Sehzadeler'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Manisa il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Sehzadeler'in kentsel dokusuna ve binanın donanımına göre bu aralıkta konumlanırsınız. Bu rehberde, Sehzadeler ve Manisa genelinde apartman yöneticilerinin sıkça karşılaştığı tüm adımları, yasal dayanakları ve pratik araçları bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Sehzadeler'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde dört temel yükümlülük size geçer: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplayıp hesabı şeffaf yönetmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler KMK m.35'te yöneticinin görevleri olarak tanımlanmıştır.
Sehzadeler, Manisa'nın il merkezine yakın ilçelerinden biri olduğu için konut dokusu oldukça çeşitlidir. İl merkezine yakın mahallelerde çok katlı apartman ve orta ölçekli siteler ağırlıktayken, ilçenin kırsala açılan kesimlerinde daha küçük, az katlı binalara rastlanır. Her iki yapı tipinde de yöneticinin karşılaştığı temel sorunlar aynıdır: devir karmaşası, aidat tahsilatı güçlüğü, ortak alan bakımı ve genel kurul bürokrasisi. Manisa genelinde bu süreçleri her yıl yüzlerce yeni yönetici yaşamaktadır; yalnız değilsiniz ve izlenecek net bir yol haritası vardır.
Bu rehber, önce ilk 30 günün adımlarını, ardından aidatın nasıl belirleneceğini ve tahsil edileceğini, genel kurul ve resmi kayıt işlemlerini, son olarak da günlük yönetim yükünü azaltacak araçları ele alır. Her bölümün ilk cümlesi sorunuzun doğrudan cevabını verir; gerekçe ve detay sonra gelir.
İlk 30 Gün: Sehzadeler'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı eski yöneticiden veya yönetim kurulundan tüm belge ve varlıkları teslim almaktır. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen üstlendiğiniz kabul edilmez; tutanaksız devir, ileride anlaşmazlıkta sizi hukuki açıdan savunmasız bırakır.
Teslim almanız gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (varsa önceki yılların tamamı), site ya da apartman adına açık banka hesabı bilgileri ve son ekstre, kasa mevcudu, kat maliklerinin iletişim listesi, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, bahçe vb.), güncel borç-alacak özeti ve son üç aya ait fatura ile makbuzlar. Teslimatı madde madde tutanağa geçirin; eksik olan her belgeyi tutanakta "teslim alınmadı" olarak açıkça not edin.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
İkinci haftada sitenin ya da apartmanın gerçek mali durumunu netleştirirsiniz. Banka hesabı hâlâ eski yöneticinin adına kayıtlıysa bunu site adına (yönetim adına açılacak hesap) geçirmeniz veya yeni hesap açmanız gerekir. Kişisel hesabınızı kesinlikle kullanmayın; bu hem hukuki hem güven riski doğurur.
Aidat borçlusu listesini ilk günden çıkarın: hangi dairenin kaç aylık borcu var, ihtara çıkılmış mı, icra sürecinde mi? Bekleyen faturaları (asansör bakımı, sigorta, belediye vergileri) sıralayın ve vade tarihlerini not edin. Sehzadeler'deki sitelerde yaz aylarında havuz, bahçe ve güvenlik hizmetlerine bağlı giderler artış gösterebilir; bu kalemleri bütçeye erkenden yansıtmak, sonraki aylarda aidat tartışmalarının önüne geçer.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin: ad, daire numarası, telefon ve e-posta. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamındadır; bilgileri yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Toplu duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, e-posta listesi veya site içi bildirim sistemi — ne seçerseniz seçin, tutarlı kullanım güveni artırır.
Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada kurun. Hangi kanaldan bildirim alacaksınız, kim takip edecek, nasıl kapatılacak? Kayıtsız çalışmak, ileride "söylediniz mi, söylemediniz mi" tartışmalarına zemin hazırlar. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülü ilk günden hazır gelir; ilk otuz günü bu altyapıyla geçirmek kuruluş süresini önemli ölçüde kısaltır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
Dördüncü haftada yıllık işletme projesi taslağını hazırlarsınız. KMK m.37 gereğince yönetici, her yıl işletme projesi hazırlayarak kat maliklerine sunmakla yükümlüdür. Proje; beklenen gider kalemlerini, her daireye düşen payı ve varsa avans tutarını kapsar.
Sehzadeler'de yılın belirli dönemlerinde havuz, bahçe ve ortak alan peyzaj bakımı giderleri öne çıkabilir. Bölgedeki ılıman Ege iklimine karşın kış aylarında ortak alan ısıtması ile asansör ve elektrik giderlerinin de bütçede yer tuttuğunu göz önünde bulundurun. Bakım takvimini sezona göre kurun: yaz başında havuz ve bahçe bakımını, kış başında ise asansör ve ortak alan elektrik sistemlerini programa alın.
Sehzadeler'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Manisa il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve bina tipine göre önemli farklılıklar gösterir. Sehzadeler'de asansörsüz, güvenliksiz küçük apartmanlar alt banda yaklaşırken, güvenlik, havuz veya spor alanı bulunan yeni sitelerde üst banda yaklaşılabilir; bazı büyük sitelerde bu tavanın üzerine de çıkılabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenir. İki temel yöntem vardır: arsa payı oranında paylaştırma veya daireler arasında eşit bölüştürme. Uygulamada hangi yöntemin kullanılacağı yönetim planında yazılıdır; belirsizlik varsa genel kurul kararıyla netleştirilir. Yıllık işletme projesi gider kalemlerini toplar, daire başına düşen tutarı hesaplar ve genel kurul onayına sunar; onaylanan rakam o yılın aidatı olur.
Sehzadeler ve çevresinde aidat miktarını en çok etkileyen kalemler şunlardır: asansör bakım sözleşmesi, temizlik personeli veya hizmet şirketi bedeli, ortak alan elektriği, bahçe ve peyzaj bakımı ile bina sigortası. Sezonluk olarak doluluk oranı değişen sitelerde — örneğin kısa dönem kiralama yapılan binalarda — aidat hesabı daha dikkatli kurgulanmalıdır; boş dairelerin ortak gider payını üstlenmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı anında görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka havalesi veya online ödeme yoluyla toplayın; elden nakit kabul etmeyin. Elden tahsilat, hem kayıt dışılık riski taşır hem de "verdim/almadım" anlaşmazlıklarına kapı açar.
KMK m.20 uyarınca, belirlenen tarihe kadar ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tahsilat sürecinin mantıklı sırası şöyledir: önce SMS veya e-posta ile nazik hatırlatma, ardından yazılı ihtar (tercihen posta yoluyla), ödeme hâlâ gelmiyorsa noter ihtarı ve akabinde icra takibi. Çoğu durumda birinci ya da ikinci adımda ödeme gerçekleşir; icra yoluna nadiren başvurulur.
Borcun küçük de olsa kayıt altına alınması kritiktir; "geçer gider" mantığıyla takipten vazgeçmek, diğer kat maliklerine haksızlık yaratır ve ileride büyüyen bir alacak yüküne dönüşür. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi anlık güncellenir ve tüm iletişim kaydı sisteme işlenir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sehzadeler İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tutmak her bina için doğru seçenek değildir; karar, binanın daire sayısına, bütçesine ve yöneticinin kullanabileceği zamana göre şekillenir.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 8–40 arası | 40 üzeri ya da çok bloklu |
| Aylık bütçe | Düşük–orta | Şirket bedeli kaldırabiliyorsa |
| Yönetici zamanı | Haftada 3–5 saat yeterli | Zaman kısıtlı, yoğun sitelerde |
| Manisa'da arz | Her bölgede mümkün | Merkezi ilçelerde daha çok seçenek |
Sehzadeler'de orta büyüklükteki apartmanlar için en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü yönetici artı iyi bir dijital araç kombinasyonu. Profesyonel şirketin götüreceği bedeli ödeyecek büyüklüğe ulaşmamış, ancak tamamen kağıt-kalem düzeninde kalmak da istemeyenlere üçüncü bir yol açılmaktadır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu kombinasyonun ne kadar pratik olduğunu bir sonraki bölümlerde göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Apartman ya da sitenin parasını yöneticinin kişisel hesabında tutmayın; bu hem hukuki sorumluluk riski taşır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur.
Site adına hesap açabilmek için önce sitenin vergi numarası alınması gerekebilir. Bunun için Manisa Vergi Dairesi'ne başvurulur; genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yöneticiyi gösteren karar örneği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Manisa Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.
Siteye çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) bağlandığında SGK yükümlülükleri de devreye girer. Çalışan istihdamı durumunda işveren sıfatıyla aylık bildirgeler verilmesi, primler ödenmesi ve iş güvenliği kurallarına uyulması gerekir. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurulu usule uygun toplamak, alınan kararların hukuki geçerliliği için zorunludur; biçimsel hata kararı iptal edilebilir kılabilir. KMK m.29-32 çerçevesinde uyulması gereken kurallar şunlardır.
Toplantıdan en az 15 gün önce her kat malikine gündemli davet tebliği yapılmalıdır; tebligat iadeli taahhütlü mektup veya imza karşılığı elden yapılabilir. İlk toplantıda hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğunu (nisap: toplantı yeter sayısı) sağlamak gerekir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu kararlar için yeterldir.
Sık yapılan üç hata:
- Çağrıda gündem belirtmemek — gündemsiz çağrı, toplantıda alınan kararların iptali riskini artırır.
- Tebligatı elden yapmak ancak imza almamak — ileride "haberim olmadı" itirazlarına açık kapı bırakır.
- Kararları toplantı günü karar defterine geçirmemek — kararlar imzalanmadan hukuken tescil edilmemiş sayılır.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defterini düzenlemek için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; yazılım 15 günlük çağrı süresini de hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme gelindiğinde önünüzde birkaç belirgin dert yığılmış durumdadır: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dört derdin her birini farklı bir araçla kapatır.
AI Operatör: Görev Verin, Onayınızla Tamamlansın
AI Operatör, size doğal dilde verdiğiniz görevleri işleyen ve sonuçları onayınıza sunan bir asistandır. "Temmuz aidatlarını henüz ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazmanız yeterlidir. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve önce size gösterir. Sizin onayınız olmadan tek mesaj dahi gönderilmez.
Sehzadeler'deki sitelerde sıkça yaşanan başka bir senaryo: havuz pompası veya asansör arızası. "Asansör arızasını kaydet, bakım şirketine iş emri taslağı hazırla" dediğinizde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli firmanın iletişim bilgisini çeker, iş emri taslağını oluşturur ve onayınızla gönderir. Tüm süreç kayıt altındadır; genel kurulda "bu arızaya kaç günde müdahale ettik" sorusuna belgeyle yanıt verebilirsiniz.
Bir diğer senaryo: sezon başında kısa dönem kiralık daireler olan bir sitede kiracı sirkülasyonu yoğunlaşır. "Yeni kiracı girişlerini kaydet, güvenlik talimatı gönder" komutu benzer biçimde çalışır. Her adımda onay sizindir; AI hazırlar, siz karar verirsiniz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararda Arama
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibine geçiş koşulları. Dürüstlük şerhi: AI Danışman yol gösterir ve bilgilendirir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu şerh bilinçlice konulmuştur; sizi yanıltmak değil, gerçek durumu önceden görmek için.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Hesap Verme
SiteYönetim her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzeni ve belge eksiksizliği gibi kriterlere göre belirlenir. Sehzadeler'de yönetimi devraldığınız gün karneniz belki 48'dir. Altı ay sonra 79'a çıkmasını genel kurulda "iyi yönettim" diye anlatmak yerine iki karneyi yan yana göstererek kanıtlarsınız. Bu fark, kat malikleriyle güven ilişkisi kurmada belirleyicidir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallardan sisteme erişir. Sehzadeler'de ya da Manisa'nın başka bir ilçesinde oturan malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi, muhasebe kayıtlarına şeffaf biçimde ulaşır; bu, olası itirazları genel kurul öncesinde erken söndürür. Yazlık niteliğinde olan veya uzak mülk sahiplerinin bulunduğu sitelerde uzaktan portal erişimi özellikle değer kazanır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurmanıza gerek yoktur. Tek apartmandan yüzlerce daireli büyük siteye aynı altyapı ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk otuz gününüzü bu altyapıyla geçirmeniz, rehberin başındaki yol haritasını çok daha hızlı tamamlamanızı sağlar.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetim yazılımının asıl değeri, ilk hafta kurulumu değil, ilk yıl boyunca tekrarlayan işleri üstlenmesidir. Sehzadeler'de apartman yöneticisinin tipik bir yılında öne çıkan üç iş kümesi şöyle görünür.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile her daireye anlık bildirim gönderimi; gider paylaşımı ve sayaç okuma modülüyle ortak giderlerin hissesiz dağıtımı; apartman muhasebe programı ile işletme defteri, e-Fatura ve gelir-gider özeti tek ekranda. Sehzadeler'deki gibi karma doluluk yapısına sahip sitelerde — bazı dairelerin kısa dönem kiraya verildiği apartmanlarda — gider dağılımının kayıtsız kalmaması için muhasebe modülü kritik bir denetim katmanı işlevi görür. Aidat takip programı geciken ödemeleri sıfır insan müdahalesiyle hatırlatırken yöneticinin enerjisini başka işlere yönlendirmesini sağlar.
Operasyon: Arıza, bakım ve teknik işletme modülü her bildirimi kayıt altına alır, sorumlu atama yapar ve kapanış tarihini takip eder. Duyuru ve SMS modülü tüm kat maliklerine ya da seçili daireye anlık mesaj iletir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum planı ve belge arşivi modülleri gündelik operasyonun belkemiğini oluşturur. Sehzadeler'deki ortak bahçe ve havuz alanları bulunan sitelerde sosyal tesis rezervasyonu modülü çakışmaları ve şikâyetleri önemli ölçüde azaltır.
Rakipte olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül, piyasadaki diğer yönetim yazılımlarında yer almamaktadır. İhale Portalı sayesinde Sehzadeler'deki ya da Manisa genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya bahçe peyzajı ihalesini üç teklifle, tüm süreç belgelenmiş biçimde genel kurulda sunabilirsiniz; "fatura şişirildi" iddialarının önü kapanır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve çevre esnafı arasında kayıtlı bir iç ticaret alanı sunar. Her ikisi de şeffaflık ve hesap verebilirlik açısından doğrudan değer üretir.
Yönetim sürenizin sonuna geldiğinizde devir-teslim modülü tüm belgeleri, raporları ve açık kalemleri tek pakette hazırlar. Rehberin başında anlattığımız "devir kaosu"nun tam tersi yaşanır: sıradaki yönetici görevi bir öğleden sonrada devralar.
Sehzadeler'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sehzadeler, Ege'nin ılıman iklimiyle sahil ve turizm bölgelerine yakın bir konum taşır. Bu coğrafi özellik, site yöneticisinin karşılaştığı birkaç konuyu doğrudan etkiler.
Sezonluk Doluluk ve Kısa Dönem Kiralama
Sehzadeler'deki bazı apartmanlarda yazlık malik veya kısa dönem kiracı sirkülasyonu olabilir. Bu durum yönetici için ek yük demektir: sık değişen sakin bilgileri, ortak alan kullanım yoğunluğunun mevsimlere göre değişmesi ve tahsilat takibinde uzakta oturan mülk sahipleriyle iletişim gerekliliği. Yazlık malik ya da uzak mülk sahibinin borcunu kendi portalından anlık görebilmesi ve ödeme yapabilmesi, yöneticiyi gereksiz telefon trafiğinden kurtarır. Gider paylaşımı modülü, boş kalan dairelerin ortak gider payını adil biçimde hesaba katar.
Havuz ve Bahçe İşletme Maliyeti
Havuz ve kapsamlı bahçesi bulunan sitelerde yaz döneminde bu kalemlerin aidata yansıması tartışma konusu olur. Çözüm yolu, işletme projesinde havuz ve bahçe giderlerini ayrı satırlarda göstermek ve yıllık kullanım dönemine yayılmış bütçeyi genel kurulda onaylatmaktır. Sezon başında havuz açılışı ve mekanik bakım planlaması, sezon sonunda ise kapanış ve kış hazırlığı takvimini bakım modülüne işleyin; aksi hâlde bu işler ya unutulur ya da acele ve pahalıya yapılır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, kalorimetre veya su sayacına dayalı dağıtım yapılan sitelerde de mevsimlik hesabı tartışmasız kapatır.
Uzaktan Yönetim İhtiyacı
Manisa ve çevresindeki bazı sitelerde mülk sahipleri şehir dışında ikamet eder. Bulut tabanlı yönetim sistemi bu durumda doğrudan avantaj sağlar: yönetici ve tüm paydaşlar internet bağlantısı olan her cihazdan panele erişebilir, toplantı tutanakları ve raporlar anlık paylaşılabilir, ödeme ve bildirimler uzaktan takip edilebilir.
Sehzadeler ve Çevresinde Site Yönetimi: Manisa İlçeleri
Sehzadeler ile komşu ilçelerdeki site yöneticileri benzer sorularla karşılaşır; ancak ilçenin yapısına göre öncelikler farklılaşır.
Kentsel ve büyük ölçekli ilçeler: Manisa genelinde Manisa il geneli site yönetimi sayfasında bulabileceğiniz bilgiler Turgutlu ve Akhisar gibi nüfusu yoğun ilçeler için de geçerlidir. Bu ilçelerde çok katlı siteler ve çok bloklu yapılar yaygındır; profesyonel şirket seçimi ile site yönetim yazılımı kombinasyonu daha yaygın bir çözüm olarak öne çıkar.
Orta ölçekli ilçeler: Salihli, Alaşehir ve Soma gibi ilçeler orta büyüklükteki apartman stoğuna sahiptir. Bu ilçelerde gönüllü yönetici ve dijital araç kombinasyonu yaygın tercihtir; aidat belirleme ve tahsilat sürecinin düzene girmesi bu ilçelerde de yöneticinin öncelik listesinin başını çeker.
Küçük ölçekli ve kırsal ilçeler: Ahmetli, Demirci, Gölmarmara, Gördes, Kırkağaç, Köprübaşı, Kula, Sarıgöl, Saruhanlı, Selendi gibi ilçelerde genellikle az daireli, basit yapıdaki apartmanlar söz konusudur. Burada gönüllü yönetici çoğunlukla tek başınadır; işletme defteri ve karar defterini eksiksiz tutmak, temel iletişim kanalını kurmak yeterli bir başlangıçtır. Bulut tabanlı sistem sayesinde Demirci'deki küçük apartmanla Sehzadeler'deki büyük site aynı yazılım panelinden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir.
Goldmarmara, Koprubası ve diğer küçük ilçelerde de yöneticilerin ihtiyaçları özünde aynıdır: aidat takibi, belge düzeni ve düzenli genel kurul. Platform ölçeği ayarlar; temel iş akışı değişmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları yalnızca aidat toplamak ve defter tutmakla sınırlı değildir; veri koruma, iş güvenliği ve vekil sıfatından kaynaklanan yükümlülükler de bu tabloya eklenir. Bunları önceden bilmek yükü azaltır.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi, kamera kayıtları ve kapıcı/personele ait belgeler kişisel veri sayılır. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız girişe "kamera kaydı yapılmaktadır" aydınlatma metni asmanız zorunludur. Sakin listesini üçüncü kişilerle (reklam şirketi, esnaf vb.) paylaşmak KVKK ihlali doğurur. Belgelerinizi ve kayıtlarınızı güvenli bir platformda saklayın.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirgeleri, aylık primler ve iş güvenliği tedbirleri yöneticinin sorumluluğundadır. Bu alanda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.
Yöneticinin hukuki sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; görevini kötüye kullandığı ya da ihmal ettiği kanıtlanırsa tazminat doğabilir. Kararları kayıt altına almak, hesapları şeffaf tutmak ve yetkiyi aşmamak bu riski minimize eder. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; bir denetimde belgeye anlık ulaşabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar birbirinin kopyasıdır. Aşağıdaki listeyi okumak bu hataları yaşamamak için yeterlidir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven sorunu doğurur; site adına ayrı hesap açmak göreve başlamanın ilk işidir.
- Elden nakit toplamak. Kayıt dışılık riski ve "verdim/almadım" anlaşmazlıkları bu alışkanlıktan kaynaklanır. Yalnızca banka havalesi veya online ödeme kabul edin.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar, toplantı günü karar defterine geçirilerek imzalanmalıdır; aksi hâlde kararın hukuki geçerliliği tartışmaya açılır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz çağrı, toplantıda alınan kararların iptali riskini artırır; çağrıya gündem eklemeyi unutmayın.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereğince yıllık işletme projesi hazırlanması zorunludur; yapılmayan proje, kat malikleriyle aidat anlaşmazlıklarında yöneticiyi savunmasız bırakır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Gecikmiş aidatları tazminatsız geçiştirmek, zamanında ödeyen kat maliklerine haksızlık yaratır ve alacak birikmesini hızlandırır.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Tutanaksız devir, önceki dönemin borçlarını ve eksikliklerini kapıya bırakır; tutanak imzalanmadan görevi fiilen üstlenmeyiniz. Sehzadeler'deki gibi sezonluk yoğunlukları olan sitelerde eski yöneticiden kısa dönem kiralama kayıtlarını da teslim almanız özellikle önemlidir.
İlk 30 günün yol haritasını, aidat ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve yasal kayıt adımlarını Sehzadeler ve Manisa koşullarına göre ele aldık. Şimdi sıra uygulamada.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Devir-teslim raporundan aidat takibine, ihale portalından karne sistemine kadar tüm modüller ilk günden hazırdır. Bütçenizi önceden hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanın.