Egirdir'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Isparta il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; Egirdir'in göl kıyısı konumu, turizm dokusu ve sezonluk doluluk döngüsü bu aralığı doğrudan etkiliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Egirdir koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Egirdir'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz gün aynı anda dört temel yükümlülük başlar. KMK m.35 bu yükümlülükleri net biçimde sıralar: işletme ve karar defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşam kalitesini koruyacak biçimde işletmek ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık soyut görünse de pratikte her biri ayrı bir iş koluna dönüşür.
Egirdir, Isparta iline bağlı, Eğirdir Gölü kıyısında konumlanan ve turizmin belirgin biçimde hissedildiği bir ilçedir. Eski şehir merkezinde daha küçük ve eski apartman stoku bulunurken, gölün çevresinde ve yeni gelişim alanlarında güvenlikli konut siteleri de giderek artmaktadır. Bu iki yapı, yöneticinin karşılaşacağı sorunları ve çözüm yollarını birbirinden farklı kılar; eski apartmanda bütçe sadeliktir, yeni sitede havuz, güvenlik ve bahçe kalemleri devreye girer.
Isparta genelinde yüzlerce apartman ve site aynı anda bu süreci yaşıyor. Sizi bekleyen sorular özgün değil; çözümleri ise net. Bu rehber o çözümleri sırayla sunar.
İlk 30 Gün: Egirdir'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 günün planını haftalar hâlinde çözmek, kaçırılan adımları en aza indirir. Her hafta, tamamlanması gereken somut bir çıktıyla kapanır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alınacaklar listesi bellidir: karar defteri, işletme defteri, kasa ve banka dökümleri, tedarikçi ve bakım şirketi sözleşmeleri, aidat borç-alacak cetveli, ortak alan fotoğrafları ve arıza kayıtları. Bunların tamamı devir-teslim tutanağına işlenmeli, her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız teslim, sonradan çıkabilecek borç ya da hasar anlaşmazlıklarında sizi savunmasız bırakır.
Egirdir'in sezonluk kiracı ve yazlıkçı profiline sahip yapılarında özellikle dikkat edin: yaz aylarında yükselen doluluk, altyapı ve ortak alan üzerinde bıraktığı aşınma izlerini sonbahara taşıyabilir. Bu izler devir anında tespit edilmezse yeni dönem bakım masrafı size yüklenebilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Sitenin banka hesabının kendi kişisel hesabınızdan ayrı tutulması zorunludur; varsa mevcut site hesabını yetki devriyle üzerinize alın, yoksa yeni açın. Vergi numarasını da bu hafta çıkarın (ayrıntılar H2-6'da). Aidat borçlusu listesini çıkarın; kaç daire, kaç aylık gecikme var? Bekleyen faturaları — özellikle bakım şirketi, asansör, güvenlik, havuz kimyasalı gibi kalemler — belgeleyin. Bu liste olmadan bütçe taslağı sağlıklı yapılamaz.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve sakinlerin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK uyarınca amaç dışında kullanılmamalı ve yetkisiz üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalını belirleyin — ortak pano, WhatsApp grubu ya da yazılım tabanlı bildirim sistemi. Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu hafta kurun; sözlü şikâyetlerin üzerinden aylar geçtiğinde neyin ne zaman bildirildiğini kanıtlayamaz hâle gelirsiniz. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu üç haftalık işi ilk hafta kapatabilirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını ve genel kurulun onayına sunmasını zorunlu kılar. Taslak için bu haftayı kullanın. Egirdir'de turizme yönelik kısa dönem kiralama yapılan binalarda yaz aylarına; sürekli oturumlu sitelerde ise mevsim geçişlerine (bahçe-havuz açılış-kapanış bakımı, dış cephe onarımı) ağırlık verin. Bakım takvimini işletme projesine gömmek, yılın ortasında sürpriz harcamalarla karşılaşma riskini düşürür.
Egirdir'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Isparta il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasındadır; bu, il geneli ortalamadır. Egirdir özelinde resmi olarak yayımlanmış bir aidat verisi bulunmamaktadır. İlçedeki bina tipine göre aralığın içinde nerede durulacağı değişir: asansörsüz ve küçük ölçekli eski apartmanlarda alt banda yaklaşılırken, havuzlu, güvenlikli ve site niteliğindeki yapılarda üst banda ulaşılabilir; yoğun sezon sonrası bakım masrafları da bu eğilimi pekiştirir.
Aidat belirlemede hukuki çerçeve KMK m.20'dir: kat malikleri ortak giderlere arsa payları oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir ölçüte göre katılır. Uygulamada çoğu bina eşit paylaşımı tercih eder. Belirleme süreci şöyle işler: yönetici yıllık gider kalemlerini toplar (temizlik, güvenlik, bahçe-havuz, asansör, sigorta, acil fon), toplamı daire sayısına böler, çıkan rakamı işletme projesiyle genel kurula sunar ve kurul onaylar. Onaylanmamış aidat rakamları tahsil edilemez.
Egirdir'in turizm dokusu, özellikle kısa dönem kiralama yapılan binalarda özgün bir maliyet sürücüsü yaratır: yaz aylarında artan yük — havuz kimyasalı tüketimi, ortak alan temizliğinin sıklaşması, ziyaretçi güvenlik kaydı — işletme giderlerini yükseltir. Bu sezonluk artışı peşinen bütçeye yansıtmak, yıl ortasında ek aidat talep etmek zorunda kalmaktan daha kolaydır.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem hukuki hem yönetimsel açıdan risklidir; makbuz kaydı tutulsun ya da tutulmasın, ileride "ödedim" "almadım" tartışması kaçınılmaz hâle gelir. Tahsilatı banka havalesi ya da site yönetim platformlarının online ödeme altyapısıyla yapın; böylece her ödeme zaman damgalı, sorgulanabilir bir kaydı otomatik olarak oluşturur.
Ödememe durumunda izlenecek yol KMK m.20 kapsamındadır. Gecikilen her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Pratik sıra şöyledir: yazılı hatırlatma gönderin, belirli süre içinde ödeme gelmezse noter aracılığıyla ihtar çekin, ardından icra takibi başlatabilirsiniz. Dava yoluna gitmeden önce sitenin avukatına ya da arabuluculuğa başvurulması hem zaman hem maliyet açısından avantajlı olabilir.
Egirdir'de yazlıkçı malik profili, tahsilatı zaman zaman güçleştirir: sezon dışında ilçede bulunmayan malikler, ödeme hatırlatmalarını gözden kaçırabilir. Otomatik SMS ve e-posta hatırlatması bu durumda pratik bir çözümdür. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi gerçek zamanlı güncellenir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Egirdir için Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi kiralamak ile gönüllü yönetici modelini sürdürmek arasındaki karar, birçok değişkene bağlıdır. Kaba bir rehber olarak şunu söyleyebiliriz: 50 dairenin altındaki binalarda, büyükşehir dışındaki illerde ve özellikle Egirdir gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel şirket arzı sınırlıdır; hem bulunan şirket sayısı hem de fiyat/kalite dengesi çoğu zaman gönüllü yöneticiyi daha makul kılar.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | Küçük ve orta ölçek (<80 daire) | Büyük site, çok blok |
| Maliyet | Düşük (araç maliyeti) | Daire başı aylık ek ücret |
| Zaman yükü | Haftalık birkaç saat | Minimum (denetim kalır) |
| Şeffaflık | Tam kontrol | Şirkete bağlı raporlama |
| Egirdir'deki arz | Her binada uygulanabilir | Sınırlı, merkez ağırlıklı |
Üçüncü bir yol da giderek yaygınlaşıyor: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu modelde ne profesyonel şirketin sabit maliyeti ne de her şeyi elle takip etmenin yorgunluğu var. Bu seçeneği aşağıda ayrıntılarıyla göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin mali işlemleri kişisel hesabınızda yürütülmemelidir. Bu hem hukuki sorumluluk riski hem de güven sorunudur: kat malikleri, site parasının kişisel varlığınızla iç içe geçtiği bir yapıya haklı olarak şüpheyle yaklaşır. Site adına banka hesabı açmak için çoğu bankada yönetim kararını ve yöneticinin atandığına dair resmi belgeyi isteyeceklerdir.
Vergi numarası almak için adımlar genellikle şöyledir: karar defterinin noter onaylı örneği, yöneticinin kimlik belgesi ve sitenin adresini kanıtlayan bir belgeyle Isparta Vergi Dairesi'ne başvurursunuz. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Isparta Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi personel istihdam ettiğinizde SGK bildirimleri ve aylık prim ödemeleri zorunlu hâle gelir. İş güvenliği yükümlülükleri de bu noktada devreye girer. Vergi ve SGK uygulamaları değişkenlik gösterdiğinden mali müşavir teyidi kesinlikle tavsiye edilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, yöneticinin hesap verdiği ve kat maliklerinin kararlar aldığı temel demokratik mekanizmadır. KMK m.29 yılda en az bir olağan toplantı yapılmasını zorunlu kılar. Toplantı tarihi belirlendikten sonra, gündem açıkça belirtilmiş yazılı çağrının kat maliklerine en geç 15 gün öncesinden imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla ulaştırılması gerekir.
KMK m.30-32 kapsamında toplantı yeter sayısı (nisap) için ilk toplantıda hem malik sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar, katılmayan malikler de dahil tüm kat maliklerini bağlar. Toplantı sonrası kararların karar defterine eksiksiz işlenmesi ve katılanlar tarafından imzalanması zorunludur.
Sık yapılan üç hata bu aşamada ortaya çıkar: çağrıda gündem yazılmamak (gündemsiz çağrıya dayanan kararlar itirazda iptal edilebilir), 15 günlük süreye uyulmaması ve kararların defteri işlenmeden yalnızca tutanakla geçiştirilmesi. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek platformda tutar; 15 günlük süre hatırlatması otomatik gelir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosundan aidat kovalamacaya, genel kurul bürokrasisinden sezonluk yazlıkçı iletişimine — SiteYönetim'in temel tasarım gerekçesini oluşturuyor. Platform, yeni yöneticinin ilk 30 gününe göre şekillendirilmiş; tekrar eden, yorucu ve hata yapma payı yüksek işleri üstlenecek biçimde kurulmuştur.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Harekete Geçer
AI Operatör, doğal dille ya da yazılı komutla yönetilir. Örneğin: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, henüz ödememiş olan dairelere nazik bir hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj iletilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Onay adımı tasarımın çıkarılmaz parçasıdır.
Egirdir koşullarına özgü bir senaryo düşünün: yaz sonunda sezonluk kiracılar ayrılmış, yazlık maliklerin bir kısmı şehirdeki asıl konutlarına dönmüştür. Onlarla uzaktan iletişim kurmak gerektiğinde AI Operatör, tahakkuk bilgisini ve ödeme bağlantısını içeren kişiselleştirilmiş mesajı hazırlar; siz onaylarsınız, gönderilir. Aynı yaklaşım arıza yönetiminde de işler: "Havuz filtresi arızalandı" kaydını girersiniz, AI bakım şirketine iş emri taslağı hazırlar, onayınızla gönderir. Yönetici, her adımda bilgi sahibidir ve kontrolü elinde tutar.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer. Çağrı metnini hazırlar, gündem kalemlerini listeler, vekâlet belgelerini takip eder ve toplantı sonrası kararları karar defterine taslak olarak yazar. Kanunun öngördüğü 15 günlük çağrı süresini otomatik olarak hesaplar ve sizi önceden uyarır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Yeni yöneticilerin sıkça sorduğu sorulara hızlı, mevzuata dayalı yanıt bulmak için AI Danışman kullanılır. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir; gecikme tazminatı, ihtar süreci ve icra yolunu adım adım aktarır. Şerhi de bellidir: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tasarım tercihidir; güven, abartı üzerine değil doğruluk üzerine kurulur.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönetilen her site için 100 üzerinden bir performans puanı hesaplar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, bakım takvimi uyumu ve yasal düzenlemelere uygunluk bu puanı besleyen başlıca göstergelerdir. Yeni yöneticinin elinde hem devralış anının hem de altı ay sonrasının karnesi olur; genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana gösterirsiniz. Rakamlar konuştuğunda kavga azalır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platformun farklı kullanıcı rolleri için ayrı ayrı tasarlanmış portal yapısı vardır: yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer ilgili roller. Egirdir'deki uzak konumlu yazlık malikin derdiyle somutlaştıralım: malik, şehirdeki evinde otururken aidat borcunu, bakım duyurularını ve apartman kararlarını kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, işlemlerin şeffaflığını sağlar ve yöneticiye yönelen "bana gösterme" baskısını ortadan kaldırır. Daha az soru, daha az kavga.
14 Gün Ücretsiz, Hemen Başlayın
Kurulum gerektirmez, bulut tabanlıdır; tek apartmandan çok bloklu siteye ölçeklenir. Kredi kartı girmeden 14 gün boyunca tüm özellikleri kullanabilirsiniz. Deneme süresinin bu ilk ay için tasarlanmış gibi hissettirmesi tesadüf değil. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen üç sorun kümesiyle geçer: para, operasyon ve şeffaflık. SiteYönetim'in modülleri bu üç kümeye göre organize edilmiştir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, her ödemeyi zaman damgasıyla kaydeder; borç-alacak cetveli gerçek zamanlı güncellenir. Aidat takip programı geç kalan ödemeleri otomatik olarak işaretler ve hatırlatma döngüsünü başlatır. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülü gider faturalarını, banka hareketlerini ve yıllık işletme projesini tek tabloda tutar; gerektiğinde e-Fatura entegrasyonuyla vergi süreçleri de platform üzerinden yürütülür. Egirdir'de havuzlu sitelerde yaz sezonu maliyetlerinin aylara dağılımı, gider paylaşımı modülüyle otomatik olarak hesaplanır ve daire bazında paylaşılır.
Operasyon
Arıza ve bakım kayıtları, sakinlerden gelen talepleri tek bir kuyrukta toplar; yönetici önceliklendirip atayarak takip eder. Kapatılan her arıza, sakin portalına otomatik bildirim gönderir. Duyuru, SMS ve push notification modülü, yazlıkçı malike sezonu öncesinde aidat artışını ya da genel kurul tarihini anında iletmenizi sağlar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülleri Egirdir'deki yaz yoğunluğunda giriş-çıkış takibini kolaylaştırır. Personel ve bordro modülü, kapıcı ya da güvenlik görevlisinin SGK bildirimlerini hatırlatıcıyla bütünleştirir.
Rakiplerde Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'i benzer platformlardan ayıran iki özellik bu bölümde öne çıkar. İhale Portalı sayesinde çatı onarımından asansör bakımına, bahçe düzenlemesinden boya-badana işine kadar her büyük harcamayı şeffaf ve kayıtlı bir süreçle ihaleye çıkarabilirsiniz. Egirdir'deki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine İhale Portalı üzerinden teklif toplarsınız; üç teklifin karşılaştırmasını genel kurulda belgeleyerek sunarsınız. "Neden bu firmayı seçtiniz?" sorusu kayıtla yanıtlanmış olur. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve bölgedeki esnafın birbirleriyle alışveriş yapabildiği, site içi ticaret ekosistemi yaratan bir özellik olup rakip platformlarda yer almamaktadır.
Raporlama ve Devir Teslim
Yönetim sürecinizin tamamı kayıt altındadır; yıl sonu raporu tek tıkla çıkar, denetçiye anlık erişim verilebilir. Görev süreniz sona erdiğinde devir-teslim raporu yarım günde tamamlanır. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunun tam tersi: sıradaki yönetici sizi aramak zorunda kalmaz.
Egirdir'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Egirdir, Isparta ilinin Akdeniz iklimine geçiş bölgesinde yer alır; yazları sıcak ve kuru, kışları ılıman olan bu iklim, konut yönetimini İç Anadolu illerinden belirgin biçimde farklılaştırır. Yakıt-ısıtma kalemi ön plana çıkmaz; bunun yerine yaz sezonu işletmesi, sezonluk doluluk ve uzaktan malik iletişimi yöneticinin gündemini biçimlendirir.
Sezonluk Doluluk ve Yazlıkçı Malik Profili
Egirdir Gölü kıyısındaki konutlarda yaz aylarında doluluk belirgin biçimde artar; bir kısım malik ya da kiracı yalnızca sezon boyunca burada bulunur. Bu durum yönetici için iki ayrı zorluk yaratır: birincisi, sezon dönemindeki ortak alan kullanımı yoğunlaşır ve aşınma hızlanır; ikincisi, sezon dışında yazlıkçılarla uzaktan iletişim kurmak gerekir. Malik portal erişimi, bu iletişim sorununu yazışmaları kayıt altına alarak çözer.
Havuz, Bahçe ve Kısa Dönem Kiralama Kuralları
Havuzu ya da geniş bahçesi olan sitelerde yöneticinin mevsim bazlı bir bakım takvimi oluşturması gerekir: yaz öncesi havuz açılışı (teknik kontrol, kimyasal dengeleme, güvenlik teçhizatı), sezon sonu havuz kapanışı ve kış bakımı. Bahçe sulaması, çim biçimi ve dış cephe bakımı da bu takvime girmeli; gider kalemleri işletme projesinde öngörülmelidir.
Kısa dönem kiralamaya (tatil kirasına) izin veren ya da vermeyen sitelerde yöneticinin kat malikleri kurulunun bu konudaki tutumunu açıkça bilmesi gerekir. Eğer yönetim planında kısa dönem kiralama için bir düzenleme yoksa genel kurul kararıyla ortak kural oluşturmak, sakin sirkülasyonunun yarattığı gürültü, ortak alan yıpranması ve ziyaretçi güvenliği gibi sorunları önceden engeller. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, sezonluk kullanım farklarını daire bazında izlemek için de kullanılabilir.
Egirdir ve Çevresinde Site Yönetimi: Aksu, Atabey, Gelendost ve Diğer İlçeler
Egirdir'in komşu ilçeleri arasında farklı konut dokuları bir arada bulunur. Isparta Merkez ile coğrafi olarak yakın olan Atabey ve Aksu, görece kentsel yapıya sahip, yeni konut projelerinin arttığı alanlardır; buradaki binalarda site yönetimi ihtiyacı hem yapısal hem yasal anlamda artmaktadır. Gelendost ve Gonen ise daha kırsal karakterdedir; az daireli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli yaygındır, defter tutma ve aidat takibi ihtiyaçları daha yalın bir çerçevede karşılanabilir.
Şarkıkaraağaç ve Yalvaç, Isparta'nın nüfus büyüklüğü açısından öne çıkan ilçeleri arasındadır; çok katlı bina yoğunluğu diğer kırsal ilçelere kıyasla daha yüksektir. Senirkent, Uluborlu ve Keçiborlu'da apartman sayısı sınırlıdır; bu ilçelerde yöneticiler genellikle binadaki tek gönüllü kişidir ve yönetim yükünün hafifletilmesi öncelikli ihtiyaçtır. Sütçüler ve Yenişarbademli ise nüfus olarak küçük, kırsal yapısı belirgin ilçelerdir; buralarda kat mülkiyeti uygulamaları daha nadir karşılaşılan bir durumdur.
Isparta geneli için Isparta site yönetimi rehberimizde ildeki tüm ilçeleri kapsayan genel bilgilere ulaşabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Egirdir'deki sitenizle Şarkıkaraağaç'taki apartmanı aynı panelden, ek kurulum olmadan yönetmenize olanak tanır; fiziksel mesafe yönetim kalitesini etkilemez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat malikleri adına vekil sıfatıyla hareket eder. Bu sıfat, aldığı kararlardan ve yönetim sürecinde oluşan zararlardan kişisel sorumluluğu beraberinde taşır. Sorumlulukların bilinmesi korkutucu değil, önlem alıcıdır.
KVKK kapsamında yöneticinin dikkat etmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi, ortak alan kameraları: kamera kayıtları için kat maliklerinin ve sakinlerin bilgilendirilmesi gerekir; kamera varlığına ilişkin aydınlatma metni binalarda görünür biçimde asılmalıdır. İkincisi, kat malikleri iletişim listesi: bu liste yönetim amaçlı kullanılır; reklam, ticari paylaşım ya da üçüncü kişilere iletim KVKK ihlali sayılır.
Personel istihdamı ayrı bir sorumluluk alanı yaratır. Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, aylık prim ödemesi ve iş sağlığı ile güvenliği yükümlülükleri doğar. İşe alım sürecinde yapılacak bir hata, sonradan idari para cezasına dönüşebilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreçlerdeki boşlukları kapatır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları tekrarlar. Bu hataların farkında olmak, onlardan kaçınmak için yeterlidir.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuki sorumluluk riskidir hem de kat maliklerinin güvenini zedeleyebilir. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden para toplamak. Makbuz bile olsa ileride itiraz konusu olabilir. Banka veya online tahsilat zorunlu değildir ama tartışmasız kayıt için vazgeçilmezdir.
- Karar defterini işlememek ya da imzalatmamak. Toplantı kararlarının yasal geçerliliği karar defteri kaydına bağlıdır; kayıtsız karar pratikte ispat edilemez.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem yazılmayan çağrıya dayanan kararlar, itiraz hâlinde iptal edilebilir. Gündem her zaman çağrı metnine eklenmeli.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılar. Yokluğu aidat belirleme sürecini hukuki açıdan zayıflatır ve genel kurulda hesap vermeyi güçleştirir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Kanunun tanıdığı hakkı kullanmamak, düzenli ödeyen malikler karşısında borçluyu ödüllendirmek anlamına gelir. Gecikme tazminatı hatırlatıcı olmak için, ceza olmak için değil, uygulanmalıdır.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Egirdir'de ve Isparta'nın tüm ilçelerinde yaygın görülen bu hata, önceki dönemden devir alınan borçları, hasarları ve kayıp malzemeleri sonradan size yükleyebilir. Tutanaksız devir, tutanaksız başlangıç demektir.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, sık yapılan hatalar listesi elinizde. Geriye kalan, bu planı hayata geçirecek bir sistemi kurmak. SiteYönetim'i 14 gün boyunca, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; aidat tahsilatından genel kurul takibine tüm özellikler ilk günden aktif. Site yönetim yazılımını inceleyin ve denemeye başlayın. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı önceden hesaplamak için de aidat hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.