Haliliye'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Şanlıurfa'nın merkez ilçesi olan Haliliye, il genelinin en yoğun kentsel dokusunu barındırmaktadır; buradaki apartman ve sitelerde aylık aidat il geneli ortalamasıyla ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Haliliye koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Haliliye'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devralmak, çoğu zaman beklenmedik bir anda gerçekleşir: ya gönüllü oldunuz ya da genel kurulda seçildiniz. İlk haftada kendinizi dört temel yükümlülüğün tam ortasında bulursunuz.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35 bu dört görevi açıkça tanımlar: defterleri usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak ve harcamak, ortak alanları işletmek ve korumak, yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kağıtta yalın görünür; pratikte ise her birinin ardında ayrı bir süreç yatar.
Haliliye, Şanlıurfa'nın il merkezine en yakın ilçesi olarak çok katlı yapılaşmanın yoğun biçimde yaşandığı bir yerleşim alanıdır. Yeni yapılara eklenen ortak hizmetler — asansör, güvenlik, kapalı otopark, yeşil alan — yöneticinin üstleneceği sorumluluğun kapsamını da genişletir. Tüm bu süreçler sizi zorluyorsa bilin ki Şanlıurfa genelindeki pek çok yönetici aynı soruları aynı anda yaşıyor; bu rehber onların deneyiminden damıtılmış pratik cevaplar sunuyor.
İlk 30 Gün: Haliliye'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yapmanız gereken şey devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden teslim almanız gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı ve ekstreler, kasada varsa nakit, yürürlükteki sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, bahçe), tedarikçi bilgileri, sigorta poliçesi ve varsa sitenin tüm borç-alacak listesi. Tutanağı iki nüsha olarak imzalayın; birer kopya size ve eski yöneticiye kalsın. İmzasız bir devir, ileriki anlaşmazlıklarda sizi zayıf bırakır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının hangi adına olduğunu kontrol edin. Site ya da apartman yönetimi adına açılmamışsa en kısa sürede düzeltin; paranın eski yöneticinin kişisel hesabında kalması hem hukuki hem güven riski taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin kaç aylık borcu olduğunu, varsa geçmiş icra takiplerini not edin. Haliliye'de sıcak ve kurak iklim koşulları nedeniyle yazın soğutma tüketimi (klima, ortak alan fan-coil sistemleri) ve kışın ısıtma giderleri enerji faturalarında belirleyici kalemler hâline gelir. Bu fatura dönemlerini mali takvime şimdiden not edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir; amaç dışı paylaşım yasal yükümlülük doğurur. Duyuru kanalınızı belirleyin: asansör panosu, ortak WhatsApp grubu ya da yazılım üzerinden SMS/push bildirimi bunların yaygın kombinasyonlarıdır. Arıza ve talepler için kayıt sistemi kurun; ağızdan ağıza iletilen arızalar takipsiz kalır ve yöneticiye haksız suçlamalar yöneltilmesine zemin hazırlar. Bu üç haftayı site yönetim yazılımıyla yürütüyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün kullanıma hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK madde 37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamanız zorunludur. Bu proje; beklenen giderleri (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, enerji faturaları, sigorta primleri, küçük onarımlar) listeler ve aidat geliriyle karşılaştırır. Haliliye'nin sıcak-kurak ikliminde bakım takvimini oluştururken yaz aylarında soğutma sistemlerini (merkezi klima, fan-coil), sulama altyapısını ve su yönetimini öne alın; kış bakımı için ısıtma ekipmanlarının kontrolünü ise Ekim ayından önce tamamlayın. Bu bütçe taslağı daha sonra genel kurulda kat maliklerine sunacağınız tek resmî mali belge hâline gelecektir.
Haliliye'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Haliliye'de aylık aidat için ilçeye özgü resmi bir istatistik bulunmamaktadır. Şanlıurfa il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve her binanın koşuluna göre ciddi ölçüde değişir.
Haliliye özelinde şunu söylemek mümkündür: il merkezine yakın yeni yapılaşmanın yoğun olduğu, asansör, güvenlik ve kapalı otopark gibi ortak hizmetleri bulunan sitelerde aidat bu aralığın üst bandına yaklaşır. Daha eski yapı stoğuna sahip, ortak hizmet sayısı sınırlı binalarda ise alt bant geçerlidir.
Aidatın nasıl belirlendiğine gelince: KMK madde 20 iki yöntem öngörür — arsa payı oranında paylaşım veya eşit paylaşım. Yönetim planı hangi yöntemi benimsediyse o esas alınır; yönetim planında düzenleme yoksa genel kurul karar verebilir. Hangi yöntemi uygularsanız uygulayın, aidat miktarı işletme projesindeki gerçek gider toplamının daire sayısına bölünmesiyle belirlenir ve genel kurul onayıyla kesinleşir.
Haliliye'de sıcak-kurak iklim nedeniyle ortak alan soğutma tüketimi (klima sistemleri, fan-coil, aydınlatma) yaz aylarında enerji faturasını yükseltir. Su yönetimi de kritik bir kalem: ortak bahçe sulama, havuz varsa havuz suyu ve su sayacı paylaşımı maliyetleri aidat hesabını doğrudan etkiler. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem takibi güçleştirir hem hukuki riski artırır. Tek doğru yöntem banka havalesi veya online ödeme sistemidir: hem belge kalır hem mahkemede ispat edilir.
KMK madde 20 gecikme durumunu açıkça düzenler: ödeme günü geçmiş aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada şu sıra izlenir: önce yazılı hatırlatma (SMS, e-posta veya elden teslim tutanağı), ardından noter ihtarı, sonrasında icra takibi. Komşuluk ilişkisini bozmamak adına ilk iki adımda nazik ama belgeli bir iletişim tercih edilir; icra aşamasına geçmek için başvuruda bulunmadan önce hukuki destek almanız yerinde olur.
Aidat tahsilat ve borç takibini otomatikleştirmek için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar zamanında gönderilir, borçlu listesi her an güncel tutulur ve tahsilat oranı kayıt altına alınır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Haliliye İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketlerine başvurmak büyük illerin uzun süredir yaygın bir pratiğidir. Haliliye'de de bu hizmet giderek daha erişilebilir hâle gelmektedir. Ancak doğru seçim, tamamen sitenizin büyüklüğüne ve bütçesine bağlıdır.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 8–40 daire | 40+ daire veya çok bloklu site |
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti yöneticiye) | Yönetim ücreti (daire başı aylık) |
| Deneyim gerekliliği | Az — yazılım desteğiyle yürütülebilir | Yüksek — şirket deneyimi devreye girer |
| Şeffaflık | Tam — yönetici her işlemi bizzat yürütür | Sözleşmeye bağlıdır |
| Haliliye'deki yaygınlık | Küçük-orta binalar için yaygın | Büyük sitelerde ve yeni yapılarda artıyor |
Haliliye'de orta ölçekli çok katlı yapılarda en sık karşılaşılan çözüm gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonudur. Profesyonel şirketin sağladığı sistemik kolaylığı kendiniz de yakalayabilirsiniz; bunun yolu ağır rutin işi yazılıma devretmektir. Bu "üçüncü yolu" ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin parası hiçbir zaman yöneticinin kişisel hesabında tutulmamalıdır. Bu hem yasal hem etik bir zorunluluktur; aksi durumda ileride mali hesap verirken ciddi güçlüklerle karşılaşırsınız.
Eğer site çalışan istihdam ediyorsa veya belirli harcamalar için fatura kesiyorsa, vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası alınması gerekebilir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı yönetici atama kararı örneği. Bu belge listesi Şanlıurfa Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebilir; işleme başlamadan önce telefonla teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarası alındıktan sonra bu numarayla site adına bankada hesap açılır. Çalışan varsa (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel mevzuatı takip etmek için mali müşavir desteği almak yerinde olur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK madde 29-32 genel kurulun nasıl yürütüleceğini adım adım belirler. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine yazılı olarak yapılmalı ve gündem belirtilmelidir; gündemsiz çağrıya dayalı kararlar daha sonra itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alabilmek için iki türlü çoğunluk aranır: kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlası ve aynı zamanda arsa payı bakımından da yarısından fazlası toplantıda bulunmalıdır. Bu nisabın (toplantı yeter sayısının) sağlanamadığı durumlarda ikinci toplantı 7 gün sonra yapılır ve ikinci toplantı katılanlarla yürütülür. Toplantı sonunda alınan kararlar karar defterine geçirilir; defterin hem yönetici hem oy kullanan kat malikleri tarafından imzalanması gerekir.
- Sık yapılan hata 1: Çağrıda gündem maddesi belirtilmemesi — alınan kararlar mahkemede iptal edilebilir.
- Sık yapılan hata 2: Vekâleti olmayan kişinin oy kullanmasına izin verilmesi — vekâlet belgesi toplantıdan önce talep edilmeli ve dosyalanmalıdır.
- Sık yapılan hata 3: Kararların toplantı bitiminde değil, günler sonra karar defterine geçirilmesi — her karar toplantı gününde yazılmalı ve imzalanmalıdır.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; yasal süreler otomatik hatırlatmalarla takip edilir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız dört haftalık planı, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve yasal yükümlülükleri tek tek göz önüne alın. Bunların hepsi gerçek ve kaçınılmaz; ancak her birini haftalar boyu kendiniz elle yürütmek zorunda değilsiniz.
AI Operatör: Siz Söyleyin, AI Hazırlasın, Siz Onaylayın
AI Operatör, rutin yönetim görevlerini doğal dil komutunuzla yürüten bir asistan gibi çalışır. Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, henüz ödemeyenlere nazik bir hatırlatma mesajı hazırla." Sistem borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve size onay için sunar. Sizin onayınız olmadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem teknik bir güvence hem de yöneticinin sorumluluğunu koruyan bir çerçevedir.
Haliliye'nin sıcak-kurak iklimine özgü ikinci bir senaryo: yazın ortak alan soğutma sistemi arızalandığında "Fan-coil arızası için servis çağrısı başlat" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknisyene iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Arıza takip zinciri dijital; "ne oldu, kim gitti, ne zaman çözüldü" soruları belgelenmiş hâlde.
Su yönetimi de Haliliye için kritik bir senaryo: ortak bahçe sulama sisteminde kaçak ya da aşırı tüketim şüphesi oluştuğunda sistem size tüketim anomalisini raporlar, müdahale taslağını hazırlar. Siz onaylarsınız, o uygular.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, KMK Çerçevesinde Cevap
Aidatını 8 aydır ödemeyen kat malikine karşı haklarınız neler? Bu soruyu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK madde 20 çerçevesinde size somut adımlar sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar gönderme zorunluluğu, icra takibine geçiş koşulları. Danışman yol gösterir; ancak dava aşamasına geçecekseniz avukatınızın yerini tutmaz ve bunu açıkça belirtir. Bu dürüstlük bilinçli bir tasarımdır; kararlarınızı bilgiyle desteklemek için kullanın.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
Sistem, her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, defter tutma düzeni bu puanı oluşturan bileşenlerdir. Yönetimi devraldığınız günün karnesini altı ay sonrasındaki karneyle genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamlarla kanıtlarsınız. Bu, özellikle ilk genel kurulda henüz güven inşa etmeye çalışan yeni yöneticiler için güçlü bir araçtır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platform yedi farklı kullanıcı rolü için ayrı portal sunar: yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve iki ek rol. Bu yapının yeni yöneticiye pratik yansıması şudur: Haliliye dışında başka bir şehirde yaşayan malik, borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi portalı, hesapları bağımsız olarak görebildiğinden genel kurul öncesi anlaşmazlıkları büyük ölçüde engeller.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerekmez; bugün kaydolup yarın kullanmaya başlayabilirsiniz. Tek apartmandan çok bloklu AVM büyüklüğüne kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kredi kartı girmeden, ücretsiz deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri, yeni yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı görevlerin kronolojisine yedirilerek tasarlanmıştır. Her kümenin altında bir sorun, o sorunu kapatan modüller bulunmaktadır.
Para İşleri
Göreve başladığınızın üçüncü ayında borçlu sayısı artmaya başladığında, online aidat tahsilat modülü her malike otomatik ödeme bağlantısı gönderir. Aidat takip programı gecikme tazminatı hesabını otomatik yapar ve tahsilat oranını anlık raporlar. Muhasebe ve e-Fatura modülü harcamaları kaydeder, apartman muhasebe programı ise işletme defterini her an denetlenebilir tutar. Haliliye'de su tüketimi yönetimi kritik olduğundan ortak su sayacı paylaşımı ve gider dağıtımı da bu modüller üzerinden izlenebilir.
Operasyon
Arıza ve bakım kayıtları, teknik işletme süreçleri, sakinlere duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ve güvenlik/ziyaretçi takibi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta poliçesi ve acil durum belgeleri — bunların hepsi tek panelde toplanır. Yazın klima arızası kışın ısıtma sorunu anında kayıt altına alınır, iş emri oluşturulur, kapatılana kadar takip edilir.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Haliliye'deki tedarikçilerden ya da Şanlıurfa genelindeki firmalardan hizmet alacağınızda İhale Portalı'nı kullanırsınız. Çatı yalıtımı, asansör revizyonu veya güvenlik kamerası kurulumu gibi büyük ihaleler için kapalı zarfa gerek kalmaz; şeffaf ve kayıtlı teklifler toplanır, karşılaştırılır ve genel kurulda belgelenerek sunulur. Bu işleyiş mevcut rakip yazılımların büyük çoğunluğunda bulunmamaktadır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri ve mahalledeki esnaf arasında ticaret platformu işlevi görür; sakinlerin birbirinden hizmet ya da ürün alıp satabildiği site içi bir ortam sağlar.
Yöneticilik göreviniz bittiğinde devir-teslim modülü tüm süreci dijital olarak paketler. Sizden sonraki yöneticiye geçiş bir öğleden sonra sürer — H2-2'de anlattığımız kâbusa girilmez.
Haliliye'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Haliliye, Güneydoğu Anadolu'nun en sıcak iklim kuşaklarından birinde yer alır. Yaz sıcaklıkları uzun süre 40 derecenin üzerinde kalabilir. Bu coğrafik gerçek, yönetim planınızın birden fazla bileşenini doğrudan etkiler.
Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Giderleri
Ortak alanlardaki klima ve fan-coil sistemleri, merkezi soğutma altyapısı varsa kompresörler, yazın enerji faturasının en büyük kalemine dönüşür. Bu yükü öngörülü yönetmek için sezonluk enerji bütçesi ayrıca kurgulayın; ortak alan soğutma için yaz aylarına yönelik ek aidat ya da avans toplamanız meşru ve yaygın bir uygulamadır. Genel kurul kararıyla bu düzenlemeyi işletme projesine yansıtın.
Su Yönetimi ve Sulama Giderleri
Kurak iklimde yeşil alanların ve bahçenin sulanması önemli bir su tüketimi yaratır. Damla sulama sistemi ya da sensörlü otomatik sulama altyapısına yatırım yapılması uzun vadede su maliyetini düşürür; bu kararı genel kurula işletme projesiyle birlikte sunmak yerinde olur. Ortak su sayacı paylaşımı doğru kurulmamışsa daireler arasında tüketim adaletsizliği algısı ve anlaşmazlık riski oluşur. Sayaç paylaşımı modülü bu tartışmaları veri üzerinden kapatır.
Nem ve Toz: Yapı Bakımına Etkisi
Güneydoğu Anadolu'nun killi toprak yapısı ve toz fırtınası dönemleri, dış cephe, teras ve çatı yüzeylerinde birikim yaratır. Yıllık bakım takviminde bahar aylarında genel temizlik ve cephe kontrolü planlamak, uzun vadede onarım maliyetlerini baskılar. Bu bakım kalemlerini sitenizin işletme bütçesine peşinen yansıtın; sürpriz harcamalar aidat dengesini bozar.
Su ve enerji tüketim kalemlerini daireler arasında paylaştırmak için aidat hesaplama aracı ve platform üzerindeki sayaç paylaşımı modülü, Haliliye'nin bu özgün koşullarında özellikle işlevseldir.
Haliliye ve Çevresinde Site Yönetimi: Şanlıurfa İlçeleri
Haliliye, Şanlıurfa'nın il merkezini oluşturan ilçesi olarak bölgenin en çok katlı yapılaşmayı barındıran yerleşim alanıdır. Ancak Şanlıurfa'nın geniş coğrafyasında yönetim gerçeği ilçeden ilçeye ciddi biçimde değişmektedir.
İl merkezine yakın Eyübiye ve Karaköprü gibi ilçelerde de kentsel konut yoğunluğu giderek artmaktadır; bu ilçelerdeki site yöneticileri Haliliye'dekine benzer sorunlarla karşılaşır: çok daireli yapılarda aidat takibi, asansör bakımı, güvenlik hizmetleri. Şanlıurfa geneli site yönetimi rehberimizde bu ilçeler için de kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.
Daha uzak ve kırsal ağırlıklı ilçelerde tablo farklıdır. Harran, Akcakale ve Ceylanpinar'da tarımsal yerleşim dokusu baskınken, son yıllarda bu ilçelerde de şehirleşme ivme kazanmış ve yeni apartman stoku oluşmuştur. Buradaki binalarda daire sayısı genellikle düşük, gönüllü yönetim daha yaygın ve yönetim giderleri daha sınırlıdır. Az daireli yapılarda basit bir defter düzeni ve temel aidat takibi çoğu zaman yeterlidir.
Birecik ve Halfeti, Fırat kıyısında konumlanmış ve kısmen turizm odaklı yapıya sahip ilçelerdir; buradaki apartman yöneticileri zaman zaman sezonluk kiracı hareketliliğiyle de uğraşmak durumundadır. Siverek, Viranşehir ve Hilvan ise orta büyüklükte kentsel merkezler olarak profesyonel yönetim talebinin yavaş yavaş filizlendiği ilçelerdir. Bozova, Suruc ve Suruç çevresinde ise kırsal doku baskınlığını sürdürmektedir.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde platform, Haliliye'deki çok bloklu site ile Harran'daki sekiz daireli apartmanı aynı panelden, hiçbir kurulum gerektirmeden yönetmeyi mümkün kılar. İlçe fark etmeksizin tek giriş, tek rapor, tek aidat takip ekranı.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal yükümlülükler, bilindiğinde karmaşık değildir. Yöneticinin sorumluluğunu doğru anlamak hem sizi korur hem kat malikleriyle ilişkinizi sağlam zemine oturtur.
KVKK kapsamında, kat malikleri iletişim listesi ve kamera kayıtları kişisel veri sayılır. Güvenlik kamerası kullanılıyorsa binalara ve belirgin noktalara aydınlatma metni asılması zorunludur; kayıtların yalnızca güvenlik amacıyla kullanılması ve belirlenen süre sonunda imha edilmesi gerekir. İletişim listesi üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
Kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimleri eksiksiz yapılmalı, iş güvenliği yükümlülükleri yerine getirilmelidir. Mali müşavir desteği bu konuda ciddi zaman ve hata riskini azaltır.
KMK madde 38 yöneticinin sorumluluğunu açıkça tanımlar: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Kasıt veya ihmalden kaynaklanan zararlardan hesap vermek zorundadır; bu nedenle kararların yazılı ve imzalı olması, harcamaların belgelenmiş kalması kritik önem taşır. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hataların büyük çoğunluğu bilgi eksikliğinden değil, ilk haftalardaki yoğunlukta atlanan küçük adımlardan kaynaklanır. Listeyi şimdi okuyun; sonra başınız ağrımasın.
- Sitenin parasını kişisel hesapta tutmak: Mali şeffaflığı ortadan kaldırır, ileriki hesap verme süreçlerini karmaşık hâle getirir ve kişisel hukuki riskinizi artırır.
- Aidatı elden toplamak: Belge kalmaz, ispat edilemez, anlaşmazlıkta sizi savunmasız bırakır. Tek doğru yol banka havalesi veya online ödemedir.
- Karar defterini işlememek: Genel kurulda alınan kararlar, toplantı günü yazılmaz ve imzalanmazsa hukuki geçerliliği tartışmalı hâle gelir.
- Gündemsiz veya eksik çağrı göndermek: KMK'ya aykırı çağrıya dayalı toplantı kararları itirazla iptal edilebilir; 15 gün kuralına ve gündem zorunluluğuna uymak şarttır.
- Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK madde 37 gereği zorunludur; projesi olmayan yöneticinin aidat toplaması hukuki açıdan zayıf bir zemine oturur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Erken ödeyen kat malikleri aleyhine haksızlık yaratır; kanunun öngördüğü gecikme tazminatını uygulamak hakkınızdır, yükümlülüğünüzdür.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Görevden ayrılan eski yöneticiden imzalı tutanaksız devir, ileride "bu borç benden önce birikmişti" savunmasını yapamayacağınız anlamına gelir. Haliliye'nin sıcak ikliminde yaz öncesi soğutma sistemi bakımı yapılıp yapılmadığını da tutanakta kayıt altına alın; Temmuz'da arıza çıktığında kimin sorumlu olduğu net olsun.
İlk 30 gün planınız var, Haliliye koşullarına göre hazırlanmış mevzuat haritanız var ve sık yapılan hataların listesi elinizde. Bunları hayata geçirirken ağır rutin işleri yazılıma devredebilirsiniz. SiteYönetim'i 14 gün boyunca kredi kartı girmeden ücretsiz deneyin; devir-teslim raporundan aidat takibine, genel kurul hazırlığından ihale portalına kadar her modül ilk gün kullanıma hazır.
Site yönetim yazılımını ücretsiz deneyin →
Ya da önce sitenizin aidat rakamını hesaplamak isterseniz: Aidat hesaplama aracını açın →