Düzköy, Trabzon'da site & apartman yönetim sistemi

Duzkoy'de bir apartman ya da konut sitesinin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Trabzon il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; Duzkoy'deki binanın konumu, yapı yaşı ve ortak hizmet kapsamı bu bandın neresinde duracağını belirler. Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi, çatı-cephe bakımını ve su tahliyesini bütçenizin öncelikli kalemi hâline getirir. Bu rehber; ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Duzkoy özelinde ele almaktadır. Tekrar eden operasyonel işleri nasıl düzene sokabileceğinizi de göstereceğiz.

Duzkoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz an, kendinizi dört temel yükümlülüğün ortasında bulursunuz: defter tutmak ve muhasebe düzenini sağlamak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları kullanılabilir tutmak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, bu yükümlülükleri açıkça tanımlar; yöneticinin bilgisizliği sorumluluktan muafiyet sağlamaz.

Trabzon, Karadeniz'in önemli kentlerinden biridir ve Duzkoy bu ilin yakın çevresinde yer alan, hem kentsel hem kırsal dokunun bir arada bulunduğu ilçelerden biridir. İl genelinde konut stoku ve bina çeşitliliği göz önüne alındığında, yüzlerce apartman ve site yönetimi aynı süreçleri sizinle eş zamanlı yaşamaktadır. Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu gönüllü olarak bu görevi üstlenir; hukuki altyapıdan muhasebe düzenine kadar pek çok konuyu sıfırdan öğrenir. Bu durum sizi yalnız bırakmaz; bilgiye erişim ve doğru araçlar bu öğrenme sürecini kısaltır.

Duzkoy'de ağırlıklı olarak eski apartman stoğuyla birlikte son yıllarda inşa edilen yeni konut projelerinin bir arada bulunduğu görülmektedir. Eski binalarda devir-teslim kayıt düzeni zayıf olabilir; yeni sitelerde ise daha karmaşık ortak alan ve hizmet yönetimi beklenir. Hangi bina tipinde olursanız olun, ilk yapmanız gereken şey belgeleri eksiksiz devralmak ve yasal çerçeveyi anlamaktır.

İlk 30 Gün: Duzkoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta, eski yöneticiden alınması gereken belgelerin tamamlanmasına ayrılır. Bu liste hem hukuki hem pratik bir güvencedir:

• Karar defteri ve işletme defteri (imzalı, güncel)
• Site ya da apartman adına açılmış banka hesabı bilgileri ve ekstreleri
• Kasa mevcudu ve varsa nakit teslim tutanağı
• Yürürlükteki tüm hizmet sözleşmeleri (temizlik, güvenlik, asansör bakımı vb.)
• Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim listesi
• Borç-alacak cetveli: hem tahsil edilmemiş aidatlar hem ödenmeyi bekleyen faturalar
• Sigorta poliçeleri ve DASK belgeleri

Tüm bu teslim işlemlerini iki tarafça imzalanmış bir devir-teslim tutanağına bağlayın. Bu tutanak ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda en önemli belgedir. Tutanak olmadan devraldığınız borçlar ve alacaklar hukuken belirsiz kalır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada binanın gerçek mali durumunu netleştirirsiniz. Site adına banka hesabının yönetici sıfatıyla tanımlanması ilk adımdır; kişisel hesabınızda site parasının tutulması hem hukuki sorun doğurur hem kat maliklerinin güvenini zedeler. Aidat borçlusu listesini güncelleyin; kaç daire, kaç aylık borçla göreve başladığınızı yazılı olarak kaydedin.

Bekleyen faturaları tespit edin. Duzkoy ve Trabzon'un nemli ikliminde su yalıtımı, çatı bakımı ve dere-kanal temizliği gibi kalemler sürpriz fatura üretebilir. Bu giderlerin planlanmamış olması nakit açığına yol açar. Varsa enerji giderlerini de bu haftada inceleyin; merkezi ısıtma sistemleri ortak giderlerin önemli bir bölümünü oluşturabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından, KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalıdır; üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Sakinlerle iletişim kanalı belirleyin: toplu SMS, e-posta veya site grubu bu işlevi görebilir; ancak kanalın kayıt dışı kalmamasına dikkat edin. Arıza ve talep bildirimleri için basit de olsa bir kayıt yöntemi oluşturun; sözel bildirimler ilerleyen dönemde ispat sorunu yaratır.

Bu dört haftalık sürecin kayıt ve arıza izleme adımlarını dijital ortamda yönetmek isteyenler için site yönetim yazılımı seçenekleri değerlendirilebilir; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün kullanıma hazır gelir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, gelecek yılın tahmini giderlerini ve bu giderlerin kat maliklerine nasıl dağıtılacağını gösterir. Duzkoy'deki binanın Karadeniz iklim koşullarına göre öne çıkan bakım kalemleri takvime eklenmelidir: çatı ve cephe su yalıtımı kontrolü sonbahar öncesinde, drenaj ve su tahliye kanallarının temizliği yağış mevsimi öncesinde yapılmalıdır. Eğimli arazide bulunan binalar için zemin ve yol drenajı da planın içine alınmalıdır.

Duzkoy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Trabzon il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır ve Duzkoy özelinde ilçeye özgü ayrı bir istatistik mevcut değildir. Duzkoy'deki binanızın aidatı bu aralığın neresine düşeceği; binanın asansör, güvenlik, merkezi ısıtma veya havuz gibi ortak hizmetlere sahip olup olmadığına, daire sayısına ve yıllık gider toplamına göre değişir. Kırsal karakterli küçük apartmanlarda alt banda yaklaşılırken, güvenlik görevlisi ve kapalı otopark bulunan sitelerde üst banda ulaşılabilir.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. Temel ilke şudur: her kat maliki, arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen başka bir ölçeğe göre ortak giderlere katılır. Pratikte süreç şöyle işler: önce yönetici yıllık tahmini gider bütçesini (işletme projesini) hazırlar, bu bütçe genel kurula sunulur, genel kurul onayladıktan sonra aylık aidat tutarı ve tahsilat tarihi kesinleşir. Genel kurul kararı olmadan belirlenen aidat, hukuki dayanaktan yoksun kalır.

Karadeniz'in nemli iklimi, aidat bütçesinde süreklilik gerektiren bazı kalemleri öne çıkarır: çatı ve dış cephe su yalıtımı onarımları, bodrum veya asma kat nem sorunları, yağmur suyu drenaj sisteminin bakımı. Bu kalemlerin bütçelenmesi sürpriz gider riskini azaltır. Sitenizin tahmini gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatının en güvenli yolu banka transferi ya da online ödeme sistemidir; elden nakit almak hem kayıt dışı risk oluşturur hem hukuken ispat güçlüğüne yol açar. Her ay sakin ve maliklere ödeme hatırlatması göndermek, geç ödeme oranını belirgin biçimde düşüren en pratik önlemdir.

Ödeme yapmayan kat malikine Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hukuki süreç şu sırayı izler: yazılı ihtarname, ardından noterden tebligat, ardından icra takibi. Yazılı ihtar gönderilmeden başlatılan icra süreci pratikte güçleşir; her adımı kayıt altında tutun ve karar defterine işleyin. Aidat takip programı ile hatırlatmalar ve gecikme hesapları otomatik olarak yönetilebilir, her ödeme anında kayıt oluşturulur.

İcra aşamasına geldiğinizde bir avukattan destek almanız önerilir. Küçük borçlar için sulh yolu her zaman tercih edilmesi gereken ilk seçenektir; yönetici-malik ilişkisini yıllarca sürecek bir çatışmaya dönüştürmeden çözmek bina uyumunu korur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Duzkoy İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi ile gönüllü yönetici arasındaki tercih, binanın büyüklüğüne, hizmet kapsamına ve bütçeye göre şekillenir. Trabzon genelinde, özellikle merkez ilçeler dışındaki bölgelerde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; Duzkoy gibi ilçelerde gönüllü yönetici artı doğru araç kombinasyonu yaygın ve işlevsel bir çözümdür.

Profesyonel şirkete yönelecekseniz referans ve sözleşme kapsamını dikkatle inceleyin; hangi hizmetlerin ücrete dahil, hangilerinin ek faturalanacağını net biçimde sözleşmeye yansıtın. Üçüncü bir yol da vardır: yönetimi kendiniz üstlenir, ağır ve tekrarlayan operasyonel işi yazılıma devredersiniz. Bu yaklaşım Duzkoy gibi ilçelerde özellikle pratik olabilir.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi adına banka hesabı açmak ve gerektiğinde vergi numarası almak, yasal altyapının temel adımlarıdır. Kişisel hesabınızda site parasının tutulması hem hukuki sorumluluk doğurur hem sakinlerin güvenini olumsuz etkiler; bu uygulamadan kesinlikle kaçının.

Vergi numarası alma süreci genel olarak şu adımları izler:

1. Genel kurul kararı ya da noter onaylı yönetim planındaki yönetici atama kararının fotokopisi hazırlanır.
2. Yöneticinin kimlik belgesiyle birlikte Trabzon Vergi Dairesi'ne başvurulur.
3. Site yönetimi adına vergi kimlik numarası (mükellefiyet açılmadan potansiyel) alınır.
4. Bu numarayla bankada site adına hesap açılır.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi zorunludur; bu yükümlülük ihmal edildiğinde yöneticiye şahsen idari para cezası uygulanabilir. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Trabzon Vergi Dairesi'ni telefonla ya da şahsen arayarak teyit ediniz. Çalışan varsa güncel SGK uygulaması için mali müşavir desteği alınması önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı, toplantıdan en az on beş gün öncesinden imzalı davetiye ya da taahhütlü mektupla yapılır; gündem çağrıyla birlikte bildirilmelidir. Gündemsiz çağrıyla yapılan toplantılarda alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalabilir.

Toplantı yeter sayısı (nisap) açısından KMK m.30 şu kuralı koyar: ilk toplantıda hem maliklerin salt çoğunluğunun hem arsa paylarının salt çoğunluğunun bir arada sağlanması gerekir. Bu koşul sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan malikler ile yönetici tarafından imzalanır; imzasız kararlar hukuken zayıf kalır.

Yeni yöneticilerin sık düştüğü üç hata:

• Çağrıyı sözlü yapmak veya gündem bildirmemek — bu toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
• Kararları toplantı sonrası güncellememek ya da eksik imzalamak.
• Vekâlet belgelerini kontrol etmemek; usulsüz vekâletle oy kullanılması kararı sakatlayabilir.

Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı seçeneklerinden yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu noktaya kadar anlattığımız dertlerin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — birbiriyle bağlantılıdır ve hepsinin ortak bir paydası vardır: tekrar eden, zaman alan, dikkat gerektiren operasyonel iş. SiteYönetim bu iş yükünü üstlenmek için tasarlanmıştır.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan

Duzkoy'deki binanızda şubat aidatlarını toplamak istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da sesli komut veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Bu onay adımı her senaryoda geçerlidir; AI bir şeyi sizin adınıza tek başına sonuçlandırmaz.

Karadeniz iklimine özgü bir senaryo düşünün: Ekim ayında çatıda su sızdığına dair şikayet geldi. "Çatı arıza kaydı oluştur ve sözleşmeli çatı ustasına iş emri hazırla" diyorsunuz. AI kaydı açar, önceki hizmet sözleşmesini referans alarak iş emri taslağını çıkarır ve onayınızı bekler. Onayladığınızda gönderilir. Duzkoy'de yağışlı sezonda böyle bir arızanın birkaç gün uzaması su hasarına dönüşür; hızlı kayıt ve takip bu riski en aza indirir.

Genel kurul hazırlığını da AI Operatör üstlenebilir: çağrı metni taslağı, gündem maddelerinin yazımı, vekâlet formu — her birini hazırlar, gözden geçirmeniz için sunar. On beş günlük yasal çağrı süresini sistem otomatik olarak hatırlatır; kaçırmanız güçtür.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Göstericisi

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malik var, ne yapabilirim?" sorusu, her yeni yöneticinin geç ya da erken soracağı sorulardan biridir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararı ve içtihadı referans alarak bu soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde yanıtlar: gecikme tazminatı oranı, yazılı ihtar adımı, icra takibi sürecinin nasıl işlediği. Yanıtlar mevzuata dayalı ve emsal desteklidir.

Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve hukuki çerçeveyi çizer; dava aşamasında ya da karmaşık uyuşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı, sistemin güvenilirliğinin ayrılmaz parçasıdır.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, binanızın yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul toplantı düzeni ve yasal uyum gibi ölçütleri bir arada değerlendirir. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karne puanını kayıt altına alırsınız. Altı ay sonraki karne ile yanyana koyduğunuzda genel kurula "iyi yönettim" demek yerine kanıtı gösterirsiniz. Bu şeffaflık kat maliklerinin güvenini kazanmanın en kestirme yoludur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar tanımlanmıştır. Duzkoy'de bir binayı yönetiyorsunuz; bazı mülk sahipleri başka şehirlerde ikamet ediyor olabilir. Malik kendi portalından borcunu görür, ödeme yapar ve arıza bildiriminde bulunur — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise genel kurul öncesinde bağımsız denetime olanak sağlar; şeffaflık kavgayı azaltır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Duzkoy'deki binanızın ilk 30 günü bu deneme süresiyle örtüşür.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen operasyonel görevlerden oluşur. SiteYönetim bu görevleri üç kümede karşılar; her küme kendi derdinin çözümüdür.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, apartman muhasebe programı, e-Fatura, gider paylaşımı, sayaç okuma ve işletme defteri bu kümenin temel modülleridir. Karadeniz'in yağışlı iklimine özgü bir durum: ortak alanların ısıtılması ya da bina drenaj sistemi bakımı için yapılan giderler, daire başı sayaç okumasına veya arsa payına göre otomatik dağıtılır. Hesap döneminde kimin ne kadar ödeyeceği tartışmasız biçimde kayıt altındadır.

Aidat takibi tarafında ise aidat takip programı, ödeme hatırlatmalarını zamanında iletir ve gecikme tazminatını otomatik hesaplar; her işlem kayıt bırakır.

Operasyon

Arıza/bakım/teknik işletme modülü, her bildirimi kayda alır ve sorumluya atanmasını sağlar. Duzkoy'de Karadeniz yağışları çatı ve drenaj arızalarını öngörülenden sık getirebilir; sistematik takip olmadan arızalar unutulur, birikerek büyük onarım faturasına dönüşür. Duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi de bu kümededir.

Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı su yalıtımı ihalesini veya asansör bakım sözleşmesini yenilemek istiyorsunuz. Kapalı zarf yerine İhale Portalı üzerinden tedarikçilere şeffaf ve kayıtlı teklif daveti gönderirsiniz; üç teklifi karşılaştırır, en uygununu seçersiniz. Tüm süreç belgelenir ve genel kurula iletilir. Bu modül, rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bir özelliktir. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret platformu olarak çalışır; bu da yalnızca bu sistemde mevcut olan bir başka farklılaştırıcı unsurdur.

Yöneticilik görevinizin sonuna geldiğinizde devir-teslim modülü, bir öğleden sonra içinde yeni yöneticiye eksiksiz teslim yapmanızı sağlar. İlk haftada devir kaosunun ne denli ağır olduğunu yaşadınız; bir sonraki yöneticiye bunu yaşatmamanız en iyi veda hediyesidir.

Duzkoy'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Duzkoy, Karadeniz'in nemli ve çok yağışlı iklim kuşağında yer alır. Bu koşullar site yönetim bütçesini ve bakım takviminizi doğrudan biçimlendirir; görmezden gelmek ertelenen maliyeti büyütür.

Çatı, Cephe ve Su Yalıtımı

Trabzon genelinde olduğu gibi Duzkoy'deki binalarda da çatı ve dış cephe su yalıtımı, yıllık bakım bütçesinin en önemli kalemlerinden birini oluşturur. Yağışlı mevsim öncesinde — Eylül veya Ekim başında — çatı kontrolünü ve mevcut yalıtım tabakasının durumunu mutlaka gözden geçirin. Bu kontrolü ertelediğinizde, sonbahar yağmurlarıyla birlikte sızan su bodrum katlara, duvarlara ve asma tavan konstrüksiyonlarına zarar verir; onarım maliyeti önleyici bakım maliyetini çok kez aşar.

Drenaj ve Su Tahliyesi

Eğimli arazide bulunan Duzkoy binalarında yağmur suyu tahliye kanallarının tıkanması sel ve zemin baskını riskini artırır. Yıllık bakım planına en az bir kez drenaj kanalı temizliği ekleyin; bina yakınındaki dere yataklarına bitişik konumlarda bu kontrol mevsim başında mutlaka yapılmalıdır. Ortak alanlar için bu bakım kalemini aidat bütçesine yansıtmak ve genel kurulda tescil ettirmek, ileride oluşabilecek hasarda yöneticinin sorumluluğunu netleştirir.

Nem ve Isı Yalıtımı

Sürekli yüksek nem, özellikle bodrum ve zemin katlarda küf ve nem sorunlarını kalıcı hâle getirebilir. Bina yaşı ilerledikçe pencere-duvar birleşimleri, temel-zemin arası geçişler ve çatı-duvar köşeleri kritik noktalar hâline gelir. Bu sorunları arıza yönetim modülüne kayıt altına almak; hangi noktaların tekrar eden sorun ürettiğini görmenizi ve bakım önceliğini buna göre belirlemenizi sağlar. Gider paylaşımı modülü de nem ve ısı yalıtım onarım maliyetlerini daireler arasında kayıtsız dağıtmanın kestirme yoludur.

Duzkoy ve Çevresinde Site Yönetimi: Akcaabat, Arakli, Arsin ve Diğer İlçeler

Duzkoy, Trabzon il merkezine yakın konumuyla çevre ilçelerle sık bir etkileşim içindedir. Site yönetimi perspektifinden bakıldığında, ilçeleri iki ayrı kümeye ayırmak hem pratik hem analitik açıdan yararlıdır.

İlk küme, kentsel ya da yarı kentsel niteliği ağır basan ilçelerdir: Akcaabat ve Arsin, sanayinin ve konut yoğunluğunun bir arada bulunduğu bölgelerdir; buralarda çok katlı sitelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Ortahisar il merkezi olarak en yoğun konut stokunu barındırır; çok bloklu toplu yapı yönetimi burada ön plana çıkar. Arakli ve Surmene, Karadeniz sahil şeridinde kıyı yapılaşmasının getirdiği nem ve deniz etkisini yönetim bütçelerine yansıtmak zorundadır.

İkinci küme, kırsal ve dağlık karakteri öne çıkan ilçelerdir: Macka, Tonya, Dernekpazari, Salpazari, Hayrat ve Koprubasi'nde daire sayısı genellikle düşük, binalar eski yapı stoğuna dayanmaktadır. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli kaçınılmazdır; basit defter düzeni ve düzenli aidat takibi odak noktasıdır. Carsibasi, Cayirbayi, Besikduzu ve Of ise orta ölçekte konumlanan ilçelerdir; buralarda yönetim ihtiyacı bina büyüklüğüne ve yönetici profiline göre farklılaşır.

Bulut tabanlı bir yapıya sahip olduğundan, Duzkoy'deki apartmanla Trabzon merkezindeki site aynı yönetim panelinden, ek kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Trabzon geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz; il düzeyindeki ortak konular orada ayrıntılı ele alınmaktadır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin hukuki sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu m.38'de tanımlanmıştır: yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve kusurlu davranışından doğan zararları tazmin etmek zorundadır. Bu sorumluluk korkutucu görünebilir; ancak her adımı doğru atmak ve kayıt altına almak bu riski son derece yönetilebilir hâle getirir.

KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Birincisi, binadaki kamera kayıt sistemi: sakinlerin ve ziyaretçilerin bu kaydın yapıldığından haberdar olması gerekir; asansör girişi ya da ortak alan girişine asılacak bir aydınlatma metni bu yükümlülüğü karşılar. İkincisi, kat malikleri ve kiracıların iletişim listesi: bu liste kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılır, üçüncü taraflarla paylaşılmaz.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İhmal edildiğinde yöneticiye şahsen idari para cezası uygulanabilir. Güncel SGK ve iş güvenliği uygulaması için mali müşavir desteği alınması önerilir. KVKK ve yasal uyum belge arşivini düzenli tutmak için site yönetim yazılımı kapsamındaki uyum modülü bu süreci kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu bu hatalardan birini ya da birkaçını ilk yılda yaşar. Listeyi erkenden okumak, aynı hatayı yapmamak için yeterlidir.

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Site adına hesap açılana kadar geçen süre bile bu riski taşır. Devir günü kendi adınıza hesabı açın, geçiş tamamlanınca site adına yenileyin.
2. Elden nakit para kabul etmek. Tahsilat banka ya da online ödeme sistemiyle yapılmalıdır. Elden alınan her nakit, ispat sorunu ve güven kırılması potansiyeli taşır.
3. Karar defterini işlememek. Her kararın — genel kurul, yönetim kurulu, tek taraflı zorunlu karar — deftere geçirilmesi ve imzalanması gerekir. Unulan karar hukuken yoktur.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem olmadan toplantı yapılabilir, ancak o toplantıda alınan kararların iptali istenebilir. Çağrıda gündemi her zaman belirtin.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu yükümlülüğü açıkça düzenlemiştir. Proje olmadan toplanan aidat, hukuki dayanaktan yoksun kalabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan malike karşı hakkınızı kullanmamak, düzenli ödeme yapan maliklere karşı haksızlık oluşturur. Mevzuat bu hakkı size tanımıştır; kullanın.
7. Karadeniz bakım takvimini geç bırakmak. Duzkoy'de çatı ve drenaj kontrolünü yağışlı sezon başlamadan önce — en geç Eylül'de — yaptırmayan yöneticiler ilk kuvvetli yağışta arıza kuyruğuyla karşılaşır. Onarım faturası önleyici bakım maliyetini kolaylıkla aşar.