Bilecik'te site & apartman yönetim sistemi

Bilecik'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 228.334 nüfuslu, yaklaşık 74.000 konutun bulunduğu Bilecik'de aidat, il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; toplu yapı gelişimiyle birlikte çok bloklu sitelerde hem yönetim yükü hem de maliyet kalemleri artmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Bilecik koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Bilecik'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Bir apartman veya sitenin yöneticisi olmak, dört temel yasal yükümlülüğü beraberinde getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri net olarak ortaya koyar: defter tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, yılsonunda genel kurula hesap vermek. Bunların hiçbiri uzmanlık gerektirmiyor; ancak hepsinin sistematik biçimde yürütülmesi gerekiyor.

Bilecik'de yaklaşık 74.000 konut bulunduğu düşünüldüğünde, yüzlerce apartman ve site bu süreci sizinle aynı dönemde yaşıyor. Merkez ilçedeki çok katlı bloklar, Bozüyük'ün sanayi yakınındaki konutlar, Osmaneli ve Söğüt'teki daha küçük ölçekli yapılar; hepsinde ortak sorun aynı: devralan yönetici "nereden başlayacağım?" diye soruyor. Bu rehber tam o soruya cevap veriyor.

Bilecik'de son yıllarda çok bloklu site projeleri de gelişmektedir. Bu yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer; blok yöneticileri ile toplu yapı temsilciler kurulu arasındaki görev dağılımını ilk günden netleştirmek, ileride doğabilecek yetki karmaşasını önler. Küçük ölçekli yapılarda ise gönüllü yönetici modeli hâlâ yaygın; bu modelin başarısı doğru araçları ve doğru alışkanlıkları ilk haftadan kurmaya bağlı.

İlk 30 Gün: Bilecik'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta, önceki yöneticiden tüm belgeleri eksiksiz teslim almakla geçer. Bu teslimatta şunlar mutlaka yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve kasa mevcudu, yürürlükteki servis ve bakım sözleşmeleri, aidat borç-alacak listesi, tüm kat maliklerinin iletişim bilgileri. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen devralmayın; imzasız bir devir, ileride doğacak uyuşmazlıklarda sizi zor durumda bırakır.

Sözleşmeleri incelerken dikkat edin: asansör bakım sözleşmesi, güvenlik hizmeti, temizlik; bunların bitiş tarihleri ve fesih koşulları not alın. Yenilemek ya da sonlandırmak için zamanında hareket etmezseniz otomatik uzama klozları sizi sözleşmeye bağlar. Site varsa yangın söndürücü son kullanma tarihleri, hidrofor bakım kayıtları gibi teknik belgeler de devir paketi içinde yer almalı.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

İkinci haftada mali durumu netleştirin. Banka hesabı kendi adınıza değil, site adına açık olmalı ya da taşınmalı; kişisel ve site finansmanının karışması hem hukuki hem etik sorun doğurur. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kim ne kadar borçlu, en uzun gecikme kaç aylık? Bu listeyi elde etmeden bütçe yapmanız mümkün değil.

Bilecik'de çok bloklu projelerin artmasıyla birlikte ortak alan giderleri de çeşitlenmiştir. Bekleyen faturaları tek tek kontrol edin: elektrik, su, doğalgaz (merkezi ısıtma varsa bu kalem önemli bir ağırlık taşır), asansör bakımı. Mevcut kasa ile tahsil edilemeyen alacakları karşılaştırdığınızda sitenin gerçek mali fotoğrafını görmüş olursunuz. Bu fotoğraf, bir sonraki genel kurulda açıklamanız gereken tablonun da başlangıç noktasıdır.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalıdır; amaç dışı paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı belirleyin: bina girişindeki duyuru panosu, toplu mesaj uygulaması ya da dijital platform; hangisini seçerseniz seçin, tutarlı biçimde kullanın. Arıza ve talepleri kayıt altına almaya başlayın; sözlü aktarımlar kayboluyor, yazılı kayıtlar sizi korur.

Site yönetim yazılımı kullananlar için bu dört haftalık listeyi dijital ortamda yürütmek çok daha kolaydır; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir. 14 gün ücretsiz deneme, bu ilk ay için özellikle düşünülmüş gibidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Bu proje; sitenin yıllık tahmini giderlerini, her dairenin ödeyeceği payı ve varsa bakım kalemlerini içerir. Taslağı hazırlarken Bilecik'deki koşulları göz önünde bulundurun: merkezi ısıtma sistemleri, asansörler ve ortak alanların bakımı yıllık bütçenin önemli kalemlerini oluşturur. Büyük bakım ve onarım kalemleri için yılın ilerleyen aylarına rezerv bırakmanız, genel kurulda "beklenmedik harcama" baskısından sizi korur.

Bilecik'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bilecik il geneli ortalama aylık aidat ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli veya merkezi ısıtma sistemli sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkılabilmektedir. Küçük ölçekli ve az katlı yapılarda aidat alt banda yaklaşırken büyük konut projelerinde gider kalemleri çoğaldıkça aidat da yükselir.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Temel iki yöntem vardır: arsa payı oranında paylaştırma ya da eşit paylaştırma. Hangi yöntemin geçerli olduğu yönetim planınızda belirtilmiş olmalıdır; yoksa genel kurul kararıyla belirlenir. Belirleme süreci şöyle işler: yıllık işletme projesi hazırlanır, toplam gider kalemi çıkarılır, daire başına düşen pay hesaplanır ve genel kurulun onayına sunulur.

Bilecik'de özellikle çok bloklu sitelerde ortak gider kalemleri çeşitlendiğinden aidat belirleme süreci de karmaşıklaşabilir. Blok bazında giderler (asansör, kapıcı) ile tüm toplu yapıya ortak giderler (peyzaj, güvenlik merkezi) ayrı ayrı izlenmelidir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu hem sizin için hem de genel kurulda kat maliklerine sunum yaparken işe yarar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında elden para almak hem güvensizdir hem de hukuki açıdan önerilmez. Tahsilatı banka havalesi veya online ödeme sistemi üzerinden yürütün; her ödeme kayıt altına girsin. Bu alışkanlık, ileride doğabilecek "ödedim, almadınız" tartışmalarını başlamadan bitirir.

KMK'nın 20. maddesi uyarınca aidat ödemelerinde gecikme halinde aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Geciktiren kat malikine önce yazılı bir hatırlatma gönderin; sonraki aşamada noter kanalıyla ihtarname, ardından icra takibi başlatılabilir. İcra takibi için mahkeme kararı gerekmez; bu durum tahsilat sürecini ciddi ölçüde hızlandırır. Kronik borçluları uzun süre es geçmek hem hakkaniyet sorununa hem de sitenin mali dengesinin bozulmasına yol açar.

Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hangi dairenin kaç ay geciktiği anlık görünür. Bu şeffaflık hem yöneticiyi korur hem de borçluyu harekete geçirir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bilecik İçin Karar Rehberi

Bu kararın doğru cevabı, yönetilecek yapının büyüklüğüne ve karmaşıklığına göre değişir. Genel kural şudur: blok sayısı ikiden fazlaysa, toplam daire sayısı 60'ı aşıyorsa ya da güvenlik, temizlik ve bahçe gibi sürekli çalışan gerektiren hizmetler varsa profesyonel yönetim şirketiyle çalışmak aşırı iş yükünü önler.

Bilecik'de profesyonel site yönetim şirketi arzı, büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Özellikle Merkez dışındaki ilçelerde ve küçük ölçekli yapılarda bu hizmete ulaşmak zor olabileceğinden gönüllü yönetici modeli yaygın kalmaya devam etmektedir. Bu koşul Bilecik'i büyükşehirlerden farklılaştırır: İstanbul ya da Ankara'da profesyonel şirket rekabetinin yüksek olduğu bir piyasadan söz edilirken Bilecik'de seçenek azdır, fiyatlar daha değişken olabilir.

Yönetim şirketi arıyorsanız değerlendirmeniz gereken kriterler şunlardır: referansları doğrulanmış aktif sözleşmeler, şeffaf ücret yapısı, dijital raporlama imkânı ve acil arızalarda müdahale süresi. Sözlü taahhütler değil, yazılı sözleşme şartları belirleyicidir.

Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu model özellikle Bilecik ölçeğindeki illerde giderek daha fazla yöneticinin tercih ettiği dengeli bir çözümdür.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Apartman ya da site yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için götürmeniz gereken belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulunun yöneticiyi atayan kararının fotokopisi (karar defterinden), yöneticinin kimlik fotokopisi. Bilge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Bilecik Vergi Dairesi'ni önceden arayıp teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açabilirsiniz. Bu hesabın yöneticinin kişisel hesabından ayrı tutulması hem hukuken hem de güven açısından zorunludur. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; bu durum hem ileride hesap verirken güçlük yaratır hem de kat malikleri nezdinde şeffaflık sorununa yol açar.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri de devreye girer. İş güvenliği kuralları, sigorta bildirimleri ve ücret ödemeleri bu yükümlülüklerin temel kalemlerini oluşturur. SGK ve vergi konularındaki güncel gereklilikleri Bilecik'teki bir mali müşavirden teyit etmeniz en sağlıklı yaklaşımdır; kanun değişimleri bu alanda sık yaşanmaktadır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29-32. maddeleri genel kurul düzenini belirler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Toplantı çağrısı, kat maliklerine toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı olarak ulaştırılmalıdır; gündem bu çağrıda açıkça belirtilmelidir. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayalı toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda yeter sayı (nisap) sağlanamadıysa ikinci toplantı katılan kat malikleriyle yapılabilir. Ancak bu ikinci toplantıya ilişkin tarih ve yer de yine en az 15 gün önceden duyurulmalıdır. Oylamada hem kat maliki sayısı hem arsa payı çoğunluğu aranır; olağan kararlar için tek nisap yeterlidir, bazı özel kararlar (örneğin güçlendirme projeleri) daha yüksek çoğunluk gerektirebilir.

Toplantıda alınan tüm kararlar, karar defterine eksiksiz geçirilmeli ve katılan malikler ya da vekilleri tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri, hukuki bir uyuşmazlıkta delil niteliği taşımaz. Üç sık yapılan hata: gündemsiz çağrı, ikinci toplantı tarihini önceden ilan etmemek, karar defterini toplantı sonrası haftalar bekletmek. Bu hatalardan biri bile kararların iptali için yeterli gerekçe sayılabilir.

Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 gün önceden çağrı kuralını yazılım size otomatik hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar aktardığımız her adım — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — yeni yöneticinin ilk yılının gerçek yükünü oluşturur. SiteYönetim bu yükü hafifletmek için tasarlanmıştır; ama bunu "sihirli bir kutu" değil, size destek olan ve karar yetkisini her zaman size bırakan bir araç olarak yapar.

AI Operatör, sözel ya da yazılı komutlarınızı anlayarak işlemi hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını toplayamadık, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı hem güveni koruyor hem de sizin kontrolü elinizde tutmanızı sağlıyor.

Bilecik'de çok bloklu sitelerin artmasıyla arıza yönetimi de kritik hale geliyor. Diyelim ki asansör motoru arıza verdi. "Asansör arızası bildir, sözleşmeli bakım firmasına iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla teknik ekibe iletir. Bilecik'deki yoğun konut projelerinde birden fazla blokta aynı anda arıza takibi yapıyorsanız bu otomasyon ciddi zaman tasarrufu demektir.

Genel kurul hazırlığında da AI Operatör devreye girer: çağrı metnini oluşturur, gündem taslağını hazırlar, vekâlet formlarını düzenler, karar defterini dijital ortamda günceller. Tüm bunlar yöneticinin onayıyla gerçekleşir; sistem hiçbir zaman bağımsız karar vermez.

Yöneticilerin en çok takıldığı sorular hukukidir: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Rızası olmadan yapı değişikliği yapan komşumu nasıl durdurabilirim?", "Genel kurul kararı nasıl itiraz konusu olur?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanarak bu sorulara yol gösterici yanıtlar verir. Somut senaryo: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen A dairesine ne yapabilirim?" sorusuna KMK m.20 çerçevesinde gecikme tazminatı, ihtarname ve icra süreci hakkında adım adım bilgi gelir. Şerh açıktır: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde ya da karmaşık hukuki süreçlerde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir ve hizmetin güvenilirliğinin temelidir.

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Bu puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergesi ve duyuru düzeni gibi parametrelerden oluşur. Yeni yönetici için bu karnenin anlamı somuttur: yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise altı ay sonraki karne 79 olduğunda bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bilecik'deki sitelerde kat malikleri şeffaflığa giderek daha fazla değer veriyor; karne bu beklentiyi karşılar.

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallara sahiptir. Bu yapının yeni yönetici için pratik anlamı şudur: mülkünü Ankara'dan veya İstanbul'dan takip eden bir Bilecik'li malik, kendi portalından aidat borcunu görür, ödeme yapar ve yöneticiyi aramaz. Denetçi portalı ise tüm mali hareketleri şeffaf biçimde sunar; bu şeffaflık genel kurullardaki gerginliği azaltır. Sakin portalı arıza bildirimini kolaylaştırır; portal üzerinden açılan talep otomatik olarak kayıt altına alınır.

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, donanım yatırımı yoktur. Tek bir apartmandan büyük toplu yapı projelerine kadar her ölçeğe uyum sağlar. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresinde platformu gerçek verinizle kurun; karar vermek için size yeterli zaman tanır. Apartman yönetim programını inceleyip ilk 30 gününüzde nasıl çalıştığını görebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılı üç ana eksende dönüyor: para işleri, operasyon ve şeffaf tedarik. SiteYönetim bu üç ekseni ayrı modüllerle, birbiriyle entegre biçimde karşılar.

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura düzeni, gider paylaşımı ile sayaç okuma, işletme defteri — bu dört modül mali yönetimin tamamını kapsar. Bilecik'deki çok bloklu sitelerde merkezi ısıtma veya ortak sayaç sistemleri varsa gider paylaşımı modülü özellikle işe yarar: her dairenin tüketimine göre pay hesaplanır, fatura dönemi kavgaları biter. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu para işleri katmanının iki temel aracıdır.

Arıza ve bakım takibi, teknik işletme kayıtları, SMS ve uygulama üzerinden duyuru, otopark ve güvenlik yönetimi, ziyaretçi kaydı, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi — bu modüller yöneticinin günlük operasyonel yükünü sistematik hale getirir. Bilecik'de büyük konut projelerinin artmasıyla güvenlik ve ziyaretçi takibine duyulan ihtiyaç da artmaktadır; bu modül o ihtiyacı karşılar.

Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü araçlardır. İhale Portalı ile Bilecik'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Örneğin çatı yalıtımı ihalesi açıyorsunuz: üç farklı teknik servis teklif veriyor, teklifler karşılaştırılabilir biçimde arşivleniyor, seçiminizi genel kurulda belgeleyerek sunuyorsunuz. Bu şeffaflık hem güveni artırır hem de "yönetici kayırmacılık yaptı" itirazlarını daha başlamadan kapatır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasında iletişim kanalı sunar; site içi ikinci el alışverişinden yerel hizmet duyurularına uzanan bir ağ oluşturur.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü tüm kayıtları hazır sunar; devir bir öğleden sonra tamamlanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi budur.

Bilecik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Bilecik, Marmara Bölgesi'nde sanayi ve konut gelişiminin iç içe geçtiği bir il olarak kendine özgü yönetim dinamikleri barındırır. Özellikle Bozüyük ve Merkez ilçelerde son yıllarda çok bloklu konut projelerinin artması, yönetim süreçlerini hem daha karmaşık hem de daha profesyonel bir zemine taşımaktadır. Bu büyüme beraberinde KMK'nın toplu yapı hükümlerini de devreye soktuğundan, toplu yapı yönetimini anlayan ve bu yapıya uyum sağlayan yöneticiler çok daha az sorunla karşılaşır.

Toplu Yapı ve Ortak Alan Yönetimi

Birden fazla bağımsız bloğun yer aldığı sitelerde her bloğun kendi yönetimi olabileceği gibi, tüm blokları kapsayan bir toplu yapı temsilciler kurulu da oluşturulabilir. Bilecik'deki yeni konut projelerinde bu yapı giderek yaygınlaşmaktadır. Toplu yapı kararları için gereken nisap (toplantı yeter sayısı) ve oy çokluğu, tek bir apartmana göre farklıdır; bu farkı bilmeden karar almak genel kurul sonrası itirazlara zemin hazırlar.

Ortak Alan ve Bakım Bütçesi Planlaması

Bilecik'de özellikle büyük sitelerde havuz, spor salonu, otopark ve peyzaj gibi ortak tesisler bakım bütçesinin önemli kalemlerini oluşturur. Bu giderlerin yıllık işletme projesinde ayrıntılı biçimde yer alması hem kat maliklerini bilgilendirir hem de sizi beklenmedik harcama baskısından korur. Yıllık büyük bakım kalemleri (asansör revizyonu, çatı bakımı, kazan temizliği) için önceden yedek fon ayrılması, Bilecik ölçeğindeki orta-büyük sitelerde mali sürdürülebilirliğin anahtarıdır.

Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, özellikle merkezi sistemli sitelerde tartışmalı fatura bölüşümünü kayıt altına alarak şeffaf hale getirmenin en kısa yoludur.

Bilecik İlçelerinde Site Yönetimi: Bozüyük'ten Söğüt'e

Bilecik'in sekiz ilçesi, yönetim ihtiyacı açısından iki farklı kümeye ayrılır. Birinci kümede Merkez ve Bozüyük yer alır: sanayi varlığı ve nüfus yoğunluğuyla birlikte çok katlı, çok bloklu yapılar bu ilçelerde daha yaygındır. Bozüyük'de sanayi çalışanlarına yönelik toplu konutlar ve yeni site projeleri yönetim süreçlerini profesyonelleştirme ihtiyacını artırmaktadır. Merkez ilçede ise hem eski tip apartmanlar hem yeni konut projeleri bir arada bulunur; her iki yapı tipi farklı yönetim refleksleri gerektirir.

İkinci kümede Osmaneli, Pazaryeri, Gölpazarı, Söğüt, İnhisar ve Yenipazar ilçeleri yer alır. Bu ilçelerde yapı stoku daha küçük ölçeklidir; az daireli apartmanlar ve birkaç katlı binaların yönetimi büyük ölçüde gönüllü kat maliki inisiyatifine dayanır. Söğüt gibi tarihi dokusu güçlü ilçelerde konut stoğu hem daha eski hem daha heterojen bir yapıdadır; bu da ortak alan kararlarında kat malikleri arasında daha fazla müzakere gerektiriyor. Gölpazarı ve Pazaryeri'nde ise kırsal ağırlıklı konut dokusunda yönetim gereksinimleri basitleşir; defter tutma ve aidat takibi, bu ölçekte çoğunlukla iki temel ihtiyaca indirgenir.

Bulut tabanlı olduğu için Osmaneli'ndeki küçük bir apartmanla Bozüyük'teki büyük bir siteyi aynı panel üzerinden, kurulum olmadan yönetmek mümkündür. Fiziksel mesafe, yönetim kalitesini etkilemek zorunda değil.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları mevzuat bilgisi gerektiriyor; ama bu mevzuatı bilen biri için uyum zor değil. KMK'nın 38. maddesi yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu açıkça belirtir. Bu sorumluluk hem mali yönetimi hem de idari kararları kapsar.

Sitede güvenlik kameraları varsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında kat maliklerine ve sakinlere aydınlatma metni sunulması zorunludur. Kamera kayıtları belirlenen süreyi aşamaz ve amaç dışı kullanılamaz. Kat maliklerinin iletişim listesi de KVKK kapsamında kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın.

Sitede kapıcı, güvenlik personeli ya da temizlik görevlisi çalıştırıyorsanız bunların SGK kaydının yapılması, ücretlerinin düzenli ödenmesi ve iş güvenliği koşullarının sağlanması yöneticinin sorumluluğundadır. Bu yükümlülükler yerine getirilmezse idari para cezasıyla ve ileride doğacak iş hukuku uyuşmazlıklarıyla karşılaşabilirsiniz. SGK bildirimlerindeki güncel uygulama için Bilecik'teki bir mali müşavir veya muhasebeciden destek almanızı öneririz.

KVKK uyumu ve yasal belge arşivleme için KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında her belgeye kolayca ulaşabilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar, yeni yöneticilerin ilk yılda tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır. Listeyi baştan okuyun; çoğundan sadece bir alışkanlık değişikliğiyle kaçınmak mümkündür.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Kendi banka hesabınızda site aidatlarını tutmak hem hukuki sorun hem de güvensizlik kaynağıdır. İlk haftada site adına ayrı hesap açın.
2. Elden nakit toplamak. Makbuzsuz elden tahsilat, "aldım/almadım" tartışmasını kaçınılmaz kılar. Tüm tahsilatı banka ya da online sistemden yürütün.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmezse hukuken var sayılmaz. Her toplantı sonrası kararları aynı gün yazıp imzalayın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen çağrıya dayalı toplantı kararları itiraz konusu olabilir. Çağrı metninde gündem zorunludur.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılmaktadır. Proje olmadan aidatı meşru biçimde belirleyemezsiniz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat gecikmelerinde yasal hak olan gecikme tazminatını uygulamayan yönetici hem zamanında ödeyenlere haksızlık eder hem de tahsilatı zorlaştırır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Önceki dönemin borç ve alacaklarını imzalı tutanak olmadan devralmak, sizi önceki yöneticinin sorunlarıyla baş başa bırakır. Bilecik'deki çok bloklu sitelerde bu risk daha büyüktür; blok bazında ayrı tutanaklar alınmasını öneririz.

Bilecik'de Site ve Apartman Yönetiminde Pratik Başvuru Tablosu

• Devir-teslim sırasında mutlaka alınacaklar: karar defteri, işletme defteri, banka dökümü, sözleşmeler, borç-alacak listesi, kat malikleri iletişim listesi, imzalı devir-teslim tutanağı.
• İlk genel kurul hazırlığında kontrol edilecekler: yazılı çağrı (15 gün önceden), gündem, vekâlet formları, nisap hesabı, karar defteri hazırlığı, toplantı tutanağı imzaları.