Osmaneli'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bilecik genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; Osmaneli'deki konutun tipine ve ortak alan kapsamına göre bu bandın neresinde konumlanacağınız genel kurulda belirlenecek. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Osmaneli koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Osmaneli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devralan her kişi benzer bir başlangıç noktasıyla karşılaşır: bir yığın belge, birikmiş borçlar ve bir o kadar da soru. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça belirler: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları korumak ve genel kurula hesap vermek.
Bilecik iline bağlı Osmaneli ilçesi, hem il merkezine yakınlığı hem de ilçe merkezindeki çok katlı konut stokuyla yöneticilerin bu yükümlülükleri profesyonelce yerine getirmesini zorunlu kılan bir yapıya sahiptir. Bilecik genelinde yüzlerce apartman ve site aynı süreci sizinle eş zamanlı yaşıyor; sorularınız özgün görünse de büyük bölümünün yanıtı mevzuatta hazır bekliyor.
Bu rehber sizi, neyi neden yapmanız gerektiğini açıklayan bir haritayla donatmak için tasarlandı. İlk bölümden son bölüme kadar Osmaneli yöneticisinin somut adımlarını ve pratik kısa yollarını bulacaksınız.
İlk 30 Gün: Osmaneli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk iş devir-teslim tutanağını imzalamaktır. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri, banka hesap ekstreleri, kasa mevcudu, tüm sözleşmeler (temizlik, asansör, sigorta), borç-alacak listesi, garantili cihaz belgeleri ve varsa personel sicil dosyaları. Tutanak imzalanmadan görevi fiilen devralmış sayılmak hukuki risk doğurur; eski yönetici imzadan kaçınıyorsa noter kanalıyla tebligat yapabilirsiniz.
Envanter aşamasında ortak alanları fiziksel olarak gezin: ısıtma sistemi, asansör, elektrik panoları ve çatı. Osmaneli'nin kent merkezinde yeni yapılan sitelerde bu liste daha uzun, eski apartmanlarda daha kısa olabilir; ancak gözden geçirme her iki durumda da zorunludur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın; hem hukuki sorumluluk doğurur hem de güven ilişkisini zedeler. Bu haftanın önceliği banka hesabını site adına düzene sokmaktır. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaları (asansör bakımı, sigorta yenilemesi, olası ortak alan onarımları) tespit edin. Bilecik'te kışın ısıtmaya bağlı yakıt faturalarının ağır basabileceği konutlarda bu kalem, aidatın doğrudan belirleyicisi olur.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılarla iletişim kanalını netleştirin. Kişi listesi oluştururken KVKK uyarınca dikkatli olun: bu liste kişisel veri niteliği taşır, yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir. Duyuru kanalını (bina girişindeki ilan panosu, toplu mesaj grubu ya da dijital platform) ve arıza/talep kayıt yöntemini belirleyin. Kâğıt defterine el yazısıyla girilenler ileride aranıp bulunamazsa hukuki anlaşmazlıkta dezavantaj yaratabilir. Site yönetim yazılımı bu aşamada devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydını hazır getirerek ilk ayın en stresli kısmını önemli ölçüde kısaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl için bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje gider kalemlerini, daire başı aidat miktarını ve bakım takvimini içerir. Osmaneli'nin Marmara iklimiyle harmanlanmış kış koşulları, ısıtma sezonundan önce yapı kabuğunun (çatı, pencere contaları, ısıtma tesisatı) denetlenmesini önemli kılar; bu kontrol bakım takvimine Eylül-Ekim olarak yazılmalıdır. Taslak bütçeyi genel kurula sunmadan önce kısa bir ön sunum yaparak kat maliklerinin beklentilerini yoklamak tartışmaları kısaltır.
Osmaneli'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Osmaneli için referans olarak Bilecik geneli ortalama aralığını esas almak gerekir: aylık aidat ₺250–₺850 bandında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır; Osmaneli ilçe merkezinde asansörlü, güvenlikli ve kapalı otoparkı olan yeni sitelerde üst bandın üzerine çıkılabildiği görülmektedir. Eski ve az daireli apartmanlarda ise ortak gider kalemi daha küçük olduğundan alt banda yaklaşılır.
Aidatı belirleyen mekanizma KMK m.20'de tanımlanmıştır: her kat malikinin ortak giderlere katılma payı ya arsa payına ya da eşit bölüşüm esasına, yönetim planındaki düzenlemeye göre hesaplanır. Pratikte süreç şöyle işler: yönetici yıllık gider kalemlerini (enerji, temizlik, asansör bakımı, ortak alan onarımları, yönetim giderleri) toplar, daire sayısına böler ve bu taslağı genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan asgari tutar bile borç olarak talep edilemez.
Bilecik'in Marmara etkisindeki kış koşulları, merkezi ısıtması olan yapılarda yakıt ve doğalgaz giderini aidatın belirleyici kalemi haline getirebilir. Bu durumda ısıtma sezonunu ayrı bir kalem olarak işletme projesine dahil etmek, yıl içindeki sürprizleri önler. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak ne pratiktir ne de güvenlidir: imza karşılığı makbuz düzenlemek anlaşmazlık riskini artırır, kayıt tutmak zorlaşır. Banka havalesi veya online ödeme kanalları hem yönetici hem kat maliki açısından izlenebilir belgeler üretir.
Borcunu ödemeyen kat malikine yönelik süreç KMK m.20'de düzenlenmiştir. İlk adım yazılı hatırlatmadır; taahhütlü mektup ya da noter ihtarı belgesel iz bırakır. Yönetim planında belirtilmişse aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Yazılı hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir; mahkeme aşamasına geçmeden icra, alacağın tahsilinde çoğunlukla yeterli baskıyı oluşturur.
Pratik öneri: süreç boyunca tüm iletişimi yazılı tutun ve karar defterine not düşün. Aidat takip programı ile borçlu listesi, hatırlatmalar ve ödeme geçmişi otomatik olarak kayıt altına alınır; genel kurulda hesap verme aşamasında bu kayıtlar belge niteliği taşır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Osmaneli İçin Karar Rehberi
Hangi yolu seçeceğiniz büyük ölçüde binanızın ölçeğine bağlıdır. Aşağıdaki tabloya göre konumunuzu değerlendirin:
| Kriter | Bireysel yönetim uygundur | Profesyonel şirket değerlendirin |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 40 daire altı | 40 daire üzeri, çok bloklu site |
| Ortak alan karmaşıklığı | Asansör + temel temizlik | Havuz, spor salonu, kapalı otopark, güvenlik |
| Yöneticinin zamanı | Haftada 3-5 saat ayrılabilir | Haftada 10 saat üzeri gerekiyor |
| Bütçe | Yazılım maliyetini karşılayabilir | Aylık şirket ücreti bütçede karşılanabilir |
Osmaneli ve Bilecik'in büyük bölümü orta ölçekli, görece sade ortak alanlara sahip konut stokundan oluşmaktadır. Bu koşullarda profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır; gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonu çoğunlukla en gerçekçi ve sürdürülebilir çözümdür. Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu seçeneği bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek ve çalışan istihdam etmek için önce vergi numarası almanız gerekir. Süreç şu adımlardan oluşur:
- Karar defterinden yönetici atama kararının fotokopisini alın.
- Kendi kimlik belgenizle birlikte Bilecik Vergi Dairesi'ne ya da size en yakın vergi dairesine başvurun.
- Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla site adına ayrı bir banka hesabı açın.
- Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimlerini ihmal etmeyin; iş güvenliği yükümlülükleri de bu aşamadan itibaren başlar.
Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi risk taşır. Gerekli belgeler vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bilecik Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmeniz en sağlıklı yoldur. SGK ve iş güvenliği konularında son sözü mali müşavirinize sorun.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır ve toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla kat malikleri bildirilir. Çağrıda gündem maddelerinin açıkça yazılması zorunludur; gündeme alınmayan konular hakkında bağlayıcı karar alınamaz.
İlk toplantıda hem kat maliklerinin çoğunluğunun hem de arsa payının çoğunluğunun (çift çoğunluk) sağlanması gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı yalnızca katılanların oyuyla geçerli karar alabilir. Alınan kararlar, toplantının ardından karar defterine geçirilmeli ve katılanlar tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: gündem belirtilmeden çağrı yapmak (bu kararları iptal ettirilebilir kılar), iki toplantı arasındaki yasal süreye uymamak ve alınan kararları karar defterine işlemeyi unutmak. Çağrı metni hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve karar defterini dijital ortamda tutmak için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölümde önceki sayfalarda biriken tüm dertlerin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda nasıl çözüme bağlandığını göreceğiz. Amaç bir yazılım broşürü sunmak değil, hangi aracın hangi derdi kapattığını somut senaryolarla göstermek.
AI Operatör: Sizi Temsil Eder, Siz Onaylamadan Göndermez
En pratik örneğiyle başlayalım: Şubat aidatlarını tahsil etmeniz gerekiyor, ancak altı daire gecikmiş. "Geciken dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem sistemin çalışma mantığı hem de güvencenizdir.
İkinci bir senaryo: Binanın ortak kullanım alanında bir arıza tespit edildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar, onayınızla gönderir ve süreci kaydeder. Osmaneli'nin kış sezonunda ısıtma tesisatına bağlı arızalar bu akışı özellikle değerli kılar; doğru adımların atıldığına dair kayıt, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda belge işlevi görür.
Üçüncü senaryo: Yıllık genel kurul yaklaşıyor. Çağrı metnini, gündem taslağını ve vekâlet formlarını AI Operatör hazırlar, siz gözden geçirip onaylarsınız, dağıtım takibi sistem üzerinden yürür. "15 gün önceden çağrı" yasal zorunluluğunu sistem otomatik olarak hatırlatır; bu tarihi kaçırıp kararları iptal ettirilebilir hale getirme riskini ortadan kaldırır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterme
Kat maliki 8 aydır aidat ödemiyor. İcra mı açsanız, uyarı mı yollasanız, yoksa önce genel kurulu mı bilgilendirseniz? AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal mahkeme kararına ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size uygulanabilir yolu gösterir; hangi adımın hangi hukuki sonuç doğurduğunu açıklar.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri aydınlatır; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırın açıkça belirtilmesi, sistemin güvenilirliğinin bir parçasıdır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanabilir Yönetim Performansı
SiteYönetim, her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Karnede tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergeleri ve genel kurul düzenliliği gibi kriterler yer alır. Yeni yönetici için bu aracın değeri özellikle belirgindir: göreve başladığınız gün karneyi kaydedin; altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Yeni yöneticinin gözünden bakıldığında bu yapının pratik anlamı şudur: başka şehirde ikamet eden malik, kendi borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar; hesap sorma toplantıları daha az gerginlikle geçer. Sakin portalı arıza bildirimlerini ve duyuruları tek merkezde toplar.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca tüm modülleri kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Ücretsiz deneme süresi, birinci bölümde anlattığımız ilk 30 günün tam ortasına denk gelecek şekilde planlandı. Apartman yönetim programını inceleyin ve kendi binanızın koşullarında test edin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılında üç farklı iş yoğunluğu dönemi yaşanır: görev başında yoğun devir ve kurulum, yıl boyunca rutin tahsilat ve operasyon, sonunda ise genel kurul ve hesap verme. Modüller bu üç dönemi de kapsar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ödeme hatırlatmalarını, gecikme hesaplamalarını ve banka mutabakatını otomatikleştirir. Aidat takip programı borçlu listesini güncel tutar; aylık kapanışta elle sayım yapmak zorunda kalmazsınız. Apartman muhasebe programı gider paylaşımı, sayaç okuma ve e-Fatura entegrasyonunu kapsayan modüllerle işletme defterini otomatik olarak besler. Bilecik'te merkezi ısıtması olan yapılarda kalorimetre veya sayaç verilerini sisteme girmek yeterlidir; dairelere düşen pay tek tıkla hesaplanır, kış faturası tartışmaları büyük ölçüde sona erer.
Operasyon
Arıza/bakım/teknik işletme modülü, sakinlerin bildirdiği arızaları kayıt altına alır, öncelik sırası oluşturur ve servis firmasına iş emri akışını yönetir. Duyuru, SMS ve push bildirim modülleri kat maliklerine ve sakinlere anlık iletişim imkânı tanır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, personel bordro ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi modülleri de platformda yer alır. Tüm bu modüller bulut üzerinde çalıştığı için Osmaneli'de veya Bilecik merkezinde nerede olursanız olun aynı panelden erişebilirsiniz.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Binanın çatı yalıtımının yenilenmesi gerekiyor. Geleneksel yöntemde 2-3 firmayı ayrı ayrı arar, fiyat alır ve genel kurulda sözlü karşılaştırma yaparsınız. İhale Portalı'nda ise iş tanımını sisteme girersiniz; Bilecik ve çevresindeki tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı tekliflerini sisteme yükler. Teklifleri sistem üzerinde karşılaştırırsınız ve seçim kararını genel kurula belgeli biçimde sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasında yerel ticaret ve hizmet alışverişi için bir iç kanal işlevi görür. Bu iki modül rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan ayrıştırıcı özelliklerdir.
Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü tüm kayıtları, sözleşmeleri ve açık iş emirlerini bir sonraki yöneticiye aktarılmaya hazır biçimde toplar. H2-2'de anlattığımız devir kaosuyla karşılaşmak yerine devir bir öğleden sonra sürer.
Osmaneli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Osmaneli, Marmara Bölgesi'nde yer almasına karşın iç kesimlere yakınlığı nedeniyle kışlar görece soğuk ve ıslak geçer. Bu iklim koşulu yönetim planınızın birkaç noktasını doğrudan etkiler.
Isıtma ve Yakıt Bütçesi
Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda kalorifer yakıt veya doğalgaz maliyeti, aidatın en ağır kalemi haline gelebilir. Bu kalemi işletme projesinde ayrı bir satır olarak belirtmek hem şeffaflık sağlar hem de yıl ortasında "aidat neden bu kadar yüksek" tartışmalarını önler. Bireysel ısıtmaya geçiş kararı kat maliklerini doğrudan ilgilendirdiğinden genel kurul gündemine alınmalı ve KMK'ya göre gerekli çoğunlukla oylanmalıdır.
Yapı Kabuğu ve Kış Öncesi Bakım
Osmaneli'de çatı aktarmaları, pencere sızdırmazlıkları ve dış cephe yalıtımı kış yağışlarından önce denetlenmelidir. Eylül sonu ile Ekim başı bu denetim için ideal penceredir; bulgulara göre çıkacak onarım ihalesini kışa kalmadan sonuçlandırmak hem maliyet hem de sakin memnuniyeti açısından önemlidir. Gider paylaşımı modülü, ısıtma sezonuna özgü kalemleri tartışmasız dairelere dağıtmanın kısa ve izlenebilir yoludur.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtması olan ve kışın ek gider yükü oluşan binalarda bazı yönetimler yıllık toplam bütçeyi ay sayısına eşit böleceğine, kış ayları için daha yüksek, yaz ayları için daha düşük aidat uygular. Bu tercih tamamen genel kurul kararına bağlıdır; karar defterine geçirilmesi zorunludur.
Osmaneli ve Çevresinde Site Yönetimi: Bozuyuk, Golpazari, İnhisar, Merkez, Pazaryeri, Söğüt, Yenipazar
Bilecik'in ilçelerini iki farklı ölçek anlayışı çerçevesinde ele almak, gerçekçi bir tablo çizer.
Birinci küme: Osmaneli ve Bozuyuk, ilçe merkezlerinde görece yoğun konut stoğuna sahiptir. Bozuyuk'ta çok katlı apartman ve site sayısı Bilecik genelinin yoğunlaştığı noktalardan birini oluştururken, Osmaneli'de hem yeni yapılaşma hem de eski köklü apartmanlar bir arada bulunmaktadır. Bu ilçelerde yöneticilerin ortak alan yönetimi, aidat tahsilatı ve yasal süreçler konusunda daha sistematik bir yaklaşım benimsemesi beklenir.
İkinci küme: Golpazari, İnhisar, Pazaryeri, Söğüt ve Yenipazar daha küçük ölçekli konut dokusuyla öne çıkar. Az daireli apartmanlarda gönüllü yönetim yaygındır; defter tutma ve aidat takibi basit tutuğunda bile düzenli olmak mevzuat açısından zorunludur. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi bulmak güçleşebilir; tam da bu nedenle yazılım destekli bireysel yönetim modeli bu küme için en sürdürülebilir seçenektir. Bilecik geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçeler için kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.
Platforma bulut tabanlı erişim, Osmaneli'deki apartmanla Söğüt'teki sitenin aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeksizin yönetilebilmesi anlamına gelir. Coğrafi uzaklık operasyonel engel olmaktan çıkar.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticilik görevi hukuki bir sorumluluk da beraberinde getirir. Bu sorumlulukların farkında olmak korkutucu değil, tam tersine sizi güçlendirir; çünkü büyük bölümü basit önlemlerle karşılanabilir.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu): Binanın güvenlik kameralarının kayıtları kişisel veri kapsamındadır. Kamera sistemi varsa girişe aydınlatma metni asılmalı ve kayıtlar belirlenen sürenin ötesinde saklanmamalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veridir; yönetim amacı dışında üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik veya temizlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu konuda son sözü mali müşavirinize sorun; yükümlülükler çalışan sayısına ve sözleşme tipine göre farklılık gösterebilir.
Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunun bir vekili sıfatıyla hareket eder; bu sıfat, iyiniyetle ancak yetkisiz alınan kararların kat maliklerine rücu riskini de içerir. Önemli harcama ve sözleşmeler için genel kurul ya da yazılı kat maliki onayı almak bu riski önler. Site yönetim yazılımının KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetimde ya da anlaşmazlıkta bu belgeler birinci savunma hattınız olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Osmaneli ve Bilecik Deneyimiyle
Aşağıdaki hatalar, Bilecik genelinde yeni göreve başlayan yöneticilerin sık karşılaştığı sorunlardan derlendi. Bunları önceden bilmek, aynı tuzağa düşmenizi önler.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site hesabı ilk haftada ayrılmalıdır.
- Elden nakit toplamak: İmzasız makbuz, takibi imkânsız nakit akışı anlamına gelir. Banka/online ödeme her zaman belge üretir.
- Karar defterini işlememek: Alınan kararların defteri olmadan hiçbir hukuki geçerliliği yoktur. Her toplantıdan sonra karar defterini kapatın ve imzalayın.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantılarda alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur. Proje olmadan aidat talebi zayıf hukuki zeminde durur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat geciktiğinde tazminat uygulamak cezalandırma değil, zamanında ödeyen kat maliklerini korumaktır. Tutarlı uygulama tahsilatı güçlendirir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Osmaneli'de ısıtma tesisatı veya yapı kabuğu arızalarının çözümü soğuk havalarda hem daha güç hem de daha pahalıdır. Eylül sonunda yapılan önleyici bakım, kış ortasındaki pahalı acil onarımı büyük ölçüde önler.
İlk 30 günün yol haritasına sahipsiniz, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını biliyorsunuz, genel kurul ve resmi kayıt süreçlerini gördünüz. Bir sonraki adım bu bilgiyi uygulamaya koymak.
SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin. Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur; Osmaneli'de ya da Bilecik'in herhangi bir ilçesinde tek apartmandan başlayabilirsiniz. Site yönetim yazılımını inceleyin ve binanızın ölçeğinde test edin. Aidatları ayrıca hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.