Yenipazar'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bilecik genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Yenipazar'ın bina tipine ve ortak hizmetlerin kapsamına göre bu aralığın içinde konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Bilecik koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Yenipazar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35 kapsamında dört temel yükümlülük omuzlarınızdadır: işletme ve karar defterini usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak ve borçluları takip etmek, ortak alanların bakımını sağlamak, genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük kağıtta basit görünür; pratikte ise zamanın büyük bölümünü alır.
Yenipazar, Bilecik iline bağlı bir ilçe olarak il merkezine yakınlığı sayesinde hem kentsel hem de kırsal bina dokusunu bünyesinde barındırır. İlçede yeni inşa edilmiş blok sitelerle eski apartman stoğu yan yana bulunabilmektedir. Bu çeşitlilik, yönetim yükünün ve ortak gider kalemlerinin binadan binaya belirgin biçimde farklılaşabileceği anlamına gelir. Bilecik'te aynı anda yüzlerce apartman yöneticisi sizinle benzer soruları soruyor, benzer süreçlerin başında duruyor. Sürecin belirli adımları ve hukuki çerçevesi her bina için ortaktır; bu rehber o ortak zemine dayanarak ilerliyor.
İlk 30 Gün: Yenipazar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
Yönetimi devralmak hem bürokratik hem duygusal açıdan yoğun bir süreçtir. Adımları haftaya yayarsanız ne yapacağınızı bilmeden koşturmak yerine öncelikli işleri sırayla bitirebilirsiniz.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı şudur: elinizde olmayan hiçbir konuda karar vermemeye çalışırken elinizdeki belgeleri eksiksiz teslim almak. Eski yöneticiden alınması gerekenler arasında şunlar yer alır:
- İşletme defteri ve karar defteri (son 5 yıl)
- Site banka hesabı ve kasa dökümü
- Yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik vb.)
- Açık borç-alacak listesi ve ödenmemiş faturalar
- Kat malikleri iletişim listesi
- Sigorta poliçeleri ve acil durum iletişim rehberi
Teslim alınan her belge için imzalı devir-teslim tutanağı hazırlayın. Bu tutanak ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda sizi korur; teslim almadığınız bir konuda sorumlu tutulmanızın önüne geçer.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Belgeleri teslim aldıktan sonra mali tablonun gerçek resmini çıkarmanız gerekir. Banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; sitenin parasını her zaman site adına açılmış bir kurumsal hesapta tutun. Bu adımı atmadan ilerlemek hem hukuki hem kişisel güvenilirlik riski doğurur.
Aidat borçlusu listesini oluşturun: hangi daire, kaç ay gecikmiş, toplam tutar nedir? Bu liste mali durumun en kritik göstergesidir. Aynı hafta içinde bekleyen faturaları (temizlik firması, asansör bakımı, elektrik, su) ve vadesi geçmiş olanları tespit edin. Yenipazar'da merkezi ısıtma sistemli bir bina yönetiyorsanız yakıt borcu ve bakım sözleşmesi durumu da bu listeye girer.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılarla güvenilir bir iletişim kanalı kurmak, sonraki tüm süreçleri kolaylaştırır. Topladığınız iletişim bilgilerinin KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında kişisel veri olduğunu ve yalnızca site yönetim amacıyla kullanılabileceğini unutmayın. Bu listeyi üçüncü kişilerle paylaşmak, yasal yaptırıma konu olabilir.
Arıza ve talep kayıtları için sabit bir yöntem belirleyin. Telefon mesajları ve WhatsApp grupları pratik görünse de kayıt altında olmayan her talep ileride "söylemedim / söylediniz ama yapmadınız" tartışmasına kapı aralar. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kayıtları, tarihleri ve durumlarıyla sistematik olarak tutulur.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamak ve bunu genel kurula sunmakla yükümlüdür. Dördüncü hafta bu taslağı oluşturmak için uygun zamandır. Taslağa girecek kalemler şunlardır: rutin bakım giderleri, olası onarımlar, sigorta ve hizmet sözleşmeleri. Yenipazar'da kış aylarında ısıtma maliyetleri ve bina bakımı ön plana geçiyorsa bu kalemleri gerçekçi tahminlerle bütçeye yansıtın.
Bu dört haftalık listeyi bir tabloya veya belgeye döküp yürütebilirsiniz. Devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi işlemlerin otomatik olarak hazır gelmesini istiyorsanız ilk deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
Yenipazar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yenipazar için yayımlanmış bağımsız bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Bilecik genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu rakam dürüst bir aralıktır. Asansörlü, güvenlikli ve merkezi ısıtma sistemine sahip sitelerde üst banda yaklaşmak olağandır; eski ve küçük binalarda alt banda yakın bir tutar belirlenmektedir.
Aidatın nasıl belirleneceğini ise KMK m.20 çerçeveler. Genel pratikte iki yaklaşım vardır: arsa payı oranında eşit olmayan dağılım ya da daireler arası eşit bölüşüm. Hangi yöntem uygulanacağı yönetim planında yazıyorsa ona uyulur; yoksa genel kurul karar verir. Her iki durumda da aidatın yasal dayanağı işletme projesidir: yılın toplam öngörülen gideri bölü daire sayısı (ya da arsa payı), aylık aidat tutarını verir.
Yenipazar'daki binalarda aidat miktarını en çok etkileyen kalemler arasında asansör sözleşmesi, ortak alan elektriği, bina temizliği ve ısıtma giderleri sayılabilir. Merkezi ısıtma sistemi varsa kış aylarında yakıt ya da doğalgaz maliyeti, aidatın belirleyici kalemi hâline gelir. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı aidat tutarını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı bankaya yatırma yoluyla toplamak hem yönetici hem sakinler açısından en güvenli yöntemdir. Elden nakit almak, makbuz düzenseniz dahi her iki taraf için de gereksiz risk yaratır; hesap anlaşmazlıklarında ispat yükü ağır gelir. Banka dekontu veya online ödeme sistemi, ödemenin tarihini ve tutarını tartışmasız belgeler.
KMK m.20 uyarınca aidatını zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte şu sıraya uymak hem etkili hem de ilişkileri gereksiz yere bozmayan bir yaklaşımdır: önce yazılı hatırlatma, ardından iadeli taahhütlü ihtar, ihtara karşın ödeme yapılmaması durumunda icra takibi. Her adımda yapılan iletişimi ve gönderilen belgeleri karar defterine ya da dosyaya kaydetmek zorunludur; sözlü uyarının hukuki dayanağı yoktur.
Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı kullanmak, bu süreci takip edilebilir kılar ve hatırlatmaları sistemin kendisi yönetir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yenipazar İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tutmak, büyükşehirlerde yerleşik bir pratik hâline gelmiş olsa da Yenipazar gibi ilçelerde tablo farklıdır. Bilecik genelinde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; mevcut firmaların büyük bölümü il merkezinde faaliyet gösterir ve küçük binalara hizmet vermek için ekonomik olarak isteksiz olabilir.
Genel kural şöyle bir eşik çizer: elli dairenin altındaki binalarda gönüllü yönetici artı iyi bir araç kombinasyonu, profesyonel şirketin sağlayacağından daha maliyet etkin ve esnek bir seçenek olur. Blok sayısı arttıkça ve yönetim zamanı saatlerce haftalık taahhüt gerektirmeye başladıkça şirket tutmak anlamlı hâle gelir. Yenipazar'da yeni inşa edilmiş ve birden fazla bloktan oluşan bir site yönetiyorsanız profesyonel yönetim tekliflerini karşılaştırmanız mantıklı olabilir; eski ve tek bloklu bir apartmanda ise gönüllü yöneticinin yükü çok daha yönetilebilirdir.
Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu yol özellikle Yenipazar gibi orta ölçekli ilçelerde hem ekonomik hem de pratiktir; ilerleyen bölümde nasıl çalıştığını göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak çoğu zaman vergi numarası almayı zorunlu kılar. Bilecik Vergi Dairesi'ne başvururken yanınızda bulunması gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurulda yönetici seçildiğine dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyanı. Bankalar zaman zaman ek belge isteyebilir; başvurmadan önce Bilecik Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit etmek zaman kaybını önler.
Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuken hem de pratik olarak sorunludur. Hesap sahipliği karışıklığı, kişisel varlıklarınızın site borçlarına karşı riski altına girmesine yol açabilir; üstüne bir de güven tartışması eklenir. Site parasını her zaman site adına açılmış ayrı bir hesapta yönetin.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir; kural değişiklikleri sık yaşanır ve eksik beyan ciddi cezalara yol açabilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır. Çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı ve gündem çağrıyla birlikte bildirilmelidir. Gündem bildirilmeden yapılan çağrı, toplantıda alınan kararların iptali için yeterli gerekçe oluşturabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) çift koşula bağlıdır: katılımcıların hem sayı olarak hem de arsa payı itibarıyla çoğunluğu sağlanmalıdır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanların çoğunluğuyla geçerli kararlar alabilir. Kararlar toplantıda tutanağa geçirilmeli, ardından karar defterine işlenmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır. İmzasız kalan karar defteri kayıtları ileride itiraz konusu olabilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi belirtmemek, toplantı zamanını yeterince erken duyurmamak ve kararları imzalatmadan kapatmak. Bu hataların herhangi biri, genel kurul kararlarını iptal edilebilir hâle getirir. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımına başvurabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar ele aldığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — birbirine bağlıdır ve hepsinin ardında aynı gerçek yatar: yeni yönetici zamanının büyük bölümünü rutin işlere harcar, gerçek karar almaya zaman kalmaz. SiteYönetim bu döngüyü kesmek için tasarlanmıştır.
AI Operatör
Somut bir senaryo üzerinden anlatalım: "Şubat aidatlarını tahsil et, altı daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve tümünü sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; yönetici kararının dışına çıkan hiçbir adım atılmaz.
İkinci senaryo: Yenipazar'da kış aylarında ısıtma sisteminde arıza çıktı. "Kazan dairesi arızasını kayıt altına al, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını oluşturur ve onayınızla birlikte gönderir. Siz sadece onaylıyorsunuz; işi takip eden sistem.
Üçüncü senaryo: Genel kurul tarihi yaklaşıyor. Çağrı metni, gündem taslağı ve vekâlet takibi için AI Operatör'e talimat veriyorsunuz. Sistem 15 günlük yasal süreyi hesaplayarak çağrıyı hazırlıyor, vekâlet formlarını düzenliyor, dijital karar defterini açık tutuyor. Gözden kaçırdığınız hiçbir adım kalmıyor.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak somut bir yol haritası alırsınız: gecikme tazminatı uygulama hakkı, yazılı ihtar zorunluluğu, icra takibi adımları. Danışman size yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde bir avukatın yerini tutmaz — bu sınırı açıkça belirtmek hem dürüstlük hem de güven meselesidir.
Aynı şekilde "genel kurul kararı için kaç kişinin imzası gerekir?", "asansör bakım sözleşmesi zorunlu mu?" ya da "kiracı aidat ödemek zorunda mı?" gibi sorulara anında, mevzuata dayalı yanıt alabilirsiniz. Bilmediğinizi fark ettiğiniz her konuyu sormaktan çekinmiyorsunuz.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, binanızın yönetim performansını 100 üzerinden bir puana dönüştürür. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, belge eksiği gibi göstergeler tek bir puanda özetlenir. Yeni yöneticiler için bu karnenin en somut değeri şuradan gelir: yönetimi devraldığınız günkü karne 54 iken altı ay sonraki karne 81 ise genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana koyarsınız. Kanıtlı hesap verme, söze gerek bırakmaz.
7 Rol Bazlı Portal
Platform yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı kapılarla çalışır. Her kullanıcı yalnızca kendi alanıyla ilgili bilgiye erişir. Yeni yönetici için bu mimarinin pratik anlamı şudur: Bilecik'in başka bir ilçesinde ya da şehrinde oturan bir malik, ödenmemiş borcunu ve son duyuruları kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı ise gelir-gider tablolarına şeffaf erişim sağlar ve olası anlaşmazlıkları önceden söndürür.
Ücretsiz Deneme
14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Bulut tabanlı olduğu için tek bir apartmandan çok bloklu bir siteye kadar herhangi bir ölçekte çalışır. Apartman yönetim programını ilk ayınızda deneyin; işin neresinde sizi en çok rahatlatacağını kendiniz görün.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen modül ihtiyaçlarıyla şekillenir. Her ihtiyaç, öngörülemeyen bir anda ve çoğunlukla aceleyle ortaya çıkar. Platform bu ihtiyaçları üç kümede karşılar.
Para işleri: Aylık aidat tahsilatı, tahsilat takibi ve borçlu hatırlatması en sık kullanılan modüllerdir. Online tahsilat sayesinde bankaya gitme ya da elden para alma ihtiyacı ortadan kalkar. Aidat takip programı geciken ödemeleri otomatik olarak işaretler ve hatırlatmaları siz onayladıktan sonra gönderir. Gider girişi, e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri ise apartman muhasebe programı kapsamında yürür. Yenipazar'da merkezi ısıtma sistemi olan bir bina yönetiyorsanız kalorimetre/sayaç okumaları daire bazında sisteme girer; kış faturasının hangi daireye ne kadar düştüğü tek tıkla görüntülenebilir ve dağıtım tartışması bitmeden kapanır.
Operasyon: Arıza ve bakım kaydı, duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi bu kümede yer alır. Her işlem kayıt altındadır; "yaptım" ya da "yapmadım" tartışması mümkün değildir.
Rakip platformlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da boya-badana ihalesi açmak istediğinizde İhale Portalı'na gidersiniz. Yenipazar ve Bilecik'teki tedarikçilerden kapalı zarf usulüne gerek kalmadan şeffaf ve kayıtlı teklifler toplarsınız. Üç teklifi karşılaştırır, seçim gerekçenizi belgeleyebilir ve tüm süreci genel kurula sunabilirsiniz. Bu şeffaflık hem yönetici güvenilirliğini artırır hem de olası itirazları baştan engeller. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri arasında hizmet ve alışveriş döngüsü oluşturur; bu iki özellik rakip yönetim platformlarında standart olarak bulunmaz.
Döngüyü kapatan modül ise devir-teslim raporudur. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm kayıtlar, sözleşmeler ve borç-alacak durumu sistemdedir; devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosu tersine döner.
Bilecik ve Yenipazar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bilecik, Marmara Bölgesi'nde yer almasına karşın iç kesimlere yakınlığı nedeniyle kışları görece serin geçer. Yenipazar'da sert bir kıştan söz etmek abartı olur; ancak ısıtma sezonu yönetim bütçesinde kendine özgü bir ağırlık taşır. Buna ek olarak ilçenin kentsel ve kırsal bina dokusunu bir arada barındırması, iki farklı yönetim gerçeğini yan yana koyar.
Isıtma ve Ortak Gider Planlaması
Merkezi ısıtma sistemli bir bina yönetiyorsanız yakıt ya da doğalgaz maliyeti, kış aylarında aidatı fiilen belirleyen kalem hâline gelir. Sonbaharda kazan ve baca bakımını yaptırmak, mevsim ortasında çıkacak bir arızanın hem maddi hem de sakin memnuniyeti açısından yarattığı hasardan çok daha düşük maliyetlidir. Bu bakımı ekim başına taşımamak, yöneticinin planlama kalitesini doğrudan yansıtır.
Kentsel ve Kırsal Bina Dokusu
Yenipazar'da il merkezine yakın kesimlerde yeni inşa edilmiş blok siteler yer alırken ilçenin daha sakin mahallelerinde az katlı, eski apartman stoku da bulunmaktadır. Bu iki bina tipi farklı yönetim ihtiyaçları doğurur: yeni sitelerde ortak alan çeşitliliği (otopark, spor alanı, güvenlik) yönetim yükünü artırır; eski apartmanlarda daha sade ama daha sık onarım ihtiyacı ön plana çıkar. Sahip olduğunuz bina tipine göre bakım takviminizi ve bütçe önceliklerinizi farklılaştırmanız gerekir.
Toplu Yapı Yönetimi
Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Bu durumda hem blok bazlı hem de toplu yapı kurulu toplantıları yapılır; kararlar iki ayrı karar defterinde takip edilir. Yenipazar'da bu tür yapılar büyüyorsa profesyonel yönetim ya da iyi bir yazılım desteği çok daha erken bir ihtiyaç hâline gelir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, bu karmaşıklığı yönetilebilir ölçeğe indirir.
Yenipazar ve Çevresinde Site Yönetimi: Bozuyuk, Golpazari, Inhisar ve Diğer İlçeler
Bilecik'in ilçeleri farklı ölçeklerde konut dokusu barındırdığından yönetim ihtiyaçları da ilçeden ilçeye belirgin biçimde ayrışır. Bu ilçeleri iki kümeye ayırmak anlamlıdır.
Daha kentsel ve yoğun ilçeler: Bilecik geneli site yönetimi açısından bakıldığında Bozuyuk, ilin en yoğun yerleşim alanlarından biridir; çok katlı apartman ve blok sitelerle profesyonel yönetim ihtiyacı daha belirgindir. Yenipazar, Bozuyuk'a kıyasla daha ölçülü bir kentleşme profiline sahip olmakla birlikte özellikle son yıllarda gelişen site dokusunu barındırır. Bu iki ilçede aidat miktarları ve ortak gider çeşitliliği, aşağıda anlatacağımız küçük ilçelere göre daha yüksek seyreder.
Daha küçük ve kırsal ilçeler: Golpazari, Inhisar, Osmaneli, Pazaryeri ve Sogut daha az katlı, daha küçük apartman stoğuna sahiptir. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli hem yaygın hem de işlevsel olmaya devam etmektedir. Daire sayısı onlu rakamları aşmadığı sürece basit defter düzeni ve dijital araçlarla yönetim yürütülebilir. Merkez ilçe ise il merkezini oluşturduğundan daha çeşitli bir bina dokusu barındırır ve hem küçük apartman hem de orta ölçekli site yönetimini kapsar.
Bulut tabanlı bir platform kullanmanın Bilecik coğrafyasına özgü bir avantajı şudur: Yenipazar'daki bloğunuzla Osmaneli'ndeki apartmanı aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. Farklı ilçelerde mülkü olan malik ya da denetçiler kendi portallarından erişim sağlar; yönetici olarak sizi aramak zorunda kalmazlar.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı, KMK m.38 uyarınca vekil hukuki statüsünde değerlendirilir. Bu, aldığınız kararların ve yaptığınız harcamaların hem kat maliklerine hem de üçüncü kişilere karşı hukuki sonuç doğurabileceği anlamına gelir. Bu statü sizi korkutmasın; bilirseniz son derece yönetilebilir bir çerçevedir.
KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi, bina girişine ya da ortak alanlara kurulan güvenlik kameraları: kamera kaydının varlığı ve amacı hakkında kat maliklerine ve düzenli ziyaretçilere aydınlatma metni sunulması zorunludur. İkincisi, kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgileri kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir ve üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
Binada istihdam edilen personel varsa SGK bildirim yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri de yöneticinin sorumluluğuna girer. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla takip etmek, ilerleyen dönemde sürpriz cezalarla karşılaşmanın önüne geçer. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini sistematik biçimde tutmanıza olanak tanır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hatalardan birini ya da birkaçını yaşar. Önceden bilmek, bunlardan kaçınmak için yeterlidir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuken risklidir hem de hesap karışıklığı güven krizine dönüşür. Site parasını site hesabında tutmak bu riski baştan ortadan kaldırır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz düzenlense bile ispat riski her iki taraf için yüksektir. Banka ya da online tahsilat zorunluluğunu baştan koyun.
- Karar defterini işlememek. Genel kurul kararları, yönetici kararları ve önemli yazışmalar karar defterine işlenmeli ve imzalanmalıdır. İşlenmemiş kararlar hukuken yok hükmündedir.
- Gündemsiz çağrı yapmak. Toplantı duyurusunda gündem yer almazsa alınan kararlar iptal edilebilir. Gündem her zaman çağrının ayrılmaz parçasıdır.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlanmalı ve genel kurula sunulmalıdır. Projesiz çalışmak hem yasal yükümlülüğü ihlal eder hem de bütçe kontrolünü imkânsız kılar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlularına yasal hakkınızı kullanmamak, düzenli ödeme yapan kat maliklerine haksızlık olur. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı hakkınızdır; kullanmak zorundasınız demiyoruz ama genel kurul kararı olmadan vazgeçmek de doğru değildir.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Teslim almadığınız belgeler, ilerleyen dönemde sizden sorulacak. Önceki yöneticinin borçları veya kayıp belgeleri size yıkılmadan önce her şeyi yazılı olarak teslim alın.
Yenipazar'da site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün planınız bu rehberde, mevzuat haritanız KMK madde referanslarında hazır. Tekrar eden ve zaman alan kısmı otomatiğe bağlamak için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Sitenizin aylık aidat tutarını hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.