Yalvaç, Isparta'da site & apartman yönetim sistemi

Yalvac'ta bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, Isparta genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor. Yalvac'ın hem tarihî dokuya sahip merkezi mahalleleri hem de yakın yıllarda gelişen yerleşim alanları farklı bina tipleri sunduğundan bu aralığın hangi ucunda kalacağınızı binanızın özelliği belirler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Yalvac koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Yalvac'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devraldığınız ilk gün, karşınızda dört temel yükümlülük bulunur: defterleri tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları yaşanır kılmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (KMK m.35) kaynaklanır; herhangi birini ihmal ettiğinizde hem hukuki hem de topluluk içi sorun yaşarsınız.

Isparta'nın Yalvac ilçesinde konut dokusu çeşitlidir. Merkeze yakın mahalleler daha eski, genellikle 4-6 katlı apartmanlardan oluşurken, son on yılda ilçe çeperlerinde küçük ölçekli siteler de yükselmiştir. Bu ikili yapı, yöneticinin karşılaştığı sorunları da farklılaştırır: eski binalarda asansör ve altyapı bakımı öne çıkarken, yeni sitelerde ortak alan düzeni ve kural tesis etme süreci daha belirleyici olur. Hangi tip binada olduğunuzdan bağımsız olarak yükümlülükleriniz aynıdır; yalnızca önceliklerin sırası değişir.

Isparta genelinde yöneticilerin büyük çoğunluğu gönüllü kat maliklerinden oluşmaktadır. Profesyonel bir şirketle çalışmak bazı binalar için doğru seçenek olsa da Yalvac ölçeğinde bu hizmetin arzı sınırlıdır. Dolayısıyla "gönüllü yönetici + iyi araçlar" kombinasyonu, buradaki en gerçekçi seçenektir. Makale boyunca bu gerçekten hareketle ilerliyoruz.

İlk 30 Gün: Yalvac'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter

İlk göreviniz eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim almaktır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi, kasa mevcudu, tüm hizmet ve bakım sözleşmeleri, borç-alacak listesi ve aidat tahsilat kayıtları. Tutanağa tarih ve imza konulmadan hiçbir evrak teslim alınmış sayılmaz; eksik evrak için resmi yazıyla talep başlatın. Bu hafta ayrıca fiziksel bir envanter yapın: ortak alanlarda hangi cihazlar var, son bakım ne zaman yapıldı, garanti belgeleri nerede?

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site parası kişisel hesapta tutulmamalıdır; hem hukuken hatalıdır hem de ileride hesap vermeyi imkânsız kılar. Bu haftanın önceliği, site adına ayrı bir banka hesabı açmak ya da mevcut hesabı kendi adınıza değil site yönetimi adına düzenlemektir. Aidat borçlusu listesini çıkarın, bekleyen faturaları tespit edin. Yalvac'ın Akdeniz iklimiyle kısmen örtüşen yazları, yaz bakım ve soğutma giderlerini mayıs-haziran gibi öngörmenizi gerektirir; bu sezonda havuz işletmesi ya da bahçe sulama maliyeti varsa bu haftadan itibaren bütçeye girin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı belirleyin: kapı önü yazılı bildirim, ortak WhatsApp grubu ya da yazılım tabanlı mesajlaşma. Arıza ve talepleri kayıt altına almak için tek bir yöntem seçin ve bunu sakinlere bildirin; kayıtsız arızalar hem çözülmez hem de ilerleyen davalar için delil oluşturamaz. Site yönetim yazılımı kullananlar için arıza kaydı, duyuru ve iletişim listesi ilk günden tek ekranda hazır gelir; kurulum yoktur, bulut üzerinde çalışır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak, her gider kalemini (temizlik, güvenlik, bakım, ortak elektrik, asansör, bahçe-havuz) daire başına düşen aidat tutarına dönüştürür. Yalvac'ta yaz aylarındaki sezonluk doluluk artışı, bahçe ve dış mekan bakım masraflarını yoğunlaştırabileceğinden bütçe taslağını mevsimsel dalgalanmaya göre kurgulamak akıllıca olur. Taslağı genel kurula sunmadan önce denetçiye ya da güvendiğiniz bir kat malikine incelettirin.

Yalvac'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Isparta genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Yalvac için ayrı bir resmi istatistik yayımlanmamaktadır. Bu aralığın neresinde kalacağınız binanın özelliklerine göre değişir: asansörsüz küçük bir apartmanda alt banda yaklaşılırken, yüzme havuzu, güvenlik ve bahçe düzeni olan yeni bir sitede üst banda çıkılır. Dürüst bir şerh daha: aynı ilçede aynı ölçekte iki bina farklı aidatla işletilebilir; belirleyici olan binanın gerçek gider yapısıdır, piyasa ortalaması değil.

Aidat belirlemenin yasal çerçevesi KMK m.20 ile düzenlenmiştir. Paylaşım yöntemi yönetim planında yazıyorsa önce plana bakın; çoğu binada aidatlar ya eşit paylaşılır ya da arsa payı oranında dağıtılır. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, rakam işletme projesine dayanmalıdır: tahmini yıllık giderler toplanır, daire sayısına (veya arsa payına) bölünür ve genel kurulda oylanır.

Yalvac ve çevresinin yazları sıcak geçmesi, bahçe sulama, dış alan bakımı ve varsa yüzme havuzu işletme masraflarını belirgin bir maliyet kalemi haline getirir. Bu nedenle yaz dönemini kapsayan işletme projelerinde bu kalemleri ayrıca göstermek, sakinlerin aidatın neden o rakamda olduğunu anlamasını kolaylaştırır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Elden nakit toplama hem güvenlik riski hem de hesap belirsizliği yaratır; banka havalesi, EFT veya dijital ödeme altyapısı kullanmak standart olmalıdır. Site adına banka hesabı oluşturduktan sonra her daire için aylık ödeme referansı tanımlayın; bu sayede hangi dairenin ödeme yaptığını kolayca izleyebilirsiniz.

Ödemeyen kat malikine KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. İzlenecek yol sırasıyla şöyledir: yazılı hatırlatma (daire kapısına tutanakla bırakın ya da dijital bildirim gönderin), noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Çoğu durumda ilk yazılı hatırlatma ve gecikme tazminatı hesabının şeffaf paylaşımı ödemeyi tetikler; nota ve icraya kadar nadiren gelinir. Aidat takip programı ile borçlu listesi otomatik olarak güncellenir ve hatırlatmalar zamanında iletilir; ayrıca her dairenin ödeme geçmişi kayıt altındadır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yalvac İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih edebilirsiniz; ancak Yalvac ölçeğinde bu hizmetin yerel arzı oldukça sınırlıdır. Isparta merkezinde birkaç firma bulunsa da ilçe düzeyine indikçe seçenekler azalır ve hizmet kalitesi-fiyat dengesi kurmak güçleşir. Bu gerçekten hareketle üç seçeneği değerlendirin:

• Tamamen kendiniz yönetin: Bina küçükse (12 daire altı, asansörsüz, personelsiz) ve vaktiniz varsa bu seçenek işe yarar. Ancak takip, hatırlatma ve kayıt işleri birikince yorucu olabilir.
• Profesyonel şirketle çalışın: Büyük, donanımlı ve çok bloklu sitelerde mantıklıdır. Aylık yönetim bedeli aidatları artırır; sakinlerin buna onay vermesi gerekir.
• Kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin: Yalvac gibi orta ölçekli ilçelerde en yaygın ve sürdürülebilir yol budur. Yönetici kararları verir, yazılım tekrar eden tahsilat-takip-duyuru işlerini üstlenir. Bu seçeneği H2-8'de daha ayrıntılı ele alıyoruz.

Karar verecekseniz şu eşiği kullanın: tek blok, 20 daire altı, personel yok, bütçe basit — kendiniz+yazılım yeterlidir. Çok blok, 50 daire üstü, güvenlik+personel+havuz — profesyonel firma ya da güçlü yazılım şarttır.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak ve resmi kayıtları düzene sokmak yöneticinin ilk döneminin en somut adımlarından biridir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; bu hem hukuki bir risk hem de ileride hesap vermenizi zorlaştıran pratik bir tuzaktır.

Vergi numarası alma sürecinin adımları genellikle şöyledir:

1. Genel kurul ya da yönetici atama kararının noter onaylı veya imzalı örneğini alın.
2. Karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisini hazırlayın.
3. Yöneticinin kimlik fotokopisi ile Isparta Vergi Dairesi Başkanlığı'na başvurun; Yalvac'ta bağlı vergi dairesi müdürlüğüne de danışabilirsiniz.
4. Vergi numarasıyla site adına banka hesabı açın.

Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Belge listesi vergi dairesine ve duruma göre küçük farklar gösterebilir; Isparta Vergi Dairesi Başkanlığı'nı ya da mali müşavirinizi telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin. Bu bölümde ürün köprüsü yoktur; resmi işlemleri tarafsız ve doğru aktarmak en büyük değeridir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıyı olağan döneminde yapmamak yöneticinin ihmaline delil oluşturabilir; bu nedenle toplantı tarihini erkenden belirleyin ve takvime işleyin.

Çağrı süreci şu sırayı izler: toplantıdan en az 15 gün önce her kat malikine gündem belirtilmiş, imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılır. Gündem olmayan konuların toplantıda karara bağlanması hukuken tartışmalı sonuçlar doğurabilir. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) aranır: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanmalıdır. Çoğunluk tutturulamazsa ikinci toplantı, katılan üyelerle karara bağlanır.

Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli, toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır. Sık yapılan üç hata şunlardır:

• Çağrıda gündem belirtmemek: gündemsiz toplantıda alınan bazı kararlar itirazla karşılaşabilir.
• İkinci toplantıya çağrı yapmadan birinci toplantıdan hemen devam etmek: aralarında en az bir saat olmalıdır.
• Karar defterini toplantı bittikten günler sonra yazmak: defteri toplantıda ya da hemen ardından tamamlayın.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet formlarını takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı kullanmak bu süreci belirgin biçimde kolaylaştırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'in kurgusunu doğrudan şekillendirmiştir. Platformun iki AI katmanı ve destekleyici modülleri şu derdi çözmeyi hedefler: tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak, kararları yöneticiye bırakmak.

AI Operatör — Sizin Onayınızla Çalışır

AI Operatör, doğal dille verdiğiniz yönergeyi bir iş akışına dönüştürür; ardından yapacaklarını size sunar ve onayınızı bekler. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez, hiçbir kayıt açılmaz, hiçbir bildirim iletilmez. Bu onay adımı hem tasarım gereği hem de güven meselesidir: yönetim kararının sahibi her zaman siz olursunuz.

Somut senaryo 1: "Bu ayki aidat ödemelerini kontrol et, gecikenlere nazik hatırlatma gönder." AI Operatör, borçlu daireların listesini çıkarır, her birine uygun hatırlatma metnini hazırlar ve size onay için sunar. Siz onayladıktan sonra gönderilir.

Somut senaryo 2 — Yalvac için: Yazın çevre temizliği ve bahçe sulama arızası bildirimi geldi. "Sulama arızasını kayıt altına al, sözleşmeli bahçe firmasına iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, firmaya gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Siz onayladığınızda firma bilgilendirilir; kaydı sistem üzerinden takip edersiniz.

Somut senaryo 3: Genel kurul yaklaşıyor. "15 gün öncesi için çağrı metni hazırla, vekâlet formunu ekle." AI Operatör yasal süreye uygun çağrı metnini üretir, vekâlet şablonunu ekler ve onayınızı bekler. Onaylarsanız duyuru sakinlere iletilir.

AI Danışman — 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı

AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla yargı kararını ve KMK mevzuatını tarar; yöneticinin sorduğu hukuki soruya gerekçeli ve kaynak gösterir yanıt verir. Örneğin "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna KMK m.20 çerçevesinde icra takibine kadar giden adımları açıklar, emsal kararlardan alıntı sunar. Kritik dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde ya da karmaşık hukuki değerlendirme gerektiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu şeffaflık bilinçli bir tasarım tercihidir.

Sitenin Karnesi — Kanıtla Hesap Verin

Platform, 100 üzerinden bir yönetim performans puanı üretir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum, yasal defter düzeni ve benzeri ölçütlerden oluşur. Yalvac'ta yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise, altı ay sonra bunu 78'e taşıdığınızda genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Bu fark, kat malikleriyle güven ilişkisini rakamsal zemine taşır.

7 Rol Bazlı Portal — Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, servis sağlayıcı ve farklı idari roller ayrı arayüzlerle sisteme erişir. Yeni yöneticinin günlük hayatındaki karşılığı somuttur: Isparta merkezinde iş kuran bir kat maliki, Yalvac'taki dairesinin aidatını kendi portalından görür ve ödeyebilir; sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider kayıtlarına şeffaf erişim sağlar, olası anlaşmazlıkların önünü keser.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, bulut üzerinde çalışır. Tek daireli apartmandan çok bloklu AVM'ye aynı altyapı ölçeklenir. Apartman yönetim programı sayfasından hemen başlayabilirsiniz; denemede tüm modüller açıktır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modül haritasını liste-brosür gibi değil, yeni bir yöneticinin ilk yılındaki olaylar sırasına göre görmek daha anlamlıdır.

Para İşleri

İlk aydan itibaren en çok zaman alan konu tahsilattır. Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü ile her dairenin ödeme durumu anlık izlenir; gecikme tazminatı hesabı otomatik yapılır. Aidat takip programı sayesinde hatırlatmalar zamanlanmış olarak iletilir, manuel takip ortadan kalkar. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider belgelerini düzenli tutar; dönem sonu işletme defteri hazırlanırken zaman kaybetmezsiniz. Apartman muhasebe programı ortak giderleri daireye dağıtır ve sayaç okumalarını (elektrik, su) kayıt altına alır. Yalvac'ta ortak bahçe sulama sistemi ya da küçük havuz varsa bu sayaç modülü dönem sonunda kimin ne kadar kullandığını netleştirir.

Operasyon

Arıza bildirimi gelen andan çözüme kadar takip edilir: sakin bildiri gönderir, yönetici görür, teknik servis atanır, iş emri oluşturulur, kapanış onayı sisteme girer. Duyuru, SMS ve push bildirimleriyle sakinler her gelişmeden anında haberdar edilir. Personel ve bordro modülü kapıcı, bahçıvan ya da güvenlik personeli varsa SGK bildirimlerini destekler. Sosyal tesis rezervasyonu ve otopark yönetimi büyük sitelerde çakışma ve anlaşmazlıkların önüne geçer.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Yalvac'taki bir çatı onarımı ya da asansör periyodik bakımı için fiyat araştırması yapmak genellikle telefon turuna dönüşür. İhale Portalı bu süreci yapılandırır: hizmet ihtiyacını sisteme girin, yerel tedarikçiler kapalı zarf yerine kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler sunsun. Üç teklifle sonuçlandırılan bir çatı yalıtımı ihalesini genel kurulda belgeyle sunduğunuzda "fiyatı nereden buldunuz?" sorusu gelmez. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret akışını organize eder; bu iki modül, mevcut rakip yazılımlarda standart olarak bulunmayan farklılaştırıcı özelliklerdir.

Son modül devir-teslim ve raporlamadır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde H2-2'de anlattığımız devir kaosu yaşanmaz; devir-teslim raporu bir öğleden sonrada hazırlanır.

Yalvac'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Yalvac, Isparta'nın iç kesimine yakın konumuyla kısmen Akdeniz, kısmen iç Anadolu iklim etkisi altındadır: yazlar sıcak ve kurak geçer, kışlar sert olmasa da soğuktur. Bu iklim örüntüsü yönetim bütçenizi iki yönden etkiler.

Yaz Sezonu: Soğutma, Bahçe ve Havuz

Ortak alanlarda soğutma sistemleri varsa yaz mevsiminde enerji gideri yükselir. Bahçe sulama altyapısı ve olası yüzme havuzu işletmesi mayıs-eylül döneminde bütçenin belirleyici kalemlerine dönüşür. Bu giderleri işletme projesine sezonluk olarak yansıtmak ve genel kurulda ayrıca onaylatmak, daha sonra "neden bu kadar harcandı?" tartışmalarının önüne geçer.

Yazlıkçı Malik ve Uzaktan İletişim

Isparta'nın güneye bakan ilçelerinde, özellikle Eğirdir Gölü çevresine yakın konumlarda, belirli dönemlerde kullanan mülk sahipleri bulunabilir. Yalvac'ta bu profil sınırlı olsa da farklı şehirlerde ikamet eden kat malikleri söz konusuysa uzaktan erişim kritik hale gelir: malik kendi portalından aidatını öder, arıza bildirimini takip eder ve genel kurul gündemini inceler; yöneticiyle telefon trafiğine gerek kalmaz. Bu uzaktan portal işlevi, yazlıkçı maliklerin yoğun olduğu her bina tipinde özellikle değerlidir.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

Yalvac tarihi çekicilik açısından ziyaretçi çeken bir ilçedir. Kısa dönem kiralama (günlük ya da haftalık) yapılan daireler varsa kat malikleri kurulu bu konuyu yönetim planına dahil etmeli ya da kurul kararıyla düzenlemelidir: kiracı sirkülasyonu, ortak alan kullanımı ve güvenlik protokolleri net olmazsa sürtüşme kaçınılmazdır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bu tür değişken doluluk durumlarında ortak tüketimi tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Yalvac ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Küme Bakışı

Yalvac, Isparta'nın kuzeydoğusunda komşu ilçelerle birlikte bir konut yönetim ekolojisi oluşturur. Bu coğrafyada iki farklı ölçek bir arada bulunur: büyük ilçe merkezleri ve küçük kırsal ilçeler.

Birinci kümede Merkez ilçe ve Yalvac gibi nüfus yoğunluğu daha yüksek, çok katlı bina stokunun belirgin olduğu yerleşimler yer alır. Bu ilçelerde yönetim süreci daha karmaşıktır: birden fazla blok, farklı aidatlar, personel, asansör bakımı ve genel kurul bürokrasisi eş zamanlı yürütülmek zorundadır. Atabey ve Gönen gibi yakın ilçelerde de benzer çok katlı yapılaşma gözlemlenir.

İkinci kümede Şarkikaraağaç, Senirkent, Yenişarbademli ve Uluborlu gibi daha küçük ölçekli ilçeler bulunur. Burada apartman stoğu daha azdır, genellikle 4-8 dairelik binalar yaygındır ve gönüllü yönetim modeli öne çıkar. Defter tutmak, aidat toplamak ve ara sıra genel kurul yapmak bu ölçekte yönetimin yüzde seksenini oluşturur; karmaşık ihale ya da çok bloklu koordinasyon nadirdir.

Aksu, Eğirdir, Gelendost, Keçiborlu ve Sütçüler ise Isparta'nın çeşitli yönlerine yayılmış, coğrafi konumları ve ekonomik yapılarıyla farklı yönetim ihtiyaçları doğuran ilçelerdir. Eğirdir çevresinde turizm tesislerine yakın konumdaki siteler sezonluk doluluk ve kısa dönem kiralama sorunlarıyla daha sık karşılaşır. Bulut tabanlı yazılım kullandığınızda Keçiborlu'daki küçük apartmanla Yalvac merkezdeki site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir; ilçe sınırı önem taşımaz. Isparta genelinde site ve apartman yönetimine ilişkin kapsamlı bilgi için Isparta geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak, yalnızca aidat toplamak değildir; beraberinde veri koruma ve iş güvenliği yükümlülükleri de gelir. Bunları bilirseniz uygulaması basittir; bilmezseniz küçük bir ihmal büyük soruna dönüşebilir.

Kamera ve KVKK: Bina girişine, asansöre ya da ortak alana kamera taktıysanız KVKK kapsamında aydınlatma metni yükümlülüğünüz vardır. Bu metin girişte görünür bir yere asılmalı; kayıt süresini ve veri sahibinin erişim haklarını belirtmelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim iletişimi için kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, ücret bordrosu ve iş sözleşmesi zorunludur. İşyeri güvenliğine ilişkin temel yükümlülükler de yöneticinin sorumluluğundadır; güncel gereklilikleri bir mali müşavirle gözden geçirin.

Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder. Bu sıfat ihmali halinde kişisel sorumluluğu doğurabilir. Kararları karar defterine işlemek, giderleri belgelemek ve sakinlere düzenli hesap vermek bu riski en aza indiren uygulamalardır. KVKK uyum modülü ve belge arşivi, bu yükümlülüklerin kayıt altında tutulmasını kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu bölüm saf değer taşır; asıl amaç en yaygın tuzakları kısa ve net biçimde görünür kılmaktır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki belirsizlik hem de güvensizlik yaratır. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz verilse bile tartışmaya kapı açar. Banka havalesi ya da dijital ödeme standart olmalıdır.
3. Karar defterini işlememek ya da geç işlemek: Toplantıda alınan kararlar o gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır; haftalarca bekleyen defterler hukuki geçerlilik açısından zayıflar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem maddesi belirtilmemiş toplantılarda alınan bazı kararlar itirazla karşılaşabilir; çağrı metninde tüm gündem maddelerini açıkça listeleyin.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bunu zorunlu kılar; projesiz yönetim hem yasal risk taşır hem de bütçe disiplinini ortadan kaldırır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Gecikenlerden tazminat talep etmemek düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adaletsizliktir ve ödeme disiplinini bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Yalvac'ta özellikle mevcut yöneticinin uzun süredir görevde olduğu binalarda bu hata maliyetli olabilir: hesap dönemi başında ortaya çıkan borçları ya da eksik belgeleri eski yöneticiye fatura edemezsiniz.