Bozuyuk'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak. Bilecik il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Bozuyuk'deki bina tipine ve sunulan hizmetlere göre bu aralıkta farklı noktalara düşülebilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Bozuyuk koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Bozuyuk'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi, göründüğünden daha geniş bir sorumluluk alanını kapsar. KMK m.35 çerçevesinde dört temel yükümlülüğünüz vardır: karar defteri ile işletme defterini usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak ve takip etmek, ortak alanların bakım ve onarımını organize etmek, yıl sonunda genel kurula hesap vermek.
Bozuyuk, Bilecik'in en kalabalık ilçesidir ve il merkezine olan yakınlığı nedeniyle hem eski apartman stoğuna hem de görece yeni konut projelerine ev sahipliği yapar. Bu çeşitli yapı dokusu, yöneticilerin karşılaştığı sorunların da birbirinden farklı olabileceği anlamına gelir: köklü bir apartmanda birikmiş borç ve bakım gecikmeleri, yeni bir sitede ise yönetim altyapısını sıfırdan kurma zorunluluğu. Bilecik genelinde binlerce apartman aynı süreci sizinle aynı dönemde yaşıyor; sizi zorlayan sorular başkalarını da zorluyor ve bu rehberdeki yanıtlar o ortak zemine dayanıyor.
Görevi korkutucu yapan, yükümlülüklerin karmaşıklığı değil, bunların tamamının aynı anda üstünüze yığılmasıdır. Öncelikleri sıraya koymak, paniği yönetilebilir bir listeye dönüştürür.
İlk 30 Gün: Bozuyuk'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği, eski yöneticiden devralmanız gereken her şeyi eksiksiz teslim almaktır. Yazılı devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen üstlenmemeniz, ilerleyen aylarda doğabilecek tartışmalarda sizi korur.
Teslim almanız gereken belgeler şunlardır:
- Karar defteri ve işletme defteri (mevcut dönem dahil tüm ciltler)
- Site adına açık banka hesap bilgileri ve son ekstre
- Kasa mevcudu ve kasa defteri
- Yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, sigorta vb.)
- Borç-alacak listesi: hem borcunu ödememiş kat maliklerinin, hem de sitenin ödememiş olduğu faturalar
- Kat malikleri iletişim listesi
- Yönetim planı ve genel kurul kararlarının kopyaları
Bu listedeki eksikler, ileride sizin sorumluluğunuzmuş gibi görünebilir. Devir tutanağında eksik kalem varsa bunu açıkça not düşün.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada mali durumu netleştirin. Site adına açık banka hesabının imza yetkilisini değiştirmek ya da yeni hesap açmak ilk adımdır; site parasının kişisel hesapta tutulması hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk doğurur.
Aidat borçlusu listesini tarihli olarak çıkarın; hangi dairenin kaç aylık borcu olduğunu kayıt altına alın. Bekleyen faturaları (asansör bakımı, su, elektrik, temizlik) tespit edin ve vadelerini kontrol edin. Bozuyuk'de bina tipine göre merkezi ısıtma sistemi olan sitelerde yakıt avansı ya da birikmiş yakıt borcu da ayrıca incelenmelidir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, uygulama grubu ya da SMS — önemli olan kanalın tutarlı kullanılmasıdır. Arıza ve talep bildirimleri için basit bir kayıt yöntemi kurun; her bildirimin tarihi, konusu ve nasıl kapatıldığı not edilmeli.
Bu altyapıyı daha hızlı kurmak isteyenler için site yönetim yazılımı seçeneği, iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu listesini ilk gün kullanıma hazır getirir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Projeyi genel kurula sunmak ve onaylatmak zorunludur; onaylanmadan aidat artışı yapamazsınız. Taslağı dört kalem üzerinden kurabilirsiniz: sabit giderler (sözleşmeli hizmetler, sigorta), değişken giderler (enerji, su), bakım/onarım fonu ve acil durum payı. Bozuyuk'de iklim, her ne kadar kıyı illerine göre daha ılıman olsa da kış aylarında ısıtma maliyeti dikkat gerektiren bir kalemdir; bunu bütçe taslağında gerçekçi biçimde konumlandırın.
Bozuyuk'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Bilecik il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır. Bozuyuk'de ise bina tipine göre bu aralığın farklı noktaları geçerlidir: şehir merkezindeki asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst banta yaklaşılırken, eski ve küçük apartmanlarda alt bantta kalınır.
Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Bina masrafları kat maliklerine arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit paylaşım esasına göre dağıtılır. Hangi yöntemin uygulanacağını yönetim planınız belirler; planda açık hüküm yoksa genel kurul karar verebilir.
Aidat belirleme sürecinin teknik adımları şunlardır: yıllık tüm gider kalemlerini toplamak, daire sayısına veya arsa payına bölmek, ortaya çıkan rakamı genel kurulda onaylatmak. Herhangi bir kalemi atlamak, yıl ortasında beklenmedik açıklar doğurur. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Bilecik'te konut stoğu hem eski hem yeni yapıları kapsıyor. Eski binalarda yenileme masrafları (çatı, su tesisatı, asansör) aidatı zaman zaman beklenmedik biçimde yukarı çekebilir; bu nedenle bakım fonu oluşturmak, ani gider şoklarına karşı en etkili tampondur.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı banka havalesi veya online ödeme ile toplamanız hem güvenlidir hem de hesap şeffaflığını sağlar. Elden nakit kabul etmek, ileride ispat sorunu yaratabileceği için tavsiye edilmez; aldığınız her nakit ödeme için mutlaka imzalı makbuz verin.
KMK m.20 uyarınca geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tahsilat sürecini şöyle kurgulayabilirsiniz: vade tarihinden itibaren yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, sonrasında icra takibi. Mahkeme yoluna gitmeden önce yazılı hatırlatma aşamasını belgelemeniz, hem hukuki hem pratik açıdan önemlidir.
Kronik borçlu tek bir daire de olsa yıllar içinde site bütçesini ciddi biçimde zorlar; erken müdahale her zaman daha az maliyetlidir. Hatırlatma süreçlerini otomatikleştirmek ve tahsilat durumunu anlık izlemek için aidat takip programı ile bildirimler otomatik olarak yönetilir, siz takip yükümlülüğünden kurtulursunuz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bozuyuk İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi doğru koşullarda avantajlıdır, ancak her bina için gerekli değildir. Aşağıdaki tablo, karar vermenize yardımcı olabilir:
| Ölçüt | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket düşünün |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 20'nin altında | 50 ve üzeri, çok bloklu |
| Günlük iş hacmi | Haftada birkaç saati yönetebilirsiniz | Tam zamanlı koordinasyon gerekiyor |
| Bütçe esnekliği | Şirket ücreti aidatı zorluyor | Ek maliyet makul karşılanıyor |
| Yerel arz | Kaliteli şirket bulamıyorsunuz | Birden fazla alternatif var, kıyaslayabilirsiniz |
Bozuyuk ve çevre ilçelerde profesyonel site yönetim şirketlerinin büyükşehirlere kıyasla daha sınırlı kaldığı genel bir gözlemdir. Bu koşullarda "kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin" seçeneği, hem maliyeti hem iş yükünü kontrol altına almanın en gerçekçi yolu olarak öne çıkar. Bu konuya ilerleyen bölümde ayrıca değineceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu durumda vergi dairesi kaydı gerekir. Vergi dairesine gitmeden önce yanınızda şunları hazırlayın: genel kurul karar defterinin onaylı fotokopisi, yönetici seçim kararı, yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bozuyuk Vergi Dairesi'ni öncesinde telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarası aldıktan sonra site adına banka hesabı açtırın. Bu hesap yalnızca site gider ve gelirlerine ayrılmalı; kişisel işlemlerle asla karıştırılmamalıdır. Kişisel hesabınızda site parası tutmak, hem denetim kurulu hem de kat malikleri önünde ciddi güven sorunu yaratır.
Sitede kapıcı veya güvenlik personeli gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuda son sözü mali müşavirinizden alın; yükümlülükler çalışan sayısına ve sözleşme türüne göre değişir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı davetinin, gündem belirtilerek toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı tebligat veya taahhütlü mektupla yapılması gerekir. Gündem maddesi bildirilmemiş bir konuda karar alınamaz; bu kural ihmal edildiğinde alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) şartı çift taraflıdır: kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımı aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararların karar defterine geçirilmesi ve katılımcılarca imzalanması zorunludur; imzalanmamış karar, hukuken tartışmalı hale gelir.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı hatalar şunlardır: gündem maddesi yazmadan davet göndermek, toplantı nisabını sağlamadan karar tutanağı düzenlemek, karar defterini toplantıdan sonra günlerce imzasız bırakmak. Bu üçünden kaçınmak, genel kurulun sağlamlığını büyük ölçüde güvence altına alır. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet formlarını takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Bu rehberde ele aldığımız sorunların tamamı — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda çözüme kavuşabilir. Aşağıda her derde karşılık gelen işlevleri somut senaryolarla aktarıyoruz.
AI Operatör: Rutin İşler Sizin Onayınızla Otomatikleşir
AI Operatör, doğal dil komutlarını anlayan ve bunları yönetim işlemlerine dönüştüren bir asistandir. Siz "Temmuz aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; kontrolü her adımda elinizde tutarsınız.
Bozuyuk'de apartman stoğunun bir bölümünü oluşturan eski binalarda arıza bildirimleri sık gelir. Bir kat malikinden "3. kattaki koridorda su sızıntısı var" mesajı aldığınızda AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Genel kurul öncesinde ise çağrı metni taslağı, gündem maddelerini ve vekâlet formunu hazırlar; "15 gün önceden gönder" kuralını hatırlatmayı da üstlenir.
Her senaryoda ortak nokta şudur: AI hazırlar, siz onaylarsınız. Sistemi, kararlarınızı değil iş yükünüzü devralan bir araç olarak konumlandırmak doğru çerçevedir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararıyla Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak size adım adım yol gösterir. Gecikme tazminatı oranından icra sürecinin aşamalarına kadar, hukuki çerçeve içinde net bir harita çıkarır.
Şerhi açıkça vermek gerekir: AI Danışman yönlendirme yapar, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemin güvenilirliğinin temelidir. Yol haritasını bilmek ile hukuki temsil almak farklı şeylerdir; AI Danışman birincisini sağlar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, 100 üzerinden yönetim performans puanı hesaplar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum ve yasal belgeler gibi ölçütlere dayanır. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 iken altı ay sonra 81'e çıktıysa genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bu karneyi ekrana yansıtırsınız. Rakam tartışmayı keser.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş noktaları tanımlıdır. Bozuyuk'deki bir apartmanda mülkü olan ancak başka şehirde yaşayan malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapar; sizi aramaz. Denetçi, harcama belgelerine ve muhasebe kayıtlarına şeffaf biçimde erişir; yönetici-denetçi gerginliği büyük ölçüde azalır. Daire sakinleri arıza bildirimlerini kendi arayüzünden yapar; bildirimin kayıt altında olduğunu görünce tekrar aramaya gerek duymaz.
Deneyin, Ardından Karar Verin
Bulut tabanlıdır, kurulum gerektirmez. Tek apartmandan çok bloklu siteye, AVM'ye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Bu ilk ay, yazılımın farkını en hızlı hissedeceğiniz dönemdir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılı boyunca hangi modüllere ne zaman ihtiyaç duyacağınızı kronolojik olarak aktarmak, listeyi daha anlamlı kılar.
Para İşleri: Şeffaf, Tartışmasız Muhasebe
Göreve başladığınız ilk haftalarda en kritik ihtiyaç mali tablodur. Online aidat tahsilatı modülü, ödeme linklerini dairelere göndererek tahsilatı banka kanalına taşır. Borç takibi modülü gecikmeleri otomatik olarak işaretler; aidat takip programı üzerinden hatırlatmalar günü gelmeden yola çıkar. Apartman muhasebe programı, giderlerin fatura karşılığı kayıt altına alınmasını ve e-Fatura entegrasyonunu kapsar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise ortak alan elektrik faturasını daire bazında bölüştürür; kimin ne kadar ödeyeceği tartışması sona erer.
Operasyon: Günlük İş Akışı
Arıza ve bakım modülü her bildirimi kayıt altına alır, sorumlu kişiye atalar ve kapanışa kadar takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimi kanalıyla kat maliklerine tek merkezden ulaşırsınız. Otopark, ziyaretçi takibi ve sosyal tesis rezervasyonu modülleri büyük sitelerde en fazla şikâyet yaratan konuları sisteme taşır. Personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi, çalışan istihdam eden sitelerde SGK süreçleriyle entegre çalışır. Sigorta ve belge yönetimi modülü poliçeleri ve kritik belgeleri tek noktada tutar; vade geçti uyarılarını önceden verir.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bozuyuk'deki bir çatı yalıtımı ihalesini klasik yöntemle yürüttüğünüzde tedarikçileri tek tek arar, sözlü teklif alır ve sonucu kat maliklerine anlatmaya çalışırsınız. İhale Portalı'nda ise tedarikçiler tekliflerini sisteme kapalı zarf usulüyle girer; teklifler açıldığında kayıt altındadır ve genel kurula belgeyle sunum yapılır. Şeffaflık, tartışmaları başlamadan bitirir. Site içi Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin birbiriyle ve yerel esnafla iletişim kurduğu, rakip platformlarda bulunmayan bir ekosistem katmanı ekler.
Yöneticilik göreviniz tamamlandığında devir-teslim modülü, tüm belgeleri, kayıtları ve borç-alacak tablolarını hazır bir raporda toplar. Sizden sonraki yönetici bir öğleden sonrasında devralmayı tamamlar; bu rehberin başında anlattığımız devir kaosuna bir daha yaşanmaz.
Bozuyuk'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bozuyuk, Bilecik'in en gelişmiş ilçesi olarak hem sanayileşme hem de nüfus artışının şekillendirdiği karma bir konut dokusuna sahiptir. Bu yapı, yönetim planını doğrudan etkiler.
Eski Apartman Stoku: Bakım Önceliği
İlçede eski bina stoku belirgin biçimde mevcuttur. Eski binalarda çatı, su tesisatı, elektrik panosu ve asansör sistemi gibi kalemler yöneticinin gündeminin büyük bölümünü oluşturabilir. Bu binalarda bakım fonunu her yılın bütçesine sabit bir kalem olarak koymak, ani ve büyük onarım harcamalarına karşı en etkili tampondur. Küçük arızaları zamanında gidermek, büyük hasarı önler; bu strateji uzun vadede hem maliyeti düşürür hem de kat malikleriyle ilişkileri daha sakin tutar.
Yeni Konut Projeleri: Altyapı Kurma Dönemi
Bozuyuk'de il merkezine yakınlık ve ulaşım bağlantısı nedeniyle son yıllarda yeni konut projelerinin de geliştiği görülmektedir. Yeni bir sitede yönetici olmak, bakım sorunlarının azlığı açısından avantajlı görünse de yönetim planı, kural seti ve bütçe altyapısını sıfırdan kurmak başlı başına emek ister. Yönetim planını net tutmak, aidat belirleme yöntemini baştan yazıya dökmek ve ortak alan kurallarını kat maliklerine duyurmak, ilerleyen yıllardaki sürtüşmeleri büyük ölçüde önler.
Toplu Yapı ve Çok Bloklu Siteler
Bozuyuk'de birden fazla bloktan oluşan toplu yapılar söz konusu olduğunda, KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Bu yapılarda her blok kendi yönetimini seçebileceği gibi, ortak alanlar için toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulması da gerekebilir. Hukuki çerçeveyi doğru kurmak için bir avukattan ilk aşamada danışmanlık almak, sonraki yıllarda doğabilecek yetki karmaşasını önler. Bulut tabanlı bir platform üzerinden birden fazla bloğu tek panelden yönetmek, koordinasyonu önemli ölçüde kolaylaştırır.
Bozuyuk ve Çevresinde Site Yönetimi: Golpazari, Inhisar, Osmaneli ve Komşu İlçeler
Bilecik ili, konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları açısından ilçeden ilçeye belirgin farklılıklar gösterir. Bu farklılıkları iki küme altında değerlendirmek pratik bir bakış açısı sağlar.
Kentsel ve gelişmiş ilçeler: Bozuyuk ve Merkez (Bilecik şehir merkezi), ilin en yoğun konut stoğuna sahip iki noktasıdır. Bu iki ilçede çok katlı apartmanlar ve sitelerin yönetim ihtiyacı daha karmaşıktır; aidat takibi, teknik işletme ve yasal uyum konularında sistemli bir yaklaşım zorunlu hale gelir. Osmaneli'nde ise kent merkezine yakın konumun sağladığı erişim, daha gelişmiş bir bina yönetim pratiğiyle örtüşür.
Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Sogut, Yenipazar, Pazaryeri, Golpazari ve Inhisar'da apartman sayısı görece azdır; bu ilçelerdeki binalarda gönüllü yönetici modeli yaygındır. Az daireli apartmanlarda muhasebe ve iletişim yükü daha sınırlı olsa da yasal yükümlülükler aynıdır: karar defteri tutulmalı, aidat genel kurulda belirlenmelidir.
Bilecik'te herhangi bir ilçede yöneticilik yapıyorsanız Bilecik geneli site yönetimi rehberini de incelemenizi öneririz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Golpazari'deki küçük bir apartman ile Bozuyuk'deki çok bloklu bir site aynı platform üzerinden, kurulum gerekmeksizin yönetilebilir; il genelindeki yöneticiler için bu esneklik belirleyici bir avantajdır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder; aldığı kararların hukuki sorumluluğunu üstlenir. Bu sorumluluk korkutucu değildir; bilinirse kolaylıkla yönetilir.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi, arıza bildirimleri ve güvenlik kamerası kayıtları kişisel veri kapsamındadır. Güvenlik kamerası kuruluysa girişe aydınlatma metni asılması zorunludur; kamera kayıtları belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz ve gereksiz yere üçüncü kişilerle paylaşılamaz. İletişim listesini pazarlama amaçlı kullanmak da KVKK kapsamında ihlal sayılır.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, temizlik ya da güvenlik personeli varsa SGK bildirimleri düzenli yapılmalı, iş güvenliği yükümlülükleri yerine getirilmelidir. Yükümlülüklerin kapsamı sözleşme tipine göre farklılaşır; son sözü mali müşavirinizden alın.
Bu konularda düzen kurmak, yöneticinin yasal açıdan güvende olmasını sağlar. KVKK aydınlatma metinlerini ve yasal belge arşivini tek noktada tutmak için site yönetim yazılımının yasal uyum modülünden yararlanabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Bilecik genelinde ve Türkiye'nin dört bir yanında yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır. Listeyi baştan okursanız büyük bölümünden kaçınabilirsiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site parasını kendi banka hesabınızda bulundurmak, hem denetim kuruluna karşı hem de olası hukuki süreçlerde ciddi güven sorunu yaratır. Site adına hesap açmak ilk haftanın işidir.
- Elden nakit toplamak. Her elden alınan nakit için makbuz vermek zorunda kalırsınız; makbuz vermezseniz ilerleyen dönemde tahsilat tartışmaya açılır. Banka veya online ödeme kanalı bu riski ortadan kaldırır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararın yazılı olmadığı durumlarda kat malikleri "öyle bir karar almadık" diyebilir. Karar defteri olmadan yönetim hukuken sağlam değildir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddesi bildirilmemiş bir toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir. Çağrıda gündem her zaman yer almalıdır.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi zorunludur. Proje olmadan aidat artışı yapılması tartışmaya açılır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerini haksız konuma düşürür. KMK m.20'deki hak açıkça mevcuttur; kullanmamak kaybettirmektir.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Bozuyuk'de eski bina stoku göz önüne alındığında birikmiş borçlar ya da belgesiz harcamalar önceki dönemin sorunu olabilir. Devir tutanağı imzalanmadan göreve başlamak, eski sorunların yeni yöneticinin omzuna binmesi riskini doğurur.
Bozuyuk ve Bilecik'teki yöneticiler için ilk 30 günün planı, aidat belirleme yöntemleri, genel kurul ve yasal yükümlülükler bu rehberde yer aldı. Devir-teslim kaosu, aidat takibi ve ihale şeffaflığı gibi konularda işin tekrar eden kısmını otomatiğe bağlamak istiyorsanız SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Aidatın doğru belirlenmesi için ise aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.