Honaz'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Denizli il genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Honaz'daki binanın daire sayısına ve donanımına göre bu aralığın neresinde olduğunuzu bu rehberde belirleme yöntemini bulacaksınız. İlçenin il merkezine yakın konumu kentsel yoğunluğu artırırken bazı mahallelerde kırsal doku korunuyor — iki yapı tipinin de yönetim gereklilikleri farklılaşır. Deprem riskinin yüksek olduğu Denizli'de DASK zorunluluğu, ortak alan sigortası ve olası güçlendirme kararları da yöneticinin gündemine girer. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal kayıt işlemlerini ve tekrar eden yönetim yükünü nasıl hafifleteceğinizi Honaz koşullarına göre bulacaksınız.
Honaz'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
İlk 30 Gün: Honaz'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Önce belgeleri alın. Eski yöneticiden teslim almanız gereken kalem listesi şunlardır: karar defteri, işletme defteri, yönetim planı, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.), sigorta poliçeleri ve borç-alacak listesi. Bu teslimi bir devir-teslim tutanağına döküp imzalayın. İmzasız bir devir, ileride "ben böyle teslim almadım" tartışmalarına kapı açar. Sigorta belgelerini kontrol ederken DASK poliçesinin güncel olup olmadığını özellikle doğrulayın. Denizli deprem riski yüksek bir il olarak sınıflandırılmaktadır; DASK zorunlu sigortadır ve poliçe süresi dolmuşsa yenilenmesi hem yasal bir yükümlülük hem de kat malikleri açısından temel bir güvencedir.2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı durumunu netleştirin. Siteye ait hesap kişisel bir adda açılmışsa mümkün olan en kısa sürede yönetim adına ya da site adına geçirilmesi gerekir; kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de güven riski yaratır. Yeni hesap açılacaksa site kararı ve yönetici atanmasına dair belge bankalarda yeterli olur; ayrıntılar için doğrudan bankayla görüşün. Aidat borçlusu listesini çıkarın: Hangi daire kaç aylık borçlu, gecikme tazminatı uygulanmış mı? Bekleyen faturalar (asansör bakım, kapıcı ücretiyle SGK varsa) tespit edin. Bu tablo mevcut mali fotoğrafı gösterir ve hangi gidere öncelik vermeniz gerektiğini ortaya koyar.3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu uyarınca yalnızca site yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Bir duyuru kanalı belirleyin: toplu SMS, e-posta listesi ya da apartman grubu gibi seçenekler değerlendirilebilir; önemli olan tüm malikler ve kiracıların duyurulara düzenli ulaşabilmesidir. Arıza ve talep kayıtlarını nasıl yönetteceğinize karar verin. Sözlü aktarımlar unutulur, delil oluşturmaz. Basit bir not defteri bile sözlü bildirimden iyidir; dijital bir çözüm ise tarihleme ve arşivleme açısından çok daha sağlam bir zemin sunar. Site yönetim yazılımı kullananlar, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydını ilk günden hazır buluyor — bu özellikle ilk ayın yoğunluğunda fark yaratan bir zaman tasarrufu sağlar.4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması beklenir. Bu proje, binanın yıl içindeki tahmini gelir ve giderlerini öngörür; genel kurulda onaylanır. Honaz'da yıl genellikle ılıman geçer, ancak kış aylarında ısınma giderleri binalara göre önemli bir kalem oluşturabilir; ortak alanların bakım takvimini bu döngüye göre kurgulayın. Bahçe ve yeşil alan varsa ilkbahar başı bakım hazırlığını da plana ekleyin.Honaz'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Honaz için Karar Rehberi
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (yöneticiye ücret ödenmez ya da aidat muafiyeti verilir) | Aylık sabit ücret; bütçe büyüklüğüne göre değişir |
| Uygunluk | Küçük-orta ölçekli binalarda idealdir | Büyük, çok bloklu sitelerde avantajlıdır |
| Şeffaflık | Yönetici bizzat hesap verir; yakın ilişki | Sözleşmeye dayalı raporlama; denetim şarttır |
| Zaman yükü | Yöneticinin kişisel zamanından alır | Günlük operasyon devredilir |
| Denizli/Honaz gerçeği | İlçede çok yaygın; küçük-orta stok ağırlıklı | Arz sınırlı; büyük site/toplu yapılarda tercih edilir |
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.Bu bölüme kadar okuduysanız şunu görmüşsünüzdür: yeni yöneticinin önünde devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik gibi birden fazla cephe aynı anda açılır. SiteYönetim bu cepheleri ayrı ayrı değil, tek bir çatı altında yönetmeyi sağlar.
AI Operatör: Yapay Zeka Hazırlar, Siz Onaylarsınız
AI Operatör, yöneticinin günlük tekrar eden işlerini onay adımını atlamadan gerçekleştirir. Bir örnek vermek gerekirse: "Temmuz aidatlarını ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Bu adım atlanamaz; hem doğru hem de güven açısından zorunludur. İkinci senaryo Denizli'nin deprem gerçeğiyle bağlantılıdır: ortak alandaki bir hasar ya da acil arıza bildiriminde AI Operatör, arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Asansör arızası, elektrik panosu sorunu ya da su kesintisi gibi durumlarda saatler içinde yanıt üretmek mümkün olur; yöneticinin hepsini tek tek koordine etmesi gerekmez.AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerine dayanarak size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı oranı, noter ihtarının işlevi, icra takibinin aşamaları. Danışman, durumu yasal çerçevede değerlendirir ve mümkün olan adımları sıralar. Açık bir şerhi burada belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, hem kullanıcı için doğru olan hem de makalenin güvenilirliği açısından vazgeçilmez bir noktadır.Sitenin Karnesi: Performansı Kanıtlayın
SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, bekleyen açık arıza sayısı, karar defteri güncelliği ve yasal uyum gibi kriterleri bütünleşik olarak değerlendirir. Yeni yönetici için bu özelliğin pratik anlamı şudur: devraldığınız gün karne 52 puanda olabilir; altı ay sonra 79'a çıkmışsa genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla kanıtlarsınız. Genel kurulda itiraz azalır, güven artar.7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi ekranlarından girer; herkes yalnızca kendine ait bilgilere ulaşır. Honaz'da ya da Denizli genelinde başka bir şehirde yaşayan bir malik, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görebilir — sizi aramaz, SMS beklemez. Denetçi portalı, denetim sürecini şeffaf ve belgelenebilir kılar; daha az çekişme ve daha güçlü hesap verebilirlik sağlar.14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Apartman yönetim programı bulut tabanlıdır; kurulum, sunucu ya da yerel yazılım gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. İlk 14 gün kredi kartı bilgisi girmeden kullanılabilir; böylece Honaz'daki binanıza uygunluğunu kendi süreçlerinizde, gerçek verilerle görmüş olursunuz.Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Honaz'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasıdır ve her konut birimi için ayrı ayrı yaptırılması gerekir. Yönetici olarak poliçeleri denetleme yükümlülüğünüz yoktur; ancak binanın ortak alanları ve yapısı için ayrı bir sigorta söz konusu olabilir. Devir teslimde bu poliçeyi kontrol edin; süresi geçmişse yenilenmesi hem yasal zemin hem de kat malikleri nezdinde temel bir beklentidir.Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap
Binanın yapısal olarak güçlendirilmesi gündeme gelirse bu, olağan karar nisabından farklı bir çoğunluk gerektirebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri güçlendirme kararları için kat malikleri kurulunda arsa payı bakımından dörtte üç çoğunluk arar. Bu tür bir karar öncesinde hukuki danışmanlık almanız önerilir; nisap hesabı yanlış yapılırsa karar geçersiz sayılabilir.Deprem Sonrası Ortak Hasarın Yönetimi
Olası bir deprem sonrasında ortak alanlarda hasar oluşursa acil onarım kararı yönetici tarafından alınabilir; ancak bu kararın en kısa sürede genel kurula ya da kat maliklerine bildirilmesi ve belgelenmesi beklenir. Sigorta hasarı için poliçe şartları belirleyicidir; eksper sürecinde devir teslimde aldığınız belgeler ve bakım kayıtları işinize yarar. Acil durum ve sigorta belge arşivi modülü bu belgeleri dijital ortamda güvenle saklar.Honaz ve Çevresinde Site Yönetimi
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem de güven sorunu yaratır; aylık özet çıkarmak bile zorlaşır. Site adına hesap açılması bu riski ortadan kaldırır.
- Elden para toplamak. Kasa açığı, kaybolduğu iddia edilen ödemeler ve ispatsız tartışmalar kaçınılmaz olur. Tüm tahsilat banka üzerinden yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar, kararı takip eden toplantı günü imzalanarak karar defterine geçirilmelidir. İşlenmemiş kararlar hukuki geçerlilik taşımaz.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan çağrılarda alınan kararlar, kat maliklerinin itirazına açık olur ve mahkemede geçersiz sayılabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılar; olmadan alınan aidat kararları tartışmaya açılabilir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Kanunun tanıdığı hakkı kullanmamak, zamanında ödeyen kat maliklerine haksızlık olduğu gibi tahsilat motivasyonunu da zayıflatır.
- Devir-teslim tutanağı almadan başlamak. Eski yöneticiden imzasız devir alan yönetici, her sorunlu kalemin sorumlusunu ispat edemez. Bu belge olmadan başlamak ilerisi için önemli bir risk kapısı açar.
İlk Adımınız Hazır
Honaz'da yönetimi yeni devraldıysanız elinizde artık ilk 30 günün planı, aidat belirleme yöntemi, genel kurul çerçevesi ve yasal sorumlulukların haritası var. Tekrar eden yükü — aidat takibini, arıza kaydını, muhasebe düzenini, duyuruları — bir platforma devretmek ister misiniz? SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Ya da önce aidat hesaplama aracını açıp Honaz'daki binanızın gider tablosunu çıkarın — beş dakika sürer, net bir başlangıç rakamı verir.
Honaz'da yönetimi yeni devraldıysanız elinizde artık ilk 30 günün planı, aidat belirleme yöntemi, genel kurul çerçevesi ve yasal sorumlulukların haritası var. Tekrar eden yükü — aidat takibini, arıza kaydını, muhasebe düzenini, duyuruları — bir platforma devretmek ister misiniz? SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Ya da önce aidat hesaplama aracını açıp Honaz'daki binanızın gider tablosunu çıkarın — beş dakika sürer, net bir başlangıç rakamı verir.