Soma'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Manisa genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Soma'nın ılıman Ege iklimi, havuz-bahçe işletmesi ve yazlık-sezonluk kullanım bu aralığı belirleyen başlıca etkenler arasında yer alıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme kurallarını, genel kurul sürecini ve yönetim yazılımının bu süreci nasıl kolaylaştırdığını bulacaksınız.
Soma'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz anda dört temel yükümlülük başlar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve takip etmek, ortak alanları yaşanabilir durumda tutmak, genel kurula hesap vermek. Bu görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi çerçeveler; kanun sizi kat maliklerinin vekili sayar.
Soma, Manisa'nın sanayi ve ticaret bağlantılı orta ölçekli ilçelerinden biridir. İlçedeki konut stoku merkezi apartmanlardan kırsal ölçekli yapılara uzanır; bir bölümü yeni inşaat projelerinden, bir bölümü eski apartman stokundan oluşur. Bu çeşitli yapı, yöneticinin karşılaştığı sorunları da farklılaştırır: kimi yönetici 12 daireli eski bir binada asansör ve kapıcı olmadan idare ederken, kimi 80 daireli, havuzlu ve güvenlik sistemli bir sitede çok daha karmaşık bir operasyon yürütmektedir.
Manisa'da binlerce apartman aynı süreci sizinle eş zamanlı yaşıyor. Hangi ölçekte olursanız olun, başlangıçtaki en büyük risk "ertelemek"tir: devir-teslim tutanağını almadan geçen her gün, önceki dönemin borçlarını ve sorunlarını size yükleyebilir. İlk hafta bu riski kapatmak için en kritik haftadır.
İlk 30 Gün: Soma'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek amacınız var: eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan her şeyi belgeyle teslim almak. Karar defteri ve işletme defterinin güncel olup olmadığını kontrol edin. Teslim alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve bakiyesi, kasa mevcudu, sözleşmeler (kapıcı, temizlik, asansör bakım, güvenlik), gecikmiş borç-alacak listesi, kat malikleri iletişim bilgileri, teknik belgeler (asansör ruhsatı, yangın tesisat raporları, yapı denetim belgeleri). Tüm bunlar için bir devir-teslim tutanağı hazırlayın ve iki taraf imzalayana kadar görevi fiilen devralmış saymayın.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Site adına açılmış banka hesabı varsa imza yetkisini kendi adınıza aktarın; hesap yoksa site adına yeni bir hesap açın. Kendi kişisel hesabınızla site parasını asla birleştirmeyin: bu hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri nezdinde güven riski taşır. Bu haftanın ikinci görevi aidat borçlusu listesini çıkarmak; kaç malik, kaç aydır ödememiş, toplam alacak ne kadar. Soma'da bazı sitelerde yazlık kullanım ve sezonluk doluluk nedeniyle belirli dönemlerde tahsilat güçleşebilir; bu durumu baştan görmek planlama yapmanızı kolaylaştırır. Bekleyen faturaları da tespit edin: asansör bakımı, temizlik, ortak alan elektriği.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: panoya ilan, e-posta listesi ya da mesajlaşma grubu. Arıza ve bakım taleplerinin nasıl kayıt altına alınacağını netleştirin; kayıt olmadan yapılan işlemlerin hesabı genel kurulda verilmesi güçleşir. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu sistemin kurulumu çoğunlukla ilk günde tamamlanır: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı hazır gelir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki yıla ait tahmini gelir ve giderleri kapsayan işletme projesini hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Soma'nın ılıman Ege iklimine özgü bakım takvimi şu kalemleri içermelidir: ilkbahar sonu havuz açılışı ve suyun dengelenmesi, yaz boyunca bahçe-sulama düzeni, sonbaharda bina dış cephe ve çatı kontrolü, kış öncesi güvenlik sistemleri ve aydınlatma bakımı. Sezonluk kiracı girişi yoğunsa bina kapı sistemleri ve ziyaretçi kaydını da bu dönemde gözden geçirin.
Soma'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Soma'da aylık aidat, Manisa geneli ortalamalarına paralel olarak ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanızın konumuna, yaşına ve sunduğu hizmetlere göre değişir. Havuz, güvenlik, sosyal tesis ve düzenli bahçe hizmeti bulunan sitelerde üst bandın üzerine çıkılması olağandır; asansörü ve kapıcısı olmayan küçük eski apartmanlarda ise alt banda yakın seyretmek daha yaygındır.
Aidat nasıl belirlenir? KMK m.20 iki yönteme izin verir: arsa payı oranında paylaştırma ya da eşit pay. Hangi yöntemin uygulandığı yönetim planında yazılı olmalıdır. Pratikte işletme projesi hazırlanır; yıllık tahmini giderler hesaplanır, daire başına düşen pay çıkarılır ve genel kurul bu rakamı oylar. Genel kurul onayı olmadan aidat artışı yapılamaz.
Soma özelinde maliyet sürücülerini şöyle sıralamak mümkündür: havuz açılış ve mevsimlik işletme giderleri, bahçe-peyzaj bakımı, güvenlik ve ziyaretçi sistemi, enerji faturası. Sezonluk nüfus hareketliliği yüksek olan yapılarda kısa dönem kiralama nedeniyle ortak alanlarda yıpranma artar; bu durum bakım bütçesini doğrudan etkiler.
Gider kalemlerinizi girip daire başına düşen aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı mutlaka banka havalesi ya da online ödeme yoluyla yapın; elden nakit toplamaktan kaçının. Nakit tahsilat hem belgeleme güçlüğü yaratır hem de yöneticinin kişisel sorumluluğunu artırır. Kat maliklerine IBAN bilgisini ve her ay için ayrı bir referans açıklaması kullanmalarını bildirin.
Ödeme yapmayanlar için süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma (kısa mesaj veya e-posta), ardından noter ihtarnamesi. KMK m.20 uyarınca geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Bu şerh önemlidir: tazminat uygulamak hem gecikme maliyetini ödemeyen malike yıkar hem de düzenli ödeme yapanları mağdur etmez. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatabilirsiniz; bu aşamada bir avukattan destek almanız süreci hızlandırır.
Soma'da sezonluk malik profilini de hesaba katın: yazın mülkünü kiraya verip kış aylarında erişimi azalan malik ödeme hatırlatmalarına geç ulaşabilir. Sistematik bir aidat takip programı sayesinde hatırlatmalar otomatik olarak gider, gecikme listesi anlık görünür.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Soma İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle 80 daire ve üzerindeki büyük sitelerde maliyet-etkinlik açısından anlamlı hale gelir. Manisa'nın orta ölçekli ilçelerinde, Soma dahil, bu hizmetleri sunan firma sayısı İstanbul veya İzmir'e kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, şehrin büyüklüğünden bağımsız olarak çoğu yöneticinin gönüllü olarak görevi üstlendiği anlamına gelir.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–60 daire | 60+ daire, çok bloklu |
| Aylık maliyet | Yazılım aboneliği | Aylık yönetim ücreti (toplam aidat gelirinin %8–12'si civarı) |
| Kontrol | Tam kontrol, anlık bilgi | Raporlara dayalı, dolaylı |
| Zaman maliyeti | Haftada 2–5 saat (yazılımla) | Takip ve denetim dışında minimum |
| Şeffaflık | Direkt erişim | Sözleşme ve raporlara bağlı |
Soma'daki çoğu orta ölçekli yapı için üçüncü bir yol daha var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu kombinasyon hem maliyeti hem zaman yükünü dengelemenin en yaygın pratik çözümüdür.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar örneği (yöneticinin seçildiğini gösterir), yöneticinin kimlik fotokopisi, site yönetim planı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Soma Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada yönetim adına hesap açabilirsiniz. Hesabı açtırdığınızda yalnızca sizin değil, yedek yöneticinin de imza yetkisi olmasını değerlendirin; bu sayede olası bir hastalık ya da yolculukta ödemeler aksamamış olur.
Kapıcı veya temizlikçi gibi bir çalışanınız varsa SGK yükümlülüğü başlar. Bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Güncel uygulama için mali müşavir desteği almanız önerilir; özellikle kıdem tazminatı ve prim hesaplamaları dikkat gerektiren alanlardır.
Bir uyarı: kendi kişisel hesabınızda site parasını asla tutmayın. Bu uygulama hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Hesap açılana kadar geçici bir süre için bile olsa birleştirme yapmayın.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, genel kurul sürecinin çerçevesini belirler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce imzalı tebligat veya taahhütlü mektupla yapılmalı; gündem çağrıya eklenmelidir. Gündem eklenmeden yapılan çağrı, alınan kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
Toplantı yeter sayısı (nisap) için ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğu aranır. Bu iki koşul aynı anda sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine işlenir ve imzalanır. İmzasız ya da deftere geçirilmemiş kararlar sonradan itirazla karşılaşabilir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak, ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve karar defterini toplantı günü imzalatmadan dağılmak. Bu üç hatanın her biri kararların iptali riskini doğurabilir. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yönetmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci önemli ölçüde basitleştirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorunun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bir kestirme çözümü var. SiteYönetim bu çözümleri tek bir platformda toplar.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan
AI Operatör, yönetim süreçlerini otomatiğe bağlayan ama karar yetkisini her zaman size bırakan bir asistandır. Somut bir senaryo: Şubat aidatlarını tahsil etmek, ödemeyen dairelere hatırlatma göndermek istiyorsunuz. Yazmak ya da söylemek yeterli — AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan önce içeriği görebilir, değiştirebilir ya da reddedebilirsiniz; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez.
Soma'ya özgü bir senaryo: yazlık sezonu başlamadan önce havuz pompasının arızalandığını öğrendiniz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis için iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza geçmişi kayıt altında kalır; bir sonraki sezon ya da yeni bir yönetici geldiğinde bu bilgiye anında ulaşılabilir. Sezonluk doluluk döneminde hızlı aksiyon almak, olası şikayetlerin ve gider artışlarının önüne geçer.
Başka bir senaryo: uzaktan ikamet eden bir malik, yazlık dairesinin aylık aidat borcunun ne durumda olduğunu sormak için sizi arıyor. AI Operatör bu bilgiyi anlık olarak sunabilir; sizi telefon başında tutanağa bakmaktan kurtarır.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malike ne yapabilirsiniz? Bu soruyu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde hangi adımları atabileceğinizi, gecikme tazminatını nasıl uygulayacağınızı ve icra sürecini nasıl başlatacağınızı açıklar. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve bilgi verir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça söylediği için güvenilirdir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, duyuru düzenliliği gibi parametreler bu puanı oluşturur. Yeni yönetici için bu özelliğin anlamı şudur: görevi devraldığınız gün karneyi çekin ve kaydedin. Altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana gösterin — "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Özellikle Soma gibi sezonluk hareketliliğin yoğun olduğu ilçelerde, yaz sonu genel kurul toplantılarında bu şeffaflık tartışmaları azaltır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platform yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal kapıları sunar. Soma özelinde bunun pratik karşılığı şudur: İzmir veya İstanbul'da ikamet eden bir yazlık maliki, aidat borcunu veya duyuruları kendi portalından takip eder — sizi aramaz, sizi meşgul etmez. Denetçi portalı ise muhasebe ve karar kayıtlarına şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık genel kurulda en sık çıkan "nereye harcandı" tartışmasını kökten azaltır.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Bulut tabanlı sistemin kurulum gerektirmez, tek bir bilgisayar yeterlidir. Tek apartmandan çok bloklu büyük sitelere, küçük esnaf işletmesinden AVM'ye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Apartman yönetim programını bugün denemeye başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticinin ilk yılı birkaç kritik sürecin üst üste binmesiyle geçer. Platform bu süreçleri modüler olarak karşılar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ile sayaç okuma, işletme defteri modülleri parayı düzenler. Soma'da havuz ve bahçe hizmetleri için mevsimlik gider dalgalanmaları yaşandığında, apartman muhasebe programı her döneme ait giderleri ayrı izlemenizi sağlar. Sezon başında ek hizmet sözleşmeleri yapıyorsanız bu maliyetlerin daire başına paylaşımını tek tıkla hesaplayabilirsiniz. Aidat takip programı ise geciken ödemeleri günlük olarak izler ve yöneticiye konsolide bir borçlu raporu sunar.
Operasyon ve İletişim
Arıza, bakım ve teknik işletme modülü her arızayı kayıt altına alır; kimin bildirim yaptığından hangi servis çağrıldığına kadar tüm süreç izlenir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü genel kurul çağrısından su kesintisi ilanına kadar her iletişimi belgeli hale getirir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum planlaması, belge arşivi de bu operasyon katmanında yer alır.
Rakiplerde Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yenileme, asansör bakım sözleşmesi ya da dış cephe boyası için teklif toplamak çoğunlukla kayıt dışı ve belgesiz yürür. İhale Portalı bu sürecin şeffaflığını sağlar: Soma'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı, karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız; üç teklifl sonucu genel kurula belgeleyerek sunar ve kararı herkesin gözü önünde alırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin kendi aralarında ticaret ve hizmet paylaşımına imkân tanır. Bu iki özelliği rakip yazılımlar sunmamaktadır.
Bir son not: modüllerin tamamını aktif kullanmak zorunda değilsiniz. Sistemi tek apartmanlı küçük bir binayla da başlatabilirsiniz; büyüdükçe modülleri devreye alırsınız. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde de devir-teslim modülü sayesinde tüm süreç kayıtlı ve hazırdır; devir bir öğleden sonra sürer.
Soma'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Soma'nın ılıman Ege iklimi, site yönetiminde bazı konuları öne çıkarır. Bu koşulları göz ardı eden bir bütçe ve bakım planı, yöneticinin ilk yılında sürprizlerle dolu olur.
Havuz ve Bahçe İşletme Planlaması
Havuzlu sitelerde yıllık giderlerin önemli bir dilimi havuz kimyasalları, filtre bakımı ve işletme masraflarından oluşur. Havuz açılış ve kapanış hizmetleri için firma anlaşması mevsim başında, tercihen Nisan ayında yapılmalıdır; geciken anlaşmalar hem fiyat hem de uygunluk sorunu yaratır. Bahçe sulaması için otomatik sulama sistemi varsa Mayıs başında devreye alınması gerekir; sistemin kıştan gelen hasarları bu tarihte kontrol edin.
Sezonluk Doluluk ve Kısa Dönem Kiralama
Soma'da bazı konut projelerinde sezonluk yazlık kullanım söz konusudur. Kısa dönem kiralama (tatil kiralaması) artık birçok sitede yönetim planına madde olarak giriyor. Bu konuda yönetim planınız sessizse genel kurulda bir karar almanız tavsiye edilir: kısa dönem kiralama için hangi kuralların geçerli olduğu, misafirlerin güvenlik kaydının nasıl yapılacağı ve ortak alan kullanımının nasıl düzenleneceği belirlenmeli. Yazlık malik profilinde uzaktan ikamet yaygındır; bu maliklere aidat ödemeleri, duyurular ve arıza bildirimleri için dijital portal erişimi sağlamak iletişim yükünü ciddi ölçüde azaltır.
Bina Dış Cephesi ve Çatı Bakımı
Sahil bölgelerinde tuz ve nem, dış cephe malzemelerini iç kesimlere göre daha hızlı yıpratabilir. Yıllık bütçenize dış cephe kontrolü ve küçük çaplı onarım için bir pay ayırmanız, büyük bir onarım masrafıyla karşılaşmadan önce hasarı küçük tutmanızı sağlar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü bu tür mevsimlik hizmetlerin maliyetini daire bazında şeffaf şekilde dağıtır.
Soma ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahmetli, Akhisar, Alaşehir ve Ötesi
Soma, Manisa'nın batı ve orta kuşağında konumlanan ilçelerle çevrilidir. Bu coğrafyada site yönetimi ihtiyaçları ilçenin kentsel dokusuyla doğrudan bağlantılıdır. İki genel küme tanımlamak mümkündür.
Kentsel dokusu görece gelişmiş ilçeler: Akhisar, Turgutlu, Salihli ve Şehzadeler daire sayısı yüksek çok katlı apartman ve site stoğuna sahiptir. Bu ilçelerde yöneticiler daha karmaşık işletme süreçleriyle yüzleşir; asansör bakımı, güvenlik sistemi, kapalı otopark ve sosyal tesis yönetimi gündemin üst sıralarına taşınır. Saruhanlı da Manisa merkezine yakınlığı nedeniyle bu kümeye yakın bir profil göstermektedir.
Kırsal ve küçük ölçekli yapı ağırlıklı ilçeler: Ahmetli, Gölmarmara, Gördes, Kırkağaç, Köprübaşı, Kula, Selendi, Demirci, Sarigöl ve Köprübaşı'nda genellikle daha az daireli ve daha az ortak tesisli yapılar öne çıkar. Bu ilçelerdeki yöneticiler için temel ihtiyaç defter tutma, aidat takibi ve belge düzenidir; yönetim yükü kentsel örneklere kıyasla daha yönetilebilir olmakla birlikte yasal yükümlülükler aynıdır.
Alaşehir'de bağ ve tarım bölgesine yakınlık nedeniyle mevsimlik nüfus hareketliliği gözlemlenebilir; Soma'ya benzer bir şekilde yazlık veya ikinci konut profilindeki kat malikleri için dijital erişim öncelikli hale gelir.
Bulut tabanlı bir yapı sayesinde Kula'daki apartmanla Soma merkezdeki site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Manisa geneli site yönetimi rehberini inceleyerek ilinizin tüm ilçelerine ait bilgilere ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi olmak yalnızca pratik değil, hukuki sorumluluk da demektir. KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerinin vekili sıfatıyla görev yapar; görevini kötüye kullanmaktan doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluğu bilerek yönetmek, korkutucu değil koruyucudur.
KVKK yükümlülükleri: Güvenlik kameraları ortak alanları kayıt altına alıyorsa asansör ve giriş kapısı gibi görünür noktalara aydınlatma metni asılması zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri kapsamındadır; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri ve prim ödemeleri zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu personel için geçerlidir; iş kazası durumunda yöneticinin sorumluluğu gündeme gelebilir. Bordro ve SGK takibi için güncel uygulamayı bir mali müşavire teyit ettirmeniz önerilir.
Yasal uyum modülü, aydınlatma metinleri ve zorunlu belgeler için hazır şablonlar ile belge arşivi sunar; bir denetimde "belge nerede" sorusuna saniyeler içinde yanıt verebilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar çeşitli deneyimlerden damıtılmış olup yeni yöneticilerin büyük çoğunluğunun ilk altı ayda karşılaştığı sorunları yansıtmaktadır.
- Parayı kişisel hesapta tutmak. Site parasını kendi hesabınıza almak hem hukuki hem etik açıdan ciddi risk taşır. Site adına ayrı banka hesabı, birinci görevinizdir.
- Elden nakit toplamak. Her ödeme banka kanalıyla yapılmalıdır. Elden alınan nakit belgesizdir; ileride "ben ödedim" itirazlarında sizi savunmasız bırakır.
- Karar defterini işlememek. Kararlar alındığı gün deftere geçirilip imzalanmalıdır. Eksik ya da gecikmeli kayıt, kararların hukuken geçerliliğini zayıflatır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir. Çağrı ile gündem eş zamanlı gönderilmelidir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca zorunludur. Projesi olmayan yönetim, genel kurulda bütçe tartışmalarını son derece güçleştirir.
- Gecikme tazminatı uygulamamak. Düzenli ödeyen maliklere karşı adaletsizlik yaratır; ödemeyi geciktirmek için teşvik oluşturur. KMK m.20'nin tanıdığı bu hakkı kullanın.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Soma'da bazı sitelerde sezonluk süreçler nedeniyle eski yöneticiye ulaşmak güçleşebilir. Tutanaksız devirde önceki dönemin borçları ve sorunları size yüklenebilir; imzalı belge olmadan teslim almayın.
İlk 30 günlük yol haritanız hazır, mevzuat haritanız açık, Soma'nın koşullarını da artık biliyorsunuz. Bir sonraki adım, bu süreci taşımak için doğru aracı seçmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmeksizin deneyebilirsiniz; site yönetim yazılımını bugün başlatın. Aidat bütçenizi önceden görmek için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.