Buldan, Denizli'de site & apartman yönetim sistemi

Buldan'da bir apartman ya da siteyi yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: defterleri ve devir-teslim tutanağını almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Denizli genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Buldan'ın ılıman Ege iklimi havuz, bahçe ve kısa dönem kiralama kalemlerini yönetim bütçesinin tam merkezine koyuyor. Bu rehberde tüm süreci adım adım bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Buldan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticiliği, çoğu zaman "gönüllü oldum" ya da "sıra bana geldi" diye başlar. Gerçekte bu görev yasal yükümlülüklerle doludur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin temel görevlerini net biçimde sıralar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve hesabını genel kurulda vermek. Bu dört yükümlülüğü ertelemek, ilerleyen aylarda çok daha büyük sorunlara zemin hazırlar.

Buldan, Denizli iline bağlı, il merkezine görece yakın, ılıman Ege iklimiyle şekillenen bir ilçedir. İlçedeki konut stoğu hem kent merkezindeki çok katlı apartmanlardan hem de çevresindeki daha küçük ölçekli binalardan oluşur. Bu yapı, yöneticinin daire sayısına ve sitenin özelliklerine bağlı olarak farklı bütçe ve operasyon gerçeklikleriyle karşılaştığı anlamına gelir. Yönetimi devralan kişi olarak yalnız değilsiniz; Denizli genelinde aynı haftayı sizinle aynı panikle yaşayan onlarca yönetici var. Yapılacaklar listesi herkeste benzerdir; fark bu listeyi ne kadar sistematik yönettiğinizde çıkar.

Bu rehberin her bölümü, devir günü yaşanan paniği somut adımlara dönüştürmek için yazıldı. Mevzuat haritasından aidat hesaplamaya, genel kuruldan yasal kayıtlara kadar ihtiyaç duyacağınız tüm konuları Buldan ve Denizli koşullarına göre bulacaksınız.

İlk 30 Gün: Buldan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi gün devir teslime ayrılmalıdır. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, site adına imzalanmış tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, bahçe, havuz, güvenlik), açık borç-alacak listesi ve tedarikçi iletişim bilgileri. Bu teslimin bir devir-teslim tutanağına bağlanması ve her iki tarafça imzalanması şarttır; tutanaksız devir, ileride çıkacak borç ve kayıp belgeler için sizi sorumlu kılabilir.

Eğer eski yönetici bazı belgeleri teslim etmek istemiyorsa ya da belgeler eksikse bunu tutanağa açıkça yazın. Eksik karar defteri için notere başvurarak yeniden tasdik ettirme yoluna gidebilirsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Devir belgelerini aldıktan sonra mali durumu netleştirin. Site adına açık bir banka hesabı yoksa veya hesap kişisel adda tutuluyorsa, kat malikleri kurulunun kararıyla site adına hesap açın ya da mevcut hesabı aktarın. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır; bu konudaki uyarıyı bir sonraki bölümde ayrıntılı bulacaksınız.

Aidat borçlusu listesini bankadan alacağınız hesap dökümüyle çapraz kontrol ederek çıkarın. Bekleyen faturaları tek tek listeleyin. Buldan'daki sitelerde havuz ve bahçe bakımı, özellikle yaz aylarına giren dönemlerde bu fatura listesinin üst sıralarına çıkabilir; sürpriz giderle karşılaşmamak için sözleşmeleri bu haftada okuyun.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu listenin Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında kişisel veri niteliği taşıdığını unutmayın; amaç dışı paylaşım ya da kullanım yasal sorumluluk doğurur. Duyuru kanalı kurun: yazılı panolar, toplu SMS ya da dijital bildirim sistemleri arasından sitenizin yapısına uygun olanı seçin. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem belirleyin; kayıtsız arıza, ilerleyen dönemde "tamir ettirmedin" iddialarına açık kapı bırakır.

Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk aya biçilmiş gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık tahmini gider ve gelirleri kapsayan bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak, aidatın hangi harcamaları karşılayacağını gösterir ve genel kurulda onaylanır. Buldan'da Ege iklimiyle birlikte gelen yaz sezonunu bütçede mutlaka konumlandırın: havuz kimyasalı ve teknik bakımı, bahçe sulama giderleri ve varsa sezonluk güvenlik takviyesi bu kalemlerin başında gelir. Bütçeyi haftalık değil aylık dönemlere böldüğünüzde, nakit akışını yönetmek çok daha kolay olur.

Buldan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Buldan'daki apartman ve sitelerde aylık aidat, Denizli il geneli ortalaması olan ₺400–₺1.400 aralığında değişebilir. Bu rakam il geneli ortalamadır; asansörlü, havuzlu ya da güvenlikli yeni sitelerde aralığın üst bandına yaklaşılır, küçük eski apartmanlarda ise alt banda iner. Buldan'ın bina dokusu merkezdeki çok katlı yapılardan çevresindeki daha küçük binalara uzandığı için bu aralığın tamamı fiilen yaşanabilir. Sitenize özgü rakamı hesaplamak için gerçek gider kalemlerinizi kullanmanız gerekir.

Aidatın yasal çerçevesi KMK m.20'de belirlenmiştir: kat malikleri, arsa payı veya eşit paylaşım esasına göre ortak giderlere katılmak zorundadır. Paylaşım yöntemi yönetim planında yazılıdır; yoksa ya da belirsizse genel kurulda karara bağlanır. Aidat miktarı işletme projesinde belirlenir, genel kurul onaylar; yönetici tek başına aidat artışı yapamaz.

Denizli'nin Ege ikliminde Buldan'ı diğer ilçelerden ayıran temel maliyet sürücüsü havuz, bahçe ve yazlık doluluk yönetimidir. Mayıs-Eylül arasında bu kalemler aidatın önemli bir payını oluşturabilir; özellikle sitelerde yaz ayı bütçesi kış ayı bütçesinden belirgin biçimde farklılaşabilir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başına düşen tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenli yolu banka transferidir; elden para toplamak ne size yarar sağlar ne de malike güvence verir. Banka transferlerinde hem makbuz hem döküm otomatik oluşur; ileride çıkacak uyuşmazlıklarda bu kayıtlar birincil kanıt olur. Online tahsilat sistemleri, maliklerin istedikleri zaman ödeme yapmasına olanak tanır ve takip yükünü önemli ölçüde azaltır.

KMK m.20, aidat borcunu geciktiren kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanacağını hükme bağlar. Süreç şu sırayla işler: nazik hatırlatma mesajı, ardından yazılı ihtarname, ödeme yine gerçekleşmezse icra takibi. Yargıya taşımadan önce yazılı ihtarname kaydı mutlaka oluşturulmalıdır; bu kayıt hem hukuki sürecin kanıtı hem de genel kurulda hesap vermenin belgesidir. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar kurarak bu sürecin başını kesersiniz; borç bildirimleri zamanında gider, siz dosyaları kovalamak yerine kararlarla ilgilenirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Buldan İçin Karar Rehberi

Karar, büyük ölçüde sitenizin daire sayısına, bütçesine ve yöneticinizin ayırabileceği zamana bağlıdır. Aşağıdaki tablo bir başlangıç çerçevesi sunar:

Buldan gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi seçeneği Denizli merkezine kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçeklik, gönüllü yönetici ile iyi bir yazılım kombinasyonunu Buldan'da en yaygın ve işlevsel çözüm haline getiriyor. Kendi zamanınızı harcayarak yönetmek, ağır idari işleri yazılıma devrettiğinizde çok daha sürdürülebilir bir model haline gelir. Bu "üçüncü yol"u bir sonraki bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Denizli Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri genel kurul kararının onaylı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar defteri örneği. Belge listesi vergi dairesine ve uygulamaya göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden, başvurmadan önce Denizli Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmak hem KMK m.38 kapsamında şahsi sorumluluğunuzu artırır hem de kat maliklerinin güvenini ciddi biçimde sarsar. Ayrı site hesabı, şeffaflığın ve güvenilirliğin temel adımıdır.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanlar varsa SGK bildirimi zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel düzenlemeleri takip etmek için bir mali müşavirin görüşünü alın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı gündemle, yani görüşülecek konuların açıkça yazılı olduğu bir davet mektubuyla en az 15 gün önceden kat maliklerine duyurulmalıdır. Çağrı imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla yapılır; gündemsiz ya da süresiz yapılan çağrılar, ileride alınan kararların iptaline zemin hazırlayabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için iki koşulun birlikte sağlanması gerekir: kat maliklerinin sayı olarak ve arsa payı olarak çoğunluğunun toplantıda bulunması. Bu çift çoğunluk (nisap) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararların karar defterine eksiksiz işlenmesi ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanması zorunludur; imzasız karar, hukuki geçerliliği tartışmalı bir belgedir.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata: gündemsiz çağrı göndermek, ilk toplantı nisabını sağlayamadan karar almaya çalışmak ve kararları deftere geçirmeyip yalnızca mesaj grubunda bırakmak. Genel kurul yazılımı ile çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek panelden yönetebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde ele aldığımız her derdin — devir kaosunun, aidat kovalamacasının, genel kurul bürokrasisinin, hukuki belirsizliğin — bir kestirme yolu var. SiteYönetim, bu kestirme yolları tek bir platforma taşır.

AI Operatör

AI Operatör, sizi sekreter gibi destekleyen ama hiçbir zaman sizin yerinize karar vermeyen bir yapay zeka asistanıdır. Somut bir senaryo: Temmuz başında "Bu ay aidatını ödemeyen 4 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu, hem kontrolü elinizde tutmanızı sağlar hem de asistanın hata yapma riskini sıfıra yaklaştırır.

Buldan'daki sitelerde sık karşılaşılan başka bir senaryo düşünün: yazın havuz pompası ya da filtre sistemi arızalandı. AI Operatör'e "havuz arızasını kaydet ve sözleşmeli teknik servise iş emri hazırla" diyorsunuz. Sistem arıza kaydını açar, bakım sözleşmenizdeki firmanın bilgilerini çekerek iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Acil durumda telefona sarılmak yerine iki tıkla iş emri kesinleşmiş olur. Her adımda onay zorunludur; asistan arka planda değil, şeffaf biçimde çalışır.

Bir diğer senaryo genel kurula hazırlıktır: "Eylül toplantısı için çağrı metnini hazırla, gündemde çatı onarımı ve aidat revizyonu olsun" dediğinizde AI Operatör yasal süreye uygun çağrı taslağı çıkarır, kat malikleri listesini ekler ve vekâlet formunu hazırlar. Onayladığınızda dağıtıma geçer.

AI Danışman

Hukuki belirsizlikler, yeni yöneticilerin en çok zaman kaybettiği alandır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıt üretir. Örneğin "7 aydır aidatını ödemeyen malike hangi hukuki yolu izleyebilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde KMK m.20 çerçevesinde adımları ve benzer emsal kararları size sunar. Şunu açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir, bilgi verir; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu sınırı bilmek, danışmanı daha etkin kullanmanızı sağlar.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı düzeni ve yasal uyum gibi ölçütleri birleştirir. Yeni yönetici için en değerli anlık görüntü, devir günündeki karneyle altı ay sonraki karnenin yan yana gelmesidir. "İyi yönettim" demek yerine genel kurulda rakamları gösterirsiniz; bu şeffaflık, hem kat malikleriyle ilişkiyi güçlendirir hem de görevin ne kadar ciddiye alındığını somutlaştırır.

7 Rol Bazlı Portal

Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendi verilerini görür. Yeni yönetici için bu şu anlama gelir: Buldan'daki siteyi uzaktan takip eden, başka şehirde oturan bir malik, sizi aramak yerine kendi portalından borcunu, ödemelerini ve duyuruları görür. Denetçi portalı ayrı bir şeffaflık katmanı oluşturur; denetçi istediği zaman bağlanır, hesapları inceler ve şüphe anında sizi aramak zorunda kalmaz. Daha az telefon, daha az kavga.

14 Günlük Ücretsiz Deneme

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek apartmandan büyük siteye ölçeklenir. Kredi kartı girmeden, yalnızca kayıt olarak apartman yönetim programını 14 gün boyunca tüm özellikleriyle kullanabilirsiniz. İlk 30 günün en yoğun haftalarında hangi özelliklerin işe yaradığını bizzat görmeniz, karar vermenizi kolaylaştıracaktır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk 30 günü atlattınız; şimdi asıl sorun ortaya çıkar: bu işleri her ay tekrarlamak. Platform modülleri, tekrarlayan işleri bir kez kurarak aylarca çalışır hale getirir.

• Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, apartman muhasebe programı ile e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri. Buldan'da yazlık-malik profili nedeniyle sezonluk ödemeler artar; otomatik borç hatırlatmalar sayesinde yazın yoğun döneminde elle kovalamaca ortadan kalkar. Aidat takip programı ödeme tarihlerini, borç yaşlarını ve tahsilat oranını tek ekranda sunar.
• Operasyon: Arıza ve bakım kaydı, teknik işletme takvimi, duyuru-SMS-push bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi. Bakım takvimini dijitale taşıdığınızda, havuz açılışı ve bahçe sulama gibi mevsimlik işler kendiliğinden hatırlatıcı üretir.
• Rakiplerde olmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı onarımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi için teklif toplamak artık telefon trafiği gerektirmiyor. Buldan ve Denizli çevresindeki tedarikçilere İhale Portalı üzerinden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif gönderimi yapılır; üç teklifi karşılaştırmalı tabloda genel kurulun önüne koyarsınız. Bu işlem hem şeffaflık hem de KMK uyumlu belgeleme sağlar. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet döngüsünü destekler. Bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmaz.

Modüllerin bir diğer kritik avantajı devir-teslim sürecinin geleceğidir. Görev süresi bittiğinde ya da bir sonraki yöneticiye geçmek istediğinizde, sistemdeki her belge, karar ve ödeme kaydı eksiksiz aktarılır. Bir öğleden sonra süren devir-teslim, H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersidir.

Buldan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Buldan'ın ılıman Ege iklimi, site yöneticisinin takvimini ve bütçesini doğrudan şekillendirir. Kuzey illerindeki kazan-yakıt-kış döngüsü yerine burada belirleyici olan; havuz sezonu, bahçe bakımı, sezonluk doluluk değişimi ve yazlık maliklerle uzaktan iletişimdir.

Havuz ve Bahçe Yönetimi

Nisan sonu ile Ekim başı arasında açık kalan havuzlar için kimyasal temin, teknik bakım ve sigorta yükümlülükleri yöneticinin öncelik listesine girer. Havuz kaseti, pompa ve filtre sistemi için yıllık bakım sözleşmesi yapın; beklenmedik arızalar hem maliyetli hem de maliklerle ilişkiyi geren olaylara dönüşür. Bahçe sulama giderlerini aylara göre bütçelendirmek, yaz ortasında nakit sıkıntısı yaşamamanızı sağlar.

Sezonluk Doluluk ve Kısa Dönem Kiralama

Bazı Buldan sitelerinde malik sayısından fazla kişi yaz aylarında yerleşik olmayan konumda bulunur; kiracı değişimi artar, kısa dönem kiralama (günlük-haftalık) artabilir. Yönetim planında kısa dönem kiralamaya ilişkin kural yoksa, bu konuyu bir sonraki genel kurulun gündemine alarak kural koyun. Aidat borçlarını kovalamak için bazen malike ulaşmak yerine kiracıya ulaşmak gerekir; bu durumda kiracı iletişim bilgilerini sisteme kaydetmeyi alışkanlık haline getirin.

Deprem Riski ve DASK

Denizli deprem riski açısından dikkat gerektiren bir ilde yer alır. Kat maliklerinin DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi alması zorunludur; ortak alanlar için ek sigorta kararı genel kurulda alınabilir. Binanın depreme dayanıklılığı konusunda güçlendirme kararı gündeme gelirse KMK'daki ilgili nisap kurallarına (oy çoğunluğu) dikkat edin; bu kararlarda bir hukuk danışmanından görüş almanız yerinde olur. Sigorta ve acil durum belgelerini dijital arşivde güncel tutmak, olası afet anında süreçleri önemli ölçüde hızlandırır.

Yazlık-malik iletişimi açısından uzaktan portal kullanımı Buldan'da özellikle değer kazanır: yurt dışında ya da başka şehirde oturan malik, ödeme durumunu ve duyuruları kendi portalından takip eder; yöneticiyi aramak zorunda kalmaz.

Buldan ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Buldan, çevresindeki ilçelerle birlikte Denizli'nin geniş konut ve yönetim coğrafyasını oluşturur. Bu ilçelerdeki bina yöneticileri benzer yasal çerçevede çalışır; ancak her ilçenin yapısı bütçe ve operasyon önceliklerini farklılaştırır.

Merkez ilçeler (Merkezefendi ve Pamukkale): Denizli'nin en yoğun konut stokunu barındıran bu ilçelerde büyük ve çok bloklu siteler yaygındır; profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir, yönetim şirketi seçeneği de daha geniştir. Honaz ve Babadağ gibi orta büyüklükteki ilçelerde ise gönüllü yönetici modeli ağırlık kazanır.

Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Baklan, Bekilli, Bozkurt, Güney ve Beyağaç gibi ilçelerde bina sayısı ve daire ölçeği genellikle daha küçüktür. Az daireli apartmanlarda defter tutma ve aidat takibi daha yalın olmakla birlikte KMK yükümlülükleri değişmez; beş daireli küçük bir apartman da karar defteri tutmak zorundadır.

Çal, Çardak, Acıpayam, Kale ve Cameli gibi uzak ilçelerde tek apartmanlı yapılar genellikle gönüllü yöneticiyle idare eder. Çivril ve Civril çevresi tarımsal hinterlanda yakın bir konum taşır; bu ilçelerde kentsel site yönetiminden çok apartman yönetimi öne çıkar. Babadağ ise kendi dokusunda hem turistik hem de yerleşik bir yapıya sahiptir.

Bulut tabanlı bir platform olduğu için Acıpayam'daki bir apartmanla Buldan'daki bir siteyi aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmek mümkündür; coğrafi mesafe operasyonel bir engel olmaktan çıkar. Denizli geneli site yönetimi sayfasında il çapındaki kaynakları da bulabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK m.38 ile çerçevelenmiştir: yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu, hem kasıtlı hem de ihmalden doğan zararlar için geçerlidir. "Bilmiyordum" savunması hukuki sorumluluktan muaf tutmaz; bu yüzden birkaç alanı baştan bilmek, sonradan çok daha büyük sorunlardan korur.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu): Kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgileri, ödeme kayıtları ve benzeri veriler kişisel veridir. Güvenlik kamerası sistemleri kuruluysa ya da kurulacaksa, kamera alanına giren herkese görünür bir aydınlatma metni asılması zorunludur. İletişim listesi üçüncü şahıslarla paylaşılamaz, reklam ya da ticari amaçla kullanılamaz.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Sitede kapıcı, güvenlik ya da bahçıvan gibi personel çalışıyorsa SGK bildirimi yapılmak zorundadır. İş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu alan düzenli yasal değişikliklere tabidir; güncel yükümlülükleri bir mali müşavir aracılığıyla takip edin.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; denetim ya da itiraz anında tüm belgeler tek yerden erişilebilir durumdadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Bankalarda site parasını kendi hesabınızda bulundurmak hem KMK m.38 kapsamında şahsi sorumluluğunuzu artırır hem de kat maliklerine güvensizlik sinyali verir. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
2. Elden para toplamak: Nakit tahsilat makbuz kargaşasına, kayıp iddialara ve muhasebe güçlüğüne yol açar. Tüm ödemeleri banka kanalıyla toplayın.
3. Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan kararlar yalnızca mesaj grubunda kalmaya devam ederse, kararın hukuki varlığı tartışmalı hale gelir. Her karar aynı gün deftere geçirilmelidir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Toplantı davetinde hangi konuların görüşüleceği yazılı değilse, o konularda alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrı metnini dikkatlice hazırlayın.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesi hazırlamayı zorunlu kılar. Bu belgesi olmayan yönetici, aidat miktarının dayanağını kanıtlayamaz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: KMK m.20'deki gecikme tazminatını uygulamaktan kaçınmak, düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlıktır ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Buldan'a özgü uyarı — havuz ve bahçe bakımını son dakikaya bırakmak: Yaz sezonunda havuz ve bahçe arızaları pik noktasına ulaşır; teknik servis randevularına sıra bulmak güçleşir. Nisan başında bakım sözleşmelerini yenileyen ya da kontrol eden yönetici, Temmuz'da kuyrukta beklemez.