Sogut'te bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bilecik il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; Sogut'teki binanın yaşına, ortak alan kapsamına ve daire sayısına göre bu aralıkta konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sogut ile Bilecik koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan ve zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Sogut'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi başlar başlamaz dört yasal yükümlülük devreye girer. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şöyle sıralanır: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak, yıllık genel kurulda kat maliklerine hesap vermek. Bu dört başlık basit görünse de pratikte birbiriyle iç içe geçer; defterin eksiksiz olmaması ileride genel kurul kararlarının tartışmaya açılmasına, aidat kayıtlarındaki boşluklar ise icra süreçlerinde güçlüğe yol açar.
Sogut, Bilecik iline bağlı, il merkezine görece yakın bir ilçedir. İlçede hem eski tarz az katlı apartmanlar hem son yıllarda artan daha düzenli site yapılaşması bir arada bulunmaktadır. Bu karma doku, yönetim sorumluluğunun binanın tipine göre farklı ağırlıklar taşıdığı anlamına gelir: eski bir apartmanda en kritik kalem ortak gider yönetimi ve bakımken, daha büyük bir sitede ortak alan çeşitliliği ve sakin sayısı süreci karmaşıklaştırır.
Bilecik genelinde yüzlerce apartman ve site aynı yasal çerçevede, sizinle benzer soruları bu hafta yaşıyor. Yalnız değilsiniz; ama hataların bedeli bireysel olarak sizi bulur. Bu nedenle sürecin başından düzgün kurmak, ilerleyen aylarda çok daha az enerji harcamanızı sağlar.
İlk 30 Gün: Sogut'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayda yapılacakları dört haftaya bölmek hem işleri sıralamayı hem de süreci izlemeyi kolaylaştırır. Her hafta bir öncekinin üstüne inşa eder; herhangi bir haftayı atlamak sonraki adımı aksatır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alınacaklar belgelenmiş olmalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı ya da ekstreler, kasa ve nakit mevcudu, taşeron sözleşmeleri (asansör, güvenlik, temizlik), borç-alacak listesi, kat malikleri iletişim bilgileri. Devir-teslim tutanağı her iki tarafça imzalanmadan görevi fiilen devralmış sayılmazsınız; bu belge ileride çıkacak olası mali uyuşmazlıklarda birincil kanıt işlevi görür. Teslim alınan defterleri kronolojik düzende inceleyip eksik sayfa ya da imza var mı kontrol edin; varsa tutanağa not düşün.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi adınıza değil site yönetimi adına açın ya da mevcut hesabı bu şekilde düzenleyin. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire borçlu, toplam miktar ne, en eski borç hangi aya ait? Bekleyen faturalara bakın; özellikle asansör bakımı, elektrik, su faturaları ve varsa ortak alan doğalgaz faturaları aciliyet sırasına göre önünüzde durmalıdır. Sogut'te döneme göre değişebilen ısınma giderleri, merkezi sistem kullanan binalarda kış öncesi bütçenizin merkezine oturabilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amaçlarıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu pratik olmakla birlikte resmi yazışmaların ayrı bir kanalda yürütülmesi önerilir. Arıza ve talep kayıtları için sistematik bir yöntem belirleyin; "söyleyin not aldım" yaklaşımı birkaç ay içinde işlevsiz kalır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu taslak, sitenizin yıllık gider kalemlerini (temizlik, bakım, ortak alan elektriği, asansör, sigorta) ve aidat gelirini dengeler. Sogut'te bahar ve yaz aylarında dış cephe ya da bahçe bakım ihtiyacı doğabilir; bu kalemleri baştan bütçeye yansıtmak sürpriz harcamaları azaltır. Dört haftalık bu listeyi kağıtta da yürütebilirsiniz; ancak site yönetim yazılımı kullandığınızda devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
Sogut'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Bilecik il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır, sitenizin gerçek rakamı binanın özelliklerine göre bu aralıkta şekillenir. Sogut'te asansörsüz, güvenlik personeli bulunmayan küçük eski apartmanlarda alt banda yakın bir aidat yaygındır. Ortak alanı geniş, asansörlü ya da bahçeli yeni sitelerde orta ya da üst banda çıkılabilir. Asansörlü ve güvenlikli büyük komplekslerde bu aralığın üzerine çıkmak da mümkündür.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: ortak giderler arsa payı oranında ya da eşit olarak paylaştırılabilir; uygulanacak yöntem yönetim planında belirtilmiş olmalıdır. İşletme projesi hazırlanır, genel kurulda görüşülür ve salt çoğunlukla onaylanır; onaylanan aidat miktarı kat maliklerine yazılı olarak bildirilir. Bu sürecin atlanması ya da sözlü mutabakatta kalınması ileride ödeme itirazlarına zemin hazırlar.
Aidat belirlemede en sık yapılan hata gider kalemlerini eksik saymaktır: asansör bakım sözleşmesi, zorunlu yangın sigortası, kapıcı varsa SGK primi, olası arıza fonu — bunların tamamı aylık aidatın içinde karşılanmalıdır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat yöntemi olarak elden para toplamak önerilmez; hem hesap tutma güçlüğüne hem de güven sorununa davetiye çıkarır. Banka havalesi, EFT ya da online ödeme yöntemlerini tercih edin ve her ödeme için banka dekontunu kayıt altına alın. Bu şekilde kimin ne zaman ödediği tartışmasız biçimde belgelenir.
Ödememenin hukuki seyri KMK m.20 çerçevesinde şöyle işler: aidat süresi içinde ödenmezse aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. İlk adım yazılı hatırlatmadır; tebliğ edilmiş yazılı ihtar hem malike ciddiyet sinyali verir hem de ileride açılacak icra takibinin belgesi olur. İhtar sonrası ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir; bu aşamada dosyayı bir avukata devretmek hem süreci hızlandırır hem de olası usul hatalarını önler.
Kronik borçlu malik sayısı ikinin üzerine çıkmaya başladıysa tahsilat sürecini sistematik hale getirmeniz gerekir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hangi dairenin kaç ay geciktiği tek ekrandan izlenebilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sogut İçin Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın ölçeğine ve Sogut'teki yerel koşullara bağlıdır. Orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; mevcut şirketlerin hizmet kapsamı ve fiyat aralıkları da farklılık gösterebilir.
| Ölçek | Önerilen Model | Gerekçe |
|---|---|---|
| 8 daire ve altı | Gönüllü yönetici + basit defter | Profesyonel şirket maliyeti aidatı orantısız artırır |
| 9–40 daire | Gönüllü yönetici + yönetim yazılımı | Otomasyon farkı büyük, şirket gerek yok |
| 41–100 daire | Yarı profesyonel veya yazılım destekli yönetici | Operasyon karmaşıklığı artıyor; destek kritik |
| 100+ daire / çok bloklu | Profesyonel şirket veya tam zamanlı yönetici | KMK toplu yapı hükümleri devreye girer |
Sogut'te en yaygın gerçekçi model şudur: işi bilen, mevzuatı öğrenmeye hazır bir gönüllü yönetici, ağır ve tekrar eden işleri iyi bir araca devreder. Üçüncü bir yol olarak tanımlanabilecek bu yaklaşım — kendiniz yönetin, tekrarlayan işi yazılıma bırakın — hem maliyeti hem de yönetici yorgunluğunu dengeler. Bu modeli H2-8'de somut olarak göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetimi adına banka hesabı açmak hem yasal hem pratik bir zorunluluktur. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak iki ayrı risk doğurur: hukuki açıdan vekil sıfatıyla sorumluluk doğabilir, pratik açıdan ise kişisel harcamalarla site giderlerinin karışması muhasebe kaosuna yol açar.
Hesabı site adına açabilmek için önce yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Bilecik Vergi Dairesi'ne başvurun; genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurulda yönetici seçildiğini gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı bir karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvuru öncesinde Bilecik Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp güncel listeyi teyit edin.
Sitenizde kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de gündeme gelir. Bordro ve SGK konularında son sözü mali müşavirinize sorun; bu alanda yapılan hatalar idari ceza doğurabilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı, en az 15 gün önceden imzalı ya da taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine duyurulmalıdır; çağrıda gündem açıkça yazılmalıdır. Gündemi olmayan ya da yasal süreye uyulmayan çağrılara dayanılarak alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) için hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir. Bu sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan tüm malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ileride hukuki güçlük yaratır.
Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata öne çıkar: çağrıda gündem maddelerini yazmamak, iki toplantı nisabını karıştırmak ve karar defterini toplantıdan günler sonra tutmaya çalışmak. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek platformda yönetilir; 15 günlük çağrı süresini yazılım hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar sıralanan dertleri — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözüme bağlamak mümkün. Bu bölüm size kestirme yolu gösteriyor.
AI Operatör: Söyleyin, Hazırlasın, Siz Onaylayın
Şöyle bir senaryo düşünün: Ocak aidatlarını henüz ödememiş beş daireye hatırlatma göndermek istiyorsunuz. "Bu ayın geciken dairelerine nazik bir hatırlatma yaz" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire sahiplerine özel hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Karar her zaman sizindir.
İkinci senaryo: Sitenizde asansör arıza kaydı açılması gerekiyor. "Asansör arızasını kaydet ve servis firmasına iş emri hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, sözleşmeli firma için iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar; onayladığınızda firma bilgilendirilir. Sogut'te kış aylarında ortaya çıkan ısıtma sistemi arızaları ya da bahar döneminde su pompası sorunları için bu akış aynı şekilde çalışır. Onay adımı her senaryoda değişmez; bu hem hukuki hem pratik güvencenizdir.
Genel kurul hazırlığında da AI Operatör devreye girer: çağrı metnini, gündem taslağını ve vekâlet formunu hazırlar; 15 günlük yasal çağrı süresini takip eder. Siz içeriği gözden geçirir ve onaylarsınız.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Hukuki Pusulası
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar adımı, icra takibinin hukuki temeli. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir: yanlış yönlendirme yerine doğru sınırı çizmek güven inşa eder.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, defter düzeni gibi ölçütlerden oluşan bu karne yöneticiye anlık bir tablo sunar. Sogut'te yönetimi yeni devraldığınızda devir günündeki karneyi kaydedin; altı ay sonra iyileştirdiğiniz karneyi genel kurulda yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından erişir. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı büyüktür: Sogut'te ikamet etmeyen bir malik borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir — sizi aramaz. Denetçi portalı hesap şeffaflığını sağlar; "neden bu kadar harcandı?" tartışmaları belgesiyle kapanır. Sakin portalı ise arıza bildirimi ve duyuru takibini yöneticinin WhatsApp mesajlarından bağımsız hale getirir.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Kurulum gerekmez, kredi kartı istenmez. Tek bir apartmandan çok bloklu bir siteye kadar ölçeklenir. Bugün devraldığınız binada yarın çalışmaya başlayabilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyin; süre sonunda karar verin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılında karşınıza çıkan görevler birkaç ana kategoride toplanır. Her kategori için doğru aracı baştan kurmak, ilerleyen aylarda hem zamandan hem sinir bozukluğundan tasarruf ettirir.
Para İşleri: Aidat, Muhasebe, Gider Paylaşımı
Online aidat tahsilatı sayesinde her dairenin ödeme durumu gerçek zamanlı izlenebilir; borçlu listeyi elle tutmak ya da bankayı aramak gerekmez. Aidat takip programı geciken ödemeler için otomatik hatırlatma gönderir. Apartman muhasebe programı gider girişlerini, e-Fatura entegrasyonunu ve yıllık işletme defterini tek platformda tutar; genel kurulda sunacağınız mali tablo bu kayıtlardan otomatik oluşur. Binanızda sayaç okunan ortak alanlar varsa gider paylaşımı modülü her daireye düşen tutarı hesaplar; elle hesaplama hatasına yer kalmaz.
Operasyon: Arıza, Duyuru, Personel, Belgeler
Arıza ve bakım kayıtları dijital tutulduğunda hangi arızanın ne zaman açıldığı, kime iş emri verildiği ve ne zaman kapandığı izlenebilir. Duyuru ve SMS modülü önemli bildirimleri tüm sakine anında ulaştırır. Kapıcı ya da güvenlik personeli varsa personel ve bordro modülü SGK bildirimlerini düzenli tutmaya yardımcı olur. Sigorta poliçeleri, bakım sözleşmeleri ve yasal belgeler arşiv modülünde kategorize edilir; aradığınız belgeyi bulmak için klasör karıştırmanıza gerek kalmaz.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Sogut'te çatı su yalıtımı, asansör periyodik bakımı ya da boya-badana ihalesi açmak istediğinizde rakip yazılımlarda bulunmayan İhale Portalı devreye girer. Tedarikçilerden kapalı zarf teklifi toplamak yerine şeffaf, kayıtlı bir platform üzerinden en az üç teklif alır, karşılaştırır ve sonucu genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Hem süreç şeffaflığı sağlanır hem de "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusu evrak destekli yanıt bulur. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi esnaf ve hizmet alışverişine zemin hazırlar; bu ikisi rakip ürünlerde bulunmayan özelliklerdir.
Yöneticilik göreviniz sona erdiğinde devir-teslim süreci de bu platforma dayanır: raporlar, defter kayıtları ve belgeler bir sonraki yöneticiye tek tıkla aktarılır. Nasıl siz devri zorlanarak yaptıysanız, haleviniz aynı süreci bir öğleden sonrada tamamlar.
Bilecik ve Sogut'teki Koşullar Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Marmara bölgesinde yer alan Sogut, İç Anadolu'nun sert karasalına ya da kıyı illerinin deniz iklimine kıyasla daha ılıman bir konumdadır. Bununla birlikte Bilecik ilinin iç kesimleri mevsim geçişlerinde belirgin hava değişimleri yaşar; bu durum yönetim takvimini ve bütçe kurgusunu doğrudan etkiler.
Mevsimsel Bakım Takvimi
Ekim-Kasım döneminde ısıtma sistemi varsa kazan ya da kombi bakımı yaptırılmalıdır. Yaz aylarına girerken çatı ve teras su tahliyelerinin kontrolü ile bahçe sulama altyapısı gözden geçirilmelidir. Sogut'te bahar yağmur dönemleri çatı drenajını kritik hale getirebilir; bu nedenle Mart-Nisan'da çatı kontrolü bütçeye dahil edilmesi önerilir. Bakım takvimini baştan yıllık işletme projesine yansıtmak, mevsim dönümlerinde acil harcamalarla karşılaşma riskini azaltır.
Ortak Alan Sigortası ve Olası Riskler
Bilecik ili tarihsel deprem aktivitesinin bulunduğu bir bölgede yer almaktadır. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her bağımsız bölüm için zorunlu olup malik sorumluluğundadır; yönetici olarak maliklerinizi bu konuda bilgilendirmek iyi uygulama kapsamındadır. Ortak alanlar için ayrı bir sorumluluk ya da yangın sigortası poliçesi de yönetim planına dahil edilmelidir. Sayaç okunan ortak alan giderlerinde gider paylaşımı modülü, dairelere düşen kış-ilkbahar farkını tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Sogut'e Özgü Site Yapısı
İlçede eski tarz az katlı apartman stoku ile görece yeni site yapılaşması bir arada bulunmaktadır. Eski apartmanlarda yönetim genellikle sözlü gelenekler üzerine kurulmuş olur; devir alırken bu sözlü pratikleri yazılı kayıt düzenine taşımak öncelikli görevinizdir. Yeni sitelerde ise ortak tesis çeşitliliği (otopark, güvenlik, ortak bahçe) yönetim kapsamını genişletir; bu tür binalarda dijital araç kullanımı verimliliği doğrudan artırır.
Sogut ve Çevresinde Site Yönetimi: Bozuyuk, Golpazari, Inhisar, Merkez, Osmaneli, Pazaryeri, Yenipazar
Bilecik ili, Sogut'un yanı sıra birbirinden farklı koşullardaki ilçelerden oluşur. Bu farklılıklar yönetim ihtiyaçlarını da şekillendirir.
Kentsel yoğunluk kümesi: Bozuyuk, Bilecik Merkez ve Osmaneli ilçelerinde daire sayısı ve bina çeşitliliği daha yüksektir. Bu ilçelerde çok katlı apartmanlar ve küçük ölçekli siteler daha yaygındır; profesyonelleşme ihtiyacı ve yazılım kullanım kazanımı bu ilçelerde daha belirgindir. Yüksek daire sayısı beraberinde daha karmaşık tahsilat ve genel kurul süreçleri getirir.
Kırsal ve küçük ölçek kümesi: Golpazari, Inhisar, Pazaryeri ve Yenipazar'da yapılaşma daha seyrek, bina başına daire sayısı genellikle düşüktür. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli yaygındır; basit defter düzeni ve temel aidat takibi çoğu durumda yeterlidir. Bununla birlikte yasal yükümlülükler bina büyüklüğünden bağımsızdır; iki dairelik küçük bir apartmanda da karar defteri tutmak ve genel kurul yapmak zorunludur.
Sogut bu iki küme arasında konumlanır: merkeze yakın, orta ölçekli yapılaşma. Bilecik'in tüm ilçelerinde ortak nokta, il geneli ortalama aidat aralığı olan ₺250–₺850'nin geçerliliğidir; ancak her ilçede ve her binada gerçek rakam sitenin gider profiline göre bu aralıkta belirlenir. Bulut tabanlı bir platform olduğundan Golpazari'deki küçük bir apartmanla Bozuyuk'taki büyük bir site aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetilebilir. Tüm Bilecik ilçelerindeki site yönetimi koşulları için Bilecik geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatıyla bazı yasal yükümlülükler doğrudan size aittir; bunları öğrenmek korkutmak için değil, bilinçli yönetmek için önemlidir.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir. Bu listeyi oluşturduğunuzda maliklerinizi bilgilendirmeniz ve listeyi yalnızca site yönetimi amaçlarıyla kullanmanız gerekir; üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Güvenlik kamerası kullanılıyorsa kamera kaydı yapıldığına dair aydınlatma metninin görünür yerlere asılması zorunludur. Bu basit önlemler KVKK'ya uyum sağlar.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu alanda eksiklik idari ceza doğurur; güncel uygulama için mali müşavirinize danışın.
Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekilin müvekkiline karşı sorumluluğuyla yükümlüdür. Bu, sitenin parasını özenle kullanmak, kararları belgelemek ve kat malikleri çıkarlarına aykırı hareket etmemek anlamına gelir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, kamera uyarılarını ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin ilk ayında tekrar eden hatalar hem yasal risk hem zaman kaybı yaratır. Bu listeyi okuduğunuzda bazılarının zaten aklınızdan geçtiğini fark edeceksiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en riskli hatadır. Hem mali karışıklığa hem de güven sorununa yol açar; site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesmeden ya da banka dışı yollarla toplanan paralar belgelenemiyor; ilerleyen aylarda kimin ne ödediği tartışma konusu olur.
- Karar defterini tutmamak ya da eksik tutmak. Karar alındı ama deftere geçirilmedi — bu karar hukuken tartışmaya açıktır. Her toplantı kararı, o gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar itiraz konusu olabilir; KMK m.29 gündem zorunluluğunu açıkça düzenler.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 gereği zorunlu olan bu belge olmadan alınan aidat kararlarının geçerliliği sorgulanabilir.
- Gecikme tazminatı uygulamamak. Aidat ödemeyene "geçer gider" demek düzenli ödeyen malikler açısından haksızlıktır ve aidat disiplinini bozar. Yazılı ihtar ve yasal yaptırım tutarlı biçimde uygulanmalıdır.
- Devir-teslim tutanağı almadan görevi kabullenmek. Önceki yöneticiden imzasız devir alan yönetici, eski dönemin borçları ve kayıp belgelerinden sorumlu tutulma riskiyle karşılaşır. Tutanağı imzalatmadan görevi fiilen üstlenmeyin.
Sogut'te ya da Bilecik'in herhangi bir ilçesinde yönetimi yeni devraldınız: ilk 30 gün planınız var, Bilecik il geneli aidat ortalaması (₺250–₺850) ve belirleme yöntemi elinizde, genel kurul ve resmi kayıt adımlarını biliyorsunuz. Bir sonraki adım tekrarlayan operasyonel yükü yerli yerine oturtmak. 14 gün ücretsiz deneyin — kurulum gerekmez, kredi kartı istenmez; tek apartmandan başlayıp büyüdükçe ölçeklenir. Aidatı hesaplamak için önce aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.