Sarayköy, Denizli'de site & apartman yönetim sistemi

Saraykoy'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka düzenini sağlamak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Denizli genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Saraykoy'deki bina tipine ve ortak donanıma göre bu aralıkta konumlanırsınız. Denizli ilinin deprem riski yüksek bir bölgede yer alması, DASK zorunluluğunu ve ortak alan sigortasını gündemin ön sıralarına taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal yükümlülükleri ve işin tekrar eden kısmını nasıl düzene sokabileceğinizi Saraykoy ve Denizli koşullarına göre bulacaksınız.

Saraykoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yönetimini devralmak, kısa sürede dört temel yükümlülüğün sahibi olmak demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açıkça sayar: defter tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülüğü kafanızda net tuttuğunuzda, önünüzdeki işlerin hepsi bu dört başlıktan birine bağlanır.

Saraykoy, Denizli il merkezine yakın konumuyla hem kentsel dokuya sahip mahalleleri hem de daha sakin, düşük katlı yapılaşmayı barındıran bir ilçedir. Denizli genelinde yönetim devralma sürecini aynı anda yaşayan onlarca yönetici var; ortak sorular, ortak belgeler ve ortak çözümler söz konusu. Yalnız değilsiniz — ama süreci bilmeden yürütmek gereksiz zaman ve hukuki risk doğurur. Bu rehber o riski en baştan engellemeye yönelik hazırlandı.

İlk 30 Gün: Saraykoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta sahaya inmekle geçer. Eski yöneticiden aşağıdaki belgeleri imzalı devir-teslim tutanağıyla alın:

• Karar defteri ve işletme defteri (noter tasdikli veya noter tasdik gerektiren ise noter sureti)
• Site adına açık banka hesabının bilgileri ve son hesap dökümü
• Kasa mevcudu ve kasa defteri
• Tüm hizmet sözleşmeleri (temizlik, güvenlik, asansör bakım, bahçe, vb.)
• Mevcut borç ve alacak listesi — hangi daire ne kadar aidat borçlu, hangi tedarikçiye ne kadar borç var
• Sigorta poliçeleri (DASK dahil)
• Yönetim planı ve kat mülkiyeti tapusu fotokopileri

Tutanağı her iki taraf imzalamalı, bir nüsha sizde kalmalı. İmzasız devir, ileride "ben teslim etmedim / ben almadım" anlaşmazlıklarının zeminini hazırlar. Denizli'de bu belgelerden herhangi biri eksikse eski yöneticiye yazılı başvuru yapın; noter üzerinden tebligat hakkınız da bulunuyor.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı kendi adınıza değil, sitenin adına ya da "apartman yöneticisi sıfatıyla" açılmış olmalı. Hesabı kontrol edin; imza yetkisini devralın ya da gerekiyorsa yeni hesap açın. Aidat borçlusu listesini güncel olarak çıkarın: hangi daire, kaç aylık gecikme, toplam tutar. Bekleyen faturaları (asansör bakım, su, elektrik ortak hat) listeleyin ve son ödeme tarihlerini takviminize işleyin.

Denizli ilinde sezonluk havuz ve bahçe giderleri ile dairelerin yazlık-kiracı sirkülasyonu bazı sitelerde fatura kalemlerini karmaşıklaştırabilir; bu yüzden ikinci haftanın sonu bir "mali fotoğraf" belgesi üretmelidir: mevcut nakit, mevcut borç, cari ay gideri. Bu belge hem sizin planlamanızın hem ilerideki genel kurul şeffaflığının temelidir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı belirleyin: toplu SMS, WhatsApp grubu ya da apartman panosu — hangisini seçerseniz seçin, tutarlılık önemli. Arıza ve taleplerin nasıl iletileceğini sakinlere bildirin; sözel bildirimler kaybolur, yazılı kanallar kalır.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmayı değerlendiriyorsanız, devir-teslim raporunuzu, borçlu listenizi ve arıza kayıt sisteminizi ilk günden hazır bir yapıya taşıyabilirsiniz; 14 günlük ücretsiz deneme bu kritik ilk aya denk getirilmiş gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yöneticiye yıllık işletme projesi hazırlama yükümlülüğü getirir. Bu proje; tahmini gelirler (aidat toplamı), gider kalemleri (bakım, hizmet, enerji, sigorta, ortak giderler) ve olası rezervden oluşur. Denizli'nin ılıman Ege iklimine rağmen yüksek depremselliği nedeniyle ortak alan sigortası kalemini ve DASK yenileme dönemini bu taslakta mutlaka gösterin. Bütçenizi genel kurulda onaylatmak hem yasal zorunluluk hem sakinlerin güvenini kazanmanın en kısa yoludur.

Saraykoy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Denizli genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır, binanın donanımına ve ortak gider yapısına göre gerçek rakam bu bandın içinde konumlanır. Saraykoy'deki eski apartmanlarda asansör, güvenlik ya da havuz gibi kalemler yoksa alt banda yakın bir aidat mantıklıdır; yeni inşaat, güvenlikli ve havuzlu bir sitede ise üst banda yaklaşmak veya geçmek olağandır.

Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi düzenler: her kat maliki, arsa payı ya da yönetim planının öngördüğü eşit paylaşım esasına göre ortak giderlere katılmak zorundadır. Pratikte şu adımlar izlenir: yönetici yıllık gider kalemlerini toplar (bakım, enerji, temizlik, sigorta, rezerv), daire başına düşen miktarı hesaplar ve bu taslağı genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan aidat bir yönetici kararıyla değiştirilemez.

Saraykoy'ün Denizli ilindeki konumu nedeniyle yaz döneminde kısa süreli kiracı sirkülasyonu görülebilen sitelerde havuz ve bahçe bakım giderleri aidatın belirleyici kalemi haline gelebilir. Bu tür değişken giderleri yıllık işletme projesinde ayrı bir satır olarak göstermeniz ve genel kurulda açıklamanız hem hukuki uyum hem de sakin güveni açısından önemlidir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatını her zaman banka havalesi, EFT veya online ödeme kanalları üzerinden yapın. Elden para kabul etmek makbuz veya belge olmaksızın ileride hesap verme güçlüğüne, hatta hukuki riske dönüşebilir; bu yüzden nakit tahsilatı kesinlikle önermiyoruz.

KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Uygulamada izlenmesi gereken sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS veya e-posta kaydı tutun), ardından noter ihtarnamesi, hâlâ ödeme yoksa icra takibi. İcra sürecine geçmeden önce bir avukattan destek almanız hem süreyi kısaltır hem yanlış adımları engeller. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurarak bu sürecin büyük bölümünü baştan önleyebilirsiniz.

Tahsilat oranınızı yüksek tutmanın en etkili yolu proaktif iletişimdir: ödeme döneminden 3-5 gün önce hatırlatma, vadesi geçtiğinde ise nezaket sınırlarında hızlı bildirim. Gecikmenin ilk haftasındaki nazik bir mesaj, noter ihtarname maliyetini çoğunlukla önler.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Saraykoy için Karar Rehberi

Hangi yolun doğru olduğu büyük ölçüde sitenizin ölçeğine, sakinlerin beklentisine ve yöneticiye ayrılabilecek zamana bağlıdır. Aşağıdaki tablo genel bir rehber sunar:

Saraykoy ve Denizli'nin orta ölçekli ilçelerinde profesyonel yönetim şirketlerinin sayısı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçeklik, "kendiniz yönetin ve ağır işi yazılıma devredin" kombinasyonunu bölgede en yaygın ve pratik çözüm haline getiriyor. Şirket arayanlar için seçim kriteri: referans listesi, denetim raporlarına erişim hakkı ve aylık maliyet şeffaflığı üç temel soru olmalıdır.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi dairesine başvurmanız gerekebilir. Vergi dairesine götüreceğiniz belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararı veya yönetim kurulu atama kararının noter sureti, yöneticinin kimlik fotokopisi, yönetim planı örneği. Banka, vergi numarası veya karar belgesiyle site adına hesap açar.

Kendi kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın. Bu durum hem hukuki hem muhasebe açısından sorun doğurur: kişisel borcunuzla site alacağı birbirine karışabilir, genel kurulda hesap vermeniz güçleşir ve eski yöneticiden devraldığınız sorumluluk karmaşıklaşır.

Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı Denizli Vergi Dairesi'nden ya da bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; belge listesi dairelere göre küçük farklılıklar gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 genel kurulun nasıl işleyeceğini düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı ve taahhütlü mektup ya da imza karşılığı elden tebliğ edilmelidir. Çağrıda gündem açıkça yer almalıdır; gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda geçerli karar için hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğu (nisap) aranır. Bu nisaba ulaşılamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir — ancak ikinci toplantı tarihinin de çağrıda belirtilmesi gerekir. Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır: (1) gündem maddesi belirtmeden çağrı yapmak, (2) ikinci toplantı tarihini ilk çağrıya yazmayı unutmak, (3) kararları toplantıdan sonra kayıt altına almayı ertelemek. Bu hataların her biri sonradan itiraz zemini oluşturabilir. Çağrı metni, vekâlet formu takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları sistematik hale getirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

İlk 30 günün ardından yöneticiliğin asıl zorlukları başlar: her ay tekrarlayan aidat takibi, sakinlerle süregelen iletişim, beklenmedik arızalar, yaklaşan genel kurul hazırlığı. Bu yükü azaltmak için SiteYönetim'in nasıl çalıştığını somut senaryolarla gösterelim.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan

Çalışma mantığı şöyle: siz komutu verirsiniz, AI Operatör işi hazırlar, siz onaylarsınız, ardından gönderilir. Onay adımı atlanamaz — hiçbir şey sizin bilginiz dışında gerçekleşmez.

Örnek senaryo: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken 7 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çıkarır, her birine uygun dilde hatırlatma metni hazırlar ve onayınıza sunar. Onay vermeden tek mesaj gönderilmez. İkinci senaryo Denizli koşullarına uygun: havuz pompası arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar — yine sizin onayınızla gönderilir. Acil durumlar bile denetim dışına çıkmaz.

Yaz döneminde Saraykoy'deki bazı sitelerde kısa süreli kiracı sirkülasyonu yoğunlaşabilir. Bu dönemde duyuru ve kural hatırlatmaları AI Operatör üzerinden tek tıkla iletilir; yönetici her saate bir mesaj yazmak zorunda kalmaz.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal, Anında Cevap

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara ve KMK'ya dayanarak size yol haritası sunar: gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci, icra takibi eşiği. Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatla çalışmanız gerekir — bu dürüstlük cümlesini biz de atlamamak için yazıyoruz. Denizli'de DASK süresi, sigorta yenileme ya da güçlendirme kararı nisabı hakkında da benzer biçimde sorabilirsiniz.

Sitenin Karnesi: Rakamla Hesap Verme

SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden yönetim performans puanı üretir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, ortalama kapanma süresi, yasal uyum belgelerinin güncelliği. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54'tü diyelim; altı ay sonra genel kurulda 78 gösteren karneyi ekrana getiriyorsunuz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlıyorsunuz. Bu fark, sakin güvenini ve seçilme kararını doğrudan etkiler.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı giriş noktalarıyla bağlanır. Saraykoy'de yaygın bir durum: mülk sahibi başka bir şehirde yaşıyor, dairesini kiraya vermiş. O malik, borcunu ve aidat durumunu kendi portalından görür; sizi araması gerekmez, siz de her gün aynı soruyu yanıtlamak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı bağımsız bir erişimle kayıtları inceleyebilir — şeffaflık denetim kavgasını başlamadan bitirir.

14 Gün Ücretsiz, Bulut Tabanlı, Kurulum Yok

Tek bir apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenen apartman yönetim programı bulut tabanlı çalışır; sunucu kurulumu, BT desteği ya da donanım yatırımı gerektirmez. 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmeden başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetim yazılımının değerini modül listesiyle ölçmek yerine, ilk yılınız boyunca hangi soruna hangi modülün yanıt verdiğini görmek çok daha açıklayıcıdır.

Para işleri: Ocak'ta ilk aidatı topladığınızda online tahsilat modülü devreye girer; her daire ödeme yaptıkça otomatik makbuz üretilir. Borçlu listesi anlık güncellenir. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu gider kayıtlarını hem yasal hem denetim açısından temiz tutar. Saraykoy'de havuz ve bahçe giderleri olan sitelerde gider paylaşımı modülü, döneme özgü kalemleri daire başına otomatik böler; "benim dairem kapalıydı, ben neden ödeyeyim" tartışması rakamsal zemine oturur. Aidat takip programı vadesi geçen ödemeleri takip eder, hatırlatmaları sizin onayınızla gönderir.

Operasyon: Asansör bakımı, ortak alan temizliği, bahçe sulama sistemi — tüm bu periyodik işler bakım modülünde takvime bağlanır. Arıza bildirimleri dijital kayda girer; hangi sakin bildirdi, ne zaman açıldı, ne zaman kapandı. Duyurular SMS, push bildirimi veya platform üzerinden iletilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi ile personel ve tedarikçi bilgileri tek çatıda toplanır. Sigorta poliçeleri ve DASK yenileme tarihleri belge yönetimi modülünde hatırlatma süresiyle saklanır.

Rakiplerde olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Denizli'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu veya güvenlik sistemi için teklif toplamak istediğinizde, kapalı zarfla beklemek yerine İhale Portalı üzerinden şeffaf ve kayıtlı teklif süreci yürütürsünüz. Üç teklifi sistemde karşılaştırır, genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve güvenilir yerel esnaf arasında hizmet platformu işlevi görür. Bu iki modül rakip yönetim yazılımlarında bulunmayan özelliklerdir.

Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim, sistemdeki tüm kayıtlar, belgeler ve defterlerin çıktısıyla bir öğleden sonra tamamlanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosu tersine döner: devreden kolaylaşır, devralan nefes alır.

Saraykoy'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Saraykoy'ü çevreleyen Denizli ili Ege bölgesinin deprem kuşağında yer alır. Bu gerçek, site yönetimini doğrudan etkileyen iki yasal yükümlülük doğurur.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) poliçesi her bağımsız bölüm için zorunludur; eksik poliçe hem kat maliki hem yönetici açısından sorun doğurabilir. Yönetici olarak her dairenin DASK poliçesini güncel tutup tutmadığını takip etmek yasal bir yükümlülük olmasa da iyi bir pratiktir. Bunun ötesinde, sitenin ortak alanları (merdivenler, çatı, bahçe, otopark) için ayrı bir toplu yapı sigortası ya da yangın-deprem poliçesi değerlendirilmelidir.

Bina Güçlendirme Kararları ve Nisap

Deprem riski göz önüne alındığında, binanın yapısal güçlendirilmesi gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu tür kararlar için yüksek nisap (toplantı yeter sayısı) aranır; kararın geçerli sayılabilmesi için hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından belirli oranların sağlanması gerekir. Bu noktada tapu müdürlüğü veya bir hukuk danışmanından güncel nisap bilgisini almanız yerinde olur.

Sezonluk Doluluk ve Yazlık-Malik İletişimi

Saraykoy'de bazı sitelerde yazlık olarak kullanılan daireler veya kısa süreli kiralama pratiği yönetim takvimini doğrudan etkiler. Yaz döneminde artan sakin yoğunluğu ortak alan kullanım kurallarını, havuz ve bahçe giderlerini ön plana çıkarır. Malik başka şehirde yaşıyorsa uzaktan portal erişimi sayesinde borç ve duyuru bilgisine anlık ulaşabilir — sigorta poliçesi yenileme hatırlatmaları da aynı kanaldan iletilir. Acil durum ve belge yönetimi modülü ise DASK poliçe tarihlerini ve bina sigorta belgelerini otomatik hatırlatır; son dakika koşturmacası ortadan kalkar.

Saraykoy ve Çevresinde Site Yönetimi: Denizli İlçeleri

Saraykoy, Denizli'nin il merkezine yakın ilçelerinden biri olarak kentsel dokusu gelişmiş bir yerleşim yeri niteliği taşır. Ancak site yönetimi ihtiyacı ve çözüm biçimi ilçeden ilçeye farklılaşır. Bu farklılığı iki kümede değerlendirmek mümkündür.

Kentsel ve yoğun nüfuslu ilçeler: Saraykoy, Honaz ve Buldan gibi il merkezine yakın ya da belirli bir kentsel yoğunluk kazanmış ilçelerde çok katlı apartmanlar ve küçük ölçekli siteler daha belirgin. Bu ilçelerde aidat tahsilatı, genel kurul yönetimi ve ortak alan bakımı için sistematik bir yaklaşım gündemin üst sıralarında yer alır. Merkezefendi ve çevresi için daha kapsamlı bir değerlendirmeye Denizli geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz.

Kırsal ve dağlık ilçeler: Acipayam, Babadağ, Bekilli, Beyagac, Bozkurt, Cameli, Cardak, Cal, Guney, Kale ve Baklan gibi ilçelerde az daireli apartmanlar ya da müstakil konut dokusu ağırlıklıdır. Bu ölçekte yönetim çoğunlukla gönüllü bir kat maliki tarafından yürütülür; profesyonel şirket ihtiyacı sınırlı kalmaktadır. Daha sade bir muhasebe ve defter düzeni bile burada büyük fark yaratır.

Civril ve Cardak gibi ilçelerde tarımsal geçim ağırlığı nedeniyle konut piyasası görece durağandır; ancak yönetim yükümlülükleri kanun açısından aynıdır. Buldan ise ticari canlılığıyla biraz daha yoğun bir yönetim pratiğine sahip olabilir. Bekilli ve Cal'da ise küçük site toplulukları kendi aralarında yönetici seçimini kolaylıkla gerçekleştirebilir.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Saraykoy'deki bir siteyle Acipayam'daki küçük bir apartmanı aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetebilirsiniz. İlçeler arasındaki mesafe yönetim kalitesine engel olmaz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olarak karşılaşacağınız yasal yükümlülükler yalnızca aidat ve genel kuruldan ibaret değil. Üç ayrı başlıkta net olmak gerekiyor.

KVKK: Sakinlerin iletişim bilgilerini, kat malikleri listesini ve kamera kayıtlarını tutuyorsanız KVKK kapsamında veri sorumlusu sayılırsınız. Ortak alanlarda güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni hazırlamanız ve kameralar görünür bir yere aydınlatma uyarısı koymanız gerekir. İletişim listesi yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz, reklam amacıyla kullanılamaz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş kazası durumunda yöneticinin vekil sıfatıyla sorumluluğu söz konusu olabilir; bu nedenle çalışan sözleşmelerini ve SGK kayıtlarını güncel tutun. Güncel yükümlülükler için Denizli Çalışma ve İş Kurumu ile bir mali müşavire danışmanızı öneririz.

KMK m.38 — Yöneticinin Sorumluluğu: Yönetici, vekil sıfatını taşır ve kusurlu davranışlarından doğan zarardan bizzat sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk, hesap vermeme, işletme projesini yapmama ya da tahsil ettiği paraları kullanmama gibi durumlarda devreye girer. "Bilirseniz basit" gerçekten geçerlidir — mevzuatı takip etmek sizi hem korur hem yönetim otoritenizi pekiştirir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Denizli Deneyimiyle)

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem muhasebe açısından ciddi bir risk. Site parası her zaman site adına açılmış hesapta durmalıdır.
2. Elden para toplamak. Makbuz kesilmese bile itiraz zemini oluşur; ileride "ben ödemedim" ihtilafına açık kapı bırakır. Tüm tahsilatı banka kanalına taşıyın.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar — aidat değişikliği, ihale sonucu, görevlendirmeler — karar defterine işlenmeli ve imzalanmalıdır. İmzasız karar hukuken zayıftır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir. Çağrıyı en az 15 gün önceden, gündemle birlikte tebliğ edin.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 açık; yönetici işletme projesini hazırlamak zorunda. Bütçesiz yönetim, orta yılda kaynak sıkıntısına ve beklenmedik gider kavgasına davetiye çıkarır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borcunu tazminatsız geçiştirmek, zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir. KMK m.20 size bu hakkı veriyor; kullanmamak eşitsizlik yaratır.
7. DASK ve sigorta yenilemeyi Denizli'de ihmal etmek. Deprem bölgesinde yaşıyorsunuz; DASK poliçesi süresi dolan daireleri takip etmemek veya ortak alan sigortasını yenilememek, ilk afet anında tüm tarafları telafi edilemez sonuçlarla karşı karşıya bırakır. Denizli'de bu madde özellikle kritiktir.