Yesilli'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak ya da devralınan hesabı düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Mardin genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 arasında seyretmektedir; Yesilli'nin bina tipine ve ortak alan yoğunluğuna göre bu aralığın farklı bir noktasına düşebilirsiniz. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi, yaz soğutma giderlerini ve su yönetimini bütçenizin öncelikli kalemlerine taşır. Bu rehber size ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı Yesilli koşullarına göre sunuyor.
Yesilli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olmak, gönüllü ya da seçimle gelsin, dört temel yasal yükümlülük demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri açıkça tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları koruyup onarmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört madde hukuki çerçevenin özüdür; geri kalan her şey bu çerçevenin pratiğe dönüşmesidir.
Yesilli, Mardin iline bağlı, son yıllarda hem merkezi hem de çevre mahallelerde yeni yapılaşmanın arttığı bir ilçedir. Buradaki konut stoku çoğunlukla orta ölçekli apartman binalarından oluşur; büyükşehirlerin yüzlerce daireli rezidans projeleriyle değil, daha sade ve birbirine yakın komşuluk dokusuyla yönetim yürütülür. Bu küçük ölçeğin avantajı, karar süreçlerinin nispeten kısa ve doğrudan ilerlemesidir; dezavantajı ise profesyonel destek ağının büyükşehirlere kıyasla sınırlı kalmasıdır.
Mardin genelinde binlerce apartman yöneticisi her yıl aynı ilk adımları atmaktadır. Hangi ilçede olursanız olun, "nereden başlamalıyım?" sorusu evrenseldir. Yanıt da evrenseldir: önce belgeleri alın, sonra parayı güvenceye alın, ardından iletişimi kurun.
İlk 30 Gün: Yesilli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk işiniz, önceki yöneticiden fiziksel ve belgele yapılmış bir devir-teslim tutanağı almaktır. Tutanakta şunların bulunması gerekir: karar defteri, işletme defteri, site adına açılmış banka hesabının cüzdanı veya internet bankacılığı erişim bilgileri, kasadaki nakit miktarı, yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, sigorta), tedarikçi faturalarının kopyaları ve varsa borçlu kat malikleri listesi. Tutanaksız devir, ileride çıkacak anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır; imza atılmadan ofisten ayrılmayın.
Devir tutanağını imzalamadan önce banka hesabındaki son üç aylık ekstreyi mutlaka gözden geçirin. Açıklanamayan çıkışlar varsa yazılı olarak kayıt altına alın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı hâlâ eski yöneticinin adına kayıtlıysa ya da kişisel bir hesapsa, bu haftanın önceliği hesabı site adına düzene sokmaktır. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki hem etik açıdan sorunludur; karışıklık anlaşmazlıklara davetiye çıkarır. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimin ne kadar borçlu olduğunu, bu borcun hangi aya ait olduğunu net biçimde belgeleyin. Bekleyen faturaları tespit edin. Yesilli'de yaz aylarının sıcak geçtiği göz önüne alındığında, klima ve soğutma sistemlerine ait bakım faturaları ile su faturalarının durumunu da bu hafta kontrol edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalı, yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital platform; Yesilli'nin küçük ölçeğinde yüz yüze iletişim hâlâ güçlüdür ancak yazılı kayıt her zaman zorunludur. Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; sözel bildirimlerin kayıt dışı kalmaması için basit bir kayıt formu bile büyük fark yaratır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu haftadan itibaren çalışmaya başlar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje; yıl içinde öngörülen gider kalemlerini, bu giderlerin kat maliklerine dağılımını ve tahsil edilmesi planlanan aidat tutarlarını içerir. Yesilli'de yaz mevsiminin zorlu sıcakları nedeniyle soğutma, gölgeleme ve su tüketimine ilişkin gider kalemlerini işletme projesinde ayrıca belirtmeniz, yılın ilerleyen aylarındaki sürpriz bütçe açıklarını önler. Mayıs-Ekim arası ortak alanlarda yoğunlaşan bakım ihtiyacını (dış cephe, çatı, bahçe ve su tesisatı) bu taslağa yansıtın.
Yesilli'de Aidat Ne Kadar? Mardin Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yesilli özelinde yayımlanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Mardin genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu rakam, dürüst bir ortalama olarak anlaşılmalıdır. Asansörlü, güvenlikli ve sosyal tesisli büyük sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır; küçük apartman yapılarında ise alt banda yaklaşılır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK'nın 20. maddesiyle düzenlenmiştir. Temel yöntem şudur: yıllık işletme projesi kapsamında öngörülen toplam gider, arsa payı oranına ya da genel kurulun eşit pay kararına göre dairelere bölüştürülür. Genel kurul bu paylaşımı onaylar; onaylanmış rakam resmi aidattır. Keyfi artış ya da kişisel karar yeterli değildir.
Yesilli'deki binalarda aidatı en çok etkileyen kalemler şunlardır: ortak alan elektriği ve aydınlatması, su tüketimi (sıcak yaz nedeniyle bahçe ve otopark yıkama dahil), asansör bakım sözleşmesi, temizlik hizmeti ile yaz sezonunda yoğunlaşan dış cephe ve çatı bakım giderleri. Bu kalemleri binanızın gerçek harcamalarından yola çıkarak hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; gider kalemlerini girdikten sonra daire başına düşen aylık tutarı anında görebilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak yaygın bir alışkanlıktır; ancak tavsiye edilmez. Elden alınan paranın kayıt dışı kalması, anlaşmazlık çıkması hâlinde yöneticiyi savunmasız bırakır. Tüm tahsilatların site banka hesabına havale ya da EFT yoluyla yapılması, hem hukuki güvenlik hem de hesap şeffaflığı sağlar.
KMK'nın 20. maddesine göre aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma yapılır, borç ödenmezse noter ihtarı çekilir, ardından icra takibi başlatılır. Yasal sürecin her adımını belgelemeniz, ileriki itirazlara karşı sizi korur. Aidat takip programı kullanıldığında borçlu listesi otomatik oluşur, hatırlatmalar zamanında çıkar ve tahsilat geçmişi kayıt altında tutulur; "ben gönderdim, o almadım" tartışmaları ortadan kalkar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yesilli İçin Karar Rehberi
Mardin'in ilçelerinde, özellikle Yesilli gibi orta büyüklükteki yerleşim yerlerinde, profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçeği görmezden gelen tavsiyeler pratikte işe yaramaz. Yesilli'de gerçekçi üç seçenek şöyle sıralanabilir:
| Seçenek | Ne zaman uygun? | Dikkat noktası |
|---|---|---|
| Gönüllü yönetici (kat maliki) | Az daireli yapılar, küçük bütçe, güçlü komşuluk ilişkisi | Zaman yükü yoğundur; yazılım desteği olmadan sürdürmek yorucu olabilir |
| Dışarıdan atanan bireysel yönetici | Kat malikleri yönetime vakit ayıramıyorsa, belirli bir ücret kararlaştırılır | Sorumluluk devri yazılı sözleşmeye bağlanmalıdır |
| Profesyonel yönetim şirketi | Çok bloklu, büyük bütçeli siteler; Mardin merkezinde daha erişilebilir | Yesilli'de şirket bulunabilirliği kısıtlı; kapsamlı referans araştırması gerekir |
Yesilli'de en yaygın gerçekçi çözüm şudur: gönüllü ya da seçilmiş bir yönetici, ağır bürokratik yükü iyi bir araçla hafifletir. "Kendiniz yönetin, tekrar eden işi yazılıma devredin" yaklaşımı, ne profesyonel şirket ücretini ödeyebilen ne de bu şirketi rahatlıkla bulabilen küçük ölçekli yapılar için en sürdürülebilir yoldur.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici seçimine ilişkin karar defteri fotokopisi, karar örneği ve yöneticinin kimlik fotokopisi. Vergi numarası alındıktan sonra bu numarayla site adına banka hesabı açılabilir.
Sitenin kapıcısı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanları varsa SGK bildirim yükümlülüğü de başlar. Bu durumda mali müşavirden destek almak hem hata riskini azaltır hem de olası cezaların önüne geçer. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki açıdan sorunlu hem de güven ilişkisi açısından risklidir; ilerleyen dönemde hesap verebilirliğinizi zedeler.
Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir. Yesilli'ye en yakın Mardin Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak gerekli belgeleri teyit etmeniz, geri dönmek zorunda kalmanızı önler.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK'nın 29 ila 32. maddeleri genel kurul sürecinin çerçevesini çizer. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce iade taahhütlü posta ya da imza karşılığı teslimle yapılmalı; gündem çağrıya eklenmiş olmalıdır. Gündem maddesi belirtilmemiş çağrıyla alınan kararlar ileriki itirazlara açık hale gelir.
İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk sağlanmalıdır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, yeni bir tarihte yapılan ikinci toplantı katılan maliklerle geçerli biçimde yapılabilir. Kararlar karar defterine eksiksiz işlenmeli ve toplantıya katılan malikler ya da vekilleri tarafından imzalanmalıdır. Karar defterinin imzalı sayfaları bir hukuki anlaşmazlıkta en kritik belgelerden biridir.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata: gündem içermeyen çağrı göndermek, ikinci toplantı nisabını (toplantı yeter sayısı) yanlış hesaplamak ve kararları toplantı bittikten çok sonra deftere geçirmeye çalışmak. Genel kurul yazılımı, çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek çatı altında toplar; 15 günlük yasal süre takibi otomatik ilerler.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorunun — devir kaosunun, aidat kovalamacasının, genel kurul bürokrasisinin, hukuki belirsizliğin — ortak bir çözüm noktası var. SiteYönetim, bu dertlerin her birini tek bir platformda kapatmak için tasarlanmıştır. Reklam cümlesi değil; somut senaryolarla gösterelim.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Haziran ayı aidatlarını tahsil etmek ve geciken dairelere hatırlatma göndermek istiyorsunuz. AI Operatör'e bu isteği yazıyla ya da sesle iletirsiniz. Sistem borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Bu onay adımı her senaryoda korunur; AI sizi devre dışı bırakarak hareket edemez.
Yesilli'nin yaz sıcakları nedeniyle soğutma sistemi ya da su tesisatı arızası bildirildiğinde aynı mantık işler: AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Arıza kimde kaldı, hangi tarihte ne yapıldı — tüm iz kayıt altındadır.
Yüksek sezon su tüketimi artışı nedeniyle Temmuz-Ağustos döneminde birden fazla teknik müdahale gelebilir. AI Operatör bu talepleri teker teker hatırlatır; siz hangi saatte müsait olursanız olun onayı o zaman verirsiniz. Geç onay da mümkündür; sistem sabırla bekler, sizi süreç dışına itmez.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karardan ve KMK çerçevesinden beslenen bir yanıt alırsınız. Gecikme tazminatı hakkınızı, ihtar sürecini ve icra takibinin sırasını anlaşılır bir dille öğrenirsiniz. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri belgeler; dava aşamasına geçildiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir; sizi yanlış bir cesaretle adım atmaktan korur.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Hesap Verme
SiteYönetim, her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum ve yasal belge düzeni bu karnenin bileşenleridir. Yönetimi devraldığınız günkü karne değeri ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterir ve "iyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla kanıtlarsınız. Yeni yöneticilerin en zor başardığı şey güven inşa etmektir; karne bu süreci kısaltır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portal ekranlarından sisteme erişir. Yesilli'de mülkü olan ama başka şehirde yaşayan bir malik borcunu kendi portalından takip eder; sizi aramaz, durum sormaz. Denetçi portalı, tüm hesap hareketlerini şeffaf biçimde görür; hesap sorma gerginliğinin önüne geçer. Sakin portalından gelen arıza bildirimleri doğrudan kayıt sistemine düşer; not kağıdı kaybolmaz.
İlk Adımı Atın: 30 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza hiçbir şey kurmazsınız. Tek apartmandan büyük sitelere aynı platform çalışır. Apartman yönetim programını 30 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 gününüz zaten yoğun geçecek; en azından araçlarınız hazır olsun.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetiminizin ilk yılında karşılaşacağınız görevleri üç kümede toplayabiliriz. Her kümedeki modüller ayrı ayrı değil, birbiriyle konuşarak çalışır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, aidat döneminin her adımını kaydeder: kim ödedi, kim ödemedi, hangi tarihte. Aidat takip programı gecikme hesaplamalarını otomatik yapar; el hesabıyla meşgul olmak zorunda kalmazsınız. Apartman muhasebe programı gider kalemlerini kategorize eder, e-Fatura entegrasyonuyla tedarikçi ödemelerini kayıt altına alır ve işletme defterinizi her an güncel tutar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, Yesilli'deki yaz sıcaklarının getirdiği yüksek su tüketim dönemlerinde ortak ve bireysel tüketimi şeffaf biçimde dairelere dağıtır; "benim payım neden bu kadar?" tartışmaları belgeyle kapanır.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü, bildirilen her teknik sorunu kayda alır, sorumluya iletir ve çözülene kadar takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü, genel kurul çağrısından su kesintisi bildirimine kadar tüm iletişimi tek kanaldan yönetir. Otopark takibi, ziyaretçi kayıt sistemi, personel bordrosu, tedarikçi yönetimi ve sigorta-belge arşivi aynı platformda bir arada bulunur. Sosyal tesis varsa rezervasyon modülü çakışmaları önler. Bu modüllerin tamamı Yesilli'deki küçük apartman için de büyük site için de aynı kolaylıkla çalışır; kullanmadığınız modül görünmez, olmayan tesisi yönetmek zorunda kalmazsınız.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı izolasyonu ya da asansör bakım sözleşmesi için teklif toplamak istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde tanıdık firmayı ararsınız ya da birkaç telefon görüşmesiyle kapalı bir süreç yürütürsünüz; genel kurulda fiyatın neden bu olduğunu anlatmak zorlaşır. İhale Portalı'nda ihaleyi duyurursunuz, Yesilli ve çevresindeki tedarikçiler şeffaf ve kayıtlı tekliflerini sunar, siz karşılaştırırsınız ve genel kurulda üç teklifin yan yana belgesiyle süreci kapatırsınız. Bu özellik, piyasada bulunan rakip site yönetim yazılımlarında yer almayan bir farktır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri ile esnafın güvenli, kayıtlı bir kanal üzerinden etkileşim kurmasına olanak tanır; ilan, ikinci el ve lokal hizmet ilanları yönetim çatısı altında tutulur.
Yönetim süreciniz bir gün sizden bir sonraki yöneticiye geçecek. Devir-teslim modülü sayesinde o gün yarım günden uzun sürmez: tüm belgeler, borçlu listesi, sözleşmeler ve karar defteri tek yerden aktarılır. Bu sayfa başında anlattığımız devir kaosu, sistematik bir çıkışla kapanır.
Yesilli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yesilli, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu coğrafi gerçek, bina yönetiminde bazı öncelikleri baştan belirler.
Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Gideri
Haziran'dan Eylül'e uzanan dönemde ortak alanlardaki klima, soğutma ve havalandırma sistemleri kesintisiz çalışır. Bu dönem, ortak alan elektrik faturasının yılın geri kalanına kıyasla belirgin biçimde yükseldiği aydır. İşletme projenizi hazırlarken yaz ayı enerji giderlerini gerçekçi bir katsayıyla büyütün; yıl ortası aidat artışından kaçınmak istiyorsanız bu farkı baştan hesaba katın.
Su Yönetimi ve Tesisat Kontrolü
Kurak dönemde su tüketimi ortak alanlarda (bahçe sulama, dış cephe ve otopark yıkama) artarken tesisat bakımı da önem kazanır. Su kaçakları sıcak havada hızlı buharlaşma nedeniyle fark edilmeyebilir; bu da sayaç okumaları arasındaki farkı anlamlı biçimde şişirebilir. Mayıs başında tesisat kontrolü yaptırmak, yaz boyunca oluşabilecek kayıpları önlemenin en etkili yoludur. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, yüksek tüketim dönemlerinde daire bazında su tüketimini şeffaf biçimde belgeler.
Çatı ve Dış Cephe Bakım Takvimi
Yesilli'de güneş yoğunluğu çatı ve dış cephe malzemelerini diğer bölgelere kıyasla daha hızlı yıpratır. Çatı izolasyon ve su yalıtım kontrolünü Nisan-Mayıs dönemine almak, hem kış yağmurlarına hem de yaz güneşine karşı koruma sağlar. Bu bakımı ihaleyle planlamak istiyorsanız İhale Portalı, Yesilli ve çevresindeki tedarikçilerden teklife açık bir süreç yürütmenizi sağlar.
Yesilli ve Çevresinde Site Yönetimi: Artuklu, Dargecit, Derik ve Diğer İlçeler
Yesilli, Mardin iline bağlı bir ilçe olarak site yönetimi ihtiyaçları bakımından komşu ilçelerle ortak bir zeminde buluşur. Bu ilçeleri iki kümeye ayırmak, yönetim ölçeği açısından daha anlamlı bir çerçeve sunar.
Kentsel doku ağırlıklı ilçeler: Mardin iline bağlı Artuklu, merkez ilçe olarak çok katlı ve çok bloklu yapıların yoğunlaştığı; profesyonel yönetim şirketi talebinin en fazla hissedildiği ilçedir. Kızıltepe, il merkezinin ardından en yoğun nüfuslu ikinci ilçe olarak benzer kentsel yönetim ihtiyaçlarını paylaşır. Nusaybin ise sınır ilçe konumuyla özgün bir kentsel doku sergiler; çok katlı yapı stoğu orta büyüklüktedir.
Küçük ölçek ve kırsal ağırlıklı ilçeler: Dargecit, Mazıdağı ve Ömerli, daha küçük yerleşim birimleri ve az daireli apartman yapısıyla gönüllü yönetici modelinin ağırlıklı olduğu ilçelerdir. Savur ve Midyat, tarihi dokusuyla ayrışır; Midyat özellikle son yıllarda turizme bağlı konut talebinin arttığı bir ilçe olarak farklı bir yönetim dinamiğine sahiptir. Derik ise tarım ağırlıklı ekonomik yapısıyla küçük bina stoğunu korumaktadır.
Bu ilçelerin tamamında ortak bir gerçek geçerlidir: bulut tabanlı bir platform, Yesilli'deki küçük apartmanı da Artuklu'daki büyük siteyi de aynı panelden, kurulum olmadan yönetmeye olanak tanır. Mülkünüz hangi ilçede olursa olsun, sisteme internet bağlantısı olan her yerden erişirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar karmaşık görünebilir; ancak bilindiğinde yönetmek çok daha kolaydır. Temel başlıkları bilirseniz büyük çoğunluğu rutin prosedürle karşılanır.
KVKK: Kat malikleri ve sakinlere ait iletişim bilgileri, kimlik verileri ve kamera kayıtları kişisel veri kapsamındadır. Bina girişine güvenlik kamerası yerleştirirseniz aydınlatma metni asılması zorunludur; sakinlerin hangi amaçla kayıt yapıldığını bilmesi yasal haktır. Bu verileri üçüncü kişilerle paylaşmak ya da yönetim amacı dışında kullanmak cezai yaptırım doğurabilir.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediliyorsa SGK kayıt ve bildirim yükümlülükleri başlar. Sigorta primleri düzenli yatırılmalı, özlük dosyaları tutulmalıdır. KMK'nın 38. maddesi, yöneticinin kat maliklerinin vekili sıfatıyla üstlendiği sorumlulukları düzenler; bu sorumluluk, olası zararların tazminini de kapsar.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini hazır şablonlar olarak sunar, belge arşivini düzenli tutar ve denetim geldiğinde tüm kayıtlara tek yerden ulaşmanızı sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticiler benzer hataları tekrarlar. Bu listedeki her madde, gerçekten yaşanan sorunların özetidir.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuki hem etik açıdan sorunludur; mali anlaşmazlıkta sizi savunmasız bırakır. Site adına hesap açmak zorunludur.
- Elden para toplamak. Kayıt dışı tahsilat, ileride "ben vermedim" tartışmalarının kapısını açar. Tüm ödemeler banka kanalıyla alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Söz sözde kalır, karar defterindeki imzalı kayıt hukuken geçerlidir. Her toplantı kararını toplantı günü defterine geçirin.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıyla alınan kararlar itirazla karşılaşabilir; tüm görüşülecek maddeler çağrıya eklenmeli ve 15 gün önceden tebliğ edilmelidir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar. Tahmini giderlerin yazılı tutulması hem bütçe disiplini sağlar hem de genel kurulda hesap vermeyi kolaylaştırır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenlere haksızlık, gecikme tazminatını uygulamayarak geç ödeyenleri ödüllendirmek demektir. KMK m.20 bu tazminata açıkça olanak tanır.
- Su kesintisi ve soğutma bakımını Temmuz'a bırakmak. Yesilli'de yaz sıcakları Haziran'da başlar. Klima ve soğutma bakımını Mayıs'ta; su tesisatı kontrolünü Nisan sonunda yaptırmayan yönetici, Temmuz'da arıza kuyruğuyla tanışır. Önleyici bakım, acil müdahale maliyetinin çok altındadır.
İlk 30 gün planınız hazır. Devir-teslim tutanağından işletme projesine, genel kurul çağrısından aidat tahsilatına kadar her adımı bu rehberden takip edebilirsiniz. Bir de araçlarınızın hazır olmasını isterseniz: SiteYönetim'i 30 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, Yesilli'deki tek daireli apartmandan başlayabilirsiniz. Aidat hesabınızı şimdiden yapmak istiyorsanız aidat hesaplama aracı bir dakikanızı almaz.