Selendi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Manisa il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Selendi'nin bina tipine ve ortak alan kapsamına göre bu aralıkta konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi işlemleri Selendi ve Manisa bölgesi koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Selendi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olarak ilk oturduğunuzda dört temel yükümlülükle karşılaşırsınız. KMK m.35'e göre yönetici; defterleri tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları işletmek ve yıl sonunda genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bunların hiçbiri ertelenemez; birini atlarsanız diğerleri de sarklar.
Selendi, Manisa iline bağlı ilçelerden biridir. İlçe genelinde hem eski apartman stoku hem de daha yeni konut projeleri bir arada bulunmaktadır. Bu çeşitli yapı stoğu, yöneticinin karşılaşabileceği sorunları da çeşitlendirir: kimi binada eski kazan sistemi, kimi yapıda site yönetim planı, kimi parselde kat irtifakı sorunları. Manisa genelinde binlerce apartman her yıl yönetim devriyle karşılaşır; Selendi'deki siteniz de bu süreçten geçiyor.
Panik yerine plan işe yarar. Yükümlülüklerinizi dört başlıkta netleştirin; kalanını bu rehber adım adım gösterecek.
İlk 30 Gün: Selendi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi net bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka ve kasa ekstreleri, tüm aktif sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, sigorta), borç ve alacak listesi, kat malikleri iletişim listesi. Her kalemde imzalı tutanak alın; imzasız devir ileride sizi savunmasız bırakır.
Eğer eski yönetici bu belgelerin bir bölümünü teslim etmekten kaçınırsa noter aracılığıyla resmi ihtarla talep edebilirsiniz. Defterlerin ve banka hesabının başka bir kişinin üzerinde tutulması hem hukuki hem finansal risk doğurur.
Teslim aldığınız belgeleri mümkünse dijital kopyayla birlikte arşivleyin. Kağıt dosyalama tek başına yeterli değildir; yangın, su baskını veya kayıp durumunda erişim güçleşir. Site yönetim yazılımı üzerinden bu belgeleri buluta yüklemek, ilk haftadan itibaren güvenli arşiv sağlar.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
İkinci haftada finansal durumu netleştirin. Site adına açılan banka hesabının imza yetkisini kendi üzerinize alın ya da yoksa yeni hesap açın; kişisel hesabınızı site kasası olarak kullanmayın. Borçlu kat maliklerinin listesini çıkarın; varsa birikmiş borcun vadeye göre dağılımını görün.
Selendi'de merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda bu hafta ayrıca enerji faturalarına da bakın. Kalorifer ya da doğalgaz gideri yıl içinde en büyük harcama kalemi olabilir; bunu erken tespit etmezseniz aidat yetersizliğiyle karşılaşırsınız. Bekleyen faturalar varsa vadelerini not edin.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında saklayın ve amaç dışı paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu SMS veya uygulama içi bildirim. Arıza ve talep kayıtları için bir sistem kurun; her talep yazılı olarak kayıt altına alınmalı, tarih ve işlemi yapan kişi belirtilmeli.
Bu aşamada kat malikleriyle kısa bir bilgilendirme toplantısı yapmak güven tazeler. "Devir teslim yapıldı, mevcut durumu şöyle gördüm, önce bunu düzelteceğim" mesajı sakinleri rahatlatır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje önümüzdeki yıla ait tahmini gider kalemlerini ve bunların aidatlara yansımasını gösterir. Selendi'deki sitenizin bina yaşına ve ortak alan kapsamına göre en ağır gider kalemlerini belirleyin: asansör bakımı, doğalgaz veya elektrik, temizlik, sigorta, bağımsız bölümlere ait sayaç okumaları.
Yıllık bakım takvimini de bu hafta oluşturun. Kazan veya kombi kullanan binalarda Eylül-Ekim ayları bakım zamanıdır; bunu Kasım'a bırakmak hem arıza riskini hem maliyeti artırır. Bu dört haftalık yol haritasını dijital ortamda takip etmek isterseniz, SiteYönetim'de devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 gün ücretsiz deneme tam da bu ilk ay için tasarlanmıştır.
Selendi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Selendi'de aylık aidat için kesin bir resmi ortalama bulunmamaktadır; ancak Manisa il genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır; asansörlü, güvenlikli ya da havuzlu sitelerde üst banda yaklaşılır, küçük ölçekli apartmanlarda ise alt bandın altına düşülebilir.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. KMK m.20'ye göre kat malikleri, ortak giderlere ya arsa payı oranında ya da yönetim planının öngördüğü başka bir esasa göre katılır. Uygulamada çoğu apartman eşit pay yöntemini benimser; her daire eşit ödeme yapar. Büyük sitelerde arsa payı yöntemi daha adil sonuç verebilir.
Aidat miktarı yöneticinin keyfine göre değil, genel kurulda onaylanan işletme projesine göre belirlenir. Proje; asansör bakımı, temizlik, bahçe, güvenlik, sigorta ve enerji giderlerini toplar, bölü daire sayısına göre aylık daire payını ortaya çıkarır. Selendi'de ısıtma sistemi merkezi olan binalarda kış aylarındaki yakıt ya da doğalgaz gideri aidatı belirgin biçimde etkiler; bu kalemi gerçekçi tahminle koymazsanız yıl ortasında ek ödemelere mecbur kalırsınız.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; rakamlar netleşince genel kurula sunmak da kolaylaşır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında ilk kural nettir: nakit elden asla almayın. Her ödeme banka havalesi veya online ödeme sistemi üzerinden kayıt altına alınmalıdır. Hem şeffaflık hem de olası uyuşmazlıklarda kanıt açısından bu zorunluluktur.
KMK m.20 uyarınca ödemeyi geciktiren kat malikinden aylık %5'e kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, yanıt gelmezse icra takibi. Dava sürecinde mahkeme, borçlunun ortak alanları kullanmasını da kısıtlayabilir. Gecikme tazminatı uygulamaktan çekinmeyin; uygulamamak, zamanında ödeyenlere karşı adaletsizlik yaratır.
Tahsilat oranınızı yüksek tutmanın en etkili yolu düzenli ve otomatik hatırlatmadır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; geciken her daire için ayrı ayrı mesaj yazmak zorunda kalmazsınız.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Selendi İçin Karar Rehberi
Bu karar büyük ölçüde sitenizin ölçeğine ve bütçesine göre şekillenir. Aşağıdaki tablo karar vermenize yardımcı olabilir:
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire | 40+ daire, çok bloklu |
| Ortak alan karmaşıklığı | Sınırlı (merdiven, çatı, kazan) | Havuz, güvenlik, spor alanı |
| Maliyet | Yazılım aboneliği yeterli | Aylık yönetim bedeli + yazılım |
| Zaman taahhüdü | Haftada 3–8 saat | Düşük (denetim rolü kalır) |
| Selendi gerçekliği | En yaygın seçenek | Sınırlı arz, yüksek bekleme |
Selendi gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere göre daha kısıtlıdır. Bulduğunuzda bile hizmet kapsamı ve fiyat anlaşması ciddi zaman alır. Bu nedenle Manisa'nın ilçelerindeki en yaygın gerçek çözüm "gönüllü yönetici + iyi araç" kombinasyonudur. Üçüncü bir yol da mevcut: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçeneğin ne anlama geldiğini ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek ve resmi işlemleri yürütebilmek için çoğunlukla vergi numarası gereklidir. Manisa Vergi Dairesi'ne başvurarak yönetim adına potansiyel vergi numarası alabilirsiniz. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yöneticiyi gösteren karar örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Selendi için Manisa Vergi Dairesi ile telefonla teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açın. Kişisel hesabınızı site kasası olarak kullanmak hem hukuki hem de güven riski taşır. Kat malikleri bir anlaşmazlıkta paranın nerede olduğunu sorgularsa kişisel hesap savunulması güç bir durum yaratır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi bir çalışanınız varsa SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu kapsamda ele alınmalıdır. SGK ve vergi yükümlülüklerinde son uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir; bu alandaki mevzuat değişkene açıktır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Yönetici toplantıyı en az 15 gün önceden, imzalı ya da taahhütlü mektupla, gündemini belirterek çağırmalıdır. Gündemsiz çağrı yapılırsa toplantıda alınan kararlar daha sonra itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda karar alabilmek için iki koşulun birlikte sağlanması gerekir: kat maliklerinin sayı olarak yarısından fazlası ve arsa payı olarak yarısından fazlası toplantıya katılmış olmalıdır. Bu koşul sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılır ve çoğunluk şartı aranmaz. "Nisap" olarak bilinen bu toplantı yeter sayısı (KMK m.30-31) sizi bekleyen en temel kurallardan biridir.
Alınan tüm kararlar, toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat malikleri ya da temsilcileri tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri, kararların geçerliliğini tartışmaya açar. Vekâletle katılım da mümkündür; vekâletname noter onaylı olmalıdır.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, 15 günlük süreye uymamak, kararları toplantı günü değil günler sonra deftere işlemek. Bunlardan kaçınırsanız genel kurul kararlarınız sağlam zemine oturur. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattıklarımızda biriken dertler bellidir: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birini birbirine bağlı bir sistemde çözer. Reklam diliyle değil, her özelliğin somut bir soruna yanıt verdiğini göstererek anlatacağız.
AI Operatör: Komutunuz, Onayınız, Hareket
Selendi'deki sitenizde Şubat aidatlarını toplamak zamanı geldi. "Bu ayın aidat listesini çıkar, ödemeyen sekiz daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini hazırlar, her daireye özel hatırlatma taslağı oluşturur ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden tek mesaj gönderilmez. Onayladığınızda gönderim gerçekleşir; siz günlük işinize devam edersiniz.
İkinci senaryo: Selendi'de kış başında kazan dairesinde arıza bildirimi geliyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınıza sunar. Onayladığınızda iş emri gönderilir; arıza kaydı takip numarasıyla kayıt altına alınır. Kat malikleri sakin portalından arızanın durumunu görebilir; sizi telefonla aramalarına gerek kalmaz.
Genel kurul zamanı geldiğinde de aynı mantık işler. "Olağan genel kurulu 15 Mart için planla, çağrıyı hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör yasal süreyi hesaplar, çağrı metnini ve gündem taslağını hazırlar, vekâlet takibini sisteme işler; karar defteri toplantı sonrası dijital olarak güncellenir. Her adımda onay sizde kalır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, yazılı ihtar süreci, icra takibinin başlatılma koşulları. Selendi'de ya da Manisa'nın herhangi bir ilçesinde bu soruyla karşılaşırsanız sabahın ikisinde bile danışabilirsiniz.
Önemli not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir; rehberlik ile hukuki temsil arasındaki çizgiyi belirsizleştirmek istemiyoruz.
Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin
SiteYönetim, siteniz için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı üretir. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve belge düzeni gibi ölçütleri kapsar. Selendi'deki sitenizi devraldığınız günkü karneyi altı ay sonrakiyle genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız; rakamlar konuşur. Bu özellik özellikle gönüllü yöneticilerin en çok takdir ettiği araç olmuştur; sakinlerle tartışmayı değil, kanıtı ortaya koyar.
Yedi Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş kapıları vardır. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı şudur: Selendi'deki dairesini kiraya vermiş ve başka şehirde yaşayan malik, kendi portalından aidat borcunu ve ödeme geçmişini görür. Sizi aramaz, mesaj atmaz. Denetçi portalı şeffaf muhasebe kaydına erişir; "nereye harcandı" kavgası olmaz. Sakin portalu arıza bildirimi, duyuru takibi ve sosyal tesis rezervasyonu için yeterlidir.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza hiçbir şey yüklemenize gerek yoktur. Tek bir apartmandan büyük site komplekslerine kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı girmeden başlayın. Detaylar ve deneme için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticilerin ilk yılında karşılaştığı sorunlar üç kümede toplanır. SiteYönetim bu kümelerin her birini ayrı modüller grubuyla karşılar.
Para İşleri
İlk yılın en büyük stresi tahsilattır. Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin banka kartı veya havaleyle ödeme yapmasını sağlar; makbuz otomatik üretilir. Borç takip ekranı hangi dairenin kaç aylık geciktiğini, tazminat tutarını ve son iletişim tarihini tek bakışta gösterir. Selendi'de merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda kalorimetre ya da sayaç okumaları da platforma girilebilir; daire bazında gider paylaşımı otomatik hesaplanır, kış faturası kavgası biter. Apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura, işletme defteri ve yıllık gider raporu da aynı sistemde tutulur.
Operasyon
Arıza ve bakım kayıtları, teknik işletme süreçleri ve duyuru/SMS/push bildirimleri; otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta, acil durum ve belge arşivi operasyon modülleri kapsamındadır. Her işlem tarih ve kullanıcı damgasıyla kayıt altına alınır; kimin ne zaman ne yaptığı her zaman izlenebilir.
Rakiplerde Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Selendi'deki sitenizin çatı yalıtımını yenilemek için teklif toplamanız gerekiyor. Geleneksel yöntemde birkaç firmayı ararsınız, sözlü teklifler alırsınız, hangisini seçtiğinizi genel kurulda anlatmakta güçlük çekersiniz. İhale Portalı'nda ise süreci kayıt altına alırsınız: ihale ilanını açarsınız, Selendi ve çevre ilçelerindeki tedarikçiler sisteme teklif girer, teklifler kapalı zarfla gelir, karşılaştırmayı ekranda yaparsınız, genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu şeffaflık hem maliyeti düşürür hem olası itirazları önler.
Mahalle Pazaryeri ise site içi ticaret ve hizmet alışverişine olanak tanır; esnaf doğrudan sakinlere ulaşır. Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Sıra ileride sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; tüm kayıtlar, sözleşmeler ve borç geçmişi sistematik biçimde aktarılır. H2-2'deki devir kaosunun tam tersi.
Aidat takip programı ile birlikte kullandığınızda para ve operasyon işleri büyük ölçüde otomatiğe bağlanır; yöneticinin zamanı asıl kararalra kalır.
Selendi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Selendi, Ege Bölgesi'nde ılıman bir iklime sahiptir. Bu konum, site yönetim planını sahil illerininkiyle örtüştüren bazı koşullar doğurur. Ancak Selendi il merkezine yakın olmakla birlikte hem kentsel hem kırsal doku barındırır; bu çeşitlilik yönetim ihtiyaçlarını da farklılaştırır.
Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik İhtiyacı
Manisa bölgesinde kimi mülk sahipleri dairesini kiracıya verir ya da yazlık olarak kullanır. Bu durumda malik başka şehirde ikamet edebilir. Uzakta oturan malik aidatını ödüyor mu, kapı komşusunun arıza bildirimi yapılmış mı, genel kurul kararları ne oldu — bunları öğrenmek için sizi aramak zorunda kalmadan malik portalından görebilmesi hem sakinleri hem yöneticiyi rahatsız eder. SiteYönetim'in 7 rol portalı tam olarak bu ihtiyaç için tasarlanmıştır.
Havuz ve Bahçe İşletmesi
Selendi ve Manisa'nın daha yeni konut projelerinde havuz ya da geniş bahçe alanı bulunabilir. Bu tesislerin yaz aylarındaki işletme maliyeti aidatı doğrudan etkiler. Havuz kimyasalı, bahçe sulama ve sezonluk personel giderleri yıllık işletme projesine ayrı kalem olarak konulmalıdır; bu giderlerin aidat içinde görünmez kalması, yıl ortasında ek ödeme talepleriyle sakinleri şaşırtır.
Bakım Takvimi ve Kış Hazırlığı
Selendi'de kazan ya da doğalgaz sistemi kullanan binalar için Eylül-Ekim bakım takvimi önemlidir. Manisa'nın iç kesimleri kış döneminde daha sert hava koşullarıyla karşılaşabilir; bu nedenle ısıtma ekipmanlarının bakımını Kasım'a bırakmak risklidir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, enerji dönemi hesaplamalarını tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları
Günlük ya da haftalık kiralama yapılan binalarda yönetici ziyaretçi sirkülasyonu, güvenlik ve ortak alan kullanımı konularında daha fazla iş yüküyle karşılaşır. Bu durumu öngören siteler, yönetim planına kısa dönem kiralama kurallarını eklemeli ve genel kurul kararıyla güçlendirmelidir.
Selendi ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahmetli'den Turgutlu'ya Manisa İlçeleri
Selendi, Manisa iline bağlı ilçelerden biridir ve yakın çevresinde farklı ölçeklerde konut dokusu bulunan ilçelerle komşudur. Bu bölgede site yönetimi sorunları temelde aynı mevzuata dayanır; ancak ölçek ve yapı tipi ihtiyaçları şekillendirir.
Akhisar ve Turgutlu gibi nüfusu ve konut stoku daha kalabalık ilçelerde çok katlı siteler ve profesyonelleşme baskısı ön plana geçer; yöneticinin üstlendiği sorumluluk ağırlığı da artmaktadır. Salihli ve Alaşehir'de tarım ekonomisi ile kentsel konut bir arada görülür; mülk sahiplerinin bir bölümü uzak şehirlerde ikamet eder. Soma'nın yoğun sanayi dokusunda personel istihdamı ve site işletmesi farklı dinamikler taşır. Demirci, Gördes ve Köprübaşı gibi dağ ve iç kesimdeki ilçelerde ise daha küçük ölçekli apartmanlar ve kırsal doku hâkimdir; gönüllü yönetim en yaygın çözümdür.
Ahmetli, Gölmarmara, Kula, Sarıgöl, Saruhanlı ve Şehzadeler ilçelerinde de benzer bir yelpaze söz konusudur: büyüme gösteren alanlarda yeni siteler, eski mahallelerde küçük apartmanlar. Kırkağaç'ta ise geleneksel yapı stoku ağırlıktadır.
Bulut tabanlı çalışması sayesinde Selendi'deki apartmanla Akhisar'daki site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir. Mülkünüz farklı ilçelerde dağılmış olsa bile tek hesap yeterlidir. Manisa genelinde site yönetimi hakkındaki kapsamlı bilgiye Manisa geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı bazı yasal sorumlulukları da beraberinde getirir. Bu sorumlulukları bilirseniz yük değil, koruma kalkanı işlevi görürler.
Bina ortak alanlarında güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni asmanız zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi reklam firmasıyla paylaşamazsınız, sosyal medyada yayınlayamazsınız. Veri ihlali durumunda yönetici sorumluluk taşır.
Kapıcı, temizlik görevlisi, güvenlik personeli gibi çalışanlarınız varsa SGK bildirimi ve iş sözleşmesi zorunludur. İş güvenliği önlemleri (örneğin çatıda çalışma için uygun ekipman) de yöneticinin gözetimindedir. KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla hareket ettiğinden kusurlu davranışından doğan zararları kat maliklerine tazmin etmek zorunda kalabilir. "Bilmiyordum" savunması m.38 kapsamında geçerli değildir.
Tüm bu sorumluluklar aslında basittir; bilgi sahibi olduğunuzda doğru adımı atmak kolaydır. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetimde hangi belgeyi nerede bulacağınızı bilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin ilk yılda düştüğü hatalar tahmin edilenden tutarlıdır. Bunları önceden bilmek çoğunun önüne geçmek için yeterlidir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site adına banka hesabı açılana kadar bile kişisel hesap kullanılmamalıdır. Her lira kayıt altında olmalı; ayrışım hem hukuki hem finansal şeffaflık açısından şarttır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmemiş her nakit ileride inkâr edilebilir. Tüm tahsilat banka veya online sistem üzerinden yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Her toplantı kararı aynı gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Hafızaya ya da "ileride yazarım" mantığına güvenmek, aylar sonra kararın geçerliliğini tartışmaya açar.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Çağrı gündemsiz giderse toplantıda alınan kararlar usul açısından itirazla karşılaşabilir. Gündem hem KMK zorunluluğu hem yönetici güvencesidir.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37'ye göre yönetici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Projesiz yönetim, aidat tutarının nasıl belirlendiğini açıklayamaz; kat malikleri her ay yöneticiyi sorgular.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Geciken ödemelere KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı uygulamak hem yasal bir hak hem zamanında ödeyenlere karşı bir adalettir. "Komşuya kötü görünürüm" kaygısıyla tazminat atlamak, zamanında ödeyenlerin aleyhine bir sübvansiyon yaratır.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Önceki yöneticiden imzasız devir almak; birikmiş borçlar, kayıp belgeler ya da eksik sözleşmeler için ileriye dönük baş ağrısı demektir. Tutanaksız devirde ne alındığı, ne alınmadığı hiçbir zaman net olmaz.
Selendi'de ısıtma sistemi kullanan binalarda ek bir tuzak daha vardır: kış bakımını Kasım'a bırakmak. Eylül'de kazan servisi yaptırmayan yönetici, ilk soğukta hem acil servis fiyatlarıyla hem de sakin şikâyetleriyle bir arada karşılaşır. Bakım takvimini Ağustos sonunda taslaklamak bu riski sıfırlar.
Selendi'deki sitenizin yönetimini bugün alın, ilk 30 günü doğru geçirin. Devir-teslim listesi, borçlu takibi, aidat tahsilatı ve genel kurul modülleri ilk gün hazır; 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Site yönetim yazılımını deneyin ve sitenizin karnesini çıkarın. Aidat tutarını net görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.