Besikduzu'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Trabzon genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte olup nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, çatı-cephe bakımını ve su tahliyesini yönetim bütçesinin kalıcı bir parçası haline getirmektedir. Bu rehberde Besikduzu özelinde adım adım ilk ay planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal yükümlülükleri ve işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe alabileceğinizi bulacaksınız.
Besikduzu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, gönüllülük ya da zorunlulukla başlasa da hukuki sorumlulukları başından itibaren gerçektir. KMK m.35 yöneticinin dört temel görevini açıkça ortaya koyar: karar ve işletme defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları kanunda ve yönetim planında belirtilen şekilde koruyup onarmak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört görev, yöneticilik görevinin iskeletini oluşturur; gerisi bu iskeletin üzerine eklenir.
Trabzon, Karadeniz'in en kalabalık kentlerinden biridir ve Besikduzu bu ilin batı aksında yer alır. İlçede ağırlıklı olarak az katlı ve orta yükseklikte konut stoğu bulunmakla birlikte son yıllarda yeni site projeleri de gelişmektedir. Trabzon genelinde binlerce apartman aynı süreci sizinle aynı hafta yaşıyor; bu yalnız bir yolculuk değil. Bununla birlikte her binanın iç dinamiği, borç geçmişi ve iklimden kaynaklanan bakım baskıları kendine özgüdür.
Nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi, Besikduzu'deki yöneticilere ekstra bir boyut ekler: çatı akıntıları, cephe nem sorunları, bodrum ve teras su tahliyesi, eğimli arazide bina temeli bakımı sahil illerinin ötesinde bir gündem oluşturur. Bu sorunları erkenden görmek, hem bütçenizi doğru kurmanızı hem de genel kurulda gereksiz sürprizleri önlemenizi sağlar.
İlk 30 Gün: Besikduzu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayın planı hem hukuki hem pratik bir temel atar. Aşağıdaki dört haftalık çerçeve, Trabzon'daki yöneticilerin en sık hangi sırayla hareket ettiğini yansıtmaktadır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı bilgileri ve bakiye, kasa mevcudu, tedarikçi sözleşmeleri, tüm kat maliklerinin iletişim listesi, aidat borç-alacak tablosu, açık ve kapanmış arıza kayıtları. Bu belgelerin teslim alındığını gösteren bir devir-teslim tutanağı imzalanmalıdır; tutanaksız devir hem riski hem anlaşmazlıkları artırır. Belgelerden herhangi biri eksikse bunu tutanakta açıkça belirtin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kişisel değil, site adına açılmış ya da düzenlenmiş olmalıdır; kendi hesabınıza site parasını asla karıştırmayın. Bu hafta aidat borçlusu listesini çıkarın, her dairenin kaç aylık borcu olduğunu not edin. Bekleyen faturaları belirleyin: elektrik, su, asansör bakım sözleşmesi, Besikduzu'nün nemli ikliminde özellikle sonbahar öncesinde ihmal edilen çatı ya da cephe onarım işleri varsa bunları tespit edin. Trabzon genelinde ortalama aidat ₺400–₺1.400 aralığında olduğundan, bütçenizi bu gerçeğe göre kurgulayın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta, ikamet adresi) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamındadır, yani yönetim amacı dışında kullanılamaz ve üçüncü şahıslarla paylaşılamaz. Duyuru kanalı belirleyin: bina panosundan WhatsApp grubuna, oradan dijital platforma geçiş süreci burada başlar. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de netleştirin; "duydum ama not almadım" savunması yasal sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje beklenen gelir (aidat) ve gider kalemlerinin listesidir; genel kurulda onaya sunulur. Besikduzu'nün nemli iklimine özel bakım takvimi burada netleştirilmeli: yaz sonu çatı kontrol ve tamir, ekim öncesi su tahliye kanallarının temizliği, eğimli arsalarda duvar ve temel nem kontrolü yıllık olmak zorundadır. Bu takvim olmadan bütçe rakamlarınız gerçeği yansıtmaz.
Besikduzu'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Besikduzu'ye özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Trabzon geneli için gözlemlenen aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır, sitenizin somut rakamı bu bandın neresinde duracağını gider kalemleri belirler. Asansörlü, güvenlikli, kapalı otoparkı olan ve profesyonel bahçe bakımı yaptıran sitelerde üst banda yaklaşılırken asansörsüz, az daireli binalarda alt banda yakın rakamlar görülür.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: her kat maliki, yönetim planında başka bir esas belirlenmemişse, masraflara arsa payı veya eşit pay oranında katılır. Yönetici bu hesabı işletme projesine yansıtır, genel kurul onaylar. Trabzon'da nemli ve yağışlı iklim, çatı tamir, cephe boyası ve drenaj bakımını diğer bölgelere kıyasla daha sık gündeme taşıdığından bu kalemleri en başından bütçenize ekleyin; yoksa genel kurulda ek aidat tartışmasıyla karşılaşırsınız.
Sitenizin gerçek gider kalemlerini girerek daire başına ne kadar aidat belirlemeniz gerektiğini görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Araç, toplam yıllık gideri daire sayısına ve seçtiğiniz dağıtım yöntemine göre otomatik hesaplar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında elden nakit toplamak hem güvenlik hem hesap şeffaflığı açısından risklidir; banka havalesi veya online ödeme yöntemini tercih edin. Bu yaklaşım hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur: her ödeme kayıt altındadır, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklar minimuma iner.
KMK m.20'ye göre ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şu sırayı izler: önce yazılı (tercihen taahhütlü mektupla veya noter kanalıyla) hatırlatma, ardından icra takibi. Hatırlatma yapmadan doğrudan icra yoluna gitmek hem mahkeme sürecini uzatır hem de komşuluk ilişkilerini gereksiz yere gerginleştirir; yazılı uyarı aşamasını atlamamak yerinde olacaktır.
Besikduzu'de çok daireli binalarda farklı ödeme alışkanlıkları olduğu düşünüldüğünde otomatik hatırlatma sistemleri zaman kazandırır. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik gider, manuel kovalamaca ortadan kalkar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Trabzon İçin Karar Rehberi
Bu kararı üç değişken belirler: bina büyüklüğü (blok sayısı, toplam daire adedi), yönetici olarak ayırabileceğiniz zaman ve profesyonel şirket arzı. Trabzon genelinde ve Besikduzu gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi sayısı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; bu gerçek, gönüllü yönetici modelini pratikte daha yaygın kılmaktadır.
| Ölçüt | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Bina büyüklüğü | 20 daire altı, tek blok | 50+ daire, çok bloklu site |
| Zaman | Haftada 5-8 saat ayırabiliyorsunuz | Zamanınız çok kısıtlı |
| Maliyet | Araç maliyeti düşük | Aylık yönetim ücreti (piyasaya göre değişir) |
| Şeffaflık | Direkt hesap verme kolaylığı | Sözleşmeyle güvence altına alınmalı |
Besikduzu'de küçük ve orta büyüklükteki apartmanlar için en yaygın ve ekonomik yol üçüncüsüdür: gönüllü yönetici, işin ağır kısmını yazılıma devreder. Bu modeli ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Trabzon Vergi Dairesi'ne götürmeniz gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurulun yönetici atama kararını gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve gerektiğinde imza sirküleri. Belge listesi vergi dairesine ve binanın tüzel kişilik durumuna göre küçük farklar gösterebilir; Besikduzu bağlantılı vergi dairesini önceden telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmaktan kaçının; hem hukuki sorumluluk hem de hesap şeffaflığı açısından bu risklerin hiçbirini taşımak gerekmez. Hesap hareketleri site adına olduğunda genel kurulda hesap vermek hem kolaylaşır hem de inandırıcılık kazanır.
Kapıcı, temizlikçi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; iş güvenliği hükümleri de bu noktadan itibaren geçerli olur. Çalışanların sosyal güvenlik kayıtlarını güncel tutmak yöneticinin yasal sorumluluğu kapsamındadır. Mali boyut konusunda son sözü mali müşavirinize ya da muhasebeciye bırakmanız önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden kat maliklerinden her birine imzalı ihbar veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır; çağrıda gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz ya da eksik çağrıyla alınan kararlar itiraz yoluyla geçersiz sayılabilir; bu en sık yapılan hatanın başında gelir.
KMK m.30-31 çerçevesinde ilk toplantıda hem kat maliklerinin sayıca çoğunluğu hem arsa payı bakımından çoğunluk aranır (çift çoğunluk). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Karar defterine geçirilip imzalanmayan kararlar hukuken zayıf kalır; toplantı biter bitmez kararları deftere işleyin.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (karar iptal edilebilir), toplantı tutanağını gecikmeli ve eksik tutmak (ileride anlaşmazlık kaynağı olur), vekaletle katılım için imzalı belge almamak (itiraz riski). Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu sürecin standardını otomatik olarak yükseltir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar okuduklarınız dört haftalık ilk ay planı, aidat kuralları, genel kurul prosedürü ve resmi kayıtlardı. Her biri ayrı bir zihin yükü; hepsini aynı anda takip etmek, özellikle Besikduzu gibi biraz da konutun nemli iklim baskısını üstlendiği bir ilçede, zor olabilir. SiteYönetim bu yükün tekrar eden ve sistematize edilebilir kısmını devralmak üzere tasarlanmıştır.
AI Operatör: Komut Verin, Onayınızla Gerçekleşsin
AI Operatör, doğal dille verdiğiniz komutları adımlara çeviren ve sizin onayınızı bekleyen bir asistan olarak çalışır. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez veya kaydedilmez; kontrol her zaman sizdedir.
Pratik senaryo: "Temmuz aidatını hâlâ ödememiş dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş mesaj taslağı hazırlar ve gönderim için onayınıza sunar. Siz göz atıp onayladıktan sonra gönderilir. Besikduzu'ye özgü bir senaryo: yaz sonu çatı ve drenaj kontrol ihalesini açmak istiyorsunuz — AI, teknik bakım kaydını oluşturur, sözleşmeli firmayla iletişim taslağını hazırlar, yönetim kurulunun onayına sunar. Siz onaylamadan sistem bir adım atmaz.
Bu yapı hem pratik hızı hem de hesap verebilirliği korur: her onaylanan adım log'a düşer, ileride genel kurulda sorulan "neden öyle karar aldınız" sorusuna cevap hazırdır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Erişim
Hukuki sorularınızı AI Danışman'a sorabilirsiniz. Altyapı ictihatpro.com üzerinden 10 milyonun üzerinde emsal karara ve güncel mevzuata dayanmaktadır. "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna KMK m.20 çerçevesinde, somut adımlarla ve emsal kararlardan süzülmüş bir yanıt alırsınız.
Önemli not: AI Danışman yol gösterir, hukuki süreç haritası çıkarır; dava veya icra aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınır bilinçli olarak çizilmiştir; doğru yönlendirme için dürüst sınır şarttır.
Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin
SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal belge uyumu, genel kurul düzenliliği gibi göstergelerden hesaplanan bu puan, soyut "iyi yönettim" iddiasının yerini alır. Yönetimi devraldığınız günkü karneyi, altı ay ya da bir yıl sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demekten fazlasını yapıyorsunuz demektir: kanıtlıyorsunuz.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş kapıları ve ayrı gösterim öncelikleri vardır. Besikduzu'de kat maliklerinin bir kısmının Trabzon il merkezinde ya da başka şehirde ikamet ettiği düşünüldüğünde malik portalı özellikle değerlidir: borcu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi ekranından takip eder, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaf bir muhasebe görünümü sunar; bu şeffaflık anlaşmazlıkları başlamadan bitirir.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum, sunucu ya da teknik bilgi gerektirmez. Tek bir apartmandan başlayıp büyük site kompleksine ölçeklenebilir. İlk denemeleri için en uygun an, yönetimi yeni devraldıktan hemen sonradır — sistemin değeri ilk 30 günde en yüksektir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılın kronolojisini düşündüğünüzde her ayın farklı bir modül devreye alır. Bu bölüm yönetim yazılımını özellik listesi olarak değil, gerçek takvim akışı içinde anlatır.
Para İşleri: Tahsilat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı
Yönetimi devraldığınız ilk hafta borç listesi ve tahsilat süreci önceliğinizdir. Online aidat tahsilatı modülü ödemeyi sakin portalından gerçekleştirmeye olanak tanır; borç-alacak durumu anlık güncellenir. Aidat takip programı otomatik hatırlatmalar gönderir, gecikme tazminatını hesaplar. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura uyumunu ve işletme defterini tek ekranda yönetir. Karadeniz'de kış öncesi çatı tamiri gibi tek seferlik büyük giderlerin daire başına düşen payı da gider paylaşımı modülüyle otomatik hesaplanır; "kim ne kadar ödeyecek" tartışması bitmeden kapanır.
Operasyon: Arıza, Duyuru, Personel ve Güvenlik
Besikduzu'nün yağışlı iklimine bağlı bodrum su baskını ya da drenaj tıkanması gibi arızalar için teknik işletme modülü devreye girer: arıza kaydı açılır, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı oluşturulur, yönetici onayından sonra gönderilir ve arızanın kapanışına kadar süreç takip edilir. Duyuru ve SMS/push modülü kararları ve duyuruları aynı anda tüm sakinlere iletir. Kapıcı ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız personel ve bordro modülü SGK süreçlerini izlemenize yardımcı olur. Otopark, ziyaretçi takibi, sigorta ve belge arşiv modülleri de aynı çatı altında çalışır.
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakip Yazılımlarda Bulunmayan İki Özellik
Bu iki modül rakip platformlarda yer almayan, SiteYönetim'e özgü araçlardır. İhale Portalı ile Besikduzu ya da Trabzon'daki tedarikçilere şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Kapalı zarf yerine dijital ve izlenebilir bir ihale süreci: örneğin kış öncesi çatı yalıtımı ya da drenaj temizliği için 3 farklı firmadan teklif alınır, karşılaştırma tablosu genel kurulda belgelenerek sunulur. Kayıt dışı anlaşma şüphesi ya da "en düşük teklif nerede?" sorusu kalmaz.
Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve çevre esnaf arasındaki hizmet/ticaret kanalıdır; bir sakin tesisatçı arar, bina içinde zaten bu hizmeti veren biri varsa sistem eşleştirir. Küçük ölçekli bir özellik gibi görünse de apartman topluluğu içi güveni artırır ve yöneticinin iletişim yükünü azaltır.
Raporlama, denetim ve devir-teslim modülleriyle kapanış da anlamlıdır: bir gün sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim yarım gün içinde tamamlanır. Herkesin yıllarca tekrarladığı "hangi kağıt nerede?" kaosuna son verilmiş olur.
Besikduzu'nün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Besikduzu'nün nemli ve çok yağışlı iklimi, yönetim bütçesini ve bakım takvimini Ege ya da İç Anadolu konutlarından anlamlı biçimde farklılaştırır. Bu farklılıkları peşinen planlayan yönetici, yıl içinde sürpriz harcamalarla ve genel kurulda zor sorularla daha az karşılaşır.
Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi
Karadeniz'in yıl boyu yüksek yağış ortalaması çatı örtüsünü, derz ve silikон dolgularını, baca ve yağmur olukları sistemini birincil bakım alanına taşır. Besikduzu'de çatı kontrolünü ağustos-eylül arasında yaptırmak, kış sezonuna girmeden olası akıntıları kapatmak açısından kritiktir. Cephe nem haritası çıkarmak ve ısı yalıtımı sorunlarını erken tespit etmek ise hem bina ömrünü uzatır hem de sakinlerin kış dönemi ısıtma maliyetini etkiler.
Dere ve Su Tahliyesi
Trabzon ve ilçelerinde eğimli arazi ve yoğun yağışın birleşimi, bodrum kat su baskını ve bahçe drenaj sorunlarını olağan bir risk haline getirir. Sonbahar öncesinde drenaj kanalları ve rögarların temizlenmesi ile bodrum su yalıtımının gözden geçirilmesi yıllık bakım takviminin sabit maddesi olmalıdır. Bu bakımları işletme projesine yazın; yapmazsanız hem maddi hem hukuki sorumluluk kapınıza gelebilir.
Eğimli Arazi ve Temel Bakımı
Besikduzu'de bazı yapılar eğimli arazide inşa edilmiştir. Toprak kayması ve temel basıncı riski, rutin kontrol programına zemin ve temel muayenesi eklenmesini gerektirebilir. Şüphe duyduğunuzda bir inşaat mühendisi görüşü almanız tavsiye edilir; bu maliyeti ihmal etmenin alternatif maliyeti çok daha yüksektir. Gider paylaşımı ve arıza takip modülleri bu tür büyük bakım kalemlerini de sistematize etmenizi sağlar.
Besikduzu ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Besikduzu, Trabzon'un batı aksında yer alır ve çevre ilçelerle birlikte ortak bir bölgesel konut dinamiği paylaşır. Site yönetimi ihtiyacı ilçeden ilçeye farklılaşır; bu kümeleri anlamak hem yasal süreçlerde hem kaynak bulmada yardımcı olur.
Besikduzu'ye komşu Akcaabat, kentin büyük ilçelerinden biridir ve kentsel yapılaşması itibarıyla daha çok yüksek bloklu konut ve site ölçeğinde yönetim gerektirir. Ortahisar ise Trabzon'un il merkezi olmak sıfatıyla en yoğun ve profesyonelleşmiş site yönetimi talebini taşır; büyük rezidanslar ve toplu yapı kompleksleri burada yoğunlaşır. Arsin ve Surmene, sanayi tesisleri ve konut alanlarının iç içe geçtiği ilçeler olarak karma bir yönetim tablosu sunar.
Of ve Arakli doğu aksında daha dağınık yerleşim yapısıyla küçük apartmanlar ön plandadır; yönetim genellikle gönüllü bireyler tarafından üstlenilir. Macka ve Tonya gibi iç kesimdeki ilçelerde ise nüfus yoğunluğu azaldıkça az daireli, basit defter düzeniyle yönetilen konutlar ağırlık kazanır. Dernekpazari, Salpazari, Cayirbayi, Duzkoy, Hayrat, Koprubasi ve Carsibasi ilçelerinde de benzer kırsal/kentsel karma tablo geçerlidir.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Besikduzu'deki apartmanla Ortahisar'daki site ya da Of'taki küçük bina aynı panelden, fiziksel kurulum olmaksızın yönetilebilir. Birden fazla mülkü ya da ilçede yatırımı olan kat malikleri için bu merkezi görünüm özellikle değerlidir. Trabzon geneli site yönetimi rehberinde ilin tamamına ilişkin daha geniş bir perspektif bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla ve genel hükümler çerçevesinde sorumluluğunu düzenler; bu sorumluluk salt idari değil, maddi tazminat boyutu taşıyan hukuki bir yüktür. Bu yükü karmaşıklaştırmamak için "bilirseniz basit" kuralı geçerlidir.
KVKK kapsamında bina girişine ve ortak alanlara kamera taktıysanız aydınlatma metni hazırlayıp görünür bir yere asmanız zorunludur; kamera kaydı kat maliklerinin rızası olmaksızın üçüncü şahıslarla paylaşılamaz. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veridir; bu listeyi yönetim dışı amaçlarla kullanmak ya da paylaşmak veri ihlali sayılır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK kaydı zorunludur. Bunun yanı sıra iş güvenliği mevzuatı kapsamında risk değerlendirmesi yapılması, çalışanların kişisel koruyucu donanım ihtiyaçlarının karşılanması da yöneticinin sorumluluğundadır. SGK prim ve bildirim yükümlülükleri konusunda son sözü mali müşavirinize ya da muhasebeciye bırakmanızı öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Trabzon dahil pek çok ilde tekrar eden, öngörülmesi kolay ama görmezden gelindikçe maliyeti artan yönetim zaafiyetleridir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal hem de pratik risk yaratır; hesabınıza el konulması ya da anlaşmazlık durumunda site parasını kendi paranızdan ayırt etmek güçleşir.
- Elden nakit toplamak. Her ödeme kayıt altında olmalıdır; elden topladığınız paranın ispat külfeti size döner.
- Karar defterini işlememek ya da eksik tutmak. Deftere geçirilmeyen kararın hukuken geçerliliği tartışmalıdır; geriye dönük doldurma ise daha büyük sorun yaratır.
- Gündemsiz ya da kısa bildirimli genel kurul çağrısı yapmak. 15 gün önceden, yazılı, gündemli çağrı yapılmadan alınan kararlar itiraz yoluyla iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılar; yapılmayan işletme projesi hem hukuki açık hem de yıl içi bütçe karmaşasının temelidir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tahsilatı zamanında yapmayanları fiilen teşvik eden bu hata, borçlular arasındaki eşitsizliği de artırır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Besikduzu'nün yoğun yağışlı ikliminde çatı kontrolünü ve drenaj temizliğini ekim sonrasına ertelemek, kış boyunca reaktif arıza yönetimine sürükler. Ağustos-eylül bakımı proaktif yönetimin göstergesidir; hem mali hem sakin-ilişkileri açısından farkı büyüktür.
Besikduzu'de yönetimi devraldınız. İlk 30 günün planı bu sayfada, yasal haritanız bu sayfada, Trabzon geneli ortalama aidat aralığı (₺400–₺1.400) ve iklimin yönetim bütçesine etkisi bu sayfada. Geriye tekrar eden işi bir sisteme bağlamak kalıyor.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan başlayabilirsiniz. Ya da önce sitenizin aidat rakamını netleştirmek isterseniz aidat hesaplama aracını açın.