Ortahisar, Trabzon'da site & apartman yönetim sistemi

Ortahisar'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Trabzon genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Ortahisar'ın merkezi konumu ve bina tipine göre bu aralığın farklı bandında kalabilirsiniz. Nemli Karadeniz iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımı giderlerini yönetim bütçesinin kalıcı bir parçası hâline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ortahisar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Ortahisar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, kâğıt üzerinde basit görünen ama pratikte çok yönlü sorumluluklar taşıyan bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi yöneticinin temel ödevlerini dört başlıkta toplar: defterleri usulüne göre tutmak, aidatları toplamak ve site hesaplarını yönetmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek.

Trabzon'un il merkezi konumundaki Ortahisar, hem kentsel apartman dokusunu hem de çevresindeki yarı kentsel yapılaşmayı barındırır. Bu çeşitlilik, yönetim sorumluluklarının da farklılaşmasına yol açar: merkezdeki çok katlı ve asansörlü binalarda teknik bakım ve asansör sözleşmeleri ön plana çıkarken, daha küçük ölçekli yapılarda muhasebe ve denetim yükü görece sade kalır. Her iki durumda da yöneticinin temel yükümlülükleri aynıdır; yalnızca öncelik sırası değişir.

Trabzon'da aynı anda yüzlerce apartman ve sitenin benzer süreci yaşadığını hatırlatmakta fayda var. Yalnız değilsiniz; ama mevzuatı bilmeden ilerlemek kayıp süresi ve gereksiz anlaşmazlıklara kapı aralar. Bu rehber tam da bu nedenle yazıldı: temel soruları kapatmak ve ilk ayı sağlam geçirmenizi sağlamak.

İlk 30 Gün: Ortahisar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

Göreve başladığınız ilk hafta yapacağınız en kritik iş devir-teslim tutanağını imzalatmaktır. Eski yöneticiden alacaklarınız şunlardır: karar defteri, işletme defteri ve gelir-gider dökümü; site banka hesabı bilgileri ve kasa mevcudu; tüm tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik); bekleyen borç ve alacak listesi; apartmana ait demirbaş belgeler ve teknik tesisat bilgileri. Tutanak imzalanmadan görevi devraldığınızı kabul etmeyin; ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda tek güvenceniz o tutanaktır.

Ortahisar'daki binalarda sık karşılaşılan bir sorun, nemli iklim nedeniyle birikmiş çatı ve cephe onarım borçlarının devir anında tespit edilememesidir. Devir sırasında bu kalemlere özellikle dikkat edin; eğer geçmiş döneme ait açık teklif ya da fatura varsa tutanağa ekleyin.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

İkinci haftada önceliğiniz mali durumu netleştirmektir. Banka hesabını varsa site tüzel kişiliği adına düzenleyin; kendi bireysel hesabınızda site parası tutmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve gecikme sürelerine göre sıralayın. Bekleyen faturaları (elektrik, asansör bakımı, temizlik) toplayın; Trabzon'un nemli ikliminde su yalıtımı ya da çatı onarımına ilişkin ertelenmiş teklifler olup olmadığını sorun.

Bu aşamada siteye ait tüm düzenli giderlerin listesini çıkarmak, ilerleyen haftalarda yapacağınız bütçe taslağının temelini oluşturur. Gider kalemlerini görmeden aidat belirlemek hem yasal hem de pratik açıdan hata kaynaklıdır.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak alan panosuna fiziksel duyuru ve tercihen dijital bir kanal (toplu SMS ya da uygulama bildirimi). Arıza ve talep kayıtları için sistematik bir yöntem kurun; not defteri yeterli değildir, çünkü üçüncü haftadan itibaren arıza talepleri birikmeye başlar.

Bu dört haftalık listeyi elektronik tabloda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullandığınızda ise devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk ayı kapsayacak şekilde tasarlanmıştır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl için bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu proje tahmini giderleri, gelir kaynaklarını ve daire başına düşen aidat miktarını içerir. Ortahisar'da bütçe taslağı oluştururken çatı ve cephe bakımını, rutubet giderme ile su tahliyesi masraflarını ayrı bir kalem olarak ekleyin. Bu giderler Karadeniz ikliminde yıllık tekrar eden kalemlerdir; bütçeye koymamak değil, küçümseyerek planlamak ciddi açıklar doğurur.

Ortahisar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Trabzon genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu rakam il geneli bir ortalama olup Ortahisar'daki binanızın tipine, yaşına ve sunduğu hizmetlere göre bu aralığın farklı noktasında yer alır. Güvenlik görevlisi, asansör ve kapalı otopark gibi hizmetler sunan sitelerde üst banda yaklaşılır; bu özelliklerin olmadığı küçük apartmanlarda alt bant uygulanır.

Aidat miktarını kimse tek başına belirleyemez. KMK m.20 uyarınca aidatlar ya arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit paylaşım kararıyla belirlenir; genel kurul bu konudaki tek yetkili organdır. Yıllık işletme projesi (m.37) hazırlanır, genel kurulda oylanır ve kabul edilen proje aidatın dayanağını oluşturur.

Ortahisar'da aidat miktarını belirleyen en belirgin yerel etken nemli Karadeniz iklimidir. Çatı yenileme, cephe izolasyonu ve su tahliyesi masrafları diğer bölgelere kıyasla daha sık ve daha yüksek rakamlarla karşınıza çıkar. Bu nedenle Ortahisar'daki bina yöneticilerinin Trabzon ortalamasının üst bandını değil gerçek gider kalemlerini esas alarak aidat hesaplaması önerilir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında elden para kabul etmemek temel kuraldır. Banka transferi ya da online ödeme, hem sizi yasal riskten korur hem de muhasebe kaydını şeffaf tutar. Her ödemenin banka dekontuna veya dijital kayda dayanması, ileride çıkabilecek "ben ödedim" tartışmalarını en baştan kapatır.

KMK m.20, geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini hükme bağlamıştır. Pratikte önerilen sıra şudur: önce yazılı ya da dijital bir hatırlatma, ardından resmi ihtarname, son adım olarak icra takibi. Çoğu gecikmeli ödeme nazik ama kararlı bir uyarının ardından düzelir; erken uyarı hem tahsilatı artırır hem de komşuluk ilişkilerini zedelemez. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme listesi güncel kalır ve siz yalnızca istisnai durumlara odaklanırsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ortahisar İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tutmak mı, yoksa kendiniz yönetmek mi? Doğru yanıt binanızın büyüklüğüne ve karmaşıklığına göre değişir.

Trabzon genelinde ve Ortahisar özelinde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; büyük sitelerin dışındaki çoğu bina gönüllü yönetici ile idare edilmektedir. Bu gerçeklik, "kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin" kombinasyonunu Ortahisar için en yaygın ve en uygulanabilir model hâline getirir; bu konuyu ilerleyen bölümlerde daha ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak ve düzenli fatura kesmek için önce Ortahisar Vergi Dairesi'nden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Başvuruda genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defterinden yönetici seçim kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyanı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; ziyaretinizden önce telefonla teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın: hem hukuki hem de güven riski taşır. Malikler aidatlarının nereye gittiğini sorduğunda şeffaf bir banka ekstresi sunmak, güven krizlerinin önündeki en güçlü engeldir.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışanlar varsa SGK yükümlülüğü doğar ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Bu konunun ayrıntıları için bir mali müşavire danışmanızı öneririz; uygulamalar değişkendir ve güncel durumu yerel otorite teyit eder.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulun nasıl yapılacağını ayrıntıyla düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü posta ile yapılmalı ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar daha sonra itirazlara konu olabilir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) şartı çift koşula dayanır: hem kat maliki sayısının yarısından fazlası hem de arsa payının yarısından fazlası toplantıda temsil edilmelidir. Bu koşul sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Toplantı kararları karar defterine geçirilmeli ve tüm katılımcılarca imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak, ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve kararları toplantı bitiminde defteri imzalatmayı atlamak. Bu üç hatadan kaçınmak çoğu genel kurul sorununu baştan engeller. Çağrı metnini hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar ele aldığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım takibi — pratikte yöneticinin zamanının büyük bölümünü tüketir. SiteYönetim bu yükü tamamen ortadan kaldırdığını iddia etmez; ama tekrar eden ve sistematik olan kısmını üstlenir. İşte nasıl çalıştığı:

AI Operatör

AI Operatör, sizi ezmeden önce sizi bilgilendiren ve sizin onayınızla harekete geçen bir asistan gibi çalışır. Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken altı daireye nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazında hatırlatma metni hazırlar ve size sunar. Onaylamadan önce içeriği görir, değiştirebilir, sonra gönderin. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez — bu hem bir güvence hem de yönetimin sizin elinizde kaldığının somut göstergesidir.

İkinci senaryo Ortahisar'a özgüdür: Karadeniz ikliminin zorladığı çatı veya teras tahliye borularında tıkanma bildirimi geliyor. Arıza kaydını siz açmak zorunda değilsiniz; AI Operatör kaydı oluşturur, anlaşmalı çatı ustasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Ortahisar'da yılın büyük bölümünde nem ve yağış süreci yönetmenin gerektirdiği bu rutin işler, her seferinde sıfırdan başlamak yerine otomatik kanalda akar.

Genel kurul senaryosunda da AI Operatör devreye girer: çağrı tarihi 15 günlük yasal süreyi otomatik hesaplar, gündem taslağı hazırlar, vekâlet formunu düzenler ve karar defteri girişini tamamlamak için sizi uyarır. H2-7'de anlattığımız üç hata bu senaryoda sistem tarafından engellenir.

AI Danışman

Hukuki belirsizlik yeni yöneticilerin en çok zaman kaybettiği alandır. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt alırsınız: gecikme tazminatı hesabından icra takibinin nasıl başlatılacağına kadar. Önemli uyarı: AI Danışman yol gösterir ve mevzuat haritanızı çıkarır; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir — yanıltmak değil, doğru yönlendirmek amacıyla burada yer alıyor.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin anlık performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve denetim eksiği gibi ölçütleri birleştirir. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı şudur: yönetimi devraldığınız gündeki karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız — bu, maliyet hesabı yaparken en çok geri dönüş alan sunumdur.

7 Rol Bazlı Portal

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından sisteme girer. Ortahisar'da ya da Trabzon'un herhangi bir ilçesinde oturmayan malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir — sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar ve "nasıl harcandı?" tartışmalarını büyük ölçüde önler. Her rolün kendi ekranı olması, yöneticiye gelen gereksiz soruların sayısını belirgin biçimde düşürür.

İlk Adım İçin

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlı çalışır; kurulum yapmak ya da sunucu kiralamak gerekmez. Tek bir apartmandan başlayıp ileride büyük bir siteye geçişte ek bir çalışma yapmadan ölçeklenir. Ortahisar'daki binayı bugün kayıt ederek devir-teslim sürecini ilk gün yazılımın içinde yönetebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek için tıklayın.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı kronolojik olarak düşünürsek, her ayın getirdiği farklı bir yük vardır. Yazılım bu yükü ne zaman karşılaşacaksınız diye değil, karşılaştığınızda hazır olarak bekler.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi birlikte çalışır: ödeme bildirimini sistem alır, makbuzu otomatik oluşturur, borçlu listesi güncel kalır. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura kesimini ve daire bazlı gider paylaşımını tek ekranda yönetir. Yeni bir sayaç okuma dönemine girdiğinizde su, elektrik ya da ısı paylaşımını dairelere otomatik dağıtabilirsiniz; aidat kalemleri arasındaki "bu nasıl hesaplandı?" tartışmalarının büyük çoğunluğu buradan kapatılır. Aidat takip programı gecikme hatırlatmalarını ve tazminat hesabını taşır.

Operasyon

Arıza bildirimi oluşturmaktan teknik işletme takibine, duyuru ve SMS göndermekten otopark ve ziyaretçi kaydına kadar tüm operasyonel süreçler tek çatıda toplanır. Personel ve bordro modülü kapıcı ya da güvenlik çalışanı varsa SGK bildirimlerini destekler. Sigorta belgeleri ve acil durum planları belge arşivinde tutulur; "hangi dosyada?" sorusunu sormadan bulunur.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Trabzon'daki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da çevre düzenlemesi için teklif toplamak istiyorsunuz. Kapalı zarf yöntemi yerine İhale Portalı'nda ilanı yayınlarsınız; kayıtlı tedarikçiler tekliflerini şeffaf biçimde sunar, karşılaştırma tablosunu genel kurulda belgeli olarak gösterirsiniz. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bir araçtır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi esnaf ve hizmet ilanlarını sakin portalına taşır; küçük onarımlar ya da temizlik hizmetleri için alıcı-satıcı buluşur.

Yılın sonunda sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim modülü tüm defterleri, sözleşmeleri ve kayıtları tek pakette hazır sunar. Devir için harcanan bir öğleden sonra, H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersine döner.

Ortahisar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ortahisar'ı ve Trabzon'u diğer illerden yönetim açısından farklı kılan en belirleyici etken iklimdir. Türkiye'nin en yağışlı bölgelerinden birinde yer alan bu coğrafyada yapı bakımı yönetim bütçesinin merkezi haline gelir.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı

Trabzon'da yıllık ortalama yağış miktarı yüksektir ve yağış mevsimi fiilen tüm yılı kapsar. Bu, çatı membranının yılda en az bir kez kontrol edilmesini, yatay yüzeylerdeki drenaj ızgaralarının mevsimlik temizlenmesini ve cephe çatlakları ile sızdırmazlık sorunlarının erken tespitini zorunlu kılar. Bu bakımları bütçeye koymayı atlamak, acil onarım masraflarının katlanmasına ve kat malikleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açar. Trabzon'da bu kalemler "olursa bakarız" değil, "her yıl öngörülmüş bütçe" olarak ele alınmalıdır.

Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi

Ortahisar'daki binaların önemli bir bölümü eğimli arazide konumlanmıştır. Eğimli zemin, yüzey suyu akışını karmaşık hale getirir; yanlış yapılmış ya da eskimiş su tahliye sistemleri bodrum nem sorunlarına ve temel hasarına dönüşebilir. Yönetim planınızda zemin ve çevre tahliyesini ayrı bir başlık altında tutun. Gider paylaşımı modülü bu tür özel bakım masraflarını dairelere şeffaf dağıtmanın en kısa yoludur.

Isıtma ve Enerji

Trabzon kışları İç Anadolu kadar sert değildir, ancak nemi nedeniyle ısı hissi daha düşük, ısıtma sezonu daha uzundur. Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda ısıtma yakıtı ya da doğalgaz kalemi aidatın önemli bir bileşenini oluşturur; bu kalemin yıllık işletme projesinde gerçekçi biçimde yer alması gerekir. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan ısıtma gideri daha sınırlı kalır; bütçeyi buna göre kurun.

Ortahisar ve Çevresinde Site Yönetimi

Ortahisar, Trabzon'un il merkezi ilçesi olması nedeniyle çevresindeki ilçelerle sürekli bir konut ve nüfus akışı içindedir. Yöneticilik deneyimi paylaşılabilir; mevzuat ve yazılım altyapısı ise tüm ilçeler için ortaktır.

Batı koridorunda Akçaabat ve Arsin Ortahisar'a en yakın kentsel ilçelerdir; bu iki ilçede çok katlı apartman ve yeni site sayısı artmaktadır, bu da profesyonelleşme ihtiyacını yakın zamanda gündeme getirecektir. Aynı koridorda Beşikdüzü daha küçük ölçekli yapılanmasıyla gönüllü yönetici modelinin yaygın olduğu bir bölgedir.

Doğu koridorunda Araklı, Sürmene ve Of gelişmekte olan ilçelerdir; buralarda eski apartman stoku kök salmış yönetim sorunlarını da beraberinde getirir. Çarşıbaşı, Hayrat ve Dernekpazarı ise daha seyrek yapılaşmış ilçeler olup az daireli apartmanlar ağırlıktadır; buralarda basit defter düzeni çoğunlukla yeterlidir.

Güneye doğru uzanan Maçka, Tonya, Köprübaşı ve Düzköy kırsala yakın yapısıyla küçük ölçekli binalara ev sahipliği yapar. Çayırbağı ve Salpazarı ise küçük ilçe merkezleri olarak yönetim talebinin henüz sınırlı olduğu bölgelerdir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Ortahisar'daki siteyle Of'taki apartmanı aynı panelden, ek kurulum gerekmeden yönetebilirsiniz; bu, çoklu bina sahipleri ve ilçeler arası taşınan yöneticiler için gerçek bir avantajdır. Trabzon genelindeki site yönetimi uygulamaları için Trabzon geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluklarını bilmek korkutmak için değil, önlem almayı kolaylaştırmak için önemlidir. KMK m.38, yöneticiyi kat maliklerine karşı bir vekil konumuna koyar; verdiği kararların hukuki sonuçları doğrudan yöneticiye yansır.

Binanızda güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında kamera kaydına ilişkin bir aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veri niteliğindedir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.

Kapıcı, güvenlik ya da temizlik çalışanı istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışan sayısına göre iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi yükümlülüğü de gündeme gelebilir; bu konuyu bir mali müşavir ya da iş güvenliği uzmanıyla netleştirin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Tecrübe kazanmanın en pahalı yolu hata yapmak ve düzeltmektir. Ortahisar'daki yeni yöneticilerin en sık düştüğü yedi hatayı peşinen görün:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem de güven riski. Site adına banka hesabı açmak hem zorunlu hem de kolaydır.
2. Elden nakit tahsilat yapmak. Makbuzu olmayan her tahsilat "ödemedim" iddiasına kapı açar.
3. Karar defterini işlememek ya da geç işlemek. Alınan her kararın toplantı bitiminde defteri imzalatılmış şekilde kaydedilmesi zorunludur.
4. Gündemsiz ya da süresiz genel kurul çağrısı yapmak. KMK'ya göre gündem belirtilmeden yapılan toplantı kararları itirazlara konu olabilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu yükümlülüğü açıkça düzenler; projesi olmayan yönetim belirsizlik içinde yüzer.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen kat maliklerine karşı sözlü bir taahhüt vermiş gibi davranmış olur; bu adaletsizdir.
7. Trabzon'un nem ve yağış sezonuna hazırlıksız yakalanmak. Çatı ve cephe bakımını sonbahara bırakmak, kış yağışlarının başlamasıyla birlikte acil onarım masrafı ve kiracı/malik şikayeti anlamına gelir. Bakım takvimini yazlık ya da erken sonbahar dönemine almak Ortahisar'da standart iyi pratiktir.