Tillo, Siirt'te site & apartman yönetim sistemi

Tillo'de bir apartman ya da siteyi yeni devraldıysanız önünüzde dört acil iş var: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Siirt genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1100 arasında seyrediyor; sıcak ve kurak iklimin getirdiği yaz soğutma yükleri ile su yönetimi gereklilikleri, Tillo'de gider kalemlerini şekillendiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Tillo ve Siirt koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Tillo'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz anda dört temel yükümlülük devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin görevlerini net biçimde çizer: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları kullanılabilir tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler gönüllü olmanızı mazeret kabul etmez; yasal sıkı, sorumluluk kişiseldir.

Siirt, kentsel gelişimin belirli merkezlerde yoğunlaştığı, kırsal dokusuyla iç içe geçmiş bir il yapısına sahip. Tillo bu yapı içinde il merkezine yakın konumuyla hem eski apartman stoğunu hem de son yıllarda artan yeni yapılaşmayı barındırıyor. Bu demek oluyor ki Tillo'de "site yöneticisi" derken karşınıza çıkabilecek bina tipleri oldukça çeşitli: devir teslim aldığınız bir yapının geçmişi ve bakım durumu, harcayacağınız emeği doğrudan etkiliyor.

Siirt genelinde aynı süreci şu an sizinle aynı anda yaşayan onlarca yönetici var. Bu kalabalık aynı sorularla boğuşuyor: "Nereden başlayacağım?", "Eski yöneticiden ne almalıyım?", "Aidat ne kadar olmalı?" Yanıtlar mevzuatta ve binanızın gerçeklerinde saklı; bu rehber her ikisini birden açıyor.

İlk 30 Gün: Tillo'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Birinci haftanın tek görevi devir-teslim tutanağını imzalamak ve tüm belgeleri teslim almaktır. Eski yöneticiden şunları alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı ekstresi ve IBAN bilgisi, kasadaki nakit ve makbuzlar, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, sigorta), borçlu kat malikleri listesi, alacaklı tedarikçi faturaları. Bu liste maddelerinin tamamı için iki nüsha tutanak düzenleyin ve karşılıklı imzalayın. İmzasız teslim, ileride "ben vermedim / ben almadım" anlaşmazlıklarına kapı aralar.

Devir tutanağı alınamıyorsa — eski yönetici iş birliği yapmıyorsa — noter ihtarıyla talebinizi yazıya dökün ve genel kurulu olağanüstü toplantıya çağırın. Bu adımı ertelerseniz sorumluluk belirsizleşir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada binanın mali durumunu net görmeniz gerekiyor. Site banka hesabı hâlâ eski yönetici adındaysa genel kurul kararıyla hesabı ya devredin ya da site adına yeni bir hesap açın; kendi kişisel hesabınızı asla kullanmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar borcu var, en eski borç hangi aya ait? Bekleyen faturaları tarayın — elektrik, su, asansör bakımı, temizlik firması.

Tillo'de sıcak ve kurak iklim koşulları göz önüne alındığında, yaz aylarında klima/soğutma harcamaları ve su tüketimi gider tablosunda belirleyici bir yer tutabilir. Bu kalemleri mali fotoğrafınıza erken dahil etmek, ilerleyen aylarda sürpriz açıklarla karşılaşmanızı önler.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında saklamanız, yalnızca yönetim amaçlarıyla kullanmanız ve üçüncü taraflarla paylaşmamanız gerekir. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak WhatsApp grubu, apartman panolarına asılan yazılı duyuru ya da e-posta — hangisi binanızın sosyal yapısına uyuyorsa onu seçin.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta netleştirin. "Asansör arızalandı, kim arayacak?" sorusunun cevabı net olmalı. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk 14 günü ücretsiz denemeye bu hafta başlamak, zaten yaşadığınız ilk ay için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her yönetim dönemi için yıllık işletme projesi hazırlamak zorundasınız. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun: beklenen gelirler (aidat gelirleri, ortak alan kira gelirleri varsa), beklenen giderler (elektrik, su, temizlik, bakım, sigorta, olası onarımlar). Tillo'de yaz aylarında artan serinletme ve su ihtiyacını bakım takviminize yansıtın; klima bakımını ve olası su deposu temizliğini plana dahil edin. Taslağı genel kurulda sunacaksınız; sayılar gerçekçi ve belgelenebilir olsun.

Tillo'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Siirt genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1100 arasındadır; bu, tüm Siirt'e ait ortalama bir aralık olup Tillo özelinde kesin bir veri bulunmuyor. Asansörlü, güvenlikli ya da ortak sosyal alanları olan yapılarda üst banda yaklaşılır; küçük eski apartmanlarda alt bant geçerlidir. Tillo'nin bina tipine — merkezi konumdaki yeni yapı mı, kırsal dokudaki eski apartman mı — ve binanızın sunduğu hizmetlere göre bu aralıkta konumlanmanız gerekir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenleniyor: her kat maliki, arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit pay yöntemiyle ortak giderlere katılmak zorunda. Belirleme süreci şu şekilde işliyor: yönetici yıllık gider tahminlerini hazırlar, daire sayısına böler, sonuçta ortaya çıkan aylık rakamı genel kurulda sunar ve genel kurul onaylar. Genel kurulun onaylamadığı bir aidat, hukuken tartışmaya açık hale gelir.

Tillo ve Siirt genelinde sıcak-kurak iklim, yaz aylarında serinletme ve su giderlerini ön plana çıkarıyor. Klima bakımı, su deposu temizliği, bahçe-yeşil alan sulaması gibi kalemler Tillo'deki binalarda aidatı yukarı çeken başlıca etkenler arasında sayılabilir. Bu kalemleri işletme projesine gerçekçi biçimde yansıtırsanız, genel kurulda "aidat neden bu kadar?" sorusuna sayılarla yanıt verebilirsiniz. Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında banka transferi veya online ödeme yöntemi kullanın; elden nakit kabul etmeyin. Elden toplanan para ileride "ödedim, siz kayıt yapmadınız" anlaşmazlıklarına zemin hazırlar ve kişisel hesap kullanımı riskini de beraberinde getirir. Banka dekontu, hem sizin hem de kat malikinin korumasıdır.

Ödemeyen kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20'de belirlenmiş: gecikme durumunda aylık en fazla %5 gecikme tazminatı işletilebilir. Süreç sıralaması şöyle: önce yazılı hatırlatma (WhatsApp ya da e-posta yeterli; baskı değil hatırlatma tonu), makul süre sonra noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Çoğu borç, yazılı hatırlatma aşamasında çözülür; icraya gitmek hem zaman hem maliyet demek.

Gecikme tazminatı uygulamak alacaklıları cezalandırmak gibi görünse de aslında zamanında ödeyen kat maliklerini koruma mekanizmasıdır; düzenli ödeyenler, gecikenlerin yükünü taşımak zorunda kalmamalı. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider ve borçlu listesi her an güncel kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tillo için Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak, büyükşehirlerde giderek yaygınlaşan bir tercih. Ancak Tillo ve Siirt gibi küçük-orta ölçekli ilçe merkezlerinde profesyonel yönetim şirketi arzı kısıtlı; bulmak da, maliyeti karşılamak da küçük apartmanlar için güç olabilir. Bu gerçek, Tillo'de en yaygın çözümün gönüllü yönetici artı pratik araçlar kombinasyonu olduğunu gösteriyor.

Karar verirken şu eşiklere bakın: Binanız 20 dairenin üzerindeyse, asansör-güvenlik-havuz gibi teknik hizmetleri varsa ya da çok bloklu bir yapıysa profesyonel şirket ciddi bir seçenek. 20 daire altında, hizmetleri sınırlı, bütçesi küçük bir yapıda ise aylık birkaç bin lira yönetim ücreti toplam aidat gelirinin önemli bir bölümünü alır.

Üçüncü bir yol var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Tahsilat takibi, arıza kaydı, duyuru, muhasebe — bunların elle yapılması, yöneticiyi tüketiyor. Bunu nasıl çözebileceğinizi ilerleyen bölümlerde göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesine başvurmanız gerekebilir. Çalışanı olan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) tüm yönetimler vergi numarası almak zorunda; çalışanı olmayan küçük apartmanlarda zorunluluk tartışmalı, güncel uygulamayı Siirt Vergi Dairesi'nden teyit edin.

Vergi dairesine götürmeniz gerekenler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinden yönetici seçimine ilişkin bölümün noter onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Siirt'e bağlı ilçeniz olan Tillo için en güncel listeyi Siirt Vergi Dairesi Müdürlüğü'nden alın.

Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla site adına ticari banka hesabı açılır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem etik risk taşır: kat malikleri ileride "para nereye gitti?" diye sorduğunda kişisel hesap karmasası yanıt vermeyi güçleştirir. Çalışanınız varsa SGK yükümlülükleri de devreye girer; bu konuda bir mali müşavir desteği almanızı öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunlu. Çağrıyı toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilerek, imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapmanız gerekiyor; gündemsiz çağrı veya yasal süreye uymayan çağrı, alınan kararları iptal riskiyle karşılaştırabilir.

Toplantı yeter sayısı (nisap) KMK m.30-31'de düzenleniyor: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve tüm katılımcılarca imzalanır; imzasız karar defteri ciddi hukukî zafiyettir.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (bu durumda toplantıda alınan bazı kararlar itirazla karşılaşabilir), nisabı sağlamadan karar almak ve kararları aynı gün deftere geçirmemek. Bu üçünü baştan doğru yaparsanız genel kurul süreciniz sağlam temele oturur. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu yükü ciddi ölçüde hafifleterek yönetilebilir hale getirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, yasal belirsizlik — bu dertlerin her biri bu rehberde ayrı ayrı ele alındı. SiteYönetim bu dertlerin tamamına tek bir platformda yanıt veriyor; ama bunu "her şeyi otomatik yapar" değil, "sizin onayınızla çalışan akıllı bir yardımcı" biçiminde yapıyor.

AI Operatör: Sizin Yerinize Değil, Sizinle Çalışır

Senaryo: Temmuz aidatlarını tahsil etmek istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; siz gönderi butonuna basmadan sistem harekete geçmez. Bu, otomasyonun doğru kullanımıdır: emek tasarrufu sağlar ama kontrolü elinizde bırakır.

Tillo'nin sıcak yazlarında soğutma sistemi veya su deposu arızası kaçınılmaz. İkinci senaryo: "Su deposu motorunda arıza var, sözleşmeli tesisatçıya bildir." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmedeki tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza kaydı otomatik oluştuğu için tarih, saat ve eylemler belgelenmiş olur; "bilmiyordum" tartışması ortadan kalkar.

Üçüncü senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. Çağrı metnini hazırlamanız, 15 gün kuralını takip etmeniz, vekâletleri kaydetmeniz gerekiyor. AI Operatör çağrı taslağını oluşturur, tarihleri hesaplar, hatırlatır; siz onaylayıp gönderin. Genel kurul sonrası karar defteri maddelerini de platforma işlersiniz; belge yıllar sonra da erişilebilir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt

Soru: "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve güncel mevzuata dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibinin ne zaman mantıklı hale geldiği. Yanıt dakikalar içinde gelir; avukat randevusu beklemenize gerek kalmaz.

Önemli şerh: AI Danışman rehberlik eder, dava sürecinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bir uyarı değil, güven kurmanın yolu; hukuki yol gösterici olmakla hukuki temsil birbirinden farklıdır ve bu fark net tutulur.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Değil, Kanıtlayın

SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan Karne özelliğiyle gelir. Puan hesabına tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve benzeri göstergeler giriyor. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demekten çok daha ikna edici bir hesap vermiş olursunuz. Tillo'de yeni bir yönetici olarak bu araç, güven inşa etmenin en kısa yollarından biri.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalarından bağlanır. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı sorun şudur: başka şehirde oturan bir malik sürekli arar, borcunu sorar ya da duyuruları kaçırır. Malik kendi portalından borcunu, ödemelerini ve duyuruları görebiliyorsa sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır; hesap sorma toplantıları daha az gergin geçer.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlı; sunucu kurmanıza, IT desteği almanıza gerek yok. Tek apartmandan çok bloklu sitelere, AVM'lere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresinde veri girersiniz, devam ederseniz aynen kalır; etmezseniz hiçbir maliyet yoktur.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticilik görevinizin ilk yılını üç büyük iş yükü dolduruyor: para işleri, operasyon ve tedarik. SiteYönetim'in modül haritası tam bu üç kümeye göre kurulmuş.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı, borç takibi, otomatik hatırlatmalar — aidatlar banka üzerinden toplanır, ekstre platforma akar, borçlu listesi her an güncel. Muhasebe ve e-Fatura modülüyle gider kayıtları düzenlenir; tedarikçi faturaları sisteme işlenir ve işletme defteri neredeyse kendiliğinden oluşur. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, elektrik ya da su gibi giderlerin daire başı hesaplanmasını kolaylaştırır; Tillo'de yaz aylarında artan su tüketimi varsa bu kalemin otomatik dağıtımı, kat malikleri arasındaki tartışmaları önler. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu kümenin çekirdeğini oluşturuyor.

Operasyon

Arıza ve bakım kaydı: sorun bildirildi, kaydı açıldı, sözleşmeli firma atandı, iş tamamlandı — her adım belgeleniyor. Duyuru ve bildirim modülüyle SMS ya da push bildirimi göndermek dakikalar alıyor; her kat malikine ayrı ayrı mesaj atmaktan kurtuluyorsunuz. Ziyaretçi yönetimi, otopark, personel ve tedarikçi takibi, sigorta ve belge arşivi de aynı platformda. Sosyal tesis rezervasyonu özelliği; toplantı odası, fitness salonu gibi ortak alanlar varsa rezervasyon kargaşasını bitirir.

Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Siirt'teki tedarikçilerden teklif toplamak istiyorsanız, geleneksel yöntem telefon ve el sıkışma. İhale Portalı bu süreci şeffaf ve kayıtlı hale getiriyor: çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesini İhale Portalı'nda açıyorsunuz, Tillo ve Siirt'teki firmalar kapalı zarf yerine platform üzerinden teklif veriyor, teklifler karşılaştırılıyor ve kararı genel kurula belgelenmiş biçimde sunuyorsunuz. Bu modüller rakip yönetim yazılımlarında bulunmuyor; farklılaştırıcı özellik burada.

Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasında kayıtlı bir ticaret ortamı sunuyor; binadaki dükkan sahipleri ya da hizmet sağlayıcılar platform üzerinden sakinlere ulaşabiliyor.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; devir-teslim raporunu platforma bir tıkla çıkarırsınız ve yeni yönetici nereden başlayacağını bilir. Rehberin başında anlattığımız o devir kaosunun tam tersine döner.

Tillo'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Tillo, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alıyor. Bu coğrafi gerçek, yönetim planınızı başka illerdekinden farklı kılıyor; bütçe kalemleri farklı, bakım takvimi farklı, risk profili farklı.

Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Giderleri

Yaz aylarında klima sistemleri sürekli çalışır; ortak alan soğutması (giriş holü, merdiven boşluğu, otopark varsa) ile daire başına elektrik tüketimi belirgin biçimde artar. Eğer binanızda merkezi soğutma ya da paylaşımlı klima sistemi varsa, bu sistemin yaz öncesi bakımını — Mayıs sonunda ya da Haziran başında — programa almak zorunlu. Bakımı yaz ortasına bırakmak, en yoğun kullanım döneminde arıza ve kuyruğun tam ortasına düşmek demek.

Su Yönetimi ve Depo Bakımı

Siirt genelinde yaz döneminde su kesintileri ya da baskı düşüşleri zaman zaman yaşanabilir. Çatı veya bodrum su deposu olan binalarda depo temizliği yılda en az bir kez, tercihen yaz başında yapılmalı; bu yükümlülük hem sağlık hem yasal uyum açısından önem taşıyor. Su giderleri de bütçenizde yıllık ortalamalar üzerinden değil, mevsimsel dalgalanmaları dikkate alarak planlanmalı.

Aidat Mevsimselliği

Bazı binalar yazın artan ortak alan hizmet maliyetlerini karşılamak için mevsimsel aidat farklılaştırması uygular; kış aylarında daha düşük, yaz aylarında daha yüksek aidat. Bu tercih tamamen genel kurulun kararına bağlı. Uygulamak istiyorsanız işletme projesini mevsimsel olarak modellemeli ve karara yazılı biçimde bağlamalısınız. Gider paylaşımı modülü, mevsimsel değişen kalemleri daire başı otomatik hesaplamak için pratik bir çözüm sunuyor.

Tillo ve Çevresinde Site Yönetimi: Baykan, Eruh, Kurtalan ve Diğer İlçeler

Siirt'te site ve apartman yönetimi, ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşıyor. Bu farklılığı iki kümeyle okumak en doğrusu.

Birinci küme, il merkezine yakın ve görece kentsel yapı barındıran ilçeler: Tillo ve Merkez bu kümedeyken, Kurtalan da gelişen altyapısıyla benzer bir profil sergiliyor. Bu ilçelerde çok katlı yapı ve ortak alanlı binalar daha fazla; yönetim süreci daha kapsamlı, yasal yükümlülükler daha belirgin. Aidat aralığının üst bandı bu kümedeki binalarda daha sık karşılaşılan bir rakam.

İkinci küme, kırsal dokusu ağır basan, daha az bina stokuna sahip ilçeler: Baykan, Eruh, Pervari ve Sirvan bu kümededir. Burada az daireli apartmanlar yaygın, genellikle gönüllü bir kat maliki yönetimi söz konusu, resmi belge düzeni ise zaman zaman geride kalıyor. Bu ilçelerde "nasıl başlayayım?" sorusu daha sık, "profesyonel şirket tutalım" seçeneği ise daha az karşılaşılan bir tercih.

Her iki kümedeki binalar için de geçerli olan şu gerçek değişmiyor: bulut tabanlı olduğu için Pervari'deki ya da Eruh'taki bir apartmanı Tillo Merkezi'nden aynı platformdan, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmek mümkün. Siirt geneli site yönetimi rehberinde il bütünü için daha kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik yasal sorumluluk da demek. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; kasıt veya ihmal varsa kişisel olarak tazminata muhatap olabilirsiniz. Bu sorumluluğu bilmek, işi ciddiye almanın temelidir.

KVKK kapsamında dikkat etmeniz gereken iki alan var: bina giriş-çıkış kamera sistemi ve iletişim listesi. Kamera kullanıyorsanız ortak alanda görünür bir aydınlatma metni asılı olmalı; kayıtların ne kadar süre saklandığı, kimin erişebildiği netleştirilmeli. Kat malikleri ve kiracıların telefon-e-posta listesi kişisel veri sayılır; bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmak ya da üçüncü taraflarla paylaşmak KVKK ihlali oluşturur.

Binanızda çalışanı varsa — kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli — SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kaza anında bildirim yükümlülüğü, iş güvenliği tabelaları, kişisel koruyucu ekipman: bunları mali müşavir veya iş güvenliği uzmanıyla takip edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Siirt Deneyimiyle)

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü tuzakları önceden bilmek, büyük zaman ve para kaybını önlüyor.

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Kendi hesabınızda site gelir-gideri karıştırmak hem hukuki hem ilişkisel risk; site adına ayrı banka hesabı zorunlu.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesilse bile elden para kargaşaya davetiye çıkarır; banka transferi tek güvenli yöntem.
3. Karar defterini işlememek. Her genel kurul kararı, her önemli yönetim kararı aynı gün karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalı; ertesi güne bırakmak da riskli.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yoksa toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir; her çağrıya gündemi ekleyin.
5. İşletme projesi yapmadan yıla girmek. KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılıyor; taslak olmadan toplanan aidat, sonradan "neden bu kadar topladınız?" sorusuna yanıt veremez hale gelir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyen kat maliklerini korumak yöneticinin görevidir; gecikenleri tazminatsız geçiştirmek uzun vadede tahsilat disiplinini bozar.
7. Yaz bakımını temmuz-ağustosa bırakmak. Tillo'de soğutma sistemleri ve su depoları yaz ortasında en yoğun kullanımdadır. Klima bakımını Mayıs-Haziran'a, su deposu temizliğini yaz başına almayan yönetici, tam arıza sezonunda kuyruğun en arkasında kendini bulur.