Baykan, Siirt'te site & apartman yönetim sistemi

Baykan'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız önünüzde dört temel iş var: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını açmak ya da devretmek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Siirt genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Baykan'daki bina tipine — merkezi ısıtmalı yeni bir konut sitesi mi, yoksa eski müstakil apartman mı olduğuna — göre bu aralıkta önemli farklar oluşabilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız; işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Baykan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz an itibarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi çerçevesinde dört ana yükümlülük omuzlarınıza biner: defter ve kayıt tutmak, aidat gelirlerini toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük kulağa yönetilebilir gelir; ancak ilk haftalarda eş zamanlı yürümesi, hazırlıksız yakalananlarda kaos yaratır.

Baykan, Siirt iline bağlı, il merkezine görece yakın konumuyla hem kentsel bir ölçek hem de küçük ilçe gerçeklerini bir arada barındırır. İlçedeki konut dokusu; il merkezine yakın mahallelerdeki görece yeni apartman blokları ile ilçenin çeperindeki daha eski ve az daireli yapılardan oluşmaktadır. Bu ikili doku, yönetiminizi devraldığınız binanın niteliğine göre karşılaşacağınız sorunların da farklılaşacağı anlamına gelir: yeni bir sitede asansör ve güvenlik maliyetleri gündemdeyken eski bir apartmanda su ve elektrik altyapı sorunları öne çıkabilir.

Siirt genelinde binlerce bağımsız bölüm aynı süreci yaşıyor; siz bu süreci planlı yönetirseniz hem yasal yükümlülüklerinizi karşılar hem de kat malikleriyle ilk günden güven inşa edersiniz. Bir sonraki bölümdeki 30 günlük yol haritası bu planın omurgasını oluşturuyor.

İlk 30 Gün: Baykan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk iş, bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Bu tutanakta karar defteri, işletme defteri, banka hesabı ekstresi, kasa mevcudu, yürürlükteki sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.) ve güncel borç-alacak listesi yer almalıdır. Eski yönetici ile imzalanmış bir tutanak, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda sizi korur.

Alınacaklar listesi madde madde şöyle düşünülebilir: karar defteri (geçmişe dönük kararlar dahil), işletme hesabı dökümü, site adına açılmış banka hesabının IBAN'ı ve yetkili imza değişikliği belgeleri, aktif sözleşmeler ve garanti belgeleri, sigorta poliçeleri, kat maliklerinin iletişim bilgileri listesi ve birikmiş aidat borçlarının dökümü. Bunlardan herhangi birini teslim alamıyorsanız tutanağa "teslim alınamadı" notu düşün.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına tescil ettirin; kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki açıdan hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi risk taşır. Aidat borçlusu listesini en güncel ekstreyle karşılaştırın; birkaç aydır birikmiş borçlar varsa yazılı bildirim sürecini başlatmak için sıra beklemenize gerek yoktur.

Baykan'ın sıcak-kurak iklimi, yaz aylarında soğutma ve iklimlendirme giderlerini öne çıkarabilir. Merkezi klima veya ortak alanlarda klima sistemleri olan binalarda bu kalem aidatı doğrudan etkiler. Bekleyen faturaları — özellikle elektrik ve su — tespit edip ödeme takvimine alın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu, toplu SMS ya da mesajlaşma grubu seçeneklerinden bina sakinlerinin alışkanlıklarına en uygun olanı seçin.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta kurun; neyin ne zaman bildirildiğini, kimin müdahale ettiğini ve maliyetin ne olduğunu takip edebilmek ilerleyen aylarda hem muhasebe hem de genel kurul raporu için kritik olacaktır. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu, ilk 30 günü planlı geçirmek isteyenler için ciddi bir zaman tasarrufu sağlar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje gelecek yılın tahmini giderlerini ve aidat miktarlarını gösterir; genel kurulun onayına sunulur. Baykan gibi sıcak-kurak iklim özelliği olan bir ilçede bakım takviminizde yaz ayları öncesinde su tesisatı ve soğutma sistemleri kontrolünü, sonbahar öncesinde de çatı ve yağmur suyu drenajı denetimini mutlaka planlayın.

Bütçe taslağınızda ortak alan elektriği, su, asansör bakımı (varsa), temizlik, güvenlik (varsa) ve beklenmedik giderler için bir yedek pay kalemi oluşturun. İlk kez yönetici olarak bu bütçeyi hazırlamak göz korkutabilir; ancak geçmiş yılların fatura dökümüne bakarak gerçekçi bir tahmin yapmak mümkündür.

Baykan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Siirt genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu, il geneli bir ortalamadır. Baykan'da güvenlik ve asansör hizmetleri olan yeni bir konut sitesinde üst banda yaklaşılabilirken, az daireli eski bir apartmanda alt bandın altında kalınabilir. Rakamın bağlayıcılığı yoktur; kesin tutar her binanın kendi gider yapısına göre belirlenir.

Aidat nasıl belirlenir? KMK'nın 20. maddesi iki yönteme izin verir: arsa payı oranında eşit paylaşım ya da yönetim planında belirlenen başka bir dağılım. Uygulamada en yaygın yöntem, yıllık toplam tahmini giderin daire sayısına bölünmesidir. Genel kurul bu tutarı onayladıktan sonra yasal bağlayıcılık kazanır; onaylanmayan tutar tahsil edilemez.

Baykan'ın iklim koşulları aidat yapısını doğrudan etkiler. Sıcak ve kurak yaz mevsimleri, ortak alanlarda soğutma, bahçe sulama ve su tüketimini artırır. Bu giderlerin yıl içinde dalgalanacağını bilmek, bütçe taslağınızı mevsimsel olarak kurmanızı sağlar. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesidir; elden para toplamak hem muhasebe tutarsızlıklarına hem de güven sorunlarına yol açar. Sakinlerin her ay aynı IBAN'a kendi adlarını referans göstererek ödeme yapmasını isteyin; böylece kimin ne zaman ödediği belgelenir.

Ödemeyen kat malikine önce yazılı bildirim yapın: banka ekstresiyle belgelenen borç miktarını ve ödeme süresini açıkça belirtin. Bildirime rağmen ödeme gelmezse KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletebilirsiniz. Süreç devam ederse noterden ihtarname, ardından icra takibi yolu açıktır.

Pratik bir not: gecikme tazminatı uygulamak hem alacak hakkınızı korumanın hem de diğer kat maliklerine karşı adaletli davranmanın gereğidir. Düzenli ödeyen komşuları cezalandırmamak için geç ödeyenlere hoşgörü politikası uygulamaktan kaçının. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak gönderilir ve tahsilat süreciniz kayıt altında tutulur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Baykan İçin Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın ölçeğine bağlıdır. Genel bir eşik olarak şunu söyleyebiliriz: 50 dairenin altındaki yapılarda gönüllü yönetici, doğru araçlarla profesyonel şirket kadar etkin olabilir; 100 dairenin üzerindeki çok bloklu sitelerde ise iş hacmi profesyonel destek gerektirebilir.

Baykan gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Büyükşehirlerde kolayca bulunan bu hizmet, küçük ve orta illerde ya hiç yoktur ya da yalnızca il merkezinden sunulmaktadır; bu da hizmet maliyetini ve erişilebilirliğini olumsuz etkiler. Siirt genelinde de durum benzerdir: profesyonel şirket seçeneği değerlendirilecekse şirketin referansları, sözleşme kapsamı ve iletişim erişilebilirliği titizlikle incelenmeli; ücret yapısı aylık sabit mi, daire başı mı olduğu netleştirilmelidir.

Peki ya üçüncü bir yol? Gönüllü yönetici olarak kendiniz yönetin; tekrarlayan ve zaman alıcı işleri ise yazılıma devredin. Bu kombinasyon, Baykan ve benzer ölçekteki ilçelerde en gerçekçi ve sürdürülebilir çözüm olarak öne çıkmaktadır. Bir sonraki bölümlerde bu seçeneğin nasıl hayata geçirileceğini göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimini devralır almaz açmanız gereken önemli bir kayıt, site adına banka hesabıdır. Bunun için çoğu durumda yönetim adına vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin fotokopisi, yönetici seçim kararı örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Siirt Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.

Banka hesabını site adına açtıktan sonra tüm aidat ödemelerini bu hesaba yönlendirin ve harcamaları buradan yapın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak — ne kadar iyi niyetle olursa olsun — hem hukuki belirsizlik yaratır hem de kat maliklerinin gözünde hesap şeffaflığını ortadan kaldırır.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu yükümlülüklerin kapsamı ve tutarları değişkendir; güncel durumu bir mali müşavir aracılığıyla netleştirmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29-32. maddeleri genel kurulun nasıl yapılacağını düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; toplantıdan en az 15 gün önce gündemli ve imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla çağrı yapılmalıdır. Gündemsiz çağrı, sonradan alınan kararların iptal edilmesine kapı aralar.

Toplantı yeter sayısı (nisap) konusunda KMK katı bir kural koyar: ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu sağlanmalıdır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı 15 gün sonrasına ertelenir ve katılanlarla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata özellikle dikkat ister: çağrıda gündemin belirtilmemesi (sonradan alınan kararlar itirazа açık kalır), yeter sayı sağlanamadığı halde toplantıyı geçerli saymak ve karar defterini toplantıdan günler sonra düzenlemek. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek bir noktadan yönetilebilir; 15 günlük çağrı süresini de sistem hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde şimdiye kadar ele aldığımız her mesele — devir kaosu, aidat takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — uygulamada birbiriyle iç içe geçer. SiteYönetim, bu dertlerin her birini tek bir platformda çözmeye tasarlanmış bir apartman ve site yönetim yazılımıdır. Reklam diliyle değil, somut senaryolarla anlatalım.

AI Operatör: Soranlara Hazırlar, Siz Onaylarsınız

Diyelim ki bu ayın aidat tahsilatını tamamlamak ve geciken dairelere hatırlatma göndermek istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz ya da sesli olarak iletiyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatmaları hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Kontrol tamamen sizdedir; AI yalnızca hazırlık işini üstlenir.

Baykan'ın sıcak yaz mevsimine ilişkin bir senaryo düşünelim: ortak alanda klima arızası bildirildi. "Klima arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik ekibe iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve göndermeden önce onayınızı bekler. Onayladığınızda sistem kayıt oluşturur, teknik servis bildirilir, tarih ve maliyet izlenir.

Su tüketiminin arttığı yaz döneminde sayaç okumalarını paylaştırmak, ortak bahçe ve peyzaj giderlerini dairelere dağıtmak da aynı şekilde işler: siz onaylarsınız, sistem uygular. Bu yaklaşım hem zaman kazandırır hem de "yanlışlıkla bir şey mi yaptı" endişesini ortadan kaldırır.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal, Tek Soruda

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı, yazılı bildirim, noter ihtarnamesi ve icra takibi aşamalarını somut olarak ortaya koyar.

Dürüst bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve genel hukuki çerçeveyi aktarır; dava aşamasında ya da karmaşık ihtilaf durumlarında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmek, hem doğru hem de güven inşa eden bir tutum.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Demek Yerine Kanıtlayın

SiteYönetim'in Karne özelliği, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum, iletişim düzeni gibi kriterler hesaba katılır. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karneyi kayıt altına alırsınız; altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine veriyle kanıtlarsınız. Bu şeffaflık, kat malikleriyle ilişkiyi temelden değiştirir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özelleştirilmiş portalından sisteme girer. Baykan'da yaşayan bir malikin ailesi başka şehirde oturuyorsa mülk sahibi portalından kendi birikmiş borcunu görebilir, ekstreyi indirebilir ve ödeme yapabilir; sizi araması gerekmez. Denetçi portalı şeffaflık sağlar ve "neden bu kadar para harcandı" tartışmalarının önünü keser.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı yapısı sayesinde bilgisayarınıza kurulum yapmanız gerekmez; tarayıcınızdan giriş yeterli. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kredi kartı girmeden ücretsiz deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen görevlerden oluşur: önce tahsilat düzeni, ardından operasyonel aksaklıklar, sonra ilk genel kurul hazırlığı. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre devreye girer.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ile sakinler QR kod veya banka transferiyle ödeme yapar; sistem anında kayıt oluşturur. Borç takibi, otomatik hatırlatmalar ve aidat takip programı entegrasyonuyla gecikme listesi her zaman günceldir. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura, gider paylaşımı ve sayaç okuma tek ekrandan yürütülür; işletme defteri otomatik güncellenir. Baykan'da sıcak yaz döneminde artış gösteren ortak alan elektrik ve su faturalarını dairelere otomatik dağıtmak mümkündür; bu sayede fatura dönemi tartışmaları sona erer.

Operasyon: Arıza bildirimleri sakinlerden doğrudan sisteme düşer; her arızanın açılış tarihi, atanan tedarikçi ve çözüm tarihi kayıt altındadır. Duyuru ve bildirimler SMS, push ya da uygulama içi mesaj olarak gönderilebilir. Otopark, ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro, tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgeleri ve acil durum planı da sistem üzerinden yönetilir.

Rakipte olmayan özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. İhale Portalı'nda Baykan ve Siirt genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Örneğin çatı onarımı veya klima bakım ihalesi için üç tedarikçiden teklif alır, teklifleri sistemde karşılaştırır ve genel kurula belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve esnafa yönelik bir iç ticaret alanı sunar. Her iki modül de hem şeffaflığı artırır hem de yöneticiyi "kime işi verdin, neden?" sorusundan korur.

Bir yıl sonra yönetimi devredeceğiniz zaman devir-teslim modülü sayesinde süreç bir öğleden öteye geçmez; bu rehberin başındaki devir kaosunu bir sonraki yönetici yaşamaz.

Baykan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Baykan, Siirt iline bağlı ve Güneydoğu Anadolu'nun sıcak-kurak iklim kuşağında yer alır. Bu iklim koşulları yönetim planınızı doğrudan etkileyen birkaç başlık ortaya çıkarır.

Yaz Soğutma ve Elektrik Yükü

Yaz aylarında ortak alanlardaki klima, fan ve soğutma sistemleri elektrik tüketimini belirgin biçimde artırır. Bu artışın bina bütçesine yansımasını öngörmek için geçmiş yıllara ait elektrik faturalarını inceleyin ve yaz dönemi için ayrı bir gider kalemi belirleyin. Merkezi klima veya güneş enerjisi sistemi olan binalarda bu analiz özellikle kritiktir.

Su Yönetimi ve Tesisat Denetimi

Kurak iklim, hem su tasarrufunu hem de tesisat sağlamlığını önemli kılar. Yaz öncesinde çatı su deposunun temizliğini ve sızdırmazlığını, bahçe sulama hattını ve bina içi boru tesisatını kontrol ettirin. Su kaçaklarını erken tespit etmek, hem maliyetleri düşürür hem de birikmiş su faturası sürprizlerini önler. Gider paylaşımı modülü, su sayacı okumalarını dairelere şeffaf biçimde dağıtmanın en kısa yoludur.

Bakım Takvimi: Yazın Sıcağı, Sonbaharın Rutubeti

Baykan'da sonbahar ve kış aylarında nem ve yağış artışı yaşanabilir; bu dönem öncesinde çatı drenajı, yağmur oluğu ve dış cephe kontrolü yapılmalıdır. Ertelenmiş bakım, küçük sızıntıyı büyük hasar ve büyük maliyete dönüştürür. Yıllık bakım takviminizi oluştururken yaz başı (soğutma ve su sistemleri) ve erken sonbahar (çatı ve drenaj) dönemlerini öncelikli kontrol noktaları olarak işaretleyin.

Bakım planlaması ve arıza takibini dijital ortamda tutmak, hem iş süreçlerinizi hem de genel kurul raporlamanızı güçlendirir.

Baykan ve Çevresinde Site Yönetimi: Eruh, Kurtalan, Merkez, Pervari, Sirvan, Tillo

Baykan, Siirt'in diğer ilçeleriyle birlikte bölgenin konut yönetim tablosunu oluşturur. Bu tabloda iki belirgin küme var.

İlk küme; Siirt Merkezi ve Kurtalan gibi görece kentsel nüfus yoğunluğuna sahip ilçelerden oluşur. Bu ilçelerde çok katlı apartman sayısı fazladır, site ölçeği büyüdükçe yönetim iş yükü artar ve yazılım desteğine ihtiyaç daha erken hissedilir. Kurtalan'da sanayi ve ticaretle iç içe geçen konut dokusu, esnaf ve hizmet ilişkilerini yönetimi açısından da ek bir katman getirir.

İkinci küme; Eruh, Pervari, Sirvan ve Tillo gibi ilçeleri kapsar. Bu ilçelerde bina ölçeği küçüktür; az daireli apartmanlar gönüllü yöneticiyle, basit defter düzeniyle uzun süre idare edilebilir. Ancak az daireli olmak, mevzuat yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz; karar defteri, aidat takibi ve genel kurul zorunluluğu burada da geçerlidir.

Baykan bu iki küme arasında konumlanır: il merkezine yakınlığı nedeniyle kentsel bir baskı hissedilirken ilçe ölçeği gönüllü yönetimi sürdürülebilir kılar. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Baykan'daki bir apartman ile Siirt Merkezi'ndeki bir site aynı panel üzerinden, kurulum olmadan yönetilebilir. Siirt geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak yasal sorumluluklarınız yalnızca KMK'dan kaynaklanmaz; veri koruma ve iş güvenliği mevzuatı da kapsamınıza girer. Bunları bilmek, uygulamayı basitleştirir.

Kamera kaydı kullanıyorsanız KVKK uyarınca aydınlatma metni hazırlamanız ve bunu kamera alanlarında görünür şekilde asmanız zorunludur. Kat maliklerinin iletişim bilgilerinden oluşan listeler kişisel veri niteliği taşır; bu verileri yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın ve gereğinden uzun süre saklamayın.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışan sayısı ve sözleşme türüne göre değişen bu yükümlülüklerin ayrıntısını bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir. KMK'nın 38. maddesi yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kusurlu eylemlerinden sorumlu tutulabileceğini düzenler; bu nedenle kararları karar defterine geçirmek ve belgelere dayandırmak hem yasal hem pratik bir zorunluluktur. KVKK ve yasal uyum modülü ile aydınlatma metinleri ve belge arşivi hazır tutulur; gerektiğinde denetçiye tek tıkla sunulabilir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Baykan Pratiğinden

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir ve giderleri kişisel hesaptan yürütmek muhasebe karışıklığı yaratır ve kat maliklerinin gözünde şeffaflığı zedeler. İlk gün site adına ayrı hesap açın.
2. Elden para toplamak: Nakit tahsilat belgelenemez, kaybolabilir ve güven sorunu doğurur. Tüm tahsilatları banka kanalıyla yapın.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar hukuken geçersizdir. Her toplantı kararı, toplantı tarihinde deftere işlenmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir. Çağrıda gündemin eksiksiz listelenmesi şarttır.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi zorunludur; bu projeyi hazırlamayan yönetici kat maliki taleplerinde savunmasız kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Geç ödeyenlere hoşgörü göstermek zamanında ödeyenlere karşı haksızlık oluşturur. KMK m.20'deki tazminat hakkınızı kullanın.
7. Yaz bakımını ertelemek: Baykan'ın sıcak yaz koşullarında su tesisatı, çatı su deposu ve klima sistemlerinin yaz öncesi denetimini erteleyen yöneticiler, sezon ortasında arıza kuyruğuyla karşılaşır. Bakım takviminizi Mayıs'ta yapın; Temmuz'a bırakmayın.