Dargecit'te bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Mardin genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Dargecit'teki binanın tipine ve ortak hizmet düzeyine göre bu aralıkta bir yere denk geleceksiniz. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimine özgü yaz soğutma yükü ile su yönetimi de bütçenizin şekillenmesinde belirleyici rol oynuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Dargecit ve Mardin koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Dargecit'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız anda dört temel yükümlülük sizinle birlikte başlar. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şöyle sıralanır: defter tutmak ve gider-gelir kayıtlarını düzenli işlemek, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, hesapları genel kurulda kat maliklerine sunmak. Bu yükümlülükler Dargecit'teki iki daireli küçük bir apartmanda da, on bloklu büyük bir sitede de değişmez; ölçek farklı olsa da süreç aynıdır.
Dargecit, Mardin iline bağlı, ağırlıklı olarak yatay ve düşük katlı konut dokusuna sahip bir ilçedir. Yeni yapılaşma eğilimi kısmen eski apartman stoğuyla iç içe geçmiş durumdadır. Bu tablonun pratikte anlamı şudur: Mardin'de ve Güneydoğu Anadolu genelinde binlerce yönetici aynı soruları aynı hafta soruyor, aynı kağıt yığınının önünde oturuyor. Yalnız değilsiniz; ama sistematik bir başlangıç yapmazsanız ilk aylarda sizi en çok zorlayan şey bilgi eksikliği değil, neyin önce geleceğini bilmemek olacak.
Sonraki bölümlerde hem hukuki çerçeveyi hem de Dargecit'in koşullarına özgü pratik adımları bulacaksınız.
İlk 30 Gün: Dargecit'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta en kritik haftanızdır. Eski yöneticiden şunları yazılı tutanakla teslim alın: karar defteri (tüm sayfalar imzalı), işletme defteri, site adına açık banka hesabı bilgileri ve ekstresi, kasadaki nakit (varsa), tüm yüklenici ve tedarikçi sözleşmeleri, borç-alacak listesi ve gecikmiş aidat kaydı, apartman anahtarları, teknik tesisat belgeleri (asansör bakım sözleşmesi, otomasyon şifresi vb.). Devir-teslim tutanağını her iki taraf da imzalamalı; imzasız devir, ileride anlaşmazlık çıkması durumunda sizi savunmasız bırakır.
Dargecit'te genellikle küçük ve orta ölçekli apartmanlar söz konusu olduğundan bu süreç büyük sitelere kıyasla daha hızlı tamamlanabilir. Ancak eski yönetici yoksa ya da belge düzeni hiç tutulmamışsa, mevcut belge eksikliklerini tutanakta açıkça kaydedin; "belgeler teslim alınamadı" notu kendinizi korumanın en güvenli yoludur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının site adına düzgün tanımlandığını kontrol edin. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk yaratır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire, ne kadar, kaç aydır gecikmiş? Dargecit'te yaz aylarında klima ve soğutma cihazlarının elektrik tüketimi ortak gider olarak yansıyorsa bu kalemi ayrıca not edin. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak ikliminde yaz ayları ortak alan elektrik maliyetinin belirgin biçimde arttığı görülmektedir; bu durum aidat projeksiyonunuzu doğrudan etkiler.
Bekleyen faturaları da bu hafta tespit edin: elektrik, su, asansör bakımı, temizlik gibi ödenmemiş kalemleri listeleyin. Ödeme vadeleri geçmişse gecikme faizi birikmeye başlamış olabilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri kapsamına girer; KVKK uyarınca yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapıya asılan ilan panosu, grup mesajı ya da dijital bildirim — hangisini seçerseniz seçin tutarlı olun. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin; sözel bildirimler kaybolur, yazılı kayıtlar korunur.
Bu dört haftalık listeyi kendiniz takip edebilir, bir not defteri veya tabloya işleyebilirsiniz. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; deneme süresini tam da bu ilk ay için düşünebilirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmak zorundadır. Dargecit'te ve Mardin genelinde yaz aylarında ortak alan soğutma ve su yönetimi, kış aylarında ise — iklim koşullarına bağlı olarak — ısıtma giderleri yıllık bütçenin belirleyici kalemlerini oluşturur. Bakım takvimini bu mevsimsel döngüye göre planlayın: yaz öncesinde klimaların, su sistemlerinin ve çatının kontrolünü yaptırmak; kış öncesinde ise ısıtma ekipmanlarını gözden geçirmek geciken arızaların önüne geçer. Taslak bütçeyi kat maliklerine ilk toplantıda sunmak, güven ilişkisinin temelini erkenden atar.
Dargecit'te Aidat Ne Kadar? Mardin Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Dargecit özelinde yayımlanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Mardin genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu bir ortalama aralığıdır, tek bir rakam değildir. Asansör, güvenlik görevlisi, yüzme havuzu veya spor salonu gibi ortak tesisleri olan sitelerde bu aralığın üst bandına ya da üzerine çıkılabilir; az katlı, hizmet düzeyi sınırlı binalarda alt banda yakın kalınır.
Aidatın nasıl belirlendiğine gelince: KMK m.20 uyarınca her kat malikinin gider payına katılma yükümlülüğü, aksine bir yönetim planı hükmü yoksa arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla hesaplanır. Pratikte yönetici yıllık tahmini giderleri (elektrik, su, temizlik, bakım, personel, onarım gibi) toplar, daire başına düşen paya böler ve bu rakamı genel kurul onayına sunar. Genel kurul onaylamadan aidat geçerlilik kazanmaz.
Dargecit ve Mardin'de belirleyici maliyet kalemi yaz aylarında ortak alan elektrik tüketimidir. Klima sistemleri, sirkülasyon pompaları veya su soğutma ekipmanlarının çalıştığı temmuz-ağustos döneminde ortak alan faturası belirgin biçimde yükselir. Bu mevsimsel artışı önceden bütçeye yansıtmak, "neden bu ay aidat arttı?" tartışmalarını engeller. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferi veya online ödeme sistemidir. Elden para toplamanın hukuki ve pratik riskleri ağır basar: alındı belgesi olmayan her ödeme ileride "ödedim ama makbuz yok" tartışmasına yol açar. Site adına açtığınız banka hesabını kat maliklerine bildirin ve tüm ödemeleri bu hesap üzerinden alın.
Ödemeyi geciktiren kat maliklerine önce yazılı bildirim gönderin. KMK m.20 uyarınca geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Yazılı bildirime rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatma hakkınız doğar. Süreçte şu sırayı izleyin: yazılı hatırlatma → noter ihtarı → icra takibi. Her aşamayı karar defterine kaydedin; belgesiz işlem hukuki süreçte size karşı döner.
Ödemeleri takip etmek ve otomatik borç hatırlatmaları göndermek için aidat takip programı kullanmak, özellikle birden fazla dairenin bulunduğu binalarda bu süreci önemli ölçüde kolaylaştırır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Dargecit İçin Karar Rehberi
Dargecit ve Mardin genelinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu, küçük ve orta ölçekli illerde yaygın olan bir gerçektir: gönüllü yönetici + iyi araç kombinasyonu, çoğu apartman için hem daha erişilebilir hem de daha sürdürülebilir bir model oluşturur.
Tercih yaparken şu eşikleri göz önünde bulundurun: yönetiminde on dairenin altında kalan küçük bir apartmanda deneyimsiz olsanız bile bireysel yönetim mantıklıdır; onla yirmi beş daire arasındaki binalarda yazılım desteğiyle bireysel yönetim genellikle yeterlidir; yirmi beşin üzerinde daire veya birden fazla blok söz konusuysa profesyonel destek alınması düşünülebilir. Ancak Dargecit'te bu son kategoride bile yerel profesyonel şirket bulmak güçleşebilir.
Üçüncü bir yol var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Hatırlatmalar, borç takibi, karar defteri ve arıza kaydı gibi rutin işler otomatikleştiğinde geriye yalnızca karar vermek kalır — bunu ilerleyen bölümlerde ayrıntılı anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce yönetim adına bir vergi numarası almanız gerekebilir. Bunun için Mardin Vergi Dairesi'ne başvurun; genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kurulu karar örneği, yönetici kimliği, apartmanın tapu bilgisi. Tam belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden başvuru öncesinde Mardin Vergi Dairesi'ni arayıp teyit alın.
Site adına hesap açıldığında tüm aidat tahsilatı ve gider ödemeleri bu hesap üzerinden yürütülmeli, kişisel hesabınızla karıştırılmamalıdır. Kişisel hesapta site parası tutmak hem kat maliklerinin güvenini zedeler hem de hukuki açıdan yöneticiyi sorumlu kılar.
Apartmanda kapıcı veya güvenlik görevlisi gibi çalışan varsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışan istihdamında mali müşavir desteği almanız, güncel SGK uygulamaları açısından önemlidir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca yönetim kurulu yılda en az bir kez olağan genel kurul toplar. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilerek imzalı ve taahhütlü mektupla ya da elden imzalatılarak yapılmalıdır. Gündem belirtilmeden yapılan çağrı eksik sayılır ve bu toplantıda alınan kararlar ileride itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğunun sağlanması gerekir (çift çoğunluk şartı). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine işlenir ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuken zayıf kalır.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrı mektubunda gündem yazmamak, ikinci toplantı tarihini ilk toplantıyla aynı gün belirlemek (bu geçersiz sayılabilir) ve kararları toplantı sonrası uzun süre karar defterine işlememek. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbirine bağlı bir sarmalın parçasıdır. Tek başınıza yönetiyorsanız bu sarmalı manuel süreçlerle çözmek mümkündür, ama yorucudur ve yanılma payı yüksektir. SiteYönetim bu sarmalı dört merkezde açar.
AI Operatör: Söyleyin, Onaylayın, Gönderin
AI Operatör, doğal dilde aldığı talimatları işlem adımlarına dönüştürür ve her adımı sizin onayınıza sunar; onayınız olmadan hiçbir şey gönderilmez. Somut bir senaryo: "Temmuz aidatlarını tahsil et, üç haftadır geciken dört daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör geciken daireleri listeler, hatırlatma metnini hazırlar ve size gösterir; siz onayladıktan sonra gönderilir. Onay adımı atlanamaz — bu hem doğru bir tasarım tercihidir hem de güveninizi korur.
Dargecit ve Mardin'in yaz koşullarına özgü bir senaryo daha: ortak alanda klima arızası ya da su deposu pompası sorunu bildirildi. "Ortak alan kliması çalışmıyor, arıza kaydı aç ve yetkili servise iş emri hazırla" talimatını veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servise gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylar onaylamaz iş emri iletilir, kayıt sistemde saklanır.
Tahsilat senaryosuna geri dönelim: ay sonunda borçlu listesi büyümeden önce hatırlatmalar göndermek, hem gecikme tazminatı hesaplamak zorunda kalmadan aidat toplama olasılığını artırır hem de kat malikleriyle gereksiz gerilim yaşanmasının önüne geçer. AI Operatör bu ritmi sizin adınıza takip eder; siz yalnızca onay mekanizmasını işletirsiniz.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Bir Sorunuza Cevap
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanan bir yanıt alırsınız. Yanıt somuttur: gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması, icra takibine geçiş sırası. Dürüst şerhi de belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı net söylemek, size güven verir ve yanlış beklenti oluşturmaz.
Genel kurul öncesinde "bu toplantıda hangi kararlar için hangi çoğunluk gerekiyor?" sorusu da AI Danışman'ın hızlıca yanıtlayabileceği türden bir sorudur. Hukuki belirsizlik içinde geçirilen zaman, çoğu zaman basit sorular için bile gereksizdir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanabilir Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal belge uyumunu ve genel kurul zamanlamasını birleştirerek tek bir göstergeye dönüştürür. Yeni yöneticinin bundan faydalanma biçimi şudur: yönetimi devraldığınız günkü karne puanını kaydedin. Altı ay sonraki puan genel kurulda yan yana durduğunda "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Söz yerine veri — kat malikleri bu farkı görür.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal girişleri bulunur. Yeni yöneticinin hayatına dokunuşu somuttur: başka şehirde yaşayan malik aidat borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve size sormaz. Denetçi kendi portalından hesapları inceler; şeffaflık, toplantı öncesinde tartışmayı azaltır. Siz yalnızca yöneticiye ait ekranlarda çalışır, diğer rollerin gereksiz bildirimlerine maruz kalmazsınız.
İlk Adımı Bugün Atın
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, sunucu gerekmez. Tek daireli küçük bir apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin: apartman yönetim programı sayfasından hemen başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılın kronolojisine yedirilmiş üç iş kümesi, SiteYönetim'in modül yapısını anlamanın en iyi yoludur.
Para İşleri
Yöneticinin en fazla zaman harcadığı konu aidatı toplamak ve gerektiğinde tahsilat sürecini işletmektir. Online aidat tahsilatı modülü kat maliklerinin ödeme yapmasını kolaylaştırır; borç takibi modülü geciken daireleri otomatik olarak listeler ve hatırlatma zamanlamasını yönetir. Aidat takip programı, ay sonu manuel kontrol yerine gerçek zamanlı borç durumu sunar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, Dargecit gibi ortak su ya da elektrik sayacının bulunduğu binalarda tüketimi daireler arasında hesaplar. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, işletme defterini ve gelir-gider kaydını otomatik tutar; yıl sonu genel kurulda hesap sunmak, el yazısı deftere kıyasla çok daha hızlı olur.
Operasyon
Arıza/bakım modülü, Dargecit'te yaz aylarında sık karşılaşılan ortak alan soğutma arızaları ile su sistemi sorunlarını kayıt altına alır; iş emrini onayınızla yetkili servise iletir. Duyuru ve bildirim modülü SMS veya push bildirimle kat maliklerine ulaşır. Personel/bordro ve tedarikçi modülü, kapıcı veya güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK takibini kolaylaştırır. Belge yönetimi modülü sözleşmeleri, sigorta poliçelerini ve bakım kayıtlarını dijital arşivde saklar; kağıt kaybolmaz.
Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmaz. İhale Portalı ile çatı bakımı, boya-badana veya asansör revizyon gibi işler için Dargecit ve Mardin'deki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Kapalı zarf yerine dijital platform üzerinden üç teklif alır, karşılaştırır ve genel kurulda belgeleyerek sunarınız; hem şeffaflık hem kat maliki güveni artar. Mahalle Pazaryeri ise site içinde esnaf ve hizmet ilanlarını yönetmenizi sağlar; mahalle dayanışması platformsal bir zemine taşınır.
Yöneticiliği bırakmanız gerektiğinde devir-teslim raporlama modülü devreye girer: tüm belgeler, borç-alacak kayıtları ve bakım geçmişi hazır durumda bir sonraki yöneticiye aktarılır. H2-2'de anlattığımız devir kaosu, bu noktada öğleden sonraya sığan bir aktarım işlemine dönüşür.
Dargecit'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Dargecit ve Mardin geneli, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu coğrafyanın yönetim planına yansıması iki başlık altında somutlaşır: yaz soğutma yükü ve su yönetimi.
Yaz Soğutma Yükü
Haziran-eylül arasında ortak alanlarda klima, havalandırma ve sirkülasyon ekipmanlarının çalışması ortak elektrik faturasını belirgin biçimde artırır. Bu mevsimsel yükü yıllık işletme projesine ayrı bir kalem olarak yansıtmak ve kat maliklerine önceden açıklamak önemlidir. Bazı yöneticiler yaz-kış aidat farklılaştırmasına gider; bu yöntem genel kurul onayı gerektirir ve karar defterine işlenmelidir. Hangi yöntemi seçerseniz seçin, mevsimsel elektrik artışını sürpriz fatura olarak değil, planlı bir gider olarak yönetmek hem güveni artırır hem tartışmayı azaltır.
Su Yönetimi
Kurak iklimde su tüketiminin takibi hem maliyet hem kaynakların korunması açısından kritiktir. Ortak alanlarda sayaç bazlı tüketim takibi, kullanım kalemlerinin şeffaf paylaşımını sağlar; anlaşılmaz ortak su faturası tartışmalarının önüne geçer. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü bu süreci elle hesaplama yerine otomatik olarak yürütür.
Bakım Takvimi
Dargecit'te bakım takvimini mevsimsel döngüye göre kurmak yerinde olur: yaz öncesinde (nisan-mayıs) klima ve soğutma ekipmanları, çatı su yalıtımı ve teras drenajı; kış öncesinde (eylül-ekim) ısıtma ekipmanları ve çevre aydınlatması. Beklenmedik arızaların büyük çoğunluğu erken bakımla önlenir ve önlenen her arıza bütçeyi korur.
Dargecit ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlam
Dargecit, Mardin iline bağlı ilçeler arasında yer alır. Site ve apartman yönetimi sorunları komşu ilçelerle büyük ölçüde ortaktır; ancak her ilçenin konut dokusu ve ölçeği farklılaşır.
İl merkezi olan Artuklu, yüksek katlı ve büyük ölçekli sitelerin yoğunlaştığı, profesyonel yönetim şirketine talebin en fazla olduğu ilçedir. Nusaybin ve Kiziltepe, il nüfusuna orantılı orta ölçekli apartman stoğuyla Artuklu'dan sonra en büyük kentsel konut kütlesini oluşturur; bu ilçelerde yönetim işleri hem gönüllü yöneticiler hem de bazı profesyonel şirketler tarafından yürütülmektedir. Midyat, tarihi dokusu ve turizm çekimiyle farklı bir profil sunar; ortak alan yönetiminde estetik ve koruma kaygıları ön plana çıkar. Derik ve Savur'da konut yoğunluğu daha düşük, ağırlıklı olarak gönüllü yönetici modeli geçerlidir. Mazidagi, Omerli ve Yesilli gibi ilçelerde ise küçük ölçekli ve az daireli apartmanlar yaygındır; bu binalarda defter tutma ve temel aidat takibi yönetim ihtiyacının büyük bölümünü karşılar.
Tüm bu ilçelerde ortak bir gerçek geçerlidir: yazılım bulut tabanlı olduğu için Dargecit'teki bir apartmanla Nusaybin'deki bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Mardin genelinde site ve apartman yönetimi konusunda daha geniş bir bakış için Mardin geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak üstlendiğiniz bazı yasal sorumluluklar çoğu kişinin başlangıçta farkına varmadığı alanlarda karşısına çıkar. Bunları bilmek işinizi zorlaştırmaz; aksine basit önlemlerle korunmanızı sağlar.
Apartmanda güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma yükümlülüğünüz doğar. Kameranın varlığı, kapsama alanı ve kayıt süresi kat maliklerine yazılı olarak bildirilmeli, aydınlatma metni uygun yere asılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; bu liste yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik elemanı çalıştırıyorsanız SGK kaydı, iş güvenliği eğitimi ve bordro yükümlülükleri devreye girer. Bu konularda mali müşavir desteği almanız önerilir; güncel SGK uygulamaları değişkenlik gösterebilir.
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla görevini yürütür ve ihmal veya kasıt sonucu doğan zararlardan sorumludur. Bu sorumluluktan korkmanıza gerek yok; kararlarınızı karar defterine kaydetmek, harcamaları belgelendirmek ve genel kurula düzenli hesap vermek sizi büyük ölçüde korur. KVKK uyum belgelerini ve yasal arşivi düzenli tutmak için site yönetim yazılımının belge yönetimi modülünden yararlanabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Dargecit ve Mardin Genelinde
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları tekrarlar. Bu yedi madde bir uyarı listesi değil, önceden bilip atlatmanız için bir kestirme yoldur.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven kaybı açısından en riskli hatadır. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden para toplamak. Makbuzsuz tahsilat ileride "ödedim ama kanıtlayamam" tartışmasına dönüşür. Banka transferi veya online ödeme her zaman tercih edilmelidir.
- Karar defterini işlememek. Sözlü kararlar hukuken geçersizdir. Her toplantı kararı ve önemli yazışma karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmemiş toplantılarda alınan kararlar kat maliklerinden biri tarafından itirazla karşılanabilir ve iptal edilebilir.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu yükümlülüğü açıkça düzenler. Projeksiz yönetim hem hukuki açıdan eksik hem de mali sürprizlere davetiye çıkarır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat gecikmeleri için yasal tazminatı talep etmemek, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık oluşturur ve tahsilat disiplinini bozar.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Dargecit'te yaz döneminde bakım tarihlerini kaçırmak bu hatanın somut sonuçlarından biridir: klima veya soğutma ekipmanı bakımını Temmuz'a bırakmak, arıza sezonunda teknik servis kuyruğuna girmeniz anlamına gelir. Devir anında bakım takvimini de sorgulamak, ilk yılın sürprizlerini azaltır.
Dargecit'te yönetimi devraldınız ve nereden başlayacağınızı biliyorsunuz. İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız çizildi, sık yapılan hataları önceden gördünüz. Sıra rutini kurmaya geldiğinde tekrar eden işleri sırtınızdan almak için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi gerekmez, kurulum yoktur. Aidat kalemleri üzerinde düşünürken aidat hesaplama aracını da bir dakikanızı ayırarak inceleyin.