Civril'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Denizli il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Civril'deki binanın tipine, ortak alanlara ve merkezi ısıtma durumuna göre bu bandın neresinde konumlanacağınızı bu rehberde somut adımlarla ele alacağız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Civril'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi sizi dört temel yükümlülükle karşı karşıya bırakır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu yükümlülükleri açıkça sıralar: defter tutmak, aidat ve ortak giderleri toplamak, ortak alanları işletmek ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık soyut görünse de pratikte çok somut işlerdir: her ay tahsilat yapmak, bozulan asansörü onartmak, yıl sonu işletme projesini hazırlamak, toplantı gündemini zamanında dağıtmak.
Denizli'nin Civril ilçesi, il merkezine yakın konumuyla hem yerleşik apartman stoğuna hem de çevresindeki kırsal dokuya ev sahipliği yapar. Bu karma yapı, bazı binalarda klasik komşu dayanışmasına dayalı gönüllü yönetim anlayışını canlı tutarken, yeni inşaat sitelerinde daha sistemli bir yaklaşım gerektirir. Hangi türde bir yapıyı yönettiğinizden bağımsız olarak, kanuni yükümlülükler her iki için de aynıdır. Civril'de sizinle aynı haftada yönetimi devralan başka yöneticilerin de benzer sorularla başladığını unutmayın; bu rehber tam da o ilk döneme göre kurgulandı.
İlk 30 Gün: Civril'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı, yönetimle ilgili tüm belgeleri ve varlıkları eski yöneticiden yazılı tutanakla teslim almaktır. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan hiçbir sorumluluğu resmen üstlenmeyin. Teslim alınacaklar listesi şunları içermeli:
- Karar defteri ve işletme defteri (tüm sayfaları kontrol edin, imzasız sayfa varsa not düşün)
- Site adına banka hesabı bilgileri, kasa mevcudu
- Yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik vb.)
- Borç-alacak listesi: hangi kat malikinin ne kadar aidat borcu var
- Tedarikçi ve servis irtibat listesi
- Bina sigortası ve DASK poliçeleri
Denizli bölgesinde deprem riski göz önüne alındığında, DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesinin geçerli olup olmadığını ve ortak alan sigortasının kapsamını ilk haftada mutlaka kontrol edin. Civril'in Ege sismik kuşağında yer aldığını düşündüğünüzde, bu poliçelerin eksiksiz olması hem yasal zorunluluk hem de kat maliklerine karşı temel sorumluluğunuzdur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını şahsi hesabınızdan tamamen ayırın; varsa site adına yeni bir hesap açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve kaç aydır ödeme yapılmadığını not edin. Bekleyen faturaları tek tek belgeleyin: asansör bakımı, elektrik ortak sayacı, temizlik hizmeti. Denizli'nin bazı ilçelerinde merkezi ısıtma sistemleri yaygın olduğundan, varsa ısıtma giderlerinin nasıl paylaştırıldığını bu haftada netleştirin. Beklenmedik bir yükümlülükle karşılaşmamak için geçmiş dönem faturalarını da gözden geçirin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişine ilan tahtası, toplu SMS ya da ortak bir mesajlaşma grubu. Arıza ve talep kayıtları için bile en basit halinde bir defter ya da dijital not yeterlidir; önemli olan her başvuruyu tarihiyle birlikte kayıt altına almanızdır. Site yönetim yazılımları bu aşamada devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını hazır biçimde sunarak ilk ayı önemli ölçüde kısaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Bu proje, yıl içinde beklenen tüm gider kalemlerini (bakım, temizlik, sigorta, olağandışı onarım) listeler ve toplam tutarın dairelere nasıl dağıtılacağını gösterir. Civril'de binanın niteliğine bağlı olarak öne çıkan kalem değişir: asansörlü yapılarda asansör bakımı, ortak ısıtmalı binalarda enerji gideri, bahçeli sitelerde peyzaj bakımı. Denizli'nin iklim koşullarına uygun bir bakım takvimi de bu haftada taslaklanmalı; yaz aylarında sulama sistemleri ve dış cephe kontrolü, kış öncesinde ısıtma altyapısı bu takvimin ana kalemleridir.
Civril'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Civril için yayımlanmış ayrı bir resmi aidat ortalaması bulunmamaktadır. Denizli il genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 arasında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamadır. Civril'deki binanızın konumuna, yaşına ve sahip olduğu ortak alanlara göre bu bandın alt ya da üst ucuna yakın bir tutar çıkabilir. Asansörsüz, temizlik personeli olmayan küçük apartmanlarda alt bant mantıklıdır; güvenlik, havuz ve sosyal tesis barındıran sitelerde üst bant ya da üzeri kaçınılmaz olur.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. İki yöntem vardır: arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla. Hangi yöntem uygulanacağı yönetim planında belirtilir; planınızda bir hüküm yoksa genel kurul karar verir. Süreç şu şekilde işler: önce yıllık tahmini giderler toplanır, daire başına düşen pay hesaplanır, bu rakam işletme projesine eklenir ve genel kurulda onaylanır. Belirlenen aidat genel kurul onayı olmadan tek taraflı değiştirilemez.
Denizli'de maliyet yapısını etkileyen en önemli etken bina tipine göre farklılaşır. Apartmanlarda asansör ve ortak alan elektriği sabit bir maliyet oluştururken, bahçeli ya da havuzlu sitelerde peyzaj ve su kullanımı bütçenin büyük bölümünü oluşturabilir. Aidat hesaplama aracını kullanarak sitenizin gider kalemlerini girin ve daire başı tahmini aidatı hesaplayın; bu rakamı genel kurula götürmeden önce işletme projesine zemin olarak kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatın en güvenli yolu banka transferi veya online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak hem kişisel hesabınıza hem de ileride doğabilecek anlaşmazlıklara kapı aralar; kesinlikle önerilmez. Her ödemeyi dekont ya da sistem kaydıyla belgeleyin.
Ödeme yapmayan kat maliklerine Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 net bir çerçeve çizer: geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik sıralama şöyledir: önce yazılı hatırlatma gönderin ve teslim aldığını belgelendirin, ardından noter ihtarı çekin, yanıt gelmezse icra takibi başlatın. Her aşamayı tarihiyle kayıt altına almak, icra sürecini hem hızlandırır hem de hukuki açıdan sağlam zemine koyar. Aidat takip programı otomatik hatırlatmalarla borç takibini düzenli tutar; geciken malike elle mesaj atmak yerine sistem belirli bir günde otomatik bildirim gönderir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Civril için Karar Rehberi
Bu kararı belirleyen üç etken vardır: yapının büyüklüğü, yöneticinin mevcut zamanı ve yerel profesyonel şirket arzı. Civril gibi il merkezine yakın ama ölçek olarak orta büyüklükteki bir ilçede, profesyonel yönetim şirketi seçeneği büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır; mevcut şirket sayısı azdır ve fiyat-hizmet dengesi her zaman avantajlı çıkmayabilir.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 4–30 daire arası uygundur | 30 daire üzeri, çok bloklu siteler |
| Maliyet | Yazılım aboneliği (düşük) | Aylık yönetim ücreti (yüksek) |
| Esneklik | Tam kontrol, anlık karar | Sözleşme sürecine bağlı |
| Uzmanlık | Öğrenme eğrisi gerekli | Deneyimli ekip |
| Civril'deki arz | Her ölçekte uygulanabilir | Seçenek sayısı sınırlı |
Civril'de en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü yönetici + iyi bir yazılım araçseti. Bu kombinasyon hem maliyeti düşük tutar hem de mevzuat uyumunu sağlar. Üçüncü bir yol olarak, ağır bürokratik ve tekrar eden işleri yazılıma devredip yalnızca kararları kendiniz verirsiniz; bir sonraki bölümde bu yaklaşımın pratikte nasıl çalıştığını göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu bankada potansiyel vergi numarası ya da yönetim kayıt belgesi talep edilir. Bu numarayı almak için Civril Vergi Dairesi'ne şu belgelerle başvurun: genel kurul karar defterinin yönetici atamasına ilişkin sayfasının fotokopisi, yöneticinin nüfus cüzdanı fotokopisi, yönetim planı örneği. Belge listesi vergi dairesine ve muhasebe uygulamasına göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Civril Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp güncel listeyi doğrulayın.
Önemli bir uyarı: site gelir ve giderlerini kişisel banka hesabınızda yürütmeyin. Bu uygulama hem hukuki sorunlara kapı aralar hem de kat maliklerine hesap verme sürecini güçleştirir. Site hesabı, şeffaflığın temel altyapısıdır.
Sitenizde çalışan personel varsa (kapıcı, güvenlik, temizlik görevlisi) SGK ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İşçi çalıştırmaya başladığınız gün bu yükümlülükler başlar; güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32, genel kurul sürecini adım adım düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur. Toplantı en az 15 gün öncesinden kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla duyurulmalı, duyuruda gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz ya da eksik gündemle yapılan toplantılarda alınan kararlar, itiraz halinde geçersiz sayılabilir.
Nisap (toplantı yeter sayısı) konusunda dikkat: ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu aranır. İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararlar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve tüm katılımcılar tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri sayfaları ileride ciddi sorunlara yol açabilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesini yazmamak, taahhütlü gönderim yerine sözlü bildirimle yetinmek ve ikinci toplantıyı birinciden bir günden kısa süre sonraya almak. Genel kurul yazılımı ile çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek merkezden yönetebilirsiniz; yasal süre hesapları otomatik yapılır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken dertlerin ortak bir yanı var: hepsi zaman alır, hepsi tekrar eder ve hepsi kayıt altına alınmayı bekler. SiteYönetim, bu üç özelliği olan işleri sizin yerinize yürütmek için tasarlandı. Aşağıda yeni bir yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı somut senaryolara bakıyoruz.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Tahsilat hatırlatması göndermek istiyorsunuz. "Şubat aidatı ödenmeyen 4 daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; tüm kontrol sizdedir.
Civril'deki bir apartmanda asansör arızası bildirildi diyelim. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine onayınızla gönderir. Kaydın tarihini, hangi daireye bildirildiğini, hangi firma tarafından ne zaman müdahale edildiğini otomatik olarak belgeler. Denizli bölgesinde sismik risk gözetildiğinde, ortak alanlardaki bina hasar kontrollerini de aynı kayıt sistemiyle takip edebilirsiniz.
Genel kurul zamanı yaklaştığında, "15 gün önceden çağrı göndermem gereken tarih ne zaman?" diye sormanıza gerek kalmaz. Çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını oluşturur ve vekâlet takibini başlatır. Yine onayınızla.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterme
"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde somut bir yol haritası alırsınız: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra aşaması. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli: AI'ın sınırını bilmek, ona güveni artırır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim her ay sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı verir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge eksiği bu puanı belirler. Yönetimi devraldığınız gün karneniz kaç puan gösteriyor — altı ay sonra ne kadar yükseldi? Bu iki rakamı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde, "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin en çok tartıştığı konu olan şeffaflık problemi bu şekilde kapanır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özelleştirilmiş ekranından erişir. Bu yapının yeni yönetici için en somut faydası şudur: Denizli il merkezinde ya da başka bir şehirde ikamet eden bir malik, borcunu, aidat geçmişini ve duyuruları kendi portalından takip eder — sizi aramaz, kapınıza gelmez. Denetçi portalı tüm mali kayıtlara şeffaf erişim sağlar; denetçiyle tartışmak yerine raporu paylaşırsınız.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, tek apartmandan büyük toplu yapı sitelerine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresinde gerçek verilerinizi girin; sonunda size uygun olup olmadığına bizzat karar verin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yöneticinin ilk yılı üç farklı iş akışından oluşur: para işleri, operasyon ve raporlama. SiteYönetim'in modülleri bu üç akışı örtüşecek biçimde kurgulanmış.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi ve hatırlatma, e-Fatura ve apartman muhasebe programı entegrasyonu, gider paylaşımı ile sayaç okuma ve işletme defteri bu kümenin temel modülleridir. Denizli'de merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda, kalorimetre verisi her dairenin ısıtma tüketimine göre paylaştırılır; kış faturası kavgası bu tek adımla biter. Aidat takip programı borç listesini her ay otomatik günceller; kim ne kadar borçlu, hangi ay ödeme yapmış — tüm geçmişi birkaç saniyede görürsünüz.
Operasyon
Arıza-bakım-teknik işletme kaydı, duyuru/SMS/push bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi bu kümenin içindedir. Denizli'de DASK ve ortak alan sigortası belgelerinizi dijital arşivde tutmak, poliçe yenileme tarihlerini kaçırmamanızı sağlar; bu belgeler denetim ya da hasar tespiti anında anında erişilebilir olur.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'e özgüdür ve doğrudan yöneticinin en sık şikayet ettiği sorunu çözer: tedarikçi seçimi ve şeffaflık. Sitenizin çatı yalıtımı ihalesi var diyelim. İhale Portalı'nı açıyorsunuz, Civril ve Denizli çevresindeki tedarikçilere kapalı zarf yerine kayıtlı, şeffaf teklif çağrısı gönderiyorsunuz. Üç teklif geliyor, karşılaştırma tablosu otomatik oluşuyor ve bu belgeyi genel kurula sunuyorsunuz. "En ucuzu seçtik mi, yoksa tanıdık mı?" sorusu bu süreçte hiç sorulmuyor. Mahalle Pazaryeri ise sakinler ve yerel esnaf arasındaki ticaret akışını site içinde düzenler; platform dışına çıkmadan hizmet teklifi alıp verebilirsiniz.
Raporlama ve denetim modülüyle kapatalım: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim tutanağı otomatik olarak hazır çıkar. H2-2'de başladığınız o kaotik ilk haftanın tam tersi bir tablo — her belge, her karar, her ödeme kayıtlı ve düzenli biçimde aktarılmaya hazır.
Civril'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Civril ve Denizli, Ege sismik kuşağının aktif parçasındadır. Bu gerçek, site yönetim planınızı iki somut noktada şekillendirir: sigorta ve yapısal uyum.
DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için zorunludur; ancak yönetici olarak ortak alanların sigorta kapsamını da takip etmek sizin görevinizdir. Sitenin asansörü, merdiven boşlukları, bodrum katı ve çatısı ortak alan sigortasıyla kapsanmalıdır. Poliçelerin bitmesi yaklaştığında yenileme sürecini başlatın; olası bir hasar tespiti anında geçerli bir poliçenin yokluğu tazminat sürecini tamamen durdurabilir.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap
Kat malikleri bina güçlendirmesine karar vermek istediğinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında özel nisap kuralları uygulanır; bu tür kararlar için adi çoğunluk yeterli olmayabilir. Civril'de eski yapı stoğunu yönetiyorsanız bina güçlendirme gündemini genel kurula taşımadan önce bir mühendis raporu alın ve hukuki çerçeveyi bir avukatla netleştirin.
Ege İklimine Göre Bakım Takvimi
Civril'in Ege iklimi, nem kontrolünü ve dış cephe bakımını yaz sonrasına, sulama sistemlerinin kontrolünü ilkbahara denk getirir. Bahçeli ya da havuzlu bir siteyi yönetiyorsanız havuz açılış ve kapanış dönemleri için ayrı bütçe kalemi oluşturun; bu kalem çoğu zaman yıllık işletme projesinde göz ardı edilir ve dönemsel nakit sıkışmasına yol açar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bu tür değişken kalemleri dairelere şeffaf biçimde dağıtmanın en kısa yoludur.
Civril ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Civril, Denizli'nin kuzeybatısında konumlanmış, çevre ilçelerle ekonomik ve sosyal bağları güçlü bir ilçe merkezidir. Site yönetimi açısından bu bölgeyi iki küme olarak değerlendirmek faydalıdır.
Kentsel ve gelişmekte olan ilçeler: Denizli il genelinde Merkezefendi ve Pamukkale gibi ilçeler çok katlı ve çok bloklu site yapılarıyla öne çıkar. Buldan ve Guney, tekstil sanayisinin getirdiği kentleşmeyle birlikte apartman yönetimi ihtiyacını hızla artıran ilçeler arasındadır. Bu ilçelerdeki yöneticiler, yüksek daire sayısı ve kiracı sirkülasyonu nedeniyle aidat takibi ve duyuru sistemlerine daha fazla ihtiyaç duyar.
Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Bekilli, Baklan, Beyagac, Bozkurt, Cal, Cameli, Cardak ve Kale gibi ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim anlayışı hakimdir. Bu yapılarda işletme projesi ve karar defteri yönetimi basit tutulabilir; karmaşık modüllere gerek olmadan temel defter düzeni ve aidat takibi yeterlidir. Honaz ve Acipayam ise hem tarımsal hem kentsel dokuyu barındıran, Civril ile benzer karma yapı örüntüsüne sahip ilçelerdir.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Bekilli'deki küçük bir apartmanla Civril merkezindeki büyük bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum ya da sunucu gerektirmeden yönetilebilir. Babadağ ve Acipayam gibi Civril'e komşu ilçelerdeki mülkleri de aynı hesaptan takip etmeniz mümkündür.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticilik görevi sizi hem bina sakinlerine hem de üçüncü taraflara karşı belirli yasal yükümlülükler altına koyar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve göreviyle orantılı sorumluluğu taşıdığını açıklar. Bu sorumlulukların başlıcaları şunlardır.
KVKK — Kişisel Veri Koruma: Kat maliklerinin adres, telefon ve e-posta bilgilerinden oluşan iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır. Bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla ya da reklam amacıyla paylaşmayın. Sitenizde güvenlik kamerası varsa, kamera görüntülerinin işlenmesine ilişkin bir aydınlatma metni hazırlayın ve giriş noktalarına asın. Bu metin olmadan kamera kaydı hukuki belirsizlik içerir.
Çalışan Varsa SGK ve İş Güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız, ilk çalışma gününden itibaren SGK bildirimi zorunludur. Ayrıca çalışan sayısına ve risk sınıfına göre iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi zorunluluğu doğabilir; güncel uygulamayı bir mali müşavirle netleştirin.
KVKK uyum belgelerini ve personel kayıtlarını düzenli arşivlemek, olası denetimlerde sizi koruyan temel önlemdir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini sistematik biçimde hazır tutar; belgelere her zaman tek merkezden erişirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar, Denizli'de ve Türkiye genelinde yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklardır. Her birinin önüne geçmek kısa vadede sizi korur, uzun vadede kat malikleriyle ilişkinizi sağlıklı tutar.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem yasal hem de kişisel güvenilirlik açısından risktir. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmeden yapılan her nakit tahsilat, ileride "ödedim, almadın" tartışmasına zemin hazırlar. Her ödeme banka transferiyle belgelenmelidir.
- Karar defterini boş bırakmak ya da geç işlemek. Karar defteri kanuni belgedir; alınan kararlar toplantı günü işlenmeli ve imzalanmalıdır. Eksik sayfalar kararları geçersiz kılabilir.
- Genel kurula gündemsiz çağrı yapmak. Gündem içermeyen çağrıyla toplantı yapılabilir; ancak bu toplantıda alınan bazı kararlar ilerleyen dönemde itirazla iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur. Hazırlamamak hem yasal bir eksiklik hem de bütçe kontrolünü imkânsız kılan pratik bir sorundur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat ödemeyenlere gecikme tazminatı uygulamak kanuni bir haktır. Uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerini fiilen cezalandırmış olur; bu haksızlık zaman içinde ciddi toplum içi gerilime dönüşür.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Önceki yöneticiden yazılı tutanak almadan sorumluluğu devralmak, hangi borcun ya da hasarın sizin döneminizdeki olduğunu ispat etmeyi güçleştirir. Tutunak imzalanmadan görevi resmen üstlenmeyin.
Civril'de site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün için somut bir planınız artık var: devir-teslim tutanağı, mali fotoğraf, iletişim düzeni ve işletme projesi taslağı. Mevzuat çerçevenizi çizdik, aidat belirleme yöntemini ve tahsilat sürecini açıkladık, genel kurul zorunluluklarını sıraladık. Tekrar eden ağır işleri yazılıma devretmek istiyorsanız, SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan büyük siteye kadar çalışır. Aidatınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.