Yomra, Trabzon'da site & apartman yönetim sistemi

Yomra'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Trabzon il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Yomra'nın nemli ve yağışlı iklimi çatı bakımı, cephe yalıtımı ve su tahliyesi kalemlerini yönetim bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Yomra'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devraldığınız anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenmiş olur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu görevleri net biçimde sıralar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları koruyup onarmak ve yıllık genel kurulda hesap vermek.

Yomra, Trabzon'un il merkezine yakın konumuyla görece kentsel bir dokuya sahip bir ilçedir. Hem yeni yapı sitelerini hem de köklü apartman stoğunu barındıran bu yapı, yöneticilerin karşılaştığı sorun yelpazesini de çeşitlendiriyor: bir kesim profesyonel müteahhitlerle inşa edilmiş yeni toplu yapıların yönetimini devralırken, bir kesim onlarca yıllık binalarda gönüllü yöneticilik üstleniyor.

Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimiyle şekillenen Yomra'da çatı ve cephe sorunları ile yağmur suyu tahliyesi, apartman yönetiminin gündemine sıklıkla giren konular arasındadır. Bu gerçeklikle yüzleşmek, bütçenizi ve bakım takviminizi daha ilk haftadan doğru kurmak anlamına gelir. Trabzon genelinde binlerce bina yöneticisi her yıl aynı süreci yaşıyor; bu rehber o sürecin haritasını çıkarmak için hazırlandı.

İlk 30 Gün: Yomra'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk işiniz yazılı devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden almanız gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş kayıtlarıyla), banka hesap dökümleri, kasa bakiyesi, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik), bekleyen borç-alacak listesi, ortak alan anahtarları ve teknik ekipman envanterleri. Devir tutanağı imzalanmadan yönetime fiilen başlamayın; tutanaksız devir, ileride ortaya çıkabilecek eksikliklerden sizi de sorumlu kılabilir.

Özellikle Yomra'daki yaşlı bina stoğu için teknik envanter kritiktir: çatı, yağmur oluğu, dış cephe ve bodrum su yalıtımının mevcut durumunu kayıt altına alın. Bu envanter hem hukuki koruma hem de ilk bütçe taslağı için temel oluşturacaktır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına açın ya da devralın; kişisel hesabınızda site parası kesinlikle tutmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kim ne kadar borçlu, en eski bakiye hangi tarihten geliyor? Yomra'da nemli iklim koşullarının tetiklediği anlık arıza onarımları geçmişte ödenmemişse bu faturaları da tespit edin.

Trabzon il genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Yomra'daki asansörlü ve kapıcılı binalarda bu aralığın üst yarısı daha yaygındır; küçük eski apartmanlarda ise alt bandın geçerli olduğunu görebilirsiniz. Mevcut aidat tutarının gider kalemlerini karşılayıp karşılamadığını bu hafta sorgulamaya başlayın.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK gereğince yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı ve yetkisiz kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalını belirleyin: ilan panosu, toplu SMS ya da dijital mesajlaşma grubu. Arıza ve taleplerin nereye iletileceğini tüm sakinlere bildirin.

Bu düzeni erken oturtmak, ilerleyen haftalarda sizi telefonla arayan ya da kapıya gelen sakinlerin sayısını belirgin biçimde azaltır. Site yönetim yazılımı kullananlar bu hafta iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu takibini tek panelde hazır bulur; Excel'e aktarım zahmetine gerek kalmaz.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, beklenen gider kalemlerini ve her dairenin payını gösterir; genel kurulda onaylanır. Yomra'nın yağışlı iklimine göre bakım takviminizi bu taslağa yansıtın: çatı kontrolü ve yağmur oluğu temizliği sonbahar başında, dış cephe inspeksiyonu ise kış yağışları öncesinde planlanmalıdır. Eğimli arazi üzerindeki binalarda yağmur suyu drenajı ve bodrum nem durumu mevsimlik kontroller arasına alınmalıdır.

Yomra'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Trabzon il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve sitenizin özelliklerine göre bu bandın neresinde olduğunuz değişir. Asansörlü, güvenlikli, kapalı otoparkı ve ortak sosyal tesisi olan Yomra sitelerinde üst bant ve üzeri söz konusu olabilirken, asansörsüz eski bir apartmanda alt band geçerlidir. Bu rakamı körü körüne benimsemek yerine kendi gider kaliminizi hesaplamak doğru yoldur.

Aidat belirleme yöntemi Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ile düzenlenmiştir. Temel iki seçenek vardır: giderlerin arsa payı oranında dairelere yüklenmesi ya da eşit paylaşım. Hangi yöntemin uygulandığını yönetim planınız gösterir. Her iki durumda da önce yıllık tahmini giderler toplamı hesaplanır, ardından bu toplam daire başı aylık aidada dönüştürülür ve genel kurul tarafından onaylanır.

Yomra'daki gider yapısını şekillendiren en önemli etken nemli ve yağışlı Karadeniz iklimidir. Çatı aktarma onarımları, dış cephe boya ve yalıtımı ile yağmur oluğu bakımı diğer bölgelere kıyasla daha sık gündeme gelebilir. Bu giderleri yıllık işletme projesine gerçekçi tutarlarda yansıtmazsanız beklenmedik harcamalar için sakinlerden ek aidat talep etmek zorunda kalabilirsiniz; bu ise anlaşmazlıkların en yaygın kaynağıdır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta en güvenli yöntem banka transferidir; elden nakit toplamak hem yasal risk hem de anlaşmazlık yarattığı için önerilmez. Sakinlere her ay hesap bilgilerini ve ödeme tutarını içeren bir duyuru iletmek gecikmeli ödemeleri belirgin biçimde azaltır.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı izlenecek yol Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de açıkça belirtilmiştir: geciken borç için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik sıra şudur: önce nazik yazılı hatırlatma, ardından noterden ihtarname, sonrasında icra takibi. Hukuki yola başvurmadan önce yazılı iletişim tutanağınızın olması, hem sürecinizi hızlandırır hem de sizi güçlü bir konuma taşır.

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için bir aidat takip programı kullanmak, bu süreci elle yürütmekten çok daha az zaman alır ve itiraz durumunda yazışma geçmişini hazır tutar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yomra İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketine devretme kararı, sitenizin büyüklüğüne, daire sayısına ve yöneticinin zaman kapasitesine göre şekillenir. Genel eşik şudur: 50 daire ve üzeri, birden fazla blok ya da kapsamlı sosyal tesis içeren toplu yapılar için profesyonel hizmet çoğunlukla karlıdır; daha küçük ölçekte ise maliyet-fayda dengesi gönüllü yönetici lehine döner.

Trabzon'da ve Yomra'nın büyüklüğündeki ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu durum, Yomra'da gönüllü yönetici + iyi bir araç kombinasyonunun en yaygın ve gerçekçi çözüm olduğu anlamına gelir. Profesyonel şirket bulmak isteyenler için de kriter listesi bellidir: referans listesi, sigorta belgesi, aylık raporlama taahhüdü ve sözleşme fesih koşulları.

Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu seçenek ne tam gönüllülüğün yorgunluğunu yaşatır ne de profesyonel şirket maliyetini. Bu denklemi nasıl kurduğumuzu ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için genellikle şu belgeler talep edilir: genel kurul karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, genel kurul kararının örneği. Trabzon Vergi Dairesi'ne önceden telefon ederek güncel belge listesini teyit etmeniz en sağlıklı yoldur; uygulamada küçük farklılıklar olabilir.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına herhangi bir bankada hesap açabilirsiniz. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem yasal açıdan sorun yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeleyebilir; bu nedenle kaçınılması gereken bir durumdur.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği gereklilikleri de bu noktada devreye girer. Çalışan sayısı ve türüne göre yükümlülükler farklılaşacağından mali müşavirinizden güncel bilgi almanız önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 genel kurul sürecini düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündemli çağrının tüm kat maliklerine imzayla ya da taahhütlü mektupla ulaştırılması gerekir; gündemsiz yapılan çağrıya dayanan kararlar iptal edilebilir.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılan maliklerle yapılabilir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli, toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddelerini belirtmemek (bu durum alınan kararların hukuki geçerliliğini riske atar), 15 günlük süreyi atlamak ve kararları toplantı günü karar defterine geçirmeyip ertelemek. Bu üç hatanın hepsinden kaçınmak, kayıt düzenini baştan sağlam kurmayla mümkün olur. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci belgelenmiş ve takip edilebilir kılar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Bu rehberde devir karmaşasından aidat kovalamacaya, genel kurul bürokrasisinden yasal belirsizliklere kadar yeni yöneticinin karşılaştığı tüm dertleri sıraladık. SiteYönetim, bunların her birini tek bir platformda çözecek şekilde tasarlanmıştır. Reklam değil, kestirme yol: işte nasıl çalıştığı.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

Yöneticinin en çok zaman harcadığı iş aidat hatırlatmalarıdır. Şubat aidatlarını henüz yatırmayan daireleri tespit etmek, kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajları hazırlamak, göndermek — hepsini elle yapmak saatler alabilir. SiteYönetim'deki AI Operatör bu akışı tamamen üstlenir: borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; son karar her zaman sizdedir.

Yomra'nın yağışlı iklimiyle birlikte düşünün: çatıda sızıntı ihbarı geldi, sözleşmeli çatı ustasına iş emri gerekiyor. AI Operatör arıza kaydını açar, ilgili tedarikçiye gidecek iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz iş emrini imzalar gibi onay tuşuna basarsınız; gerisi sistem üzerinden yürür, kaydı oluşur ve takibi otomatik yapılır.

Genel kurul yaklaşıyorsa: gündem maddelerini sisteme girin, AI çağrı metnini hazırlar, 15 günlük yasal süreyi sistem hesaplar ve hatırlatır. Vekalet formları dijital olarak toplanır; toplantı sonrası kararlar karar defterine girilir. Bir yöneticinin genel kurul için harcadığı ortalama çaba bu akışla önemli ölçüde azalır.

AI Danışman: 10 Milyon Emsalle Yanınızda

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malik var. Ne yapabilirsiniz, hukuki sürecin sırası nedir? SiteYönetim'in AI Danışmanı, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir. Gecikme tazminatından ihtarname süreçlerine, icra takibinden genel kurul gündemine almanın yoluna kadar.

Önemli not: AI Danışman size yol haritası çizer, hukuki arka planı açıklar; ancak dava aşamasına gelindiğinde veya karmaşık bir uyuşmazlıkta bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir ve danışmanın güvenilirliğini koruyan unsurdur.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, zamanında tamamlanan bakımlar — bunların hepsi puana yansır. Yönetimi devraldığınız gün karneyi çekin; altı ay sonra ne kadar ilerlediğinizi aynı metrikte göreceksiniz.

Genel kurulda hesap vermenin en güçlü biçimi "iyi yönettim" söylemi değil, yan yana duran iki karnedir: devir günündeki 54 puan, bugünkü 79 puan. Sakinler bunu görmek ister; sistem bunu zahmetsizce sağlar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik personel ve dış tedarikçi — her rol platformdaki kendi kapısından girer ve yalnızca kendini ilgilendiren bilgilere ulaşır. Yomra'da mülkü olan ama başka şehirde yaşayan malik, aidatını ve borç durumunu kendi portalından görür; sizi aramak gerekmez. Denetçi, harcama belgelerine şeffaf biçimde ulaşır; anlaşmazlık zemini daralır.

Bu çok rol yapısı, site toplantılarında en sık çıkan "bize bilgi verilmiyor" şikayetini ortadan kaldırır. Şeffaflık hem güveni artırır hem de yöneticinin zamanını korur.

İlk Adımı Atmak İçin Tek Şart: 14 Dakika

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, IT desteği gerekmez. Tek bir apartmandan çok bloklu AVM yönetimine kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca tüm özellikleri kredi kartı bilgisi girmeden kullanabilirsiniz. Deneme süresinde oluşturduğunuz veriler, planı seçtiğinizde olduğu gibi kalır. Apartman yönetim programını ücretsiz deneyin; fark ettiğiniz ilk şey muhtemelen kaç saatinizi kurtardığı olacak.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni bir yönetici olarak ilk yılınızda karşılaşacağınız işleri üç kümeye ayırabilirsiniz: para işleri, operasyon ve rekabette fark yaratan özellikler. Her kümedeki modüller bir sonraki derde hazır bekler.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı sakinlerin telefon bankacılığından ödeme yapmasını sağlar; borç takibi bakiyeyi anlık günceller. Muhasebe ve e-Fatura modülü tedarikçi ödemelerini belgelenmiş tutar; gider paylaşımı ve sayaç okuma işlemleri dairelere otomatik dağıtılır. İşletme defteri yasal biçimde tutulur ve her an denetlenebilir durumdadır. Apartman muhasebe programı olarak kullanıldığında yıl sonu genel kurul raporunu hazırlamak saatler değil dakikalar alır. Ortak gider paylaşımını aidat takip programı üzerinden yürütenler hatırlatma ve tahsilat sürecini büyük ölçüde otomatiğe bağlar.

Operasyon

Arıza ve bakım bildirimleri sistem üzerinden açılır; teknik ekibe iş emri gönderilir ve durum takibi kaydedilir. Duyuru, SMS ve uygulama bildirimi modülüyle sakinler anlık bilgilendirilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi tek noktada yönetilir. Personel ve bordro, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgeleri — bunların tamamı aynı platform üzerinde, farklı rollerin erişimine göre yapılandırılmış biçimde çalışır. Trabzon'un yağış yoğunluğunu düşündüğünüzde, çatı bakımı ve drenaj arızalarının anlık kayıt altına alınması hem sakinlere güven verir hem de olası hukuki uyuşmazlıklarda belge zinciri oluşturur.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da bahçe düzenlemesi için teklif almanız gerekiyor. Geleneksel yöntemde birkaç firmayı arayıp fiyat sorarsınız; hangi teklifin kim tarafından verildiği, ne zaman geldiği kayıt dışı kalır ve genel kurulda "neden o firmayı seçtiniz?" sorusuna net bir yanıt vermek güçleşir. SiteYönetim'in İhale Portalı bu süreci tamamen değiştirir: ihaleyi sisteme açarsınız, yerel tedarikçiler kapalı zarf usulüyle teklif verir, teklifler karşılaştırmalı tabloda görünür ve tüm süreç kayıt altına alınır. Yomra'daki tedarikçilerden şeffaf, belgelenmiş teklif toplayıp genel kurula sunmak artık tek bir öğleden sonra işidir.

Mahalle Pazaryeri ise site içi ticaret ve esnaf bağlantısını dijital ortama taşır. Bu iki modül — İhale Portalı ve Mahalle Pazaryeri — mevcut rakip yazılımlarda bulunmayan, SiteYönetim'e özgü farklılaştırıcılardır.

Modül listesini bir de şu perspektiften okuyun: yönetimi sizden sonraki kişi devralacağında devir-teslim raporunu sistem bir rapor olarak sunar. İlk haftanızın kaotik tutanağının tam tersi olan bu deneyimi yaşatmak, en iyi yöneticilerin miras bıraktığı şeydir.

Yomra'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Yomra'nın nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, yönetim planını doğrudan etkileyen üç başlık yaratır. Bunları göz ardı eden yöneticiler genellikle beklenmedik masraflarla karşılaşır.

Çatı, Cephe ve Yalıtım Bütçesi

Sürekli yağış ve nem, binalarda çatı akıntısı, dış cephe boyası kalkması ve ısı yalıtımı bozulması şeklinde birikmeli hasarlara yol açar. Yomra'daki binalarda bu kalemlerin bakım bütçesine dahil edilmemesi, onarım masraflarının ani ve büyük tutarlarda patlak vermesi anlamına gelir. Yıllık işletme projesine çatı kontrol ve onarım, cephe boyası ve yalıtım denetimi kalemlerini belirli bir rezerv tutarıyla ekleyin. Trabzon genelinde deneyimli yöneticilerin önerisine göre bu rezerv en az toplam aidatın yüzde sekizi ile on ikisi arasında tutulur.

Dere, Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi

Yomra'nın coğrafyasında eğimli arazi yaygındır. Şiddetli yağışlarda bahçe ve otopark drenajı yetersiz kalabilir; bodrum katlar su baskınına açık olabilir. Yönetim planınıza mevsimlik drenaj kontrolü ve ızgara temizliği ekleyin. Bina yakınında dere yatağı ya da doğal su kanalı varsa bu riskin sigorta kapsamında olup olmadığını kontrol edin. DASK binalarda zorunlu olmakla birlikte kapsamını okumanız ve ortak alan için ek sigorta değerlendirmeniz Yomra koşullarında yerinde bir adımdır.

Mevsimlik Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtma sistemi olmayan Yomra binalarında yıl boyunca sabit aidat geçerlidir. Ancak bazı siteler, ortak alan ısıtma ya da kışlık yoğun bakım dönemlerine denk gelen Ekim–Mart döneminde hafif bir gider farkı için genel kurul kararıyla mevsimlik düzenleme yapabilir. Bunu uygulamak isteyenler genel kurul kararına ve yönetim planına açıkça yazdırmalıdır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bu tür sezonluk dağıtımları tartışmasız biçimde kayıt altına almanın en kısa yolunu sunar.

Yomra ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Kısa Bakış

Yomra'nın yönetim dinamikleri, komşu ilçelerle kısmen örtüşür kısmen de ayrışır. Bu coğrafyada SiteYönetim'in bulut altyapısı önemli bir avantaj sunar: Yomra'daki apartman ile başka bir ilçedeki site kurulum gerektirmeksizin aynı panel üzerinden yönetilebilir.

İlçeleri iki kümeye ayırmak mümkündür. İlk kümede Ortahisar (merkez), Arsin, Akcaabat ve Sürmene gibi kıyı şeridindeki ilçeler yer alır. Bu ilçelerde kentsel yoğunluk görece yüksektir; çok katlı ve çok bloklu siteler yaygındır ve yöneticiler profesyonel hizmet ya da yazılım desteğine daha sık ihtiyaç duyar. Arsin'deki sanayi yakınlığı bazı sitelerde güvenlik ve ziyaretçi yönetimini ön plana çıkarır; Akcaabat'ın sahil konumu ise yazlık ve kalıcı sakin karışık binalarla geliyor. Sürmene ve Of'ta benzer kıyı dinamikleri geçerlidir.

İkinci kümede daha iç kesimlerdeki ve dağlık coğrafyadaki ilçeler bulunur: Maçka, Düzköy, Köprübaşı, Dernekpazarı, Çaykara, Hayrat, Araklı ve Çarşıbaşı. Bu ilçelerde apartman stoku genellikle daha küçük ölçeklidir; çoğu zaman tek bir binayı onlarca yıldır tanıyan gönüllü yöneticiler görev yapar. Az daireli binalarda yasal yükümlülükler aynı olmakla birlikte muhasebe yükü daha sınırlıdır; basit kayıt tutma ve aidat takibi çoğu zaman yeterlidir. Beşikdüzü, Salıpazarı ve Tonya gibi batı ilçelerinde de benzer bir tablo geçerlidir.

Tüm bu ilçelerin ortak noktası Karadeniz'in nem ve yağış koşullarına maruz kalmasıdır. Bakım takvimleri ve bütçe rezervleri bu coğrafyada her zaman iklim gerçekliğini yansıtmalıdır. Trabzon geneli site yönetimi rehberinde il düzeyindeki genel tabloya ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla hareket eder ve kusurlu yönetimden doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilinirse yönetilebilir niteliktedir.

Ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamındaki aydınlatma metnini giriş bölümüne asmanız zorunludur. Kamera görüntülerini yalnızca güvenlik amacıyla kullanabilir, belirli bir süre sonunda silmeniz gerekir; hukuki yükümlülüğü site yöneticisi olarak siz taşırsınız. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi yalnızca yönetim iletişimi için kullanın.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Personel sayısına göre iş güvenliği uzmanı çalıştırma zorunluluğu değişebilir; güncel eşikleri Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı düzenlemelerinden ya da mali müşavirinizden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutarak denetim anında hazır konumda olmanızı sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yomra'da ve Trabzon genelinde yeni yöneticilerin düştüğü hatalar büyük ölçüde ortaktır. Bu listeyi erken okumak aylarca süren anlaşmazlıkları önleyebilir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal risk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site hesabı ilk haftada açılmalıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesmeden elden para almak, ileride ortaya çıkabilecek kayıp iddialarını ispat edilemez kılar. Tüm tahsilat banka üzerinden yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Her toplantı ve karar, tarih ve imzayla deftere geçirilmelidir. İşlenmemiş karar defteri hem genel kurulda sorun çıkarır hem de hukuki süreçlerde aleyhinize döner.
4. Genel kurul çağrısında gündem belirtmemek. Gündemsiz çağrıya dayanan kararlar iptal davalarına konu olabilir. Gündem maddeleri çağrıya yazılı eklenmelidir.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereğince zorunlu olan bu belge, aidatın yasal dayanağını oluşturur. Projesi olmayan aidatın tahsilatı güçleşebilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan malikten tazminat talep etmemek, düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırır ve kötü ödeme alışkanlığını pekiştirir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak ya da vermemek. Tutanaksız devir, eski yöneticinin bıraktığı açık borç ve eksiklikleri size yükleyebilir. Yomra'daki yaşlı binalarda teknik envanter tutanağı da bu belgeye eklenmelidir — çünkü nem hasarı ve çatı sorunları sonradan "zaten böyleydi" tartışmasına dönüşebilir.