Onikisubat'ta bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağı ve defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kahramanmaraş genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte; Onikisubat'ın kentsel dokunun yoğunlaştığı bir ilçe olması, yazın serinletme ve ortak alan bakım maliyetlerini bu aralığın belirleyicisi hâline getirmektedir. İlde deprem riski de göz ardı edilmemesi gereken bir etken olduğundan sigortadan güçlendirme kararlarına kadar pek çok konuyu bu rehberde ele alacağız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Onikisubat'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olmanız dört temel yükümlülüğü beraberinde getirir: KMK m.35 uyarınca karar defteri ve işletme defteri tutmak, zamanında aidat toplamak, ortak alanları kullanılabilir tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük basit görünse de günlük hayatta birbirini tetikleyen bir iş akışına dönüşür.
Onikisubat, Kahramanmaraş'ın il merkezine yakın, kentsel dokunun yoğun olduğu ilçelerinden biridir. Merkezî konumu sayesinde ulaşım ve hizmet erişimi görece kolaydır; bu da hem yeni yapıların hem mevcut apartman stoğunun bir arada bulunduğu karma bir yapıyı ortaya çıkarır. Kahramanmaraş genelinde yüzlerce apartman ve site, siz yönetimi devraldığınız hafta aynı süreci yaşıyor. Yalnız değilsiniz; ama hazırlıksız da yakalanmak istemezsiniz.
Bu rehber, o hazırlığı sağlamak için yazıldı. İlk 30 günden başlayıp aidat belirleme, tahsilat, genel kurul, yasal kayıtlar ve yönetimi kolaylaştıran araçlara uzanan bir yol haritası sunuyor; her adımı Onikisubat ve Kahramanmaraş koşullarına göre konumlandırarak.
İlk 30 Gün: Onikisubat'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 gün, yönetiminizin temelleri atıldığı dönemdir. Bu haftaları planlı geçirmek, sonraki aylarda çıkabilecek anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacaklarınız bellidir: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, site adına banka hesap dökümü, kasada kalan nakit (varsa), aktif hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik) ve borç-alacak listesi. Bu belgeleri teslim almadan yönetim sürecinizi sağlıklı başlatamazsınız; eksikse eski yöneticiyle yazışmak ve süreci belgelemek önemlidir.
Devir tutanağını imzalarken tarih atın ve her sayfasını her iki tarafça paraflatın. İleride doğabilecek "kim ödedi, kim aldı" tartışmalarında bu belge birincil kanıttır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını düzene sokun: site adına açılmış bir hesap yoksa hemen açın; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorun yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin ne kadar geciktiğini tek tek belgeleyin. Kahramanmaraş'ta yaz aylarında klima, havuz pompası veya ortak alan soğutma giderleri belirgin biçimde artabilir; bekleyen faturaları bu mevsimsel kalemler gözetilerek değerlendirin.
Elde ettiğiniz mali fotoğraf hem yıllık bütçe taslağınızın hem de genel kurulda sunacağınız açılış raporunun ham maddesidir. Eksik ya da şüpheli kalemleri not alın; gerekirse eski yöneticiye yazılı soru yöneltin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için KVKK kapsamında korunması gerekir; yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital platform, bunlardan hangisini kullanacağınızı kat maliklerine bildirin. Arıza ve talepleri kayıt altına almanızı sağlayacak basit bir sistem kurun; el yazısı defteriyle başlayabilirsiniz, ancak kayıtların güvenli ve aranabilir olması uzun vadede işinizi kolaylaştırır. Site yönetim yazılımı bu aşamada devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını hazır getirir; ilk ayınızı planlamak için 14 gün ücretsiz deneme tam bu zamana denk gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki dönemi kapsayan yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Taslağınızı oluştururken Onikisubat'ın sıcak iklimini ve deprem kuşağındaki konumunu göz önünde bulundurun: yaz aylarında soğutma ve ortak alan sulama giderleri, yıl boyunca ise zorunlu sigorta (DASK) yenilemesi ve varsa bina bakım kalemlerini bütçenize yansıtın. Taslak genel kurulun onayına sunulana kadar değişebilir; önemli olan yapıyı kurmak ve kalemler arasındaki dengeyi mantıkla açıklayabilmektir.
Onikisubat'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kahramanmaraş genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanızın özelliklerine göre bu aralığın herhangi bir noktasında konumlanabilirsiniz. Onikisubat'taki yeni yapı sitelerinde asansör, güvenlik kamerası, ortak alan aydınlatması gibi giderler üst banda yaklaşmayı getirebilirken köklü ve küçük apartmanlarda daha düşük rakamlara ulaşmak mümkündür.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, arsa payı oranında ya da yönetim planının öngördüğü biçimde ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Uygulamada çoğu küçük apartman eşit paylaşımı tercih eder; büyük sitelerde arsa payı hesabı daha adil sonuç verir. Belirlenen rakam yıllık işletme projesinde kalemlendirilip genel kurulun onayına sunulur; genel kurul kararı olmadan aidat artışı hukuken sorunludur.
Onikisubat'ta ve Kahramanmaraş'ın diğer ilçelerinde yaz aylarındaki ortak alan soğutma ile bahçe-sulama giderleri aidatın mevsimsel dalgalanmasına yol açabilir. DASK primlerinin yenilenmesi ve olası bina bakım kalemleri de işletme projesine dahil edilmesi gereken kalemler arasındadır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Elden nakit toplamak hem takip edilmesi zor hem de hukuki açıdan riskli bir yöntemdir; ödemelerin banka havalesi veya online ödeme sistemiyle yapılmasını sağlayın. Her ödeme banka hesabına yansıdığında kayıt otomatik oluşur; ileride "ben ödedim" tartışmalarına zemin kalmaz.
Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin: e-posta ya da taahhütlü mektup tercih edilir. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa KMK m.20 çerçevesinde aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletebilirsiniz. Bu aşama da sonuçsuz kalırsa noter ihtarnamesi ve akabinde icra takibi gündeme gelir. Deneyim, nazik bir dijital hatırlatmanın vakaların büyük çoğunluğunu çözdüğünü gösteriyor; sert adımlara nadiren ihtiyaç duyulur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik planlanır ve gönderilme zamanları kayıt altına alınır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Onikisubat İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak her durum için doğru seçim değildir. Aşağıdaki tabloyu rehber olarak kullanabilirsiniz:
| Kriter | Gönüllü Yönetici + Araç | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 6–40 daire | 40+ daire veya çok bloklu site |
| Maliyet | Düşük (yazılım aboneliği) | Daire başı aylık ücret |
| Şeffaflık | Yönetici bizzat kontrol eder | Sözleşme ve denetim gerekir |
| Esneklik | Yüksek, anlık karar | Sözleşme sınırları içinde |
| Şirket arzı | Her zaman mevcut | Kahramanmaraş'ta sınırlı |
Kahramanmaraş ve Onikisubat özelinde profesyonel yönetim şirketi sayısı büyükşehirlere kıyasla oldukça sınırlıdır. Bu gerçeklik, gönüllü yönetici modelini bölgede en yaygın ve çoğu zaman en pratik seçenek hâline getiriyor. Buradaki soru "şirkete mi verelim" değil, "nasıl daha az yükle daha iyi yönetiriz" oluyor. Üçüncü bir yol mevcut: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır ve tekrarlayan işleri bir yazılıma devredin; bu kombinasyon küçük ve orta ölçekli yapılar için özellikle verimli çalışıyor.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu durumda vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulu karar örneği (yönetici seçildiğinize dair), karar defteri fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Ancak belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Kahramanmaraş Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açın; işletme ödemelerini ve aidat gelirlerini bu hesaptan yürütün. Kişisel hesabınızı site işlemleri için kullanmak hem muhasebe kayıtlarını karıştırır hem de olası bir anlaşmazlıkta sizi zor duruma düşürür.
Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik gibi çalışanınız varsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda aylık prim bildirimleri ve iş güvenliği gereklilikleri de gündemin bir parçası olur. Çalışan istihdamının ayrıntıları için mali müşavirinizle çalışmanızı öneririz; SGK mevzuatı sık güncellemeler alır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Toplantıya en geç on beş gün önceden, gündem belirtilerek, imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması zorunludur; gündemsiz çağrı yapılması alınan kararları itiraz açısından kırılgan hâle getirir.
İlk toplantıda hem katılan kat maliki sayısı hem de onların temsil ettiği arsa payı toplamının salt çoğunluğunu sağlamanız gerekir (çift nisap). Bu koşul sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Sık yapılan hatalar şunlardır:
- Çağrıda gündemin hiç belirtilmemesi — bu hata, alınan kararları sonradan iptal edilebilir kılar.
- Vekâlet belgelerinin eksik ya da geçersiz alınması — toplantı nisabını sağlamak için vekâletleri önceden kontrol edin.
- Kararların toplantı bitiminde karar defterine işlenmemesi — kararlar deftere geçirilip imzalanmadan hukuken bağlayıcılıkları tartışmalı hâle gelebilir.
Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve toplantı tutanağını dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; on beş günlük çağrı süresini sistem size hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bunlar yeni yöneticilerin dört ortak derdidir. SiteYönetim bu dertlerin her birine somut bir çözümle karşılık veriyor.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, yöneticinin doğal dilde verdiği komutları işletme adımlarına dönüştürür. Örneğin "bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" yazdığınızda AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onay adımı sistem tasarımının merkezindedir; AI bir asistan gibi çalışır, karar verici olarak değil.
Onikisubat'ın sıcak iklimiyle bağlantılı bir senaryo: "Havuz pompası arıza kaydını aç, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırla" komutunu verdiğinizde AI Operatör arıza bildirimini kaydeder, tedarikçi bilgilerini getirir, iş emrini taslaklar ve onayınızla gönderir. Yaz sezonunda havuz ve soğutma sistemlerinde sık yaşanan bu tür arızalarda dakikalar önemlidir; iş emri sürecinin otomatikleşmesi hem hızı artırır hem de yazılı belge zincirini korur.
Deprem bölgesinde olmanın getirdiği bir başka senaryo: ortak alan sigortasının yenileme tarihini takip etmek, DASK hatırlatmasını zamanında göndermek, sigorta şirketiyle yazışmaları arşivlemek — bunların tamamı AI Operatör'ün yönetebileceği işler, yine sizin onayınız koşuluyla.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malik için ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanan, KMK m.20 çerçevesinde pratik bir yol haritası alırsınız: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi sırası. Sistem açık bir şerh de ekler: "Bu yanıt bilgilendirme amaçlıdır; dava aşamasında avukatınızın rehberliğine başvurunuz." Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tercih; sizi doğru yönlendirir, yanıltmaz.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim her apartman ve site için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri kriterler bir araya gelir. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay ya da bir yıl sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Kat maliklerinin güvenini inşa etmenin bu kadar somut bir yolu daha azdır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platform yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim kapıları sunar. Onikisubat'ta ya da Kahramanmaraş'ın başka bir ilçesinde oturan bir malik, aylık aidat borcunu kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı gelir-gider tablolarına ve belgelere doğrudan erişir; "muhasebe nerede?" sorusu toplantıya taşınmaz. Bu çok taraflı şeffaflık hem yöneticinin iş yükünü azaltır hem de kavgaların önüne geçer.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı sistem kurulum gerektirmez; tek bir apartmandan yönetilmesi gereken çok bloklu sitelere kadar ölçeklenebilir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen üç aşamadan oluşur: para işlerini düzene koymak, operasyonu işler hâle getirmek ve uzun vadeli şeffaflığı kurmak. SiteYönetim modülleri bu kronolojiye göre gruplandırılmıştır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile işe başlarsınız: her dairenin ödeme geçmişi tek ekranda, otomatik hatırlatmalar planlanmış. Muhasebe ve e-Fatura modülü hizmet ödemelerini, fatura kesimini ve yıl sonu raporlamasını kapsar; apartman muhasebe programı defter düzenini kurallara uygun tutar. Siteye ortak sayaç varsa (su, elektrik, ısı) gider paylaşımı modülü daire başına düşen payı hesaplar; sezonluk yoğunluğun yüksek olduğu Onikisubat'ta klima ve sulama giderlerini dönem bazlı dağıtmak için de kullanışlıdır. Aidat takip programı bu grubun omurgasını oluşturur.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü, her teknik sorunu kayıt altına alır, tedarikçiye iş emri oluşturur ve tamamlanma durumunu izler. Duyuru, SMS ve push bildirimi ile kat maliklerine anlık bilgi geçersiniz; uzak maliklerle iletişim sormak yerine bildirim göndermek kadar kolay hâle gelir. Otopark, ziyaretçi takibi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge yönetimi de aynı çatı altında toplanmıştır. Deprem bölgesinde DASK poliçe tarihleri ve ortak alan sigorta belgelerini bu modülde saklayabilir, yenileme tarihlerini önceden takip edebilirsiniz.
Rakipte Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Kahramanmaraş'taki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıt altına alınmış teklifler toplayabilirsiniz. Örneğin çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesi açtığınızda İhale Portalı üzerinden üç teklif toplar, karşılaştırma tablosunu hazırlar ve seçtiğiniz teklifi genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bir araçtır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve esnafın kendi aralarında hizmet ve ürün paylaşmasını sağlar; komşuluk ekonomisini dijitalleştirir.
Devir Teslimden Devir Teslimine
Raporlama, denetim ve devir-teslim modülleri sayesinde sisteme girilen her karar, ödeme ve belge arşivde korunur. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonraya sığar; siz bir gün kaosla başladıysanız, halefiniz hazır raporlarla başlar.
Onikisubat'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Onikisubat'ta ve Kahramanmaraş genelinde yönetim planınızı şekillendiren iki temel koşul öne çıkmaktadır: sıcak Akdeniz iklimi ve ilin bulunduğu deprem kuşağı. Bu koşulları görmezden gelen bir bütçe ya da bakım takvimi, sezonda ağır sürprizlerle karşılaşmanıza yol açar.
Sıcak İklim: Yaz Giderleri ve Sezonluk Malik İletişimi
Yaz aylarında ortak alanlarda klima, havuz pompası ya da sulama sistemi varsa enerji tüketimi belirgin biçimde yükselir. Bu kalemleri işletme projesinde aylık bazda tahmin edin; gider ortalamasının çok üstüne çıkılırsa kat maliklerine önceden bilgi vermek hem şeffaflık sağlar hem de sonraki dönem bütçesini gerçekçi tutar. Kahramanmaraş'ın sıcak yaz mevsimi, bazı maliklerin uzun süre şehir dışında kalmasına veya sezonluk kiralama yapmasına neden olabilir; bu durumda uzaktan erişilebilen bir portal kritik önem kazanır; malik aylık borcunu ve duyuruları telefonundan takip edebilmelidir. Gider paylaşımı ve aidat takip programı modülü, yaz dönemi yüksek maliyetlerini dairelere doğru şekilde dağıtmanın en kestirme yoludur.
Deprem Kuşağı: Sigorta, Güçlendirme Kararı ve Nisap
Kahramanmaraş deprem açısından riskli bir bölgededir; bu durum site yöneticisine somut yükümlülükler getirir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi yasal zorunluluktur ve her bağımsız bölüm için ayrı düzenlenir; ortak alan sigortası ise sitenin yönetim kararıyla sağlanır. Yönetici olarak her iki poliçenin yenileme tarihlerini takip etmek ve sitenin genel kurul tutanaklarında bu sigortaların ele alındığını belgelemek sorumluluğunuzdadır.
Bina güçlendirme kararı için Kat Mülkiyeti Kanunu ağırlaştırılmış nisap (toplantı yeter sayısı) koşulları öngörür; olağan karar çoğunluklarından farklı eşikler geçerlidir. Güçlendirme gündeminize girmeden önce bir yapı mühendisi ve hukuk danışmanıyla değerlendirme yapmanızı öneririz. Sigorta belgeleri ve güçlendirme kararlarını dijital arşivde tutmak, hem denetimde hem de gelecekteki devir-teslimde kolaylık sağlar.
Onikisubat ve Çevresinde Site Yönetimi: Kahramanmaraş İlçeleri
Onikisubat, Kahramanmaraş'ın il merkezine bağlı ve görece yoğun yerleşim dokusuna sahip bir ilçesidir; çok katlı apartman blokları ve yeni yapı siteleri burada daha belirgin bir ağırlık taşır. Bu yapı, profesyonelleşme ihtiyacını, düzenli aidat tahsilatını ve ortak alan yönetimini ön plana çıkarır.
Komşu ilçe Dulkadiroglu'nda da benzer kentsel yoğunluk gözlemlenirken Pazarcık ve Türkoğlu'nda karma bir doku — kısmen yoğun, kısmen daha küçük ölçekli apartmanlar — söz konusudur. Afşin ve Elbistan, nüfus büyüklüğüne rağmen profesyonel yönetim şirketi arzının sınırlı kaldığı ilçeler arasında sayılabilir; buralarda gönüllü yönetici modelinin etkinleştirilmiş araçlarla desteklenmesi en yaygın çözüm olmaya devam ediyor.
Andırın, Çağlayancerir, Ekinözü, Göksun ve Nurhak gibi dağlık ve kırsal ağırlıklı ilçelerde apartman sayısı az; yönetim basit muhasebe ve arıza kayıt düzenine odaklanır. Bu ilçelerdeki yöneticilerin ağır bir yazılım yapılandırmasına ihtiyacı yoktur; kolayca başlatılabilen, tek apartmanlı kullanıma uygun bir sistem yeterlidir.
Bulut tabanlı bir platform olduğu için Onikisubat'taki bir site ile Elbistan ya da Afşin'deki bir apartman aynı panelden, herhangi bir yerel kurulum olmaksızın yönetilebilir. Kahramanmaraş geneli site yönetimi rehberine giderek il düzeyindeki genel çerçeveyi de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak kişisel veri işliyorsunuz: kat maliklerinin iletişim bilgileri, ödeme kayıtları ve güvenlik kamerası görüntüleri bunların başında gelir. KVKK kapsamında her kamera için bir aydınlatma metni hazırlamak ve ortak alanlardaki kayıt bildirimini görünür bir yere asmak zorundasınız. Kat malikleri iletişim listesini yalnızca yönetim amacıyla kullanın; üçüncü kişilerle paylaşmak KVKK ihlali oluşturur.
Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri, aylık prim ödemeleri ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. "Bu personel serbest meslek" şeklinde bir sınıflandırma yasal riskleri ortadan kaldırmaz; durumu mali müşavirinizle netleştirmenizi öneririz.
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine vekil sıfatıyla yükümlüdür; kasıt ya da ağır ihmal varsa kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilince alındığında sizi koruyucu bir çerçevedir: kararlarınızı yazıya dökün, deftere işleyin, hesabını verin. KVKK uyum modülü ile yasal belgelerinizi ve aydınlatma metinlerinizi dijital arşivde hazır tutabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Onikisubat Deneyimiyle
Aşağıdaki hataların büyük çoğunluğu ilk birkaç ayda yapılır ve ilerleyen dönemde çözülmesi güç sorunlara dönüşür:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem muhasebe hem güven açısından zararlıdır; site adına ayrı hesap açmak, paraların karışmasını önler ve şeffaflık sağlar.
- Elden nakit toplamak. Kağıt makbuzla da olsa tartışmaya açık bir yöntemdir; banka ya da online ödeme kaydı her zaman daha sağlamdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararlar tutanakta kalıp deftere geçirilmezse ilerleyen dönemde "karar alınmadı" itirazlarıyla karşılaşabilirsiniz.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeksizin yapılan toplantılarda alınan kararlar itirazlara açık hâle gelir; gündem maddelerini çağrı metnine mutlaka yazın.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yükümlülüğüdür; aynı zamanda aidat artışlarını gerekçelendirmenin en sağlam yoludur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminatı uygulamak borcun büyümesini frenler; uygulamayı sürekli ertelemek hem düzenli ödeyenleri haksız konuma sokar hem de tahsilat kültürünü bozar.
- Yaz bakımını geç planlamak. Onikisubat'ta havuz pompası, soğutma sistemi veya sulama hattı bakımını Haziran sonrasına bırakmak, sezon zirvesinde arıza kuyruğuyla karşılaşmayı kaçınılmaz kılar. Nisan-Mayıs aylarında bakım planlamasını tamamlayın.
İlk adımı bugün atın. İlk 30 gün için bir planınız var, mevzuat haritanız var ve Onikisubat koşullarını artık biliyorsunuz. Bir sonraki adım, tekrarlayan işleri güvenilir bir sisteme devretmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Aylık aidat rakamınızı hesaplamak için önce aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.