Bozkurt'ta bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Denizli genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Bozkurt'taki yapıların büyük bölümünün iklimi ılıman Ege kuşağında yer alması, havuz-bahçe ve ortak alan bakım giderlerini bu tablonun belirleyici kalemleri haline getirebilir. Bu rehberde, Bozkurt koşullarına göre biçimlendirilmiş ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi bulacaksınız.
Bozkurt'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olmak, dört temel yükümlülüğü birden üstlenmek anlamına gelir. KMK m.35'e göre yönetici defter tutmak, aidat ve giderleri takip etmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bu dört yükümlülük kağıt üzerinde sade görünür; ancak pratikte hangi defterin tutulacağını, aidatın nasıl belirleneceğini ve borçlu malike ne zaman ihtarname gönderileceğini bilmeden yönetim yapmak oldukça yıpratıcı olabilir.
Bozkurt, Denizli'nin merkezine görece yakın konumlanmış, hem kentsel hem de kırsal dokuyu barındıran bir ilçedir. İlçedeki konut stoğu; il merkezine yakın mahallelerdeki yeni sitelerin yanı sıra daha mütevazı apartmanlardan oluşmaktadır. Denizli'de binlerce apartman ve site, her yıl aynı dönem aynı soruları soruyor: devir nasıl yapılır, aidat nasıl belirlenir, borçlu malike nasıl davranılır. Başlangıçta panik yaşanması normaldir; önemli olan doğru sırayla ilerlediğinizi bilmektir.
İlk 30 Gün: Bozkurt'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği belgeli bir devir teslim yapmaktır. Eski yöneticiden alınması gerekenler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (noter tasdikli olanlar dahil), banka hesabı ve kasa dökümü, tüm borç-alacak listesi, yürürlükteki tedarikçi ve bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, DASK belgeleri ve varsa kilit-kart gibi fiziksel malzeme listesi. Bunların tamamını kapsayan bir devir-teslim tutanağı hazırlayın ve her iki tarafça imzalayın. İmzasız devir, ileride çıkabilecek mali anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır.
Bu tutanakta özellikle dikkat edilmesi gereken kalemler şunlardır: ödenmemiş elektrik, su veya doğalgaz faturaları; bekleyen bakım işleri; dava ya da icra aşamasındaki alacak dosyaları. Bunları birinci haftada tespit etmezseniz, birkaç hafta sonra sizi sürpriz borçlarla karşılaşırsınız.
2. Hafta — Mali Fotoğrafı Çekmek
Devir tamamlanınca mali tablo netleşmeye başlar. Banka hesabını mümkünse site adına açtırın veya mevcut hesabı düzene sokun; kişisel hesabınızla sitenin parasını kesinlikle karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini en güncel durumuna getirin: kim ne kadar borçlu, en uzun süredir ödememe kaç ay geriye gidiyor?
Denizli'nin Ege iklimiyle uyumlu konumunda olan Bozkurt'ta havuz veya ortak bahçesi bulunan sitelerde ilkbahar-yaz dönemi için bahçe-peyzaj ve havuz bakım giderleri bu hafta masaya yatırılmalıdır. Mevcut sözleşmelerin bitiş tarihleri ve yenileme koşulları da taranmalıdır; sözleşme bitişini kaçırmak, sezon başında tedarikçisiz kalmak anlamına gelebilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyurular için bir kanal belirleyin: ilan panosu, toplu SMS ya da dijital bir platform. Arıza ve talepler için de kayıt tutma yöntemini şimdi kurun; "sözlü söylendi" yaklaşımı hem sizi hem sakinleri yorar.
SiteYönetim'de devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu üç haftada elle kurmaya çalıştığınız sistemi yazılım üzerinden birkaç saatte kurabilirsiniz. Site yönetim yazılımının 14 günlük ücretsiz denemesi tam da bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticinin her yıl için bir işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje beklenen gider kalemlerini ve bunların kat maliklerine nasıl dağıtılacağını gösterir. Bozkurt'un ılıman Ege ikliminde havuz-bahçe bakımı, çatı koruma ve iç mekan rutubet kontrolü yıllık bakım takviminizin ana kalemlerini oluşturur. İlkbahar temizliği ve yaz dönemi havuz açılışını nisan-mayıs aylarına, çatı kontrolünü ise yaz bitimi eylül ayına planlayın. Bu takvimi işletme projesine ekleyin; hem sizi yönlendirir hem genel kurulda somut bir sunum yapmanızı sağlar.
Bozkurt'ta Aidat Ne Kadar? Denizli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Denizli genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve Bozkurt'taki yapının tipine göre — asansörsüz eski bir apartman ile güvenlikli, havuzlu yeni bir site arasında — bu aralığın alt ya da üst ucuna yakın bir rakam oluşabilir. Asansör, güvenlik kamerası veya kapıcı olan yapılarda üst bandın üzerine çıkılması da sık rastlanan bir durumdur.
Aidatın nasıl belirlendiği en az rakamın kendisi kadar önemlidir. KMK m.20, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planındaki eşit paylaşım esasına göre katılacağını hüküm altına alır. Bunu pratiğe dökmek için üç adım gerekir: yıllık beklenen gider kalemlerini ve tutarlarını listeleyin, daire sayısına ya da arsa paylarına bölün, ortaya çıkan taslak rakamı genel kurulda kat maliklerinin onayına sunun. Genel kurul onayı olmayan bir aidat, hukuken geçerliliği tartışmalı bir "istek" olarak kalır.
Bozkurt'ta havuz veya geniş ortak bahçesi olan sitelerde yaz dönemi bakım giderleri bu tabloyu şekillendirir; havuz kimyasalları, bahçe sulaması ve sezonluk bakım ekibi maliyetleri bütçenin merkezine oturur. Denizli'nin deprem riski yüksek bir il olduğunu da göz önünde bulundurun: DASK ve ortak alan sigortası primleri aidatın sabit bir kalemi haline gelmektedir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en önemli kural elden para kabul etmemektir. Hem sizi haksız suçlamalardan korur hem de şeffaf bir muhasebe sağlar. Banka havalesi ya da site yönetim yazılımının online ödeme altyapısı yoluyla tahsilat yapın; her ödeme otomatik olarak kayıt altına girsin.
Ödemeyen kat malikine yapılacaklar konusunda KMK m.20 net bir çerçeve çizer: geciken borç için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. İlk adım yazılı bir hatırlatmadır; ardından ihtarname gönderilir. İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Bu sırayı atlamadan, belgelemeden yürütmek; hem hukuki sürecinizi güçlendirir hem de malikle ilişkinizi gereksiz yere germemiş olursunuz. Aidat takip programı ile hatırlatmalar ve gecikme hesaplamaları otomatik olarak yönetilebilir.
Kronik borçlular için ayrı bir dosya tutun; her yazışma ve hatırlatmanın kaydını saklayın. İcra aşamasına taşınan bir davada bu belgeler belirleyici olacaktır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bozkurt İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketine mi bırakmalı, yoksa kendiniz mi yönetmeli sorusunun yanıtı çoğunlukla sitenin büyüklüğüne bağlıdır. Bozkurt gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel şirket arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlı kalmaktadır; hem hizmet sunan firma sayısı azdır hem de mevcut firmaların tamamı her ölçekte siteyle ilgilenmeyebilir.
Genel bir kılavuz olarak şunlar söylenebilir: tek bloklu, 20 dairenin altında kalan apartmanlarda gönüllü yönetici genellikle daha ekonomik bir çözümdür. Çok bloklu, 50 dairenin üzerindeki ve sosyal donatısı (havuz, spor salonu, otopark yönetim sistemi) geniş sitelerde ise profesyonel destek almak değerini katar. Bu iki seçenek arasında bir üçüncü yol daha vardır: yönetimi kendiniz yürütür, ağır ve tekrar eden işleri ise bir yazılıma devredersiniz. Bu model Bozkurt gibi ilçelerde giderek daha yaygın bir tercih haline gelmektedir.
| Kriter | Gönüllü yönetici + yazılım | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Yazılım aboneliği (daire başı düşük) | Aylık sabit yönetim ücreti (genellikle daha yüksek) |
| Kontrol | Tam; her karar sizden geçer | Kısmi; şirkete yetki devri söz konusu |
| Uygulama kolaylığı | Öğrenme eğrisi var, sonrası hafif | Kurulum kolay, bağımlılık riski var |
| Bozkurt'taki arz | Her ölçekte kullanılabilir | Sınırlı; büyük siteler için daha uygun |
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin mali işlemlerini kişisel hesabınızdan yürütmek hem yasal açıdan risklidir hem de güven sorununa zemin hazırlar. Kat malikleri paralarının nereye gittiğini her zaman sorgulama hakkına sahiptir; kişisel hesap bu soruyu yanıtlanamaz kılar.
Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi numarası almanız gerekebilir. Süreç genel olarak şöyle işler: yöneticiyi ve yetki sınırlarını gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve genel kurulda ya da kat malikleri tarafından düzenlenmiş yetki belgesiyle Denizli Vergi Dairesi'ne başvurulur; potansiyel vergi numarası alınır ve bu numarayla banka hesabı açılır. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bozkurt'a en yakın vergi dairesini arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Sitenin kapıcısı, güvenlik görevlisi veya bahçıvanı gibi çalışanları varsa SGK bildirim yükümlülüğü devreye girer. Bu konudaki detaylar için bir mali müşavire danışmak, ileride cezai tarhiyatlarla karşılaşmamak adına en güvenli yoldur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Çağrıyı zamanında ve usulüne uygun yapmak, hem toplantının hukuken geçerli olması hem de alınan kararların itiraz konusu olmaması için şarttır.
Toplantıdan en az 15 gün önce gündem içeren imzalı bir çağrı, tüm kat maliklerine tebligat yoluyla ya da elden imzalatılarak ulaştırılmalıdır. KMK m.30, ilk toplantıda hem kat maliki sayısının salt çoğunluğunu hem de arsa paylarının salt çoğunluğunu gerektiren çift nisabı (toplantı yeter sayısı) arar. Bu nisabın sağlanamaması durumunda yönetim planında belirtilen bir süre içinde yapılacak ikinci toplantı, katılanlarla toplanabilir. Alınan her karar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesinin belirtilmemesi (gündemsiz alınan kararlar daha sonra itiraz konusu olabilir), nisap tutmadığı halde toplantının geçerli sayılması ve karar defterinin imzasız bırakılması. Bu üç hatayı baştan önlemek, ileride çıkacak anlaşmazlıkların büyük bölümünü engeller. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı kullanmak bu süreçleri sistematik hale getirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattıklarımız — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — her yeni yöneticinin ilk yılında üst üste yığılan sorulardır. SiteYönetim bu soruların her birine somut bir çözüm üretiyor; ürün tanıtımı değil, kestirme yol.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır
Somut bir senaryo düşünelim: temmuz ayı aidatlarını toplamak istiyorsunuz, henüz ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma göndermek gerekiyor. Bunun için ayrı bir liste hazırlamak, tek tek mesaj yazmak ve her birini takip etmek saatler alabilir. AI Operatör'e "bu ayki ödeme yapmayanları tespit et ve hatırlatma hazırla" dediğinizde borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Her adımda siz karar verirsiniz.
Bozkurt'ta havuzu veya geniş ortak bahçesi olan bir sitede yazlık dönem arızaları daha sık yaşanabilir. Havuz pompası arızasını kayıt altına almak, sözleşmeli teknik servise iş emri hazırlamak ve gerekli malzeme siparişini planlamak AI Operatör üzerinden yürütülebilir: arıza kaydını siz açarsınız, iş emri taslağını AI hazırlar, onayınızla ilgili kişiye iletilir. Hata payı düşer, süreç belgelenir.
Bir diğer senaryo genel kuruldur. Çağrı metni, gündem maddelerinin sıralanması, vekalet formları ve toplantı sonrasında karar defterinin dijital kopyası — bunların her biri AI Operatör ile sistematik hale gelir. KMK'nın "15 gün önceden çağrı" kuralını yazılım sizi uyararak hatırlatır; unutmak ya da geç kalmak artık olası değildir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Bir Soru Uzağınızda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" — bu soruyu bir avukata sormak hem para hem zaman ister; internette arama yapmak ise çoğunlukla net yanıt vermez. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım bir yanıt sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtarname zorunluluğu, icra başvurusunda gerekli belgeler. Şerhi açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçmeden önce avukatınızın görüşü alınmalıdır. Bu dürüstlük sınırı, bir araçtan beklenmesi gerekenin tam olarak karşılığıdır.
Bozkurt'ta Denizli'nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle bina güçlendirme kararı, DASK zorunluluğu ya da ortak alan sigortasına ilişkin sorularınızda da AI Danışman size mevzuat çerçevesini gösterebilir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Devraldığınız günden itibaren tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve yasal uyum durumu gibi göstergeler 100 üzerinden bir yönetim performans puanına dönüşür. Altı ay sonra aynı karnede ilerlemeyi gösterirsiniz; genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Yeni göreve başlayan yöneticiler için bu, hem güven inşa etmenin hem de kendinizi korumanın en kısa yoludur.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller SiteYönetim'de kendi özel kapısından girer. Bu yapının yeni yöneticiye somut faydası şudur: Bozkurt'taki bir sitenin maliki İstanbul'da iş seyahatindeyse borcunu ya da apartman duyurularını kendi portalından görür; sizi aramaz, ara gece mesaj atmaz. Denetçi portalı ise şeffaflık sağlar: hesapları ayrı bir gözle inceleyen biri her zaman sistemdedir ve bu, kat malikleri arasındaki gereksiz tartışmaları azaltır.
Denemeye Başlamak İçin Bir Neden
Bulut tabanlıdır, kurulum gerekmez, tek bir apartmandan yönetilen büyük bir siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresinde tüm modüller aktiftir; yeni yönetici olarak ilk ayınızı bu altyapıyla geçirmek, kurulum sonrası öğrenme sürecini en aza indirir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modüllerini ürün kataloğu gibi değil, yeni bir yöneticinin ilk yılını şekillendiren kronoloji üzerinden okumak daha anlamlıdır.
Para işleri: Yönetimi devraldıktan birkaç gün sonra aklınızdaki en büyük soru "bu ay kim ödedi, kim ödemedi?" olur. Online aidat tahsilatı ve borç takip modülü bu soruyu sizi bekletmeden yanıtlar. Apartman muhasebe programı gider paylaşımını ve işletme defterini düzenler; e-Fatura entegrasyonu tedarikçi ödemelerini belgelenmiş hale getirir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü ise ortak su ya da elektrik faturasını daireler arasında tartışmasız böler; özellikle ortak alan tüketiminin yoğun olduğu yazlık dönemlerde bu tartışmalar bitirilmiş olur.
Operasyon: Arıza ve bakım takibi, duyuru-SMS-push bildirimleri, ziyaretçi kaydı, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi modülleri operasyonun iskeletini oluşturur. Bozkurt'ta havuz ya da spor tesisi olan sitelerde sosyal tesis rezervasyon modülü yaz boyunca sakinler arası çakışmaları önler. Aidat takip programı ile gecikme bildirimleri otomatikleşir; hem sakinler ne yapmaları gerektiğini bilir hem de siz kovalamaca yapmak zorunda kalmazsınız.
Rakipte olmayan iki özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu ikisi SiteYönetim'i diğer yazılımlardan ayıran en belirgin noktalardır. İhale Portalı sayesinde, örneğin, Bozkurt'taki sitenizin çatı su yalıtımını yaptırmak istediğinizde teklif toplamak artık telefonla aramak ya da tanıdık sormak anlamına gelmez. Birden fazla tedarikçi kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı teklif girer; siz teklifleri karşılaştırır, genel kurula belgesiyle sunar ve ihaleyi sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticari ağı destekler: sakinlerin birbirine veya site dışındaki esnafa kolaylıkla ulaşmasını sağlar. Bunlar, piyasadaki standart apartman yönetim yazılımlarında bulunmayan özelliklerdir.
Döngüyü tamamlamak için raporlama, denetim ve devir-teslim modülünü de belirtmek gerekir. Bir gün yöneticiliği bırakmanız gerektiğinde, devraldığınızda yaşadığınız kaosu bir sonraki kişiye yaşatmazsınız; devir-teslim raporu birkaç saate tamamlanır.
Bozkurt'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bozkurt, Ege bölgesinin ılıman iklimiyle şekillenen bir ilçedir. Bu iklim, yöneticinin bütçe ve bakım planını doğrudan etkiler.
Havuz ve Bahçe Sezonu: Bütçenin Ana Kalemi
Havuz veya geniş bahçesi olan sitelerde nisan-eylül arasında uzayan sezon boyunca havuz kimyasalları, su tüketimi, peyzaj bakımı ve zaman zaman geçici bahçıvan istihdamı gider tablosunun üst sıralarına yerleşir. Bu kalemleri yıllık işletme projesine önceden yansıtmak ve genel kurulda onaya sunmak, sezon ortasında "bu para nereden çıktı" tartışmasını önler. Aylık aidat belirleme aşamasında yaz dönemine ait bu değişken maliyetlerin aylara nasıl dağıtılacağına da karar vermeniz gerekir.
Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Gerçeği
Bozkurt'ta özellikle yazlık niteliğindeki dairelerde sahipler yılın belirli bölümlerini farklı şehirlerde geçirebilir. Bu durum yönetici için iki ayrı güçlük yaratır: malik ile iletişim kurmak ve aidat tahsilatını yapmak. Online ödeme ve malik portalı bu sorunu çözer; Denizli dışında yaşayan bir malik borcunu kendi portalından görür, ödemeyi oradan yapar.
Deprem Riski ve Zorunlu Sigorta
Denizli, deprem açısından aktif fay hatları üzerinde yer alan bir ildir; bu durum Bozkurt için de geçerlidir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi bireysel her daire için zorunlu olmakla birlikte, yöneticinin takip etmesi gereken asıl konu ortak alanların sigortası ve bina güçlendirme konusundaki genel kurul kararlarıdır. KMK'ya göre binanın güçlendirilmesi için belirli bir çoğunluk (nisap) aranır; bu nisabın hesaplanması hukuki danışmanlık gerektirebilir. Bina sigortası ve acil durum yönetim planı, Denizli genelinde giderek daha fazla sitenin rutin gündemine giren konular haline gelmiştir. SiteYönetim'deki sigorta ve belge arşiv modülü, tüm poliçelerin bitiş tarihlerini ve yenileme hatırlatmalarını merkezi olarak tutar.
Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları
Turistik potansiyeli olan Ege ilçelerinde kısa dönem kiralama (Airbnb, tatil evi platformları) zaman zaman sitenin gündemine girer. Kısa dönemli kiracı sirkülasyonu ortak alan kullanımını yoğunlaştırır ve bazı sitelerde bu konuyu yönetim planıyla düzenlemek gerekebilir. Genel kurulda bu konuyu gündemine alan siteler, karar defterlerine yazılı bir politika düşürmek suretiyle ilerideki anlaşmazlıkların önüne geçebilir.
Bozkurt ve Çevresinde Site Yönetimi: Denizli İlçeleri
Bozkurt, Denizli'nin idari bütününde yer alan ilçelerden biridir. Site yönetimi açısından ilçeleri iki farklı küme altında değerlendirmek yararlıdır.
Birinci kümede il merkezine yakın ve kentsel dokusu daha yoğun olan Merkezefendi ve Pamukkale yer alır. Bu ilçelerde çok bloklu siteler ve profesyonel yönetim şirketlerine olan talep görece daha yüksektir; site ölçeği büyüdükçe kurumsal yönetim altyapısına ihtiyaç da artar. Honaz ve Buldan gibi ilçeler orta yoğunluklu yapısıyla her iki modele de açık konumdadır.
İkinci kümede daha kırsal karakterdeki ilçeler bulunur: Acipayam, Baklan, Bekilli, Beyagac, Cal, Cameli, Cardak, Civril, Guney, Kale ve Babadağ. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli yaygındır; büyük profesyonel firmaların bu ölçekteki yapılara odaklanması her zaman ekonomik değildir. Gönüllü yönetici için ise iyi bir araç, eksik kapasiteyi fazlasıyla kapatır.
Bulut tabanlı bir yapıya sahip olan SiteYönetim'de Bozkurt'taki bir apartmanla aynı anda Civril'deki başka bir sitenin yönetimi, kurulum olmadan aynı panel üzerinden yürütülebilir. Birden fazla bölgedeki mülk sahipleri için bu özellik önemli bir pratiklik sağlar. Denizli genelindeki site yönetimi tablosunu ve tüm ilçelere ait genel bilgileri Denizli site yönetimi rehberinde bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve bu sıfattan doğan sorumlulukları taşıdığını hüküm altına alır. Bu sorumlulukları bilmek, pratikte büyük ölçüde basit önlemler almakla karşılanabilir.
KVKK: Ortak alanlarda kamera kullanılıyorsa, girişe veya kamera görüş alanındaki uygun bir yere aydınlatma metni asılmalıdır. Bu metin kameranın hangi amaçla, ne süreyle kayıt yaptığını ve kişisel verinin nasıl korunduğunu açıklamalıdır. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerinden oluşan liste de kişisel veri sayılır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanmalı ve üçüncü taraflarla paylaşmamalısınız.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuların ayrıntıları mali müşavir gerektiren bir alan olduğundan, işe alım öncesinde bir danışmanlık almak sonraki cezai yaptırımların önüne geçer.
Bu gereksinimlerin tamamı baştan bilindiğinde yönetilmesi güç değildir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak sizi bu konularda adım adım yönlendirir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yönetimi yeni devralan kişilerin büyük bölümü aynı hataları yaparak öğrenir. Bu listeyi baştan bilmek, öğrenme bedelini önemli ölçüde düşürür.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal açıdan risklidir hem de kat maliklerinin güvenini ciddi biçimde sarsar. Site adına ayrı bir banka hesabı açın.
- Elden para kabul etmek. Makbuz kesseniz bile bu yöntem şeffaflıktan uzaktır; sahte ödeme iddiaları karşısında sizi koruyan belgeden yoksun kalırsınız.
- Karar defterini işlememek. Karar defterine geçirilmeyen kararlar hukuken çok zayıf bir konumdadır; sonraki genel kurullarda "öyle bir karar alındı mı?" tartışmaları başlar.
- Gündemsiz ya da geç çağrı yapmak. Gündem belirtilmeyen ya da 15 günlük süreye uyulmayan çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37'nin gereği olan işletme projesi olmadan yıllık bütçe tartışmaları çözümsüz döngülere girer; genel kurulda güvenilirliğiniz zedelenir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyenlere haksızlık etmemek için KMK m.20 kapsamındaki gecikme tazminatını zamanında uygulamak gerekir.
- Devir-teslim tutanağı almadan koltuğa oturmak. Bozkurt'ta ya da Denizli'nin herhangi bir ilçesinde göreve başlarken, önceki yöneticiden belgelenmiş devir almadan işe koyulmak, ilerideki her anlaşmazlıkta sizi zor durumda bırakır.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var; Bozkurt'taki sitenizin koşullarına göre şekillendirilmiş bir bakım ve bütçe takvimi de elinizde. Geriye kalan, tekrar eden işlerin nasıl otomatiğe bağlanacağını bir kez kurmaktır. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Daireniz ya da sitenizin gider kalemlerini hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.