Pütürge'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak. Malatya genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyorken Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları yakıt kalemini bu bütçenin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi işlemleri Pütürge ile Malatya koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Pütürge'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri net biçimde çizer: defterleri usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak ve takip etmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bunlar hem hukuki hem de pratik yükümlülüklerdir; birini aksatmak diğerlerini de zora sokar.
Pütürge, Malatya iline bağlı bir ilçe olarak Doğu Anadolu'nun koşullarını taşır. Buradaki binaların önemli bir bölümü hem şehir merkezindeki çok katlı apartmanlardan hem de daha küçük ölçekli konutlardan oluşur. Bu ikili doku, yöneticinin karşılaşacağı ihtiyaçları da çeşitlendiriyor: büyük bir binadaki yönetici aidat tahsilatı ve asansör bakımıyla uğraşırken küçük bir apartmandaki yönetici ısıtma sistemini ve kapı güvenliğini önceliyor olabilir. Hangi ölçekte olursa olsun, Malatya'nın tüm ilçelerinde binlerce yönetici aynı soruları aynı hafta soruyor. Yalnız değilsiniz; ama doğru bilgiyle başlamak aylarca sürecek düzeltme çabalarını önler.
İlk 30 Gün: Pütürge'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayınızın dağınık geçmemesi için her haftaya net bir öncelik atamanız gerekir. Aşağıdaki plan, Pütürge'de yönetimi devralan birinin sahada en sık yaşadığı sorunlara göre sıralanmıştır.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Bu haftanın tek amacı neyi devraldığınızı belgelemektir. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri ve işletme defteri, banka hesap özetleri ve kasa bakiyesi, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör, doğalgaz/yakıt tedariki), tedarikçi ve tamir ekibi iletişim listesi, sigorta poliçeleri ve son genel kurul tutanakları. Eksik olan her belge ilerleyen aylarda başınıza iş açar; tutanağı imzalamadan önce listeyi tek tek kontrol edin.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Sitenin ya da apartmanın banka hesabını kendi adınıza değil site ya da bina adına geçirin ya da yeni açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire hangi ay için ne kadar borçlu, gecikme ne kadar sürüyor? Öte yandan bekleyen faturaları sıralayın. Pütürge'de kış uzun ve serttir; Malatya genelinde merkezi ısıtmalı binalarda yakıt faturası aidat gecikmelerinden çok daha büyük bir yük oluşturabilir. Bu haftanın sonunda elinizde gerçek bir mali fotoğraf olmalı.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftadan itibaren kurun; sözlü iletilen arızaların yarısı unutulur, takip edilemez. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt ekranı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk ayın ihtiyacına göre biçilmiştir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu taslak, yıl boyunca beklenen gider kalemlerini ve her daireden alınacak payı gösterir. Pütürge'nin iklim koşulları göz önüne alındığında ısıtma sezonunu Ekim başında açmak ve kazan ya da kombi bakımını Eylül içinde yaptırmak en yaygın iyi pratiktir. Kış beklenmeden önce yapılan bakım hem arıza riskini düşürür hem de olası pahalı acil onarımların önüne geçer. Çatı ve dış cephe su yalıtımı da bütçede ayrı kalem olarak yer almalıdır.
Pütürge'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Pütürge'ye özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmadığından dürüst veri şudur: Malatya genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor. Bu aralığın alt bandı genellikle asansörsüz, güvenliksiz küçük apartmanlara, üst bandı ise asansörlü, güvenlikli ve ortak tesisli sitelere karşılık gelir. Pütürge'deki binalarda tipoloji çeşitlidir; binanızın özelliklerine göre bu aralıkta nerede konumlandığınızı aşağıdaki yönteme bakarak belirleyebilirsiniz.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir: giderler arsa payı oranında ya da eşit olarak paylaştırılabilir; yönetim planında belirtilen yöntem esas alınır. Pratik adım şudur: yıllık tüm gider kalemlerini (ısıtma yakıtı, elektrik, su, temizlik, asansör bakımı, sigorta, bakım-onarım fonu) toplayın, daire sayısına bölün, genel kurulda onaylayın. Kalemleri otomatik hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Pütürge'de iklim faktörü bu hesabı doğrudan etkiler. Doğu Anadolu'da kış sezonu beş ila altı ay sürebilir; merkezi ısıtmalı bir binada yakıt gideri yıllık toplam bütçenin yüzde kırkını geçebilir. Bu nedenle bütçenizi hazırlarken kışın gerçekçi bir yakıt gider tahmini koymanız, hem sizi hem de kat maliklerini yıl içinde sürprizlerden korur. Yaz aylarında ısıtma gideri düştüğünde aidat miktarını revize etmeyi de genel kurulda tartışabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı her zaman banka havalesi ya da online ödeme kanalıyla yapın; elden para almak hem hesabınızı karıştırır hem de ilerleyen bir anlaşmazlıkta sizi ispat yükü altında bırakır. Banka dekontu her ödemenin tek tartışmasız kanıtıdır.
Ödeme yapmayan kat malikine uygulanacak yol Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesiyle belirlenmiştir: geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Pratikte süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (SMS veya taahhütlü mektup), akabinde noter ihtarnamesi, buna rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi. Süreci kayıt altında tutmak hem yasal olarak zorunludur hem de ileride sorun çıkmaması için kritiktir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hangi daireye hangi mesajın ne zaman gönderildiği sistem üzerinde kayıtlı kalır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Pütürge İçin Karar Rehberi
Pütürge gibi Malatya'ya bağlı ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Varsa bile genellikle çok daireli ve büyük ölçekli yapılara odaklanırlar; küçük ve orta ölçekli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli ağırlıklı gerçek olarak karşımıza çıkar.
Karar verirken şu eşikleri göz önünde bulundurun:
- 50 daire altı, tek blok: Gönüllü yönetici genellikle yeterlidir. Haftalık birkaç saatlik çalışma ve iyi organize edilmiş bir kayıt düzeni çoğu sorunu çözer.
- 50–100 daire arası ya da birden fazla blok: Gönüllü yönetici + dijital araç kombinasyonu en yaygın ve maliyet etkin çözümdür. Yazılım yükü düşürür; yönetici tekrar eden işlere değil karar almaya odaklanır.
- 100 daire üzeri, çok tesisli: Profesyonel şirket ya da tam zamanlı yönetici değerlendirilebilir. Maliyet analizi yapın: şirket ücreti ile yazılım destekli gönüllü yönetici arasındaki fark büyük olabilir.
Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçeneğin Pütürge gibi ilçelerde nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartmanın parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu alışkanlık hem hukuki açıdan sorun çıkarır hem de kat maliklerinin gözünde güven kaybına yol açar. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak, şeffaf yönetimin ilk adımıdır.
Banka hesabı açmak için çoğu zaman yönetim adına bir vergi numarası gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar tutanağının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve göreve seçildiğini gösteren karar örneği. Belge listesi bankadan bankaya ve vergi dairesinden vergi dairesine küçük farklılıklar gösterebilir; Malatya Vergi Dairesi'ni önceden arayıp teyit etmeniz zaman kazandırır.
Binada çalışan varsa (kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli) SGK yükümlülüğü de doğar. Bu çalışanlar için iş sözleşmesi yapılması, sigorta primlerinin zamanında yatırılması ve iş güvenliği gerekliliklerinin yerine getirilmesi gerekir. Güncel SGK yükümlülüklerini mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat maliklerinin ortak kararlar aldığı en önemli toplantıdır ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ile 32. maddeleri bu süreci düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihi belirlendikten sonra en az 15 gün önceden imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla çağrı yapılmalıdır. Çağrıda gündem maddelerinin tek tek yazılması şarttır; gündemsiz çağrıyla alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalır.
İlk toplantıda hem katılan kat maliki sayısı hem de arsa payı çoğunluğu aranır. Bu iki koşul aynı anda sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve ikinci toplantıda yalnızca katılanların çoğunluğu yeterlidir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (karar iptali riski), vekâlet belgelerini toplantı öncesinde kontrol etmemek (sayım karışıklığı) ve karar defterini toplantı sonrası değil çok sonra doldurmak (hukuki geçerlilik sorunu). Genel kurul yazılımı ile çağrı metni oluşturma, vekâlet takibi ve dijital karar defteri bu üç hatayı baştan engeller.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokratikliğini ve hukuki belirsizliği adım adım ele aldık. SiteYönetim'in iki yapay zeka katmanı bu dertlerin her birine somut bir yanıt sunar.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, doğal dille verilen görevleri işleme alan ve sonuçları sizin onayınıza sunan bir iş akış katmanıdır. Örneğin "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve onayınızı bekler. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; kontrol her zaman sizdedir.
Pütürge'deki uzun kış koşulları buna ikinci bir senaryo katar: "Kazan dairesi arızası kaydını aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla." AI arıza kaydını oluşturur, gerekli bilgileri toplar, tesisatçıya gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Acil ısıtma arızalarında saatlerce süren koordinasyon böylece onlarca dakikaya iner. Kış başlangıcında yapılan kazan bakımını da hatırlatma listesine almak için aynı araçtan yararlanabilirsiniz.
Bir başka senaryo: "Ekim için genel kurul çağrısını hazırla, 15 gün önceden gönder." AI gündem taslağını oluşturur, çağrı metnini KMK m.29 çerçevesine göre düzenler ve hangi tarihe kadar gönderilmesi gerektiğini hesaplar. Siz onaylarsınız, sistem zamanında iletir. H2-7'de anlattığımız "gündemsiz çağrı" hatasını otomatik olarak önler.
Tahsilat senaryosunu tekrar düşünün: otuz daireli bir apartmanda her ay kimi takip ettiğinizi hatırlamak için ayrı bir liste tutmanız gerekmez. AI Operatör sizi her ay aynı döngüden çıkarır; siz kararları verirsiniz, sistem yürütür.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla mahkeme emsal kararına dayanarak size KMK m.20 çerçevesinde ne yapabileceğinizi, hangi adımları hangi sırayla atmanız gerektiğini anlatır. Dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz; bu şerh bilinçli konulmuştur ve danışmanın güvenilirliğinin temelidir. Ama "Merdiven boşluğunu kapalı alan haline getirebilir miyiz?", "Güçlendirme kararı için hangi çoğunluk gerekir?" gibi sorularda somut mevzuat rehberliği sunar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, her binanın yönetim performansını 100 puan üzerinden değerlendiren bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve iletişim hızı gibi göstergeler tek ekranda izlenir. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonrakini genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu, kat malikleriyle çıkacak tartışmaların önünü kesmek için en güçlü araçtır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallarla sisteme bağlanır. Pütürge'deki binaların bir kısmında malik başka şehirde ya da yurt dışında yaşıyor olabilir. Bu malik borcunu, duyuruları ve bakım geçmişini kendi portalından takip eder; sizi telefonla aramaz. Denetçi portalı ise hesapların şeffaflığını sağlar ve olası anlaşmazlıkları başlamadan bitirir.
SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Kurulum gerektirmez, bulut tabanlıdır; tek bir daireden yüzlerce daireli siteye kadar aynı sistem çalışır. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılı üç farklı iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyonel işler ve rakiplerde bulunmayan işler. Her küme için somut senaryo aşağıdadır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü ile sakinler istedikleri kanaldan ödeme yapar; sistem hangi dairenin ödemediğini otomatik işaretler. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını düzenler; apartman muhasebe programı sayesinde aylık gelir-gider tablosunu dakikalar içinde çıkarabilirsiniz. Pütürge'de merkezi ısıtmalı bir bina yönetiyorsanız kalorimetre ve sayaç okuma modülü kış yakıt faturasını dairelere otomatik dağıtır; kimin ne kadar kullandığı tartışmasız kayıt altına girer, uzun sezon boyunca çıkan kavgaların önüne geçer. İşletme defteri de dijital ortamda tutulur; denetimlerde kâğıt karıştırma gerekmez. Aidat takip programını bu modüllerle birlikte kullanarak tahsilat sürecini uçtan uca kapatabilirsiniz.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü ile sakinler arızayı saatinden ayrıntısına kadar sisteme girer; siz öncelik atarsınız, teknik ekip ya da tedarikçi bilgilendirilir, kapanış saati kayıt altına alınır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü ile tüm kat maliklerine aynı anda ulaşırsınız; "haberim olmadı" itirazı ortadan kalkar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi büyük binalarda giriş çıkış denetimini kolaylaştırır. Personel ve bordro modülü kapıcı veya güvenlik çalışanının maaş ve SGK sürecini organize eder. Sosyal tesis rezervasyonu ortak alanların adil kullanımını düzenler. Sigorta, acil durum ve belge yönetimi modülü ise DASK poliçesinden bakım sözleşmelerine kadar tüm kritik belgelerinizi aranabilir arşivde tutar.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'i diğer apartman yazılımlarından somut biçimde ayırır. Mahalle Pazaryeri ile bina sakinleri ve çevre esnaf arasında site içi bir ticaret alanı oluşturulur. İhale Portalı ise yöneticinin tedarikçi aramayı ve fiyat karşılaştırmayı şeffaf bir süreçe taşımasını sağlar. Pütürge'de çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesi çıkardığınızda Malatya bölgesindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine İhale Portalı üzerinden kayıtlı ve şeffaf teklifler toplarsınız. Üç teklifi kıyaslarsınız, en uygununu seçersiniz ve kararı genel kurula belgeleyerek götürürsünüz. Bu süreç hem suistimal iddiasını ortadan kaldırır hem de kat maliklerinin güvenini pekiştirir.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersidir bu.
Pütürge'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Pütürge, Malatya'nın Doğu Anadolu iklimini taşıyan ilçeleri arasındadır. Kış dönemi uzun ve sert geçer; kar yağışı ve düşük sıcaklıklar birkaç aya yayılır. Bu koşullar yönetim planınızı doğrudan etkileyen birkaç kritik başlık ortaya çıkarır.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt gideri yıllık toplam bütçenin en büyük kalemi olabilir. Daire başı ısınma paylaşımını nasıl belirleyeceğinizi (eşit pay, arsa payı, kalorimetre) genel kurulda net karara bağlamanız yıl içinde çıkacak tartışmaları önler. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan ısıtmasını (merdiven, giriş hol, bodrum) ayrı bir kalem olarak yönetmeniz gerekir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar-Buz Sorumluluğu
Bina önündeki kaldırım ve otopark girişindeki kar ve buz temizliği yöneticinin sorumluluğundadır. Bu temizliğin yapılmaması nedeniyle oluşan kazalarda bina yönetimi hukuki sorumlulukla karşılaşabilir. Kış başlamadan önce kar küreme ve tuzlama hizmetinin nasıl sağlanacağını (kapıcı, anlaşmalı şirket) bütçede net tutun.
Don Hasarı ve Tesisat Koruması
Uzun soğuk dönemlerde su boruları ve dış cephe tesisatı don riski taşır. Boru izolasyonu, çatı ve cephe su yalıtımı kontrolü Eylül-Ekim döneminde yapılmazsa kış ortasında çok daha pahalı onarımlarla karşılaşılır. Bakım takvimini yıllık işletme projesine yazın ve Eylül başında hatırlatıcı kurun.
DASK ve Bina Sigortası
Malatya ili deprem açısından riskli bölgede yer almaktadır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi bağımsız bölüm başına yasal zorunluluktur; kat malikleri kendi bölümlerinin poliçesinden bireysel olarak sorumludur. Ancak yönetici olarak poliçe güncelliğini kat malikleriyle paylaşmak ve ortak alan sigortasını ayrıca düzenlemek iyi uygulamalar arasındadır. Bina güçlendirme kararı gündeme gelirse Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirli bir çoğunluk (nisap) aranır; bu kararı gündemin dışında almaya çalışmak hukuki açıdan geçersiz olabilir.
Pütürge ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Bakış
Malatya'nın site ve apartman yönetimi ihtiyacı yalnızca il merkeziyle sınırlı değildir. Pütürge de dahil olmak üzere çevre ilçelerin her birinde farklı ölçek ve dinamikler söz konusudur.
Battalgazi ve Yeşilyurt, Malatya'nın yoğun kentsel ilçeleri olarak çok katlı site ve apartman stoğuna sahiptir; burada profesyonelleşme ihtiyacı ve aidat hacmi il genelinin üst bandına yaklaşır. Yazıhan ve Kale gibi ilçelerde yapı stoğu daha karma bir görünüm sergiler; büyük site ölçeği yerine orta büyüklükte apartman yönetimi ağırlıktadır.
Arapgir, Arguvan, Kuluncak ve Doğanyol gibi daha küçük ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; buralardaki gönüllü yöneticiler çoğunlukla komşuluk ilişkisiyle işleri yürütür, dijital araçlara olan talep artmaktadır. Darende, Akçadağ ve Doğanşehir orta ölçekli ilçeler olarak her iki dünyanın özelliklerini taşır. Hekimhan ve Arapgir'de ise kış koşulları Pütürge'ye benzer biçimde ısıtma maliyetini ön plana taşır.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Pütürge'deki apartmanla Battalgazi'deki site aynı panel üzerinden, hiçbir kurulum gerekmeden yönetilebilir. Birden fazla binayı üstlenen yöneticiler için bu, iller arası koordinasyonu tek ekrana taşıyan pratik bir avantajdır. Malatya genelindeki site yönetimi ihtiyaçları ve bölgesel karşılaştırmalar için Malatya geneli site yönetimi rehberine de bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları yalnızca aidat toplamak ve genel kurul yapmakla sınırlı değildir. Üç alanda dikkatli olmanız gerekir: kişisel veri koruma, çalışan istihdamı ve vekil sıfatıyla doğan hukuki sorumluluk.
Kat maliklerinin ad, telefon ve e-posta bilgileri kişisel veri sayılır ve KVKK kapsamındadır. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanabilirsiniz; amaç dışı paylaşım idari para cezasına yol açabilir. Bina girişine ya da asansöre kamera yerleştiriliyorsa aydınlatma metni asılması zorunludur; kayıtların ne kadar süre saklandığını da belgelemeniz gerekir.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK primlerini zamanında yatırmak ve iş güvenliği gerekliliklerini yerine getirmek yöneticinin sorumluluğundadır. KMK m.38 ise yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu açıkça düzenler; kötü yönetimden kaynaklanan zararları tazmin etmek zorunda kalabilirsiniz. Bu sorumluluklar korkutucu değil; bilirseniz basittir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar, denetim anında arayıp durmak zorunda kalmazsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Malatya dahil Türkiye genelinde yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklardır. Bunları önceden bilmek aylarca süren çözüm çabalarını önler.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Kat malikleri ile hesap karışıklığı ve güven kaybı kaçınılmaz olur; site adına banka hesabı açmak birincil adımdır.
- Elden para toplamak: Dekonsuz tahsilat ilerleyen bir uyuşmazlıkta sizi ispat yüküyle baş başa bırakır.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar tutanak altına alınmadan geçersiz sayılabilir; defterin düzenli tutulması yasal zorunluluktur.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem yazılmadan yapılan çağrıyla alınan kararlar itirazla iptal riskiyle karşılaşır.
- Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereğince yönetici işletme projesini hazırlamakla yükümlüdür; yapılmaması hem hukuki açık hem de bütçe kaosuna zemin hazırlar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyenlerin aleyhine bir durum oluşturur; gecikme tazminatı tahsilat disiplininin en güçlü aracıdır.
- Isıtma bakımını kasıma bırakmak: Pütürge gibi sert kış yaşayan Malatya ilçelerinde kazan ve kombi bakımını Eylül'e sıkıştırmak en yaygın hatadır. Bakımı yaptırmadan ilk soğuk hava dalgası geldiğinde arıza sırası uzar, geçici ısıtma çözümleri masraf çıkarır.
Pütürge'deki yöneticilik görevinizin ilk 30 günü için bir planınız ve mevzuat haritanız artık hazır. Aidat belirleme, genel kurul, resmi kayıtlar ve yerel kış koşullarının bütçenize etkisi — hepsini bu rehberde ele aldık. Tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak ve yönetim kalitenizi ölçmek için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Aidat miktarınızı henüz belirlemediyseniz aidat hesaplama aracıyla gider kalemlerinizi girerek daire başı tutarı dakikalar içinde görün.