Akçakale, Şanlıurfa'da site & apartman yönetim sistemi

Akcakale'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Şanlıurfa genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Akcakale'nin bina tipine göre bu aralıkta konumlanmak için gider kalemlerinizi sıcak-kurak iklimin getirdiği yaz soğutma yüküyle birlikte değerlendirmeniz gerekiyor. Bu rehberde adım adım planı, mevzuat çerçevesini ve işin tekrar eden bölümlerini nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi bulacaksınız.

Akcakale'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük devreye girer. KMK m.35 bu yükümlülükleri şöyle sıralar: defterlerin usulüne uygun tutulması, aidatların eksiksiz toplanması, ortak alanların bakımı ve onarımının sağlanması ile genel kurula hesap verilmesi. Bunlar kağıt üzerinde dört madde gibi görünse de pratikte günlük telefon trafiği, yazışmalar, fatura ödemeleri ve komşu anlaşmazlıkları anlamına gelir.

Şanlıurfa'nın bu ilçesinde konut dokusu ağırlıklı olarak az katlı ve orta katlı apartmanlardan oluşmaktadır; büyük ölçekli güvenlikli siteler görece sınırlıdır. Bu yapı, yöneticinin genellikle gönüllü bir kat maliki olduğu anlamına gelir. Büyükşehirlerde profesyonel yönetim şirketlerine devredilen pek çok iş burada doğrudan sizin sorumluluğunuzdadır. Şanlıurfa genelinde apartman yönetimi aynı süreci yaşayan yüzlerce kişiyi kapsıyor; yalnız değilsiniz, ancak başvurabileceğiniz hazır bir rehber çoğunlukla eksik kalmaktadır. Bu makale o boşluğu kapatmak için yazılmıştır.

İlk 30 Gün: Akcakale'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk bir ay, yönetim kalitesinin uzun yıllar boyunca belirleneceği dönemdir. Aşağıdaki dört haftalık plan, hem hukuki yükümlülükleri hem de pratik öncelikleri kapsıyor.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden alacağınız belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve kasa mevcudu, site adına imzalanmış sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik vb.), enerji ve su abonelikleri, borç-alacak listesi ile o ana kadar ödenmemiş faturalar. Bu teslimatı imzalı ve tarihli bir devir-teslim tutanağına bağlayın; tutanaksız devir hem sizin hem de eski yöneticinin sorumluluğunu belirsiz bırakır. Eksik belge varsa bunu tutanağa "teslim edilmedi" şeklinde not düşün.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Sitenin banka hesabını kendi adınıza değil site adına düzenleyin ya da mevcut hesapta yetkilendirmeleri güncelleyin. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar borcu var, en eski borç ne zamana ait? Bekleyen faturaları belgeleyin. Akcakale'nin sıcak-kurak iklimine bağlı olarak yaz aylarında soğutma ve su harcamaları artabileceğinden, bu kalemleri bütçenizin ayrı satırlarına yerleştirin. Şanlıurfa'da yazın hava sıcaklığının sık sık 40 derecenin üzerine çıktığı düşünüldüğünde, klima bakımı ve çatı ısı yalıtımı giderleri yönetim bütçesinde belirleyici rol oynayabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Dikkat: bu liste KVKK kapsamında kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Arıza ve talepleri kaydetmek için tek bir kanal (WhatsApp grubu, defter ya da dijital sistem) belirleyin; kanal değişkenliği kaydın kaybolmasına yol açar. Duyuruları nasıl ileteceğinizi de bu hafta karara bağlayın. Site yönetim yazılımı kullananlar bu haftadan itibaren devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını aynı ekrandan yürütebilir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her takvim yılı için bir işletme projesi hazırlanması gerekir. Bu taslak, yıllık gider kalemlerinin daire başına düşen payını gösterir ve genel kurulun onayına sunulur. Akcakale koşullarında bakım takvimini yaparken yaz soğutma sezonunu (Mayıs–Ekim arası) ve bu dönemdeki su tüketimi artışını gözetmeniz, gerçekçi bir bütçe kurmanızı sağlar. Çatı termal yalıtımı kontrolü de bu plana girmelidir; kötü yalıtımlı çatılar yaz aylarında hem üst kat sakinlerini bunaltır hem de soğutma maliyetini katlar.

Akcakale ve Şanlıurfa'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Akcakale için ayrı bir resmi istatistik yayımlanmamaktadır; ancak Şanlıurfa genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır: asansörlü, güvenlikli ya da merkezi iklimlendirmeli yapılarda üst banda yaklaşılır; eski ve küçük apartmanlarda alt bandın altında bile kalınabilir. Akcakale'deki binanızın hangi konuma düşeceğini belirlemek için önce gider kalemlerinizi listelemeniz gerekir.

Aidatın yasal çerçevesi KMK m.20'de düzenlenmiştir. Temel seçenekler şunlardır: arsa payı oranında paylaşım ya da daireler arasında eşit paylaşım. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir; planı olmayan ya da eski plan kullanan yapılarda genel kurul kararıyla güncelleme yapılabilir. Gider kalemlerinin toplamı hesaplanır, seçilen yönteme göre dairelere bölünür ve çıkan rakam genel kurulun onayına sunulur.

Akcakale'nin sıcak-kurak iklimi, bazı gider kalemlerini ön plana çıkarır. Yüksek yazın soğutma maliyeti (ortak alan klimaları, çatı fans), rooftop su depolarının bakımı ve peyzaj sulaması özellikle Haziran–Eylül döneminde bütçeyi şekillendirir. Bu kalemleri işletme projesine ayrı satır olarak girin ve aidat hesabınızda mevsimlik farklılaştırma yapıp yapmayacağınıza genel kurulda karar verin. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı tahmin etmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemleri arasında en güvenlisi banka havalesi ya da EFT'dir; elden nakit toplamak hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de hukuki ihtilaf halinde ispat problemi yaratır. Kat maliklerine site adına açılmış banka hesabının IBAN bilgisini yazılı olarak bildirin ve her ödeme için dekont talep edin.

Aidat ödemeyenlere karşı izlenecek yol KMK m.20'de belirlenmiştir. Gecikme tazminatı aylık %5'e kadar uygulanabilir; bu oran yasal üst sınır olup genel kurul daha yüksek bir oran kararlaştıramaz. Pratikte adımlar şöyledir: önce yazılı hatırlatma (WhatsApp değil, taahhütlü mektup ya da noter ihtarı), belirli süre geçmesine rağmen ödeme yoksa icra takibi. Hatırlatmayı erteleme eğiliminde olun derken bunun bir iyilik değil gecikme tazminatınızı askıya alma riski olduğunu unutmayın; ödemeyenlere kaşlı davranmak değil, düzenli kayıt tutmak ve zamanında uyarı göndermek kilit noktadır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır, siz sadece onaylayıp gönderirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Akcakale İçin Karar Rehberi

Büyükşehirlerde profesyonel site yönetim şirketi seçmek yaygın bir tercihtir; ancak Akcakale gibi orta ölçekli ilçelerde bu hizmeti sunan firma sayısı oldukça sınırlıdır. Şanlıurfa'nın ilçelerinde bu segmentin pek gelişmediği ve fiyatların iş hacmine göre yüksek kalabildiği görülmektedir. Dolayısıyla gerçekçi seçenekleriniz ikiye indirgenebilir.

İlk seçenek: tamamen gönüllü yönetim. Az daireli, basit gider yapısına sahip, güçlü komşu dayanışması olan apartmanlarda bu model çalışır. Defterleri düzgün tutun, aidatları zamanında toplayın ve genel kurula hesap verin; kanunun asgari gereksinimleri bunlardır.

İkinci seçenek: kendiniz yönetin ama ağır işi yazılıma devredin. Orta ve büyük ölçekli yapılarda ya da yöneticinin meslek hayatı nedeniyle zamanı kısıtlıysa bu yaklaşım hem maliyet etkin hem de profesyonel bir şirketten daha hızlı sonuç verir. Aidat takibi, arıza kaydı, muhasebe ve genel kurul süreçlerini dijital platforma aktarmak, sizi operasyondan kurtarıp strateji ve iletişime odaklanmanızı sağlar. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesine başvurmanız gerekebilir. Vergi dairesinden "olası vergi numarası" alınması için genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararını gösteren karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve ilgili kurul kararının örneği. Ancak belge listesi Şanlıurfa vergi dairesi uygulamalarına göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvuru öncesinde Şanlıurfa Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir vadesiz hesap açın. Bu hesabın yöneticinin kişisel hesabından ayrı olması hem hukuki hem de güven açısından zorunludur; kişisel hesabınızda site parasını karıştırmamanızı özellikle vurguluyoruz. Site kat maliklerinin hesabı kendinizden bağımsız yönettiğini görmesi, yönetim döneminde gereksiz tartışmaların önüne geçer.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği gereklilikleri de bu noktada devreye girer. Ayrıntılar ve güncel yükümlülükler için mali müşavir danışmanlığı alın; bu alan değişken olduğundan genel bilgiye güvenmek yeterli değildir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29–32 genel kurul sürecini ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem eklenerek her kat malikine taahhütlü mektup ya da imza karşılığı yazılı bildirimle ulaştırılmalıdır; gündem içermeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar daha sonra iptal edilebilir.

İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: hem kat maliki sayısının hem de arsa payının yarısından fazlası. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle ve katılanların salt çoğunluğuyla sonuçlandırılabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır: gündem eklemeden çağrı yapmak, ikinci toplantının tarihini birincinin ilanında belirtmemek ve karar defterini toplantı sonrasında imzalatmayı ertelemek. Bu üç hatadan herhangi biri, alınan kararları hukuken zayıf bırakır. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı 15 günlük süre sayımını ve hatırlatmayı otomatik yapar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Şimdiye kadar anlattığımız her başlık — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — birbirine bağlı dertler zinciridir. SiteYönetim bu zincirlerin her halkasına ayrı bir çözüm sunuyor.

AI Operatör: "Sizin Onayınıza Sunar"

Pratiği somut bir örnekle görelim. Ayın başında "Haziran aidatlarını tahsil et, geciken dairelere hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu adım sadece hata payını azaltmıyor, aynı zamanda yönetim otoritesini sizde tutuyor.

İkinci senaryo Akcakale'nin iklim koşullarına özgüdür. Yaz ortasında çatı katındaki su deposu arızalandığında "Su deposu arızası kaydını aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" komutu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli firmanın bilgilerini çekerek iş emri taslağını oluşturur ve onayınıza sunar; onayladığınızda gönderilir. Yaz sıcağında yaşanan bu tür arızalarda saatler önemlidir; kaydın kaybolmaması ve firmayla iletişimin belgelenmesi kritiktir.

Genel kurul sürecinde de AI Operatör çağrı metnini hazırlar, vekalet takibini yapar ve 15 günlük yasal süreyi sayar. Siz her adımda onaylıyor, sisteminiz her adımı belgeliyor.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Yönlendirme

"Aidatını dokuz aydır ödemeyen kat malikine karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adımları sıralar: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname içeriği, icra süreci. Şerh nettir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük kasıtlıdır — güven inşa eder ve gerçekçi beklenti yönetimi sağlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, belge uyumu, yasal süreler gibi göstergeler karne puanını oluşturur. Yeni devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demenize gerek kalmaz; rakamlar zaten konuşur. Önceki yöneticiden borçlu ve bakımsız devraldığınız bir yapıda bu görsel, mali sorumluluk tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve esnaf her biri kendi rolüne özel arayüzden sisteme girer. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı durumu düşünün: malik başka şehirde ya da Şanlıurfa'nın başka bir ilçesinde oturuyor, aidat borcunu sorgulamak için sizi arıyor. Malik portalından borcunu ve ödeme geçmişini kendisi görebildiğinde bu çağrılar ortadan kalkar. Denetçi portalı ise şeffaflığı kurumsal hale getirir; hesap tartışmalarının büyük bölümü gelişmeden son bulur.

Deneyin — İlk 14 Gün Ücretsiz

Bulut tabanlı olduğu için kurulum gerekmez. Tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar her ölçeğe uyar. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 gün ücretsiz kullanmak için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yazılımın modülerini özellik listesi olarak sıralamak yerine, Akcakale'de yeni bir yöneticinin ilk yılında karşılaştığı sıra ile anlatmak daha anlamlıdır.

Para İşleri

İlk ayda banka hesabını düzene soktunuz; ikinci ayda aidatları toplamaya başlıyorsunuz. Online aidat tahsilat modülü kat maliklerinin banka transferlerini otomatik olarak eşleştirir, kimin ödediğini kimin ödemediğini gerçek zamanlı gösterir. Borç hatırlatmaları önceden tanımladığınız takvimde otomatik oluşur; onaylayıp gönderirsiniz. Aidat takip programı ile yaz dönemindeki ek gider faturalarını da daire bazında dağıtabilirsiniz. Gider paylaşımı, su ve elektrik sayaç okumaları, e-Fatura ve işletme defteri bu kümenin diğer modülleridir. Apartman muhasebe programı yıl sonunda genel kurula sunacağınız gelir-gider tablosunu zaten hazır tutar.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri mobil ya da web üzerinden kaydedilir; iş emri oluşturulur, görev atanır, tamamlanınca fotoğrafla kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü ortak alan bakım çalışmalarını ya da su kesintisini tek tıkla tüm sakınlere ulaştırır. Aksekale'nin yaz döneminde yoğunlaşan sıcak nedeniyle klima ve soğutma ekipmanı arızaları artabilir; bu arızaların kaydını tutmak ve sözleşmeli firmaya iş emri göndermek dakikalar içinde yapılır. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta belgeleri ve acil durum planları da aynı platformda yer alır.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Şanlıurfa'daki tedarikçilerden teklif toplamak için artık tek tek telefon açmak zorunda değilsiniz. İhale Portalı aracılığıyla çatı ısı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da boya-badana işi için şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz; üç teklifi tek ekranda karşılaştırır, seçim gerekçenizi belgeler ve genel kurula sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise sitenin esnaf ve ticaret ağını dijital hale getirir. Bu iki modül piyasadaki rakip bina yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Son olarak devir-teslim modülü: yöneticiliği bıraktığınızda tüm belgeler, kararlar ve mali geçmiş sistematik biçimde aktarılır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonraya sığar; defterlerin nerede olduğunu aramak gerekmez.

Akcakale'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Akcakale'nin iklimi Şanlıurfa'nın sıcak-kurak Güneydoğu karakterini taşır. Yazlar uzun, sıcak ve ağırlıklı olarak kuru geçer; kışlar kısa ama nem açısından görece dengesizdir. Bu iklim, bina yönetiminde bazı öncelik sıralamalarını zorunlu kılar.

Yaz Soğutma Yükü ve Su Yönetimi

Haziran başından Ekim'e uzanan dönemde ortak alanlardaki klimalar, çatı fanları ve varsa havuzlar işletme giderlerinin başına oturur. Bu giderleri yıllık işletme projesine mevsimlik bütçe kalemi olarak girin ve aidatı buna göre planlayın; bazı yöneticiler yaz döneminde küçük bir ek katkı payı uygular, genel kurul onayıyla bu mümkündür.

Su yönetimi de kritiktir. Çatı su depoları Şanlıurfa'daki sıcak hava ve yüksek talep nedeniyle bakımı en sık gerektiren ekipmandır; aylık kontrol takvimi yapın. Su tasarrufu önlemleri (ortak alan musluk ve tesisat kontrolü) hem gideri düşürür hem de komşu ilişkilerini rahatlatır. Bahçe ve peyzaj sulaması Mayıs–Eylül arası için ayrı bir bütçe kalemi olmalıdır.

Çatı Isı Yalıtımı

Yetersiz çatı yalıtımı Akcakale gibi sıcak iklimlerde çift taraflı maliyet yaratır: yazın en üst kattaki dairelerde soğutma gideri katlanır, kışın ısı kaybı artar. Yönetim değişikliğinin ilk yılında çatı yalıtım durumunun kontrolünü bakım takviminize ekleyin. İhale Portalı üzerinden yalıtım tadilatı için şeffaf teklif toplayabilirsiniz.

Gider paylaşımı modülü, su sayacı ve enerji tüketim verilerini daire bazında dağıtmak istediğinizde mevsimlik farklılaştırmayı tartışmasız bir şekilde kapatmanın en hızlı yoludur.

Akcakale ve Çevresinde Site Yönetimi: Birecik, Harran, Ceylanpınar ve Diğer İlçeler

Şanlıurfa'nın ilçeleri arasında konut dokusu ve yönetim ihtiyacı açısından iki belirgin küme göze çarpar.

Birinci küme, daha yoğun kentsel yapıya sahip ilçelerdir: Haliliye ve Karaköprü Şanlıurfa'nın büyükşehir ilçeleri olarak çok katlı site ve apartman stoğu yoğundur; buradaki yöneticiler profesyonelleşme baskısıyla daha erken karşılaşır. Eyübiye de şehir merkezine yakın yoğun konut dokusuyla aynı kategoridedir. Bu ilçelerde bina yönetim yazılımına geçiş hızlanmaktadır.

İkinci küme, tarihsel ve kırsal ağırlıklı ilçelerdir: Harran, Birecik, Bozova ve Halfeti'de apartman stoğu daha sınırlı, gönüllü yönetim pratiği daha yaygındır. Fırat kıyısındaki Birecik ve Halfeti'de konut yapısı genellikle küçük ölçeklidir; bu ilçelerdeki apartman yöneticileri basit defter düzeni ve aylık aidat tahsilatıyla büyük ölçüde başa çıkabilir.

Siverek, Viranşehir ve Hilvan büyükçe nüfusa sahip ilçeler olarak apartman sayısı son yıllarda artmakta; özellikle Siverek'te çok katlı yapılaşma hız kazanmaktadır. Ceylanpınar sınır ilçesi konumuyla ayrı bir kentleşme dinamiğine sahip, yönetim ihtiyacı artıyor. Suruç'ta ise konut genellikle küçük ölçeklidir.

Akcakale, bu küme içinde il merkezine görece yakın bir ilçe olarak hem tarihsel dokuyu hem de son dönemde artan konut yapısını bir arada barındırıyor. Bulut tabanlı olduğu için Akcakale'deki bir apartmanla Siverek'teki bir siteyi aynı panelden, ek kurulum gerekmeden yönetmek mümkündür. Şanlıurfa geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçeleri kapsayan bilgilere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar karmaşık görünse de çerçeveyi bir kez öğrenince yönetimi oldukça basitleşir.

KVKK açısından site yöneticisinin iki temel yükümlülüğü vardır. İlki: binalarda güvenlik kamerası varsa ortak alanlarda açıkça görünür aydınlatma metni asılmalıdır; kişilerin kayıt altına alındığını ve bu verilerin sadece güvenlik amaçlı kullanıldığını açıklayan metin yeterlidir. İkincisi: kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgilerinden oluşan liste kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilere verilmemeli ve güvenli biçimde saklanmalıdır.

KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla sorumluluk taşıdığını hüküm altına alır. Bu, kusurlu yönetim kararları nedeniyle kat maliklerinin yöneticiye karşı tazminat davası açabileceği anlamına gelir. Kararların karar defterinde belgelenmesi, hem sizi korur hem de genel kurulda hesap vermeyi kolaylaştırır.

Personel (kapıcı, güvenlik, temizlik) varsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş kazası raporlama, periyodik sağlık kontrolleri ve iş güvenliği belgesi gereklilikleri bu kapsamdadır. KVKK ve yasal uyum modülü apartman yönetim programı içinde aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; hangi belgenin nerede saklandığını unutmazsınız.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuki hem de güven riski yaratır. Kat malikleri yöneticinin kişisel hesabını denetleyemez; bu durum her genel kurulda potansiyel çatışma kaynağıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesilse bile elden tahsilat hukuki ihtilafta ispat sorununa yol açar. Banka havalesi ve dekont en güvenli yoldur.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, ilerleyen dönemde o kararların geçerliliğini tartışmaya açar. Her toplantıdan sonra aynı gün işleyin.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar iptal edilebilir. Gündem toplantı öncesinde katılımcılara yazılı iletilmelidir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlanması zorunludur. Projesiz yönetim hem hukuken zayıf hem de bütçe yönetimini zorlaştırır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Geciken aidatlara tazminat uygulamak alacaklıları cezalandırmak değil, düzenli ödeme yapanların hakkını korumaktır. Uygulamayı ertelemek düzensiz ödeyenleri teşvik eder.
7. Devir-teslim tutanağı almadan yönetime girmek. Tutanaksız devir, önceki yöneticinin borç ve eksikliklerini size miras bırakır. Tutanağı mutlaka imzalı ve tarihli alın; eksik belgeler listeye not düşülsün.