Beyagac'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde yapmanız gereken dört temel iş var: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Denizli genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte; Beyagac'deki konut dokusu ve bina tipine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Sahil ve yeşil aksına yakın konumuyla Beyagac, sezonluk değişimlerin ve uzaktan mülk sahiplerinin yönetim talebini öne çıkardığı ilçeler arasındadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal yükümlülükleri ve Denizli koşullarına göre yönetim planınızı nasıl şekillendireceğinizi bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Beyagac'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, birkaç saatlik seçim toplantısıyla başlar ama asıl yük hemen ardından kapıya dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin temel görevlerini dört başlık altında tanımlar: defter tutmak ve muhafaza etmek, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları koruyup onartmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört görev kulağa sade gelir; pratikte ise her biri ayrı bir süreç, ayrı bir belge ve ayrı bir sorumluluk demektir.
Denizli'nin farklı ilçelerindeki binlerce apartman ve site yöneticisi her gün aynı soruları soruyor: Devir-teslim tutanağı nasıl alınır? Aidat borçlusuna nasıl davranılır? Genel kurul ne zaman toplanmalı? Beyagac'de de aynı tablo geçerlidir; ister merkeze yakın bir apartman ister yeni yapılaşan bir site olsun, soruların niteliği değişmez, yalnızca ölçek farklılaşır.
İyi haber şu: bu süreçlerin tamamı öğrenilebilir ve yönetilebilir. Doğru adım sırasını, hangi belgeyi kimden isteyeceğinizi ve hangi tarihe kadar ne yapmanız gerektiğini bilmek, paniği plana dönüştürür. Bu rehber tam olarak o haritayı çıkarmak için hazırlandı.
İlk 30 Gün: Beyagac'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter
İlk iş, önceki yöneticiden yazılı bir devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defterinin mevcut hali, banka hesap cüzdanı ve son bakiye, kasada varsa nakit, tüm aktif sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, peyzaj), site adına düzenlenmiş sigorta poliçeleri, açık borç ve alacak listesi. Tutanağı iki taraf imzalamalı; bir nüshası sitenin arşivinde kalmalıdır.
Eğer eski yönetici devir-teslim yapmaktan kaçınıyorsa bu durum karar defterine not edilmeli, gerekirse noter ihtarnamesiyle talep edilmelidir. Belgeleri almadan hesap sorumluluğunu üstlenmek, ileride sizi hukuki açıdan zor duruma düşürebilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı sitenin adına açılmış olmalı; kişisel hesabınızı kullanmak hem hukuki hem pratik açıdan ciddi sorun yaratır. Hesap sitenin vergi kimlik numarasıyla açılır ya da mevcut hesap adınıza değil sitenin tüzel kimliğine bağlanır. Denizli'deki şubeler bu işleme alışkındır; yanınızda genel kurul kararı ve yönetici kimliğinizi götürmeniz yeterlidir.
Bu hafta borçlu listesini çıkarın: kim, kaç aylık aidat ödemiyor, toplam birikmiş borç ne kadar? Bekleyen faturalar varsa (asansör bakım, temizlik, ortak alan elektriği) tutarlarını ve vadelerini not edin. Beyagac'deki mülklerin bir kısmı yazlık ya da ikinci konut niteliğindedir; bu dairelerin malik iletişim bilgilerini doğrulamak, ileriki duyuru ve tahsilat süreçlerinde zaman kazandırır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve sakinlerin güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK çerçevesinde yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyurular için bir kanal belirleyin: site kapısına asılan ilan, WhatsApp grubu ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıtlarını nasıl yöneteceğinizi de bu haftadan netleştirin; kayıtsız bir arıza, hem sorumluluk hem maliyet demektir. Site yönetim yazılımı kullananlar bu adımları ilk gün hazır bir sistem üzerinden yürütür; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı standart olarak gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl için bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Bu taslak, yılın öngörülen giderlerini (temizlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği, sigorta, beklenmedik onarım payı) ve bunların daire başına nasıl dağıtılacağını gösterir. Beyagac'de havuz veya bahçe gibi ortak tesisi olan sitelerde bu kalemleri de bütçeye ekleyin. İlk yıl bütçesi mükemmel olmak zorunda değil; önemli olan başlangıç noktasını kayıt altına almak ve genel kurulda hesap verebilmektir.
Beyagac'de Aidat Ne Kadar? Denizli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Denizli genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır, bireysel binanızın aidatı daire sayısına, ortak tesislere ve cari gider yapısına göre bu aralıkta belirlenir. Beyagac'de merkezi konumdaki asansörlü binalarda üst bant geçerli olabilirken, ortak tesisi olmayan küçük apartmanlarda alt banda yaklaşılır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Temel prensip şudur: ortak giderler ya arsa payı oranında ya da eşit paylaştırılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazmalıdır. Hesaplamada iki adım izlenir: önce yıllık tahmini gider listesi çıkarılır (işletme projesi), sonra bu toplam daire sayısına ya da arsa payına bölünür. Genel kurul, işletme projesini onaylayarak aidatı resmileştirir.
Beyagac'deki yeni yapılaşan sitelerde havuz, bahçe ve güvenlik gibi kalemler aidatı belirleyen başlıca etkendir. Eski ve küçük apartmanlarda ise asansör bakımı ve ortak alan elektriği öne çıkar. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir; elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de hukuki açıdan sorun çıkarabilir. Her malik aynı referans açıklamasıyla (daire numarası, ay, yıl) havale yapsın; bu sayede ödeme takibiniz dakik olur.
Ödeme yapmayan malike ilk adım yazılı hatırlatmadır; çoğu durumda borcun farkında olmayan ya da sehven atlayan maliklerde bu yeterli olur. Hatırlatmaya rağmen ödeme yoksa ihtarname gönderilir. KMK m.20 uyarınca geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Borç büyümeye devam ederse icra takibi başlatılabilir; bu aşamada avukattan destek almanız önerilir. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderilir ve kimin hangi ayı ödediği anlık görülür; manuel takip yükü ortadan kalkar.
Gecikme tazminatını uygulamayı atlamak yaygın bir hatadır: geciken maliki koruma gibi görünse de fiilen düzenli ödeyen maliklere haksızlık etmek anlamına gelir. Kanun size bu hakkı vermiş; tutarlı uygulayın.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Beyagac İçin Karar Rehberi
Beyagac ve çevresindeki ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; bu durum Denizli'nin daha küçük ilçeleri için de geçerli bir gerçektir. Bu nedenle bölgede en yaygın çözüm, gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonudur.
| Ölçüt | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire | 40+ daire veya çok bloklu |
| Aylık maliyet | Yazılım ücreti (düşük) | Daire başı aylık yönetim bedeli |
| Esneklik | Yüksek; kararlar hızlı alınır | Sözleşme kapsamına bağlı |
| Mevzuat bilgisi | Öğrenilmesi gerekir | Genellikle dahil |
| Beyagac'de bulunabilirlik | Her zaman mümkün | Sınırlı seçenek |
Eğer bina 40 dairenin altındaysa ve Beyagac'de profesyonel şirket bulmakta güçlük çekiyorsanız en gerçekçi yol şudur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu üçüncü yol, hem maliyeti kontrol altında tutar hem de mevzuata uyumu kolaylaştırır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Ücretli çalışanı (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) olan ya da hizmet faturası kesen her apartman ve site yönetimi vergi numarası almakla yükümlüdür. Bunun için Denizli'deki ilgili vergi dairesine başvurun; yanınızda genel kurul kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza sirkülerinin bir örneği bulunmalıdır. Gerekli belgeler vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; önceden telefonla teyit etmek zaman kaybını önler.
Vergi numarası alındıktan sonra bu numara üzerinden site adına banka hesabı açılabilir. Hesabın kişisel hesabınızdan tamamen ayrı tutulması zorunludur; kendi hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki sorumluluk doğurur hem de genel kurulda hesap şeffaflığını zedeler.
Çalışan varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda "son sözü bir mali müşavirinizden alın" önerisini ciddiye alın; mevzuat değişiklikleri periyodik olarak çıkmakta ve güncel durum pratiği etkileyebilmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca her site ve apartmanda yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce kat maliklerine yazılı olarak (imzalı tebligat veya taahhütlü mektupla) yapılmalı ve gündemi açıkça belirtmelidir.
Toplantı nisabı (toplantı yeter sayısı) ilk toplantıda hem malikler bakımından hem arsa payı bakımından çift çoğunluk gerektirir. İlk toplantıda bu sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; bu durum çağrı metnine yazılmalıdır. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı göndermek (karar hukuki açıdan itiraz konusu olabilir), 15 günlük süreyi atlamak ve kararları karar defterine geçirmemek. Bu üç hatanın önüne geçmek için çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini bir arada yönetebileceğiniz genel kurul yazılımını değerlendirin; yasal süre uyarıları otomatik olarak hatırlatılır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde karşılaştığınız sorunlar — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsinin tek bir kesişim noktası var: bilgiyi zamanında doğru yerde bulamamak ve tekrar eden işleri elle yürütmek. SiteYönetim bu iki sorunu aynı anda çözmek için tasarlandı.
AI Operatör: Yapıyı Siz Onaylarsınız, Yükü AI Taşır
Düşünün: ekranınıza "Bu ayki aidatları henüz ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma göndermek istiyorum" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sisteminizden çıkarır, dairelere özel hatırlatma metinlerini hazırlar ve size onay ekranı sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onaylarsanız hatırlatmalar iletilir, kayıt düşülür, takip başlar.
Beyagac'deki siteler için ikinci bir senaryo daha anlamlıdır: Havuzlu veya bahçeli bir sitenin yöneticisi olarak sezonluk ekipman arızasıyla karşılaştığınızda AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızı bekler. Onay verirseniz iş emri gönderilir, arıza kaydı güncellenir, ilgili birimler bilgilendirilir. Her adımda kontrolü siz tutarsınız; AI sürecin ağır kısmını taşır.
Bu yaklaşımın sizi ilgilendiren boyutu şudur: Beyagac'de mülkü olan ama başka şehirde yaşayan pek çok malik var. Uzaktan yönetim zorunluluğu, duyuru ve onay süreçlerinin dijital olmasını mecbur kılar. AI Operatör bu gerçeği karşılar.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararına Dayanan Hukuki Yönlendirme
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK'nın ilgili maddelerine dayanarak size somut bir yol haritası sunar: önce yazılı hatırlatma, ardından ihtarname, KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı, icra takibinin başlatılma koşulları. Her yanıtta dürüst bir şerh yer alır: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemin güvenilirliğinin temelidir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim her yönetimi 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzeni, yasal uyum göstergeleri. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi aynı ekranda görürsünüz. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine sıra karneyi göstermeye gelir; rakamlar konuşur, tartışma kapanır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi arayüzleriyle bağlanır. Beyagac'de dairesi olup İstanbul'da yaşayan malik, borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi tüm harcama kayıtlarına şeffaf biçimde erişir; bu şeffaflık muhasebe kavgalarını başlamadan bitirir. Siz de sadece size ait yönetici panelini görürsünüz; veri kirliliği olmaz.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulumsuz çalışır, donanım gerektirmez. Tek bir apartmandan büyük bir site kompleksine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin; ilk ayı sisteme alışmak için kullanın, ikinci ay zaten rutin olur.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yönetici olarak ilk yılınızda üç farklı cephede iş yürütmek durumundasınız: para işleri, operasyon ve yasal uyum. SiteYönetim'in modüler yapısı bu üç cepheyi kronolojik bir akışa oturtur.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi ile aylık tahsilat döngüsü elle değil sistemle yürür. Aidat takip programı kimin ödediğini, kimin geciktiğini ve ne kadar gecikme tazminatı işlendiğini anlık gösterir. Muhasebe ve e-Fatura modülüyle gider kayıtları ve fatura arşivi tek yerde tutulur; yıl sonunda işletme defterini çıkarmak saatler değil dakikalar alır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise Beyagac'deki ortak tesis maliyetlerini dairelere adil biçimde dağıtır. Apartman muhasebe programı bu süreci baştan sona kapsar.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü, havuz pompasından asansör revizyonuna kadar her teknik işi kayıt altına alır; kimin ne zaman müdahale ettiği, işin kapatılıp kapatılmadığı sorgulanabilir olur. Duyuru, SMS ve push bildirimleri ile sakinlere ulaşmak için telefon almak ya da kapı kapı dolaşmak gerekmez. Ziyaretçi takibi, otopark yönetimi ve sosyal tesis rezervasyonu modülleri Beyagac'deki sitelerde özellikle yaz sezonunda yoğunluğu absorbe eder. Personel, bordro ve tedarikçi yönetimi çalışanınız varsa SGK uyumu ve maaş takibini kolaylaştırır.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da boya-badana ihalesi açmak istediğinizde standart yöntem telefonla ya da tanıdıklar üzerinden teklif toplamaktır; bu süreç hem şeffafsız hem belgesizdir. SiteYönetim'in İhale Portalı'nda tedarikçiler kapalı zarfla değil, kayıtlı ve şeffaf biçimde teklif girer. Üç teklifi karşılaştırabilir, genel kurulda belgeyle sunabilir, kararı kayıt altına alabilirsiniz. Bu özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.
Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcıların sakinlere ulaşabileceği bir kanal sunar; bakıcıdan el sanatı satıcısına kadar yerel ekonomiyi site duvarları içinde tutma imkânı verir. Bu da rakiplerde olmayan bir özelliktir.
Modüler yapının son halkası raporlama ve devir-teslim sistemidir. Sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm kayıtlar, bakım geçmişi ve mali tablo tek tıkla dışa aktarılır. İlk haftanızda yaşadığınız devir kaosunun tekrarlanmasını önlemek, bizzat sağlayabileceğiniz en iyi miras budur.
Beyagac'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Beyagac, Denizli'nin Ege iklimine yakın bölümünde yer alan ılıman bir ilçedir. Bu konum, yönetim planının karasal iklimdeki bir ilçeyle aynı olmaması gerektiğini gösterir; maliyet kalemleri ve öncelikler farklıdır.
Sezonluk Doluluk ve Yazlık Malik Gerçeği
Bölgede ikinci konut olarak kullanılan ya da uzun dönem kiralanmayan daireler bulunduğunda aidat tahsilat zamanlaması kritik hale gelir. Yaz aylarında fiziksel olarak sitede bulunan ama kışın başka ilde yaşayan malikler için dijital ödeme kanalları ve portal erişimi vazgeçilmez olur. Yazlık veya mevsimlik kullanım yoğunsa genel kurul tarihini maliklerin büyük çoğunluğunun sitede bulunduğu döneme planlamak nisabı sağlamayı kolaylaştırır.
Havuz, Bahçe ve Ortak Tesis Maliyetleri
Havuz ya da kapsamlı bahçesi olan sitelerde mevsimsel açılış-kapanış maliyetleri bütçeye ayrı kalemler olarak girmeli ve aidatın belirlenmesinde bu kalemler açık gösterilmelidir. Mayıs-Eylül döneminde yoğunlaşan havuz kimyasalı, bakım ve enerji giderleri yılın geri kalanından farklıdır; bazı yöneticiler buna göre yaz-kış aidat farklılaştırması uygular — bu genel kurulda onaylanması gereken bir karardır.
Deprem Riski ve Zorunlu Sigorta
Denizli deprem açısından aktif bir il olarak değerlendirilmektedir. Bu gerçek yöneticiye iki somut görev yükler: DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçelerinin her yıl yenilendiğini takip etmek ve bina güçlendirmesi söz konusu olduğunda genel kurulda bu kararın nasıl alınacağını bilmek. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapının güçlendirilmesi kararları belirli bir oy nisabına tabidir; bu konuda hukuki danışmanlık almanız önerilir. Ortak alanlara ait yangın sigortası ve kapsamlı bina sigortasının güncel tutulması da yöneticinin sorumluluğundadır.
Sigorta belgelerini ve DASK poliçelerini dijital olarak arşivlemek, acil durumda poliçeye anında erişim sağlar; SiteYönetim'in belge yönetimi modülü bu arşivi merkezi tutar.
Beyagac ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerde Durum
Beyagac, Denizli'nin il merkezine ve komşu ilçelere olan konumuyla bölgesel bir bağlamda değerlendirilmek durumundadır. Denizli'nin farklı ilçelerindeki konut dokusu birbirinden önemli ölçüde ayrışır ve bu ayrışma yönetim ihtiyaçlarını da doğrudan etkiler.
Merkezefendi ve Pamukkale, Denizli'nin kentsel yoğunlaşmanın en belirgin yaşandığı ilçelerdir; buradaki çok bloklu siteler ve toplu yapılar profesyonelleşme baskısını en yüksek hisseden kesimi oluşturur. Honaz ise Pamukkale'ye yakınlığıyla turizm etkisi altındaki karma bir yapıya sahiptir. Buldan ve Guney'deki mevcut apartman stoğu daha küçük ölçeklidir; gönüllü yönetim bu ilçelerde hâlâ yaygın bir pratik olmaya devam etmektedir.
Acipayam, merkeze uzak konumuyla kendi içinde tamamlanmış bir konut ekonomisi oluşturmuştur; buradaki yöneticiler hem ölçek hem erişim açısından farklı kısıtlarla çalışır. Babadağ, Baklan, Bekilli ve Bozkurt gibi daha küçük ilçelerde birkaç katlı apartmanlar ağırlıktadır; bu yapılarda basit defter düzeni ve gönüllü yönetim yeterli olabilmektedir. Cal, Cameli, Cardak ve Civril'deki yapılaşma ise bölgenin tarımsal ve ticari dokusunu yansıtır.
Kale ilçesi ve çevresi ile Bekilli gibi daha sarp coğrafyalı yerleşimlerde ulaşım mesafesi yönetim süreçlerini karmaşıklaştırabilir. Bu noktada bulut tabanlı sistemlerin avantajı somut hale gelir: Beyagac'deki bir apartmanı ya da Baklan'daki bir siteyi aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetmek mümkündür. Denizli geneli site yönetimi konusunda daha kapsamlı bilgi için il sayfasını inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi olarak yalnızca KMK değil, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) ve iş hukuku çerçevesinde de yükümlülükleriniz vardır. Bu yükümlülükleri bilmek sizi zor durumdan korur; bilmemek ise sizi mahkeme kapısına taşıyabilir.
Güvenlik kameraları kullanıyorsanız ortak alanlara KVKK aydınlatma metni asılması zorunludur; kamera görüntülerinin saklanma süresi ve erişim yetkisi belgelenmelidir. Kat maliklerinden topladığınız iletişim listesi kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmak ya da üçüncü taraflarla paylaşmak kanun ihlalidir.
Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız bu kişilerin SGK bildirimi, iş güvenliği eğitimi ve iş sözleşmesi yöneticinin sorumluluğundadır. SGK ve iş güvenliği mevzuatı sık değişebilir; güncel durumu bir mali müşavir veya İş-Kur danışmanı aracılığıyla teyit edin.
KMK m.38 uyarınca yönetici, görevini vekillik sıfatıyla yerine getirir ve bu sıfatla hukuki sorumluluğu doğar. "Bilmiyordum" savunması kanun önünde geçerli değildir; görevinizin kapsamını öğrenmek sizin yararınıza. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında ilgili belgeye saniyeler içinde ulaşırsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Beyagac ve Denizli Deneyimiyle)
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınızda bulundurmak hem muhasebe karmaşası hem de hukuki sorumluluk doğurur. Site adına ayrı bir hesap açmak, kural değil zorunluluktur.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmeden elden para kabul etmek, ileride "ödedim", "almadım" tartışmalarının zeminini hazırlar. Tüm ödemeler banka üzerinden, belgeyle yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Her genel kurul ve yönetim kurulu kararı karar defterine tarihiyle geçirilmeli ve ilgililer tarafından imzalanmalıdır. İşlenmeyen karar, hukuki açıdan yoktur.
- Gündemsiz çağrı göndermek. Gündem yazılmadan yapılan toplantı çağrısında alınan kararlar itirazlara açık olabilir. Her çağrıda gündem maddelerini açıkça belirtin.
- İşletme projesi hazırlamamak. Yıllık bütçeyi ve gider dağılımını belgeleyen işletme projesi, KMK m.37 kapsamında zorunludur. Hazırlanmamış bir işletme projesi denetçi ve maliklerle gereksiz sürtüşme yaratır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlusuna tazminat uygulamamak iyi niyetli görünür; aslında düzenli ödeyen maliklere haksızlık etmek demektir. Kanun bu hakkı size tanımış; tutarlı biçimde kullanın.
- Havuz ve bahçe bakımını yaz ortasına bırakmak. Beyagac ve Denizli'nin Ege iklimine yakın bölgelerinde yaz sezonu başlamadan ortak tesis ekipmanlarının bakımını yaptırmak kritiktir. Mayıs ayı başında yapılmayan havuz pompası kontrolü, Temmuz ortasında kalabalık arıza kuyruğu anlamına gelir.
İlk 30 günün yol haritası elinizde, mevzuat çerçevesi netleşti ve Denizli koşullarını hesaba katan bir yönetim planının temellerini attınız. Bir sonraki adım bu planı hayata geçirmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin; devir-teslim raporundan aidat takibine, genel kurul yönetiminden ihale portalına kadar her modül ilk günden hazır. Bütçenizi öngörmek için aidat hesaplama aracını şimdi kullanabilirsiniz.