Şirvan, Siirt'te site & apartman yönetim sistemi

Sirvan'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Siirt il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Sirvan'ın bina tipine — merkezi konumdaki çok katlı apartmanlar mı, yoksa kırsal dokudaki daha küçük binalar mı — göre bu aralıkta farklı noktalar söz konusu olabilir. Sıcak ve kurak iklim, yaz aylarında soğutma giderini yöneticinin gündemine taşıyor; su yönetimi ise hem aidat hesaplamasında hem bakım takviminde belirleyici oluyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sirvan koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Sirvan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, özellikle ilk kez deneyimleyenler için bir hafta içinde onlarca soruyu beraberinde getirir. Neyin yasal zorunluluk, neyin iyi niyet olduğunu ayırt etmek zordur. Bu karışıklığı gidermek için başlangıç noktası Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki (KMK) dört temel yükümlülüktür: KMK m.35 uyarınca yönetici, karar defteri ve işletme defterini tutmakla, aidatları toplayıp harcamaları kayıt altına almakla, ortak alanların bakımını sağlamakla ve genel kurula hesap vermekle yükümlüdür.

Sirvan, Siirt iline bağlı bir ilçe olarak Güneydoğu Anadolu'nun koşullarını taşır. Siirt genelinde yaşanan hızlı kentleşme sürecinde Sirvan da apartmanlaşmanın arttığı bir yapıya sahip olmaya başlamıştır. Bu durum, yöneticilerin karşılaştığı teknik ve idari soruların hem çeşitlendiği hem de daha acil çözüm gerektirdiği anlamına gelir. Yöneticiler arasında yapılan ve büyükşehirlerdeki örüntülerle örtüşen gözlemlere göre yeni atanan yöneticilerin büyük çoğunluğu bu yükümlülüklerin yalnızca bir bölümünden haberdar biçimde göreve başlamaktadır.

Sirvan'da yönetimi devralmanın ilk gününde sizi bekleyenler bunlardan ibarettir; tümü öğrenilebilir ve sistematik biçimde yönetilebilir. Rehberin geri kalanı tam olarak bu yola çıkmanıza yardımcı olmak için tasarlanmıştır.

İlk 30 Gün: Sirvan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayın planını dört haftaya bölmek hem pratik hem de hukuki açıdan sağlam bir başlangıç sunar. Her hafta tamamlanan iş, bir sonraki haftanın zeminini hazırlar; atlanmış bir adım ilerleyen aylarda ciddi sorunlara dönüşebilir. Site yönetim yazılımı bu listeyi dijital olarak yürütmek isteyenler için ilk gün hazır gelir; ancak aşağıdaki her adım kağıt üzerinde de tamamlanabilir.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Göreve başladığınız ilk günden itibaren şu belgeleri eski yöneticiden imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı ve kasa döküm listesi, mevcut tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, sigorta), borç-alacak listesi. Devir-teslim tutanağı olmadan yapılan devir, ileride her iki taraf için de hukuki belirsizlik yaratır. Eski yönetici belgeleri teslim etmekte direniyorsa kat malikleri kurulundan yazılı talep kararı almanız gerekebilir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına (yönetim adına) açın ya da mevcut hesabı devre alın; kişisel hesabınızda site parası kesinlikle tutmayın. Sonraki adım aidat borçlusu listesini güncellemektir: kim ne kadardır borçlu, kaç aydır ödememiş? Bu listeyi çıkarmadan yapılacak hiçbir mali karar sağlam zemine oturmaz. Sirvan'daki binaların yazın soğutma gideri (klima ortak kullanım alanları, çatı termal sistemi) ve tatlı su faturası gibi kalemlerini de bekleyen harcamalar listesine ekleyin; bunlar aidatın maliyet bileşenleridir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini — ad, telefon, daire numarası — tek bir listede derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında korunması ve yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılması zorunludur. Aynı haftada arıza ve talep kayıt yönteminizi belirleyin: bir defter, paylaşılan bir uygulama grubu ya da dijital arıza takip sistemi. Kayıtsız bırakılan her arıza, ilerleyen süreçte "yönetici haberdar mıydı?" sorusuyla karşınıza çıkabilir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje gelecek yılın tahmini gider kalemlerini ve her daireye düşen payı gösterir. Sirvan'ın sıcak-kurak iklimine göre bakım takviminizi oluşturun: su deposu ve hidrofor kontrolü Nisan-Mayıs'ta, soğutma sistemi bakımı Haziran öncesinde, çatı su yalıtımı ise kış yağışları öncesinde tamamlanmalıdır. Bu takvimi işletme projesine eklemek, hem yönetim kalitesini yükseltir hem de genel kurulda hesap verebilirliğinizi somutlaştırır.

Sirvan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Siirt il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve bina özelliklerine göre önemli farklılıklar gösterebilir. Sirvan'da asansörsüz, güvenlik hizmeti olmayan küçük apartmanlarda alt banda yaklaşılabilirken ortak alanları geniş, güvenlikli ve belki sosyal tesisi olan sitelerde üst banda çıkılabilir. Tek bir rakamı "Sirvan aidatı" diye sunmak mümkün değildir; kesin tutar her sitenin kendi işletme projesinde belirlenir.

Aidatın nasıl belirlendiğini anlamak için KMK m.20'ye bakmak gerekir. Kanun, giderlerin arsa payına ya da eşit paylaşım kararına göre dağıtılabileceğini öngörür; hangi yöntemin kullanılacağı yönetim planında ya da genel kurul kararında yer alır. Süreç şöyle işler: önce yıllık giderler işletme projesinde tahmin edilir, toplam tutar daire sayısına veya arsa payına bölünür, genel kurulun onayıyla kesinleşir.

Sirvan'da maliyet bileşenlerinin başında yaz aylarının uzun ve sıcak geçmesi nedeniyle ortak alan soğutması ve su gideri gelmektedir. Su tasarrufu önlemleri ve sayaç sistemi bu gideri yönetmenin en etkin yoludur. Aidat hesaplama aracını kullanarak sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplayabilirsiniz; böylece genel kurula rakamlara dayalı bir önergeyle çıkarsınız.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en önemli kural şudur: nakit elden toplama yöntemini tercih etmeyin. Her ödemenin banka ya da online sistemden geçmesi, hem malike makbuz sağlar hem de sizi "parayı aldım mı almadım mı" tartışmasından korur. Aylık tahsilat tarihini (ör. her ayın 1-5'i) kat malikleri kurulunda belirleyin ve yazılı olarak tebliğ edin.

KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidatlara aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tazminat oranı yönetim planında ya da genel kurul kararında farklı belirlenebilir, ancak kanuni üst sınırı aşamaz. Uygulamadaki adım sırası genellikle şöyledir: yazılı ihtar, sonuç alınamazsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. İlk yazılı ihtarda tarih, tutar ve gecikme tazminatı açıkça belirtilmelidir; ileride hukuki süreçte bu belge temel kanıt olur.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı, hatırlatmaları sistematik biçimde yönetir ve ödeme geçmişini kayıt altına alır. Bu, özellikle ödemeyen sayısı birden fazla olduğunda kovalamacayı düzene sokar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sirvan İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi mi tutmalısınız, yoksa kendi başınıza mı yürütmelisiniz? Cevap büyük ölçüde binanın büyüklüğüne, yöneticinin kullanılabilir zamanına ve ilçedeki profesyonel hizmet arzına bağlıdır.

Sirvan gibi küçük-orta ölçekli Güneydoğu ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; büyük illerdeki kadar rekabetçi bir piyasa oluşmamıştır. Bu gerçek, ilçede en yaygın çözümün "gönüllü yönetici + iyi araç kombinasyonu" olduğunu gösteriyor. Şirket tutmak istiyorsanız referans kontrolü yapın, sözleşmeyi ayrıntılı inceleyin ve hangi işlerin kapsam dahilinde olduğunu yazılı netleştirin. Kendi yönettiğinizde ise ağır idari yükü bir yazılıma devrederek zamanınızı gerçek yönetim kararlarına ayırmanız mümkün — bu üçüncü yol, H2-8'de ayrıca ele alınıyor.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetimi adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Bunun için genel olarak şu belgeler istenir: genel kurul kararının ya da kat malikleri kurulu kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi fotokopisi ve imza beyannamesi. Belge listesi Siirt Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvuru öncesinde telefonla teyit etmeniz zaman kazandırır.

Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla site adına banka hesabı açılır. Tüm aidat gelirlerinin ve gider ödemelerinin bu hesap üzerinden yapılması zorunludur. Kendi kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın: hem hukuki sorumluluk doğurur hem de ilerideki genel kurulda hesap vermenizi güçleştirir.

Sitede bir çalışan — kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi — istihdam ediliyorsa SGK bildirim ve prim yükümlülüğü doğar. İş güvenliği mevzuatı da bu çalışanlar için geçerlidir. Vergi ve SGK konularındaki güncel yükümlülükleri mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz; bu alanlar idari değişikliklere açıktır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu her yıl en az bir kez olağan toplantı yapar. Toplantıya çağrı, en az 15 gün öncesinden imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla yapılmalı ve gündem belirtilmelidir. Gündemsiz yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar hukuki itirazla karşılaşabilir — bu, yeni yöneticilerin en sık yaptığı hatalardan biridir.

KMK m.30 uyarınca ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payları bakımından çift çoğunluk (nisap — toplantı yeter sayısı) aranır. İlk toplantıda nisap sağlanamazsa, en geç bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantı katılanların çoğunluğuyla geçerli kararlar alabilir. Alınan tüm kararlar, karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan kat malikleri ile vekillerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hatayı baştan bilmek sizi koruyor: (1) Çağrıda gündem yazılmaması — ilgili kararlar sonradan iptal edilebilir. (2) Karar defterinin imzasız bırakılması — defterin hukuki geçerliliğini zayıflatır. (3) Vekalet belgelerinin toplanmaması — toplantıda başkasını temsil eden kat maliklerinin vekâletname olmaksızın oy kullanması karar güvenliğini riske atar. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona düzenler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken dertler şunlar: devir-teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, arıza yönetimi, karar defteri tutma sorumluluğu. SiteYönetim bu derdin her noktasına somut çözümle yanıt verir. Reklam lafı değil; aşağıda her özellik, karşıladığı derde bağlanmış biçimde açıklanmıştır.

AI Operatör: Onaylayan Hep Siz

Diyelim ki Şubat aidatlarını tahsil etmeniz gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını topla, geciken altı daireye hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Siz gönderin dediğinizde iletilir, reddedin dediğinizde iptal edilir.

Sirvan'da yaz aylarında ortak alan su deposu arızası ya da klima sisteminde teknik sorun çıktığında senaryo şöyle işler: arızayı sisteme bildiriyorsunuz, AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Hangi adımda ne olduğu kayıt altındadır; denetçi ya da kat malikleri istediklerinde görebilir.

Genel kurul sürecinde de aynı mantık çalışır: çağrı metni hazırlanır, gündem düzenlenir, vekâlet takibi sisteme kaydedilir, karar defteri dijital olarak tutulur. KMK'nın öngördüğü 15 günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak hatırlatır; siz yalnızca onaylarsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Avukat Yerine Geçmez

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 hükümlerine dayanarak adım adım yanıt verir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesaplaması, icra takibi başlatma eşiği. Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli; güven vermenin başka yolu yok.

Hukuki belirsizlik yaşatan başka durumlarda da — oy nisabı tartışması, yöneticinin görevden alınması, ortak alan tadilat kararı — KMK çerçevesinde referans içtihatlarla desteklenmiş yanıtlar alırsınız. Sormaktan çekinmeyin; yanlış adım atmak, soru sormaktan çok daha maliyetlidir.

Sitenin Karnesi: Rakamlarla Hesap Verin

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzenliliği gibi kriterler bu puanı oluşturur. Yeni bir yönetici için karnenin asıl değeri şuradan gelir: yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise ve altı ay sonra 81'e çıktıysa genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bu iki tabloyu yan yana gösterirsiniz. Kanıtlı hesap verme, kat malikleriyle olan güven ilişkisini kısa sürede sağlamlaştırır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendi yetkisindeki ekranı görür. Sirvan'daki bir binanın maliki başka bir şehirde oturuyorsa borcunu, aidat geçmişini ve ortak alan duyurularını kendi portalından takip edebilir — sizi aramaya gerek duymaz. Denetçi portalı, yöneticinin harcamalarını bağımsız biçimde inceleyebilmesini sağlar; şeffaflık, toplantılardaki tartışmaların büyük bölümünü baştan önler.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerektirmez; tarayıcıdan ya da mobil uygulamadan erişilir. Tek apartmandan büyük AVM'ye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilir, kredi kartı bilgisi girmek zorunda kalmazsınız. İlk ay için düşünülmüş bir fırsat: tam da bu rehberin anlattığı devir sürecini canlı ortamda yaşarken sistemi test etmiş olursunuz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı üç farklı iş akışından oluşur: para işleri, operasyon ve uzun vadeli yönetim. SiteYönetim'in modülleri bu üç akışı kapsar; hiçbiri dertsiz sıralanmamış, her biri somut bir soruna yanıt olarak konumlanmıştır.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, aidatın toplandığı günden itibaren herhangi bir manuel takibe gerek bırakmadan çalışır. Aidat takip programı, ödeme geçmişini, gecikme tazminatı hesaplamasını ve kat maliki bazlı borç raporunu tek ekranda gösterir. Apartman muhasebe programı ise gider kayıtları, e-Fatura uyumu ve işletme defterini entegre biçimde yönetir; Sirvan'daki binalarda su ve enerji sayacı okumaları da gider paylaşımı modülüyle dairelere otomatik dağıtılabilir, kimin ne kadar kullandığı tartışmasız biçimde ortaya koyulur.

Operasyon

Arıza bildirimi ve bakım takibi, teknik işletme, duyuru/SMS/push bildirim, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sigorta ve belge arşivi — bunların tümü tek platformda yönetilir. Duyuruyu kat maliklerine app bildirimi veya SMS olarak göndermek için ayrı bir araç kullanmanıza gerek kalmaz.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Sirvan'daki tedarikçilerden çatı tadilatı, asansör bakımı ya da boya-badana için teklif toplamak istediğinizde İhale Portalı'nda kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı bir süreç yürütürsünüz. Üç teklif alırsınız, karşılaştırırsınız, genel kurula belgeleyerek sunarsınız. "En ucuzu kim verdi?" tartışması kayıt dışı kalmaz. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret için özgün bir kanal sunar. Bu iki özellik yaygın rakip yazılımlarda bulunmamaktadır; yönetim şeffaflığını ve kat maliki güvenini doğrudan etkiler.

Yönetiminiz sona erdiğinde devir-teslim süreci de bu platform üzerinden yürür: tüm kayıtlar, belgeler ve muhasebe bir öğleden sonra sonraki yöneticiye aktarılabilir. Şu anki devir kaosunu bir daha yaşamak zorunda kalmazsınız.

Sirvan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sirvan, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu durum yönetim planınızı doğrudan etkileyen iki başlık yaratır: yaz soğutma yükü ve su yönetimi.

Yaz Soğutma Yükü

Haziran-Eylül arasında ortak alanlarda klima ya da soğutma sistemi işletiliyorsa enerji gideri bu dönemde belirgin biçimde artabilir. Aidatınızı yıl boyunca sabit tutmak yerine yaz ve kış dönemleri için farklı işletme gideri kalemleri belirlemek, kat malikleri arasındaki "neden bu ay aidat yüksek" sorusunu önceden yanıtlar. Mevsimsel gider farklılaştırmasını işletme projesine açıkça yazmanız, genel kurulda onay almanızı kolaylaştırır.

Su Yönetimi

Güneydoğu illerinde tatlı su kaynağına erişim ve su tasarrufu, ortak alan işletme giderlerinde belirleyici bir kalem oluşturabilmektedir. Binanızda ortak su deposu, hidrofor ya da su sayacı sistemi varsa bunların bakım takvimine Nisan-Mayıs kontrolünü ekleyin; yaz başlarında çıkan arıza hem maliyetli hem acil bir sorun haline gelir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, su tüketimini daire bazında kayıt altına alarak tartışmasız paylaşım sağlar — bu, Sirvan gibi su hassasiyetinin yüksek olduğu bölgelerde özellikle değerlidir.

DASK ve Bina Sigortası

Güneydoğu Anadolu deprem riski açısından dikkatli olunması gereken bir coğrafyadadır. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için bireysel olarak yaptırılır; ancak yönetici olarak kat maliklerini bu yükümlülük konusunda bilgilendirmek ve ortak alanlar için ayrıca bina sigortası yaptırmak iyi yönetimin gereğidir. Sigorta ve belge arşivi modülü poliçe tarihlerini, yenileme hatırlatmalarını ve acil durum belgelerini tek yerde tutar.

Sirvan ve Çevresinde Site Yönetimi: Baykan, Eruh, Kurtalan, Merkez, Pervari, Tillo

Siirt ilinin farklı ilçeleri farklı yönetim ölçeği ve profili sunar. Bu farklılığı iki kümede ele almak pratik bir bakış açısı sağlar.

Birinci küme — Merkez ve Kurtalan: Nüfus yoğunluğunun görece yüksek olduğu bu ilçelerde çok katlı apartman ve küçük ölçekli siteler ön plana çıkmaktadır. Hem yönetim talepleri hem de kat maliki beklentileri bu ilçelerde daha karmaşık bir profil sergileme eğilimindedir. Profesyonel yönetim şirketi arayışı bu ilçelerde daha sık gündeme gelebilir; ancak hizmet arzı hâlâ sınırlıdır.

İkinci küme — Sirvan, Baykan, Eruh, Pervari ve Tillo: Bu ilçelerde daha küçük ölçekli apartman stoku ve gönüllü yönetici profili öne çıkmaktadır. Özellikle Pervari ve Tillo gibi coğrafi açıdan daha izole ilçelerde tedarikçi bulmak ve teknik destek almak daha uzun sürebilir; bu durum önleyici bakımı ve arıza kayıt düzenini daha kritik hâle getirir. Eruh'ta da benzer biçimde kırsal-kentsel karma bir bina dokusu söz konusudur.

Baykan, Siirt merkeze yakınlığı nedeniyle ara bir profil taşır: büyük binaların azlığı ile basit defter düzeninin yeterliliği bu ilçede öne çıkar. SiteYönetim'in bulut tabanlı yapısı sayesinde Sirvan'daki bir apartmanla Kurtalan'daki ya da Merkez'deki bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Fiziksel mesafe yönetim kalitesini düşürmek zorunda değildir. Siirt genelinde site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgi için Siirt geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olarak hukuki sorumluluğunuz yalnızca aidatla sınırlı değildir. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil sıfatıyla sorumludur; aldığı kararlar ve yaptığı harcamalar bu çerçevede hesap verilebilirlik doğurur.

Kişisel verilerin korunması (KVKK) açısından iki pratik kural öne çıkar. Birincisi: binadaki güvenlik kamerası kaydı için aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür yere asılmalıdır; kamera kaydının süresi ve kimin erişebildiği kameradan alınan görüntünün amaç dışı kullanılmaması sağlanmalıdır. İkincisi: kat malikleri iletişim listesi yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir; başka amaçlarla paylaşılamaz. Bu listeye kimlerin eriştiğini belgelemek de iyi bir önlemdir.

Binanızda kapıcı, bahçıvan ya da güvenlik gibi bir çalışan varsa SGK bildirim ve prim yükümlülüğü başlar; 4857 sayılı İş Kanunu da bu çalışanlar için geçerlidir. İş güvenliği önlemleri ve zorunlu eğitimler çalışan sayısına göre farklılaşır; güncel yükümlülükler için bir mali müşavir ya da iş hukuku uzmanına danışmanız önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve ilgili belgeleri arşivleyerek denetim anında hazır tutar; apartman yönetim programının bu özelliği özellikle çalışan istihdam eden binalar için değer taşır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu hataların büyük bölümü birbirini tetikler: birini atlamak, aşağısındaki hatanın zeminini hazırlar. Her madde deneyimde tekrar tekrar karşılaşılan gerçek sorunlara dayanmaktadır.

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven riski yaratır. Teslim aldığınız ilk haftada site adına ayrı hesap açılmalıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz verilse bile tartışma zemini oluşturur; banka ya da online ödeme her zaman tercih edilmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Toplantı kararları yazılı ve imzalı olmadan yasal geçerlilik kazanmaz; ilerleyen süreçte alınan kararlar sorgulandığında defterin boş olması yöneticiyi güçlü bir hukuki riske sokar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 kapsamında zorunludur; projesiz yönetim, aidat belirleme sürecini keyfi görünümüne sokar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulanmaması, düzenli ödeyenleri cezalandırır ve geç ödeyenler için caydırıcılığı ortadan kaldırır.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Sirvan'daki binalarda yaz başında su deposu ya da soğutma sistemi arızası gibi birikmiş sorunlar devir sırasında tespit edilemezse yeni yönetici bu sorunları sahiplenmek durumunda kalır. Devir tutanağı olmadan "bu arıza benden önce vardı" demek ispat açısından çok zordur.