Siirt'te site & apartman yönetim sistemi

Siirt'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 331.311 nüfuslu, yaklaşık 107.000 konutun bulunduğu Siirt'te aidatlar il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; sıcak ve kurak geçen yazlar yaz soğutma yükünü ve su yönetimini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Siirt koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Siirt'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz anda dört temel yükümlülük sizi karşılar: Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 uyarınca karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık soyut gibi görünse de pratikte her biri ayrı bir iş yükü demektir: takip edilmesi gereken borçlular, imzalanması gereken sözleşmeler, kayıt altına alınması gereken kararlar ve zaman zaman kapınızı çalan komşular.

Siirt'in 331.311 kişilik nüfusu ve yaklaşık 107.000 konutu, ilin her köşesinde sizinle aynı haftayı yaşayan yüzlerce yönetici olduğunu gösteriyor. Baykan'dan Merkez'e, Kurtalan'dan Pervari'ye kadar yöneticiler aynı sorularla başlıyor: Ne kadar aidat almalıyım, ödemeyen komşuya ne yapabilirim, genel kurulu nasıl toplantıya çağırayım? Bu rehber tam da o soruları yanıtlamak için hazırlandı. Paniklemek yerine listeyi takip edin; her adım önceki adımın üzerine oturur ve 30 günün sonunda yönetimde gerçek bir düzen kurulmuş olur.

İlk 30 Gün: Siirt'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği var: eski yöneticiden her şeyi belgeyle almak. Devir-teslim tutanağını hazırlayın ve karşılıklı imzalayın. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı veya hesap dökümü, kasadaki nakit ve belgesi, tedarikçi sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, borç-alacak listesi. Eski yöneticinin sözlü taahhütleri kağıda dökülmeden değeri yoktur; imzasız tutanak hukuki koruma sağlamaz.

Siirt'te sıkça karşılaşılan sorun, defterlerin düzenli tutulmamış ya da kasanın fiilen hesapsız yönetilmiş olmasıdır. Eksik belgeler için eski yöneticiye yazılı bildirim yapın, ne aldığınızı ne almadığınızı kayıt altına alın. Devir tamamlanmadan aktif işlem yapmaktan kaçının; mevcut borçlardan sorumlu tutulabilirsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını düzene sokun. Önemli uyarı: hesap kendi adınıza değil, yönetim adına açılmalıdır. Eski hesap kişisel adına açılmışsa yeni bir site hesabı açarak bakiyeyi oraya aktarın; eski yöneticinin imzasını bu süreçten çıkarın. Ardından aidat borçlusu listesini hazırlayın: kaç daire borçlu, ne kadar süredir, toplam tutar nedir? Bu liste hem genel kurul hazırlığı hem de hukuki süreç için temel belgedir.

Bekleyen faturaları ve sözleşme yükümlülüklerini gözden geçirin. Siirt'in sıcak ve kurak ikliminde yaz soğutma giderleri —klima bakımı, ortak alan iklimlendirmesi, su deposu temizliği— sıklıkla ötelenir ve birikir. Bu kalemleri erkenden tespit etmek, yaz ortasında nakit sıkışıklığına girmenizi önler.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, asansör panosu ya da dijital platform — önemli olan kararları yazılı ve tarihli iletmeniz. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin; sözlü şikayetler kaybolur, yazılı kayıtlar korunur.

Bu dört haftalık listeyi elektronik tablolarda da yürütebilirsiniz; ancak site yönetim yazılımıyla çalışırsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı sisteme ilk girişinizde hazır gelir — 14 gün ücretsiz deneme tam da bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Taslak olsa da bu belge, genel kurula sunulacak bütçenin iskeletidir. Siirt koşullarına göre bakım takviminizi oluşturun: su deposu temizliği ve dezenfeksiyonu yaz başında, soğutma sistemleri bakımı Mayıs-Haziran'da, bina dış cephesi ve çatı kontrolleri ise iklimin en sert olmadığı sonbahar döneminde yapılmalıdır. Yaz soğutma ve su yönetimi giderlerini bütçeye yeterince yansıtmazsanız sezon ortasında ek aidat kararı almak zorunda kalabilirsiniz.

Siirt'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Siirt genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığındadır. Bu rakam bir ölçüt olarak kullanılabilir; ancak asansörlü, güvenlikli veya sosyal tesisli sitelerde üst bandın oldukça üzerine çıkılabilir. Gerçek aidatı sitenizin gider kalemleri belirler, ortalamalar değil.

Aidatın yasal dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'dir. Kanun aidatın arsa payına orantılı ya da eşit paylaşım esasına göre belirleneceğini öngörür; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazılıdır. Genel kurul, yöneticinin sunduğu işletme projesine dayanarak aidat miktarını onaylar; onaysız uygulanan aidat artışları itirazlara açık olur.

Siirt'in sıcak ve kurak iklimi, yaz soğutma ve su yönetimini diğer şehirlere kıyasla daha ağır bir gider kalemi haline getirir. Ortak alan klimaları, su deposu bakımı, peyzaj sulama sistemleri ve olası su faturası artışları, Temmuz-Ağustos döneminde bütçeyi zorlayabilir. Bu kalemleri işletme projesine yeterince yansıtmak hem yöneticiyi hem kat maliklerini sürprizlerden korur.

Daire başı aidatı hesaplamak için sitenizin tahmini aylık giderlerini girin, daire sayısına ve paylaşım yöntemine göre sonucu görün: aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hukuki açıdan yasaklanmış değildir; ancak makbuz düzenlenmediği sürece ispat yükü tamamen size aittir. En güvenli yöntem banka havalesi ya da online ödeme platformudur: hem kayıt otomatik oluşur hem de her ödeme tarih ve miktar bilgisiyle belgelenir. Kapı kapı dolaşarak para toplamak hem verimsiz hem tartışmalıdır.

Ödeme yapmayan kat malikine uygulanacak süreç Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. Önce yazılı ihtarname gönderilir — noter aracılığıyla yapılan ihtar en güçlü delildir. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanır. Tazminat oranı ve süre genel kurul kararıyla da belirlenebilir. Süreç uzarsa icra takibi başlatılabilir; bu noktada hukuki danışmanlık almak süreci hızlandırır.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı, hatırlatmaları sizin onayınızla otomatik olarak iletir ve borçlu listesini anlık günceller.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Siirt İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi ile çalışmak, yönetici olmak istemediğinizde ya da büyük ve karmaşık yapıları denetlemek gerektiğinde mantıklı bir tercihtir. Ancak Siirt gibi orta ölçekli bir ilde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; bu şirketler genellikle büyükşehir merkezlerinde yoğunlaşır. Siirt Merkez dışındaki ilçelerde profesyonel şirket bulmak daha da güçtür.

Daire sayısı 20'nin altındaki apartmanlar için gönüllü yönetici tercih edilir; yönetim giderleri daire başına daha az çıkar. 50 dairenin üzerindeki, asansörlü veya güvenlik sistemli sitelerde ise profesyonel desteğin ya da en azından yetkin bir yazılımın devreye girmesi verimlilik sağlar. Siirt'teki gerçekçi seçenek çoğu zaman şudur: gönüllü yönetici olarak görev üstlenir, yoğun iş yükünü bir yazılıma devredersiniz.

Üçüncü bir yol da mümkündür: yönetimi kendiniz üstlenin, idari ve takip işlerini yazılıma bırakın. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de yönetim kalitesini artırır — ilerleyen bölümlerde bunun pratikte nasıl çalıştığını göreceksiniz.

• 20 daireden az: gönüllü yönetici + basit defter düzeni yeterlidir.
• 20-80 daire: gönüllü yönetici + dijital yönetim aracı ideal kombinasyondur.
• 80 daire ve üzeri ya da çok bloklu yapı: profesyonel şirket değerlendirilebilir; Siirt'te arz kısıtlıysa yazılım desteği zorunludur.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına açılacak banka hesabı için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Vergi numarası başvurusu Siirt Vergi Dairesi'ne yapılır; gerekli belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici seçim kararının noter onaylı ya da imzalı örneği, yöneticinin kimlik belgesi ve apartman/sitenin tapu bilgileri. Belge listesi zaman zaman uygulamadan uygulamaya farklılık gösterebilir; Siirt Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel gereksinimi öğrenin.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına ayrı bir banka hesabı açabilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın; bu hem hukuki sorumluluk hem de güven açısından ciddi risk taşır. Kat malikleri banka hesabını denetim hakkına sahiptir; karışık hesaplar hem itirazlara hem de suistimal iddialarına zemin hazırlar.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konudaki güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneriyoruz; Siirt'teki yerel düzenlemeler vergi dairesi uygulamalarına paralel seyretse de ayrıntılar değişebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29'a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıya davet, gündem eklenerek en az 15 gün önce yapılmalıdır; çağrıyı taahhütlü mektupla veya imzalı tebligatla iletmek, ileride oluşabilecek itirazlara karşı en sağlam yoldur.

İlk toplantıda çift çoğunluk (nisap) aranır: hem toplantıya katılanların salt çoğunluğu hem de arsa paylarının salt çoğunluğu. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar toplantı tutanağına ve karar defterine geçirilerek tüm katılımcılara imzalatılmalıdır; imzasız kararlar itirazlara açıktır.

Çağrı metni hazırlama, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı tüm bu adımları tek sistemde yönetmenizi sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — ayrı ayrı çözülebilir. SiteYönetim bu çözümleri tek bir platformda bir araya getirir; üstelik bunu yaparken sizin onayınız olmadan hiçbir şey hareket etmez.

AI Operatör: Komut Verirsiniz, Sistem Hazırlar, Siz Onaylarsınız

Klasik senaryo şudur: "Temmuz aidatlarını tahsil et, 8 günü aşkın ödeme yapmayan 5 daireye nazik hatırlatma gönder." Bu cümleyi yazarsınız — ya da sesle iletirsiniz. AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, daire bazında kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden tek bir mesaj gönderilmez. Onayladıktan sonra sistem kat maliklerine ileterek işlemi kaydeder.

Siirt'in sıcak ve kurak yaz koşullarında sıkça yaşanan bir başka senaryo: ortak kullanım alanındaki klima ya da su pompası arızalandı. "Zemin kattaki klima arızalı, kayıt aç ve sözleşmeli teknisyene iş emri çıkar" komutunu verirsiniz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, teknik servis sözleşmenize göre iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza süreci başından sonuna kayıt altındadır; sakinlere anlık bildirim gönderilir. Tüm bu adımlarda onay mekanizması çalışır — siz kontrolü bırakmıyorsunuz, yalnızca hazırlık yükünü devrediyorsunuz.

Genel kurul sezonunda da aynı mantık geçerlidir. "Ağustos toplantısı için çağrı hazırla, gündem ekle, vekalet formunu oluştur" komutunu verirsiniz; AI Operatör 15 günlük yasal süre hesabını yapar, çağrı metnini taslaklar ve onayınıza sunar. Onayladıktan sonra dağıtım gerçekleşir, vekalet takibi dijital karar defterine işlenir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Yanıt Arar

Yöneticiliğin en çetin anları, "Bu durumda ne yapabilirim?" sorusunun yanıtsız kaldığı anlardır. "Aidatını 9 aydır ödemeyen malike karşı hangi adımları atabilirim?" diye sorarsınız. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karar ve mahkeme içtihadına dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde yanıt verir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı, icra sürecinin adımları. Yanıtlar hukuki referanslarla desteklenmiş, güncel içtihatlarla şekillendirilmiştir.

Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve bilgilendirir; dava aşamasında avukatınızın ya da icra müdürlüğündeki bir hukuk profesyonelinin yerini tutamaz. Bu dürüstlük, aracın değerini düşürmez — aksine, ne zaman daha fazla desteğe ihtiyaç duyduğunuzu önceden görmenizi sağlar.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim, yönettiğiniz yapıyı 100 üzerinden puanlayan bir yönetim karnesi sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza adedi, yasal uyum durumu, belge eksiği ve sakin memnuniyeti gibi göstergeleri bir araya getirir. Siirt'te yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla 6 ay sonraki puan arasındaki farkı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark bir yönetici için muazzamdır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, tedarikçi ve diğer roller sisteme kendi portalından erişir. Bu yapının yeni yönetici için pratik anlamı şudur: Merkez'de oturmayan, başka şehirde yaşayan bir malik borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar — sizi aramaz. Denetçi portalı bütçeyi ve harcamaları anlık izler; şeffaflık sağlandığında yönetici-sakin anlaşmazlıkları dramatik biçimde azalır. Her rol yalnızca kendi yetkisi dahilindeki bilgilere erişir; veri güvenliği bu mimarinin içine işlenmiştir.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Gerektirmez

SiteYönetim bulut tabanlıdır; telefonunuza uygulama indirmeniz ya da bir sunucu kurmanız gerekmez. Tek bir apartmandan büyük bir siteye, oradan ileride büyüyecek bir konut kompleksine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresinde gerçek verilerinizi girin; sistemin size ne kadar zaman kazandırdığını bizzat görün.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı kronolojik olarak düşünün. Her ayın başı aidat dönemi, her arızada teknik süreç, her yıl sonunda genel kurul ve devir hazırlığı. SiteYönetim'in modülleri tam bu kronolojiye yerleştirilmiştir.

Para işleri: Online aidat tahsilatı kat maliklerinin banka transferlerini anlık kaydeder; borç takibi gecikme tazminatını otomatik hesaplar. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura entegrasyonu gider kaydını ve raporlamayı dijitalleştirir. Siirt'te sayaç okuma ve su dağıtımı sıklıkla tartışma konusu olur; gider paylaşımı modülü her dairenin payını şeffaf biçimde hesaplar, itirazları başlamadan önler. Aidat takip programı da borçlu listesini anlık günceller ve hatırlatmaları sizin onayınızla iletir.

Operasyon: Arıza ve bakım talepleri sistem üzerinden açılır, atanır, takip edilir ve kapatılır; her adım kayıt altındadır. Duyurular SMS, push bildirimi ya da sistem içi mesajlaşmayla kat maliklerine ulaşır. Otopark tahsisi, güvenlik geçmişi, ziyaretçi kaydı ve sosyal tesis rezervasyonları ayrı modüllerle yönetilir. Personel ve tedarikçi kayıtları, bordro ve belge arşivi de aynı çatı altında tutulur.

Rakip yazılımlarda bulunmayan özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Siirt'te bir çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesi yapmak istediğinizde tedarikçileri tek tek aramak, telefonda fiyat almak ve genel kurula hesap vermek zorunda kalırsınız. İhale Portalı'yla süreci tersine çevirirsiniz: ihaleni sisteme tanımlarsınız, Siirt'teki kayıtlı tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif verir, teklifleri tek ekranda karşılaştırırsınız ve genel kurula belgelenmiş kararla gidersiniz. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaretin dijital platformudur — kat malikleri hizmet ilanı verir, kiracılar duyuru paylaşır, site topluluğu kendi ekosistemini oluşturur. Bu iki özellik piyasadaki rakip ürünlerde yer almamaktadır.

Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim modülü ile tüm belgeler, borç listesi ve karne raporları hazır çıkar. Bir öğleden sonra yeterlidir; haftalar süren devir kaosunu yaşamazsınız.

Siirt'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Siirt'in sıcak ve kurak iklimi, yönetim planını doğrudan şekillendirir. Başka illerde mevsimlik geçişler ön plana çıkarken Siirt'te yaz soğutma yükü ve su yönetimi, yöneticinin takviminin merkezine yerleşir.

Yaz Soğutma Yükü ve Ortak Alan Bakımı

Temmuz ve Ağustos aylarında ortak alan klimaları, havalandırma sistemleri ve su depolarına olan talep en yüksek düzeye ulaşır. Bu sistemlerin Mayıs ayında —sezon başlamadan önce— bakımdan geçirilmesi, sezon ortasında pahalı acil servis maliyetlerini önler. Bakım takviminizi yılın başında oluşturun ve tedarikçi randevularını erkenden alın; Siirt'te yaz döneminde teknik servis yoğunluğu ciddi bekleme sürelerine yol açabilir.

Su Yönetimi ve Gider Paylaşımı

Kurak iklimde su faturası kaleminin yönetim bütçesine etkisi diğer bölgelere göre daha belirgindir. Su deposu kapasitesi, sayaç okuma sıklığı ve daire bazında tüketim dağılımı sık tartışma konusudur. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, her dairenin payını şeffaf biçimde hesaplar ve tartışmayı ortadan kaldırır.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Siirt'te yaz aylarında ortak alan soğutma giderleri ile su tüketimi artarken kış aylarında bu kalemler düşer. Yönetim kurulu, genel kurul kararıyla yaz ve kış dönemleri için farklı aidat tutarları belirleyebilir; bu uygulama kat maliklerine daha adil bir maliyet dağılımı sunar. İşletme projesine bu farklılaştırmayı eklemek, yaz bütçesi sıkıntısını engelleyen en pratik önlemlerden biridir. Gider paylaşımı ve muhasebe modülleri bu sezonluk farklılaştırmayı kayıt altında tutar.

Siirt İlçelerinde Site Yönetimi: Baykan, Eruh, Kurtalan, Merkez, Pervari, Sirvan ve Tillo

Siirt'in yedi ilçesi yönetim ihtiyacı açısından iki farklı gerçekliği temsil eder. Merkez ile Kurtalan, ilin en yoğun yapılaşmış alanlarıdır; çok katlı apartmanlar, asansörlü siteler ve daha fazla ortak alan bu ilçelerde yoğunlaşır. Bu yapılarda yönetim profesyonelleşme baskısıyla karşı karşıyadır: daha fazla sakin, daha karmaşık bütçe, daha yüksek ihtilaç riski. Birden fazla bloklu yapılarda yönetim planının çok bloklu toplu yapı hükümlerine uygun biçimde hazırlanması gerekir.

Baykan, Eruh, Sirvan ve Tillo'da yapılaşma daha seyrek, apartman ölçeği daha küçüktür. Buralarda gönüllü yönetim tercih edilir; az daireli binalarda basit defter düzeni çoğu zaman yeterlidir. Bununla birlikte bu ilçelerde de Kat Mülkiyeti Kanunu'nun gereklilikleri geçerlidir: karar defteri tutulmalı, genel kurul toplanmalı, aidat yasal çerçevede belirlenmeli ve borçlu takibi yapılmalıdır.

Pervari, coğrafi açıdan en girintili ilçedir; ulaşım kısıtları zaman zaman teknik servis koordinasyonunu güçleştirir. Bu ilçedeki yöneticiler için tedarikçi erişimi ve arıza yönetiminin dijital kayıt altında tutulması özellikle değer kazanır.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Kurtalan'daki bir apartmanla Tillo'daki bir bina aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir; ilçe fark etmeksizin tüm veriler tek merkezde toplanır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatıyla taşıdığınız hukuki sorumluluk, Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 kapsamında vekil sorumluluğu ilkelerine tabidir. Bu, ihmalden doğan zararların yöneticiye rücu edilebileceği anlamına gelir. Bilgi sahibi olmak bu yükü hafifletir; aşağıdaki başlıklar başlangıç noktanızdır.

KVKK: Kameralar, bina girişini veya ortak alanları kayıt altına alıyorsa aydınlatma metni hazırlanmalı ve sakinlere duyurulmalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, reklam veya üçüncü taraf amaçlarıyla paylaşmayın.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Siirt Vergi Dairesi veya bir mali müşavir aracılığıyla güncel yükümlülüklerinizi teyit etmenizi öneriyoruz.

KVKK uyum belgelerini ve personel kayıtlarını dijital arşivde tutmak, denetim anında belge arayışı yaşamanızı önler; KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Siirt Deneyimiyle)

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir ve giderleri kişisel hesabınıza karışırsa hem denetim güçleşir hem de kat maliklerinin güveni sarsılır. Site adına ayrı hesap açmak birinci önceliğinizdir.
2. Elden para toplamak: Makbuz düzenlenmediğinde ispat yükü size aittir. Banka veya online ödeme kanalları hem kayıt hem güvence sağlar.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararlar imzalanmamış ya da deftere geçirilmemişse hukuken yoktur. Her toplantının ardından karar defterini güncellemek ve imza toplamak ertelenecek bir iş değildir.
4. Gündemsiz çağrı yapmak: Gündemi belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar itirazlara açıktır; çağrı mektubunda gündem maddelerini açıkça sıralayın.
5. İşletme projesi yapmamak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 işletme projesini zorunlu kılar. Projesiz yönetim hem hukuki açık hem de bütçe kaosuna davetiyedir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat geciktiren malike tazminat uygulamak haksız değil, zamanında ödeyenlere karşı borçlu olduğunuz eşitliktir. Kayıt tutun ve sistematik biçimde uygulayın.
7. Su ve soğutma bakımını yaz ortasına bırakmak: Siirt'in sıcak mevsimine girmeden önce su deposu temizliği ve soğutma sistemi kontrolü yaptırmayan yönetici, Temmuz sıcaklarında acil servis kuyruğuna girmek zorunda kalır. Mayıs'ta başlanmayan bakım Ağustos'ta pahalı ve stresli hale gelir.