Doganyol'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Malatya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; Doganyol'deki bina tipi ve ısıtma sistemine bağlı olarak bu aralığın farklı noktalarında seyredebilir. Doğu Anadolu'nun uzun ve sert kışları, yakıt kalemini bütçenin merkezine koyar; üstelik Malatya, deprem riski açısından da dikkat gerektiren bir bölgedir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Doganyol'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olarak üstlendiğiniz sorumluluk, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesiyle çerçevelenmiştir: yönetim defterini tutmak, aidat ve diğer gelir-giderleri kayıt altına almak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört temel yükümlülük, işin hukuki iskeletidir.
Doganyol'ün yapısı, yönetim görevini hem somut hem de biraz zor hale getirir. İlçe, il merkezi Malatya'ya yakın konumu ile hem kentsel binalara hem de daha küçük ölçekli apartman stoğuna ev sahipliği yapar. Bu karma yapıda gönüllü yöneticilik yaygındır. Yani ekibiniz muhtemelen kendinizsinizdir ve yanınızda her şeyi bilen bir ofis yoktur. Bu rehber tam da bu noktada devreye girmektedir.
Malatya genelinde binlerce apartman ve site, sizinle aynı hafta aynı sorularla boğuşuyor. Yönetim sürecini anlayan, mevzuatı bilen ve doğru araçları kullanan yöneticiler bu yükü çok daha hafif taşır. Hedefimiz sizi bu konuma taşımaktır.
İlk 30 Gün: Doganyol'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı, elinizdeki bilgi boşluğunu kapatmaktır. Eski yöneticiden şunları alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve mevcut bakiye, kasa (varsa), tüm tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, borç-alacak listesi ve kat maliklerinin iletişim bilgileri. Bunların tamamı için imzalı bir devir-teslim tutanağı düzenleyin. Tutanak, ileride doğacak anlaşmazlıklarda hem sizi hem de eski yöneticiyi korur.
Teslimat eksikse ısrarcı olun. Karar defteri yoksa apartmanın resmi sicili boştur; bu sizin probleminiz haline gelir. Sözleşmeler yoksa hangi tedarikçiyle ne koşulda çalıştığınızı bilmiyorsunuz demektir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını inceleyin. Site parası, site adına açılmış ya da açılacak bir hesapta durmalıdır; kişisel hesapta bekleyen bakiye varsa bunu ilk fırsatta düzeltin. Borçlu kat malikleri listesini çıkarın. Malatya'da kış uzun ve yakıt faturası yüksek geçer; merkezi ısıtma sistemi olan binalarda bu dönemin birikmiş borçları sizi ilk toplantıya kadar zor durumda bırakabilir. Bekleyen faturaları (ısıtma, asansör bakım, temizlik) sıralayın ve öncelik sırasına koyun.
Bu hafta aynı zamanda bir başlangıç dengesi oluşturmanın zamanıdır. Neyi devraldığınızı net olarak bilmeden hiçbir karar veremezsiniz.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamındadır; yalnızca apartman yönetimi amacıyla kullanın ve üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bir duyuru kanalı belirleyin: kapı önü kağıt ilani, WhatsApp grubu veya dijital platform; hangisini seçerseniz seçin tutarlı kullanın. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de belirleyin. Sözlü bildirimler kaybolur; yazılı ya da dijital kayıt, ileride hesap vermenizi kolaylaştırır.
Bu aşamada bir site yönetim yazılımı kullanmaya başlamak, devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden hazır hale getirir; ilk ayın koşuşturmacası için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi, yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu proje, tahmini gelir ve gider kalemlerini listeler ve genel kurulun onayına sunulur. Doganyol ve çevresi için bakım takvimini koşullara göre yapılandırın: kazan ve ısıtma sistemleri Eylül-Ekim'de bakıma girmeli, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde tamamlanmalıdır. Siz bu takvimi Kasım'a bırakırsanız, ilk soğuk dalgasında sıraya girersiniz.
Bütçe taslağını oluştururken yakıt/ısıtma, asansör bakımı, temizlik, sigorta ve olası onarım payını ayrı ayrı kalem olarak yazın. Belirsizlikleri "ihtiyat payı" olarak ayırın; beklenmedik giderler için bu tampon hayat kurtarır.
Doganyol'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Doganyol'e özgü istatistiksel bir aidat verisi bulunmamaktadır. Malatya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır. Bu şerhi her zaman aklınızda tutun: rakam, "il geneli ortalama aralık"tır. Asansörü olmayan eski bir apartmanda alt banda yakın olabilirken, güvenlik görevlisi, merkezi ısıtma ve sosyal tesis bulunan sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir.
Aidatı nasıl belirleyeceksiniz? KMK'nın 20. maddesi iki yöntem tanır: arsa payı oranında paylaştırma ya da eşit paylaştırma. Hangi yöntem uygulanacağı yönetim planında belirlenir; plan sessiz kalıyorsa genel kurul karar verir. Yöntem seçildikten sonra yıllık tahmini giderler daire sayısına bölünür; ortaya çıkan rakam işletme projesinde yer alır ve genel kurul onayıyla yürürlüğe girer.
Doganyol dahil Malatya genelinde kışın uzun ve sert geçmesi, merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt kalemini aidatın belirleyici unsuru haline getirir. Merkezi sistemde yakıt ve kazan bakımı, apartmanın toplam giderinin önemli bir bölümünü oluşturabilir. Bireysel ısıtma sistemlerinde bu maliyet aidatın dışında kalır; ancak o binalarda da ortak alan ısıtması, merdiven ısıtması gibi masraflar hesaba katılmalıdır.
Gider kalemlerinizi girip daire başı aidat tahminine ulaşmak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı banka ya da dijital ödeme kanalı üzerinden toplayın; elden nakit almaktan kaçının. Elden toplanan para kaybolabilir, hesap verilemez hale gelir ve güven sorunlarına kapı aralar. Banka kanalı hem sizin hem de kat maliklerinin korunmasını sağlar.
Ödeme yapılmadığında ilk adım yazılı hatırlatmadır: SMS, e-posta ya da imzalı kağıt bildirim. KMK'nın 20. maddesi, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına izin verir. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmıyorsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Bu da sonuç vermezse icra takibi başlatılabilir. Sürecin her adımını kayıt altına alın; tutanaksız, belgesiz bir takip sonradan geçersiz sayılabilir.
Birden fazla dairesi olan binalarda ya da kronik ödeme sorunları yaşanan apartmanlarda otomatik borç hatırlatması büyük rahatlık sağlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, tahsilat durumu anlık olarak görünür hale gelir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Doganyol için Karar Rehberi
Tercih, büyük ölçüde binanın büyüklüğüne ve karmaşıklığına bağlıdır. Genel çerçeveyi görmek için aşağıdaki tabloya bakabilirsiniz.
| Bina Profili | Önerilen Yol | Gerekçe |
|---|---|---|
| 5–15 daire, asansörsüz, basit gider yapısı | Gönüllü yönetici + yazılım desteği | Şirket maliyeti aidatı gereksiz yükseltir |
| 16–50 daire, asansörlü, ortak tesisler mevcut | Gönüllü yönetici + profesyonel araç | Tekrarlayan iş yükü yönetilebilir ama yapılandırma şart |
| 50+ daire, çok bloklu veya sosyal tesis var | Profesyonel şirket değerlendirilmeli | Operasyonel yük tek kişi için ağır, teknik bilgi kritik |
Doganyol başta olmak üzere Malatya'nın ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi sayısı sınırlıdır. Büyük şehirlerde olduğu gibi geniş bir arz yoktur. Bu gerçek, özellikle orta ölçekli binalar için üçüncü bir yolu daha cazip kılmaktadır: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Tekrar eden işlemleri otomatiğe bağlamak, gönüllü yöneticinin zamanını ve enerjisini gerçek kararlar için serbest bırakır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için çoğunlukla yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Malatya Vergi Dairesi'ne başvuruda genel kurul kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı karar defteri örneği istenir. Ancak belge listesi vergi dairesine ve dönemin uygulamasına göre farklılık gösterebilir; telefonla önceden teyit edin.
Vergi numarası alındıktan sonra seçtiğiniz bankada site adına hesap açılır. Para bu hesapta tutulur, buradan ödeme yapılır ve buradan döküm alınır. Kişisel hesabınızda site parasını asla bulundurmayın. Bu durum, hem hukuki açıdan hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından risk oluşturur; "yönetici parayı zimmetledi" algısı son derece kolay oluşur, yıkılması çok zordur.
Sitede çalışan varsa (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği gerekliliklerini de gözetmeniz gerekir. Bu konularda yürürlükteki uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz; mevzuat değişkenlik gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK'nın 29. maddesi, olağan genel kurulun yılda en az bir kez yapılmasını zorunlu kılar. Çağrıyı toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapmak gerekir. Çağrıda gündem yer almak zorundadır; gündemsiz çağrı, toplantıda alınan kararların iptali için zemin hazırlar.
Toplantı yeter sayısı (nisap) için ilk toplantıda kat maliklerinin hem sayı olarak yarısının hem de toplam arsa payının yarısının temsil edilmesi gerekir. İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve katılan kat malikleri tarafından imzalanır; imzasız karar defteri geçerliliğini yitirebilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, çağrıyı yasal süre dolmadan yapmak ve karar defterini toplantı sonrasında uzun süre imzasız bırakmak. Bu hatalardan birini yaparsanız, kararlarınızın hukuki dayanağı tartışmaya açılır.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her süreç — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de tek bir çatı altında çözüme kavuşur. Reklam değil, bir araç anlatısı; her özellik bir somut derde karşılık verir.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Yürütür
Şubat aidatlarının geciktiğini fark ettiniz. "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" diyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiye özel hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan tek bir mesaj göndermez. Bu adım hem güvenlik hem de hukuki zemin için zorunludur.
Doganyol'de kışın kazan veya ısıtma sistemi arızası bildirdiniz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve yine onayınızı bekler. Siz "gönder" dediğinizde talepyazar çıkar, süreç kayıt altına girer. İkinci bahar geldiğinde hangi arızanın ne zaman, kim tarafından, ne kadar sürede kapatıldığını belgeli olarak genel kurula sunabilirsiniz.
Genel kurul yaklaşıyor. Çağrı metnini hazırla, 15 gün kuralını hatırlat, vekâletleri takip et — bu görevler AI Operatör'ün koordine ettiği, sizin adımda adım onayladığınız bir akışa dönüşür. Kağıt işi azalır, hata payı düşer.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20'nin hükümlerine dayalı bir yanıt üretir. Gecikme tazminatı hakkınızı, ihtar ve icra sürecinin sırasını, delil olarak tutmanız gereken belgeleri somut adımlarla açıklar.
Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilinçli yazıyoruz — güven, abartısız bir anlatıdan doğar. Hukuki sorularınızın büyük bölümü bu rehberlikle cevabını bulur; karmaşık davalarda ise bir avukata hazırlıklı gidebilirsiniz.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim'in Karne özelliği, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar. Puana giren göstergeler arasında tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve belge tamlığı bulunur. Yönetimi devraldığınız günkü karne, başlangıç noktanızı belgeler. Altı ay sonraki karne, kat maliklerine "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlamanızı sağlar. Genel kurulda iki karneyi yan yana koyduğunuzda tartışma zemini değil, veri zemini oluşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
SiteYönetim'de yönetici, kat maliki, kiracı, denetçi, esnaf, tedarikçi ve diğer roller için ayrı giriş kapıları vardır. Başka şehirde yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve öder — sizi aramaz. Denetçi, muhasebe kayıtlarına kendi erişimiyle ulaşır; şeffaflık tartışmaları başlamadan kapanır. Bu yapı, yöneticinin telefon trafiğini ve bilgi taleplerini azaltır; sizi koordinatörden stratejiste dönüştürür.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim tamamen bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurmak, sunucu kiralamak ya da teknik destek beklemek gerekmez. Tek bir apartmandan başlayıp büyük site komplekslerine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticilik, birbirinden farklı işleri eş zamanlı yürütmeyi gerektirir. SiteYönetim bu işleri üç ana kümede toplar; her küme, yöneticinin ilk yılında karşılaştığı gerçek senaryolara karşılık verir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı modülü, kat malikleri ödemelerini 7/24 dijital kanaldan yapar ve tahsilat durumu anlık olarak raporlanır. Borç takibi otomatik ilerler; gecikme tazminatı hesabı elle yapılmaz. Malatya'da merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre ve sayaç paylaşımı modülü, kış döneminin yakıt faturasını dairelere tartışmasız olarak dağıtır; "benim daireye bu kadar yakıt gitmedi" kavgası bitmeden kapanır. Apartman muhasebe programı, işletme defterini otomatik tutar, e-Fatura ve gider raporlarını hazırlar. Aidat takip programı gecikme bildirimlerini düzenler, tahsilat sürecini takip altına alır.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri dijital olarak açılır, atanır ve kapatılır; her adım kayıt altındadır. Duyurular SMS, push bildirim veya portal mesajı olarak gönderilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takip modülleri binaya özel yapılandırılır. Personel ve bordro modülü, kapıcı ya da güvenlik görevlisi istihdam eden binalarda SGK takibini kolaylaştırır. Sigorta poliçeleri, DASK bilgileri ve kritik belgeler belge yönetimi modülünde saklanır; bir sonraki yönetici bunları devir sırasında hazır bulur.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül, standart site yönetim yazılımlarında bulunmaz. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da dış cephe onarımı gibi büyük işleri kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı bir süreçle yönetirsiniz. Doganyol dahil Malatya genelinde yerel tedarikçilerden üç ayrı teklif toplayıp karşılaştırırsınız; kararı genel kurula belgeleriyle sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ürün ve hizmetlerini birbiriyle paylaşabileceği, esnafın sitede tanınabileceği bir iç platform sunar.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim raporu bir öğleden sonra tamamlanır. Başlangıç haftasındaki devir kaosuyla bu sefer karşı taraf ilgilenir; siz hazır bir belge paketiyle el sıkışırsınız.
Doganyol'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Doganyol, iki ayrı yönetim riskini aynı anda barındıran bir ilçedir: uzun ve sert kış ile yüksek deprem riski. Her ikisi de hem bütçe planlamanızı hem de yasal yükümlülüklerinizi doğrudan etkiler.
Kış: Yakıt, Don ve Kar Sorumluluğu
Doğu Anadolu'nun karasal ikliminde kış ayları uzun ve soğuk geçer. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt gideri aidatın en büyük tek kalemi haline gelebilir. Bu nedenle yıllık işletme projesinde yakıt bütçesini gerçekçi bir geçmiş tüketim verisine dayandırın; bir önceki yılın dökümü yoksa benzer binalardaki uygulamaları Malatya geneli için referans alın.
Don hasarı, tesisat ihmalinin en pahalı sonucudur. Kazan, boru ve su saatinin kış öncesinde kontrol edilmesi, ısı kaybını önlemek için çatı ve dış duvar yalıtımının gözden geçirilmesi, otopark ve kaldırım buzlanmasında güvenlik sorumluluğunu karşılamak üzere tuz ve buz kazıma düzeninin kurulması yeni yöneticinin sonbahar takvimindeki zorunlu maddelerdir. Gider paylaşımı modülü, kalorimetre verilerini dairelere otomatik olarak dağıtmanın en kısa yoludur.
Deprem: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararı
Malatya deprem açısından aktif bir bölgedir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası, her bağımsız bölüm için yasa gereği alınmak zorundadır; bu poliçenin yenilenip yenilenmediğini yönetici olarak takip etmeniz beklenmez, ancak kat maliklerini hatırlatma yoluyla bilgilendirmek iyi uygulamadır. Ortak alan sigortası ise ayrı bir poliçeyle bina yönetimi tarafından yaptırılabilir.
Binanın güçlendirilmesi gündeme gelirse KMK'nın ilgili hükümlerine göre karar nisabına dikkat edin; yapısal güçlendirme kararları özel çoğunluk gerektiren işlemler arasındadır. Bu konuda bir hukuk danışmanından ya da AI Danışman'dan ön bilgi alabilirsiniz; ancak dava veya teknik müteahhit seçimi aşamasında uzman desteği zorunludur.
Doganyol ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Bakış
Doganyol, Malatya ilinin Battalgazi ve Yesilyurt gibi büyük kentsel ilçeleriyle aynı il içinde yer alır; ancak büyük merkez ilçelerin yoğun nüfus ve çok katlı site yapısına kıyasla daha küçük ölçekli bir konut stoku vardır. Bu ölçek farkı, yönetim ihtiyaçlarını da farklılaştırır.
Battalgazi ve Yesilyurt, il merkezinin yükünü taşıyan yüksek yoğunluklu ilçelerdir; buralarda çok bloklu siteler ve profesyonel yönetim ihtiyacı daha belirgindir. Akcadag ve Arguvan, benzer ölçekte küçük apartman stokuna sahiptir; gönüllü yönetici modeli bu ilçelerde de yaygındır. Arapgir ve Hekimhan, dağlık arazide konumlanan ve sert kış koşullarını Doganyol ile paylaşan ilçelerdir; ısıtma bütçesi ve tesisat bakımı yönetimin öncelikli gündemi olmaya devam eder.
Darende ve Dogansehir ise hem tarihi dokusu hem de coğrafi konumuyla il bütününde farklı bir yerde durur. Kale, Kuluncak ve Yazihan'da kırsal nüfus ağırlığı belirgindir; apartman yönetimi az daireli binalarda gönüllü yöneticiler tarafından yürütülür. Pütürge, ilçe merkezi ölçeğinde düzenli bir konut stokuna sahiptir. Arapgir'den Doganyol'e, Arguvan'dan Yazihan'a bu bölge genelinde Malatya geneli site yönetimi için aynı mevzuat ve aynı temel süreçler geçerlidir.
SiteYönetim tamamen bulut tabanlı olduğundan, Doganyol'deki apartmanla Battalgazi'deki siteyi aynı panelden, kurulum yapmaksızın yönetmek mümkündür. Birden fazla bina yönetiyorsanız bu esneklik ciddi bir zaman kazancı demektir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal yükümlülükler ürkütücü görünse de çoğu bilindiğinde oldukça yönetilebilir bir çerçeve oluşturur.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi, arıza talepleri ve ziyaretçi kayıtları kişisel veri niteliği taşır. Kameralar varsa aydınlatma metni binanın görünür bir yerine asılmalıdır. Bu verileri yönetim amacı dışında kullanmak, üçüncü taraflarla paylaşmak ya da gereğinden uzun süre saklamak KVKK ihlalidir. Bilgi güvenliği için dijital arşivi parola korumalı tutmak yeterli başlangıçtır.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi zorunludur; asgari ücret ve iş güvenliği gereklilikleri de işveren sıfatıyla yöneticiye yüklenir. Ayrıntılar için bir mali müşavire danışın.
KMK m.38: Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil hükmündedir ve aldığı kararlardan doğan zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk, keyfi kararlardan kaçınmanın, her işlemi belgelemenin ve genel kurul onayını almadan büyük harcama yapmamanın temel gerekçesidir.
KVKK aydınlatma metinlerini, yasal uyum belgelerini ve arşivi düzenli tutmak için SiteYönetim'in yasal uyum modülü hazır şablonlar ve belge arşivi sunar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. "Geçici" diye başlar, yıllarca böyle kalır. Site parasını her zaman site hesabında tutun.
- Elden nakit aidat toplamak. Makbuz olmayan her nakit, ileride çözülmesi güç anlaşmazlıklara kapı aralar. Tüm tahsilat banka ya da dijital kanaldan yapılsın.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararın karar defterinde imzalı kaydı yoksa hukuki geçerliliği tartışmalı hale gelir.
- Gündemsiz ya da yasal süreden kısa çağrı yapmak. 15 gün önceden, yazılı ve gündemli çağrı yapılmadan toplanan genel kurul kararları iptal edilebilir.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca yönetici işletme projesi düzenlemekle yükümlüdür; yapılmaması hem yasal risk hem de bütçe belirsizliği demektir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyen kat malikini taziyesiz ödemeyenden korumak, aidat tahsilatının temel adalet ilkesidir.
- Isıtma sistemini kasıma bırakmak. Malatya genelinde kış erken ve sert başlar. Kazan ve ısıtma sistemi bakımını Eylül-Ekim'de tamamlamayan yönetici, ilk soğuk dalgasında arıza kuyruğuna girmek zorunda kalır; o kuyruğun sırası haftalarca uzayabilir.
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritası çizildi. SiteYönetim'i 14 gün boyunca, kredi kartı girmeden ücretsiz deneyin. Devir-teslim raporu, aidat takibi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir. Ya da gider kalemlerinizi girerek aylık daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanın. İkisi de ücretsiz, ikisi de bugün kullanıma hazır. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.