Bozova'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Şanlıurfa genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Bozova'nın sıcak ve kurak yazları ise soğutma ve su yönetimi giderlerini bütçenin önemli bir kalemi hâline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi işlemleri Bozova koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.
Bozova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devralmak, birbiriyle ilişkili dört temel yükümlülüğü omuzlamak anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesine göre yönetici; karar ve işletme defterini usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak ve zamanında ortak giderlere harcamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bu dört yükümlülüğün hiçbiri ertelenebilir değildir; yönetim değişikliği hukuki sorumluluğu da beraberinde taşır.
Bozova, Şanlıurfa iline bağlı bir ilçe olarak hem kentsel hem kırsal konut dokusunu bir arada barındırır. Merkezi kesimlerinde çok katlı apartmanlar bulunurken, ilçenin geniş tarım arazileriyle iç içe geçen mahallelerinde daha küçük ölçekli yapılar yaygındır. Bu iki farklı yapı tipi, yöneticinin karşılacağı sorunların da birbirinden ayrışacağını gösterir: büyük bir apartmanda aidat tahsilatı ve ortak alan yönetimi ön plana çıkarken, küçük bir yapıda daha çok kayıt düzeni ve yasal uyum ağırlık kazanır. Her iki durumda da ilk adım aynıdır: ne devraldığınızı net olarak ortaya koymak.
Şanlıurfa genelinde on binlerce konut benzer bir yönetim sürecinden geçiyor. Bu gerçeklik, işin sistematik biçimde ele alınmasını zorunlu kılar. Deneyim yokluğu engel değildir; doğru sıra ve doğru araçlarla yönetim görevi yönetilebilir bir hâle gelir.
İlk 30 Gün: Bozova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 gün, yönetimde kalıcı bir düzeni kurmak ya da kaosa sürüklenmek arasındaki farkı yaratan dönemdir. Aşağıdaki dört haftalık plan, Bozova özelindeki koşulları da göz önünde bulundurarak hazırlanmıştır.
1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı ve kasa bilgileri, mevcut tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, bakım), borç-alacak listesi, kat maliklerine ait iletişim bilgileri ve site ile ilgili tüm ruhsat ve sigorta belgeleri. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan yönetimi fiilen üstlenmek, ileride hukuki ihtilaf çıkması hâlinde sizi zor duruma düşürebilir. Teslim alınan evrakların kopyalarını güvenli bir ortamda saklayın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına tesis edin ya da eski hesabın yetkisini kendi adınıza devralın; ancak kişisel hesabınızla kesinlikle karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini güncel bakiyelerle çıkarın. Bekleyen faturaları (elektrik, su, asansör bakımı, bahçe sulama) tek tek listeleyin. Bozova'nın yazları son derece sıcak geçer; bu dönemde soğutma ve sulama sistemleri beklenmedik arızalar üretebilir. Olası giderleri en başından bütçenize dahil etmek, ilerleyen aylarda aidat yetersizliği nedeniyle borçlanmanın önüne geçer.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyurular için ortak bir kanal belirleyin (toplu SMS, uygulama bildirimi veya fiziksel ilan panosu). Arıza ve talepleri kayıt altına almak için basit bir yöntem oluşturun; kayıtsız talep, ileride "bana söylemediniz" tartışmasına zemin hazırlar. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu üç işlem tek bir panel üzerinden ilk günden itibaren yürütülebilir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını öngörür. Bu taslak; beklenen giderleri (bakım, temizlik, ortak gider faturaları), gelirleri (aidat) ve dönem sonunda ortaya çıkabilecek açıkları gösterir. Bozova'nın yaz aylarında yoğunlaşan iklim yükünü de hesaba katın: sulama sistemleri, ortak alan iklimlendirmesi ve aydınlatma, bu mevsimde tüketimi artırır. Bakım takvimini yaz öncesine göre konumlandırın; çatı yalıtım kontrolleri ve su deposu bakımı için Nisan-Mayıs ayları uygundur.
Bozova'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Bozova ilçesi için ayrı bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; Şanlıurfa genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu rakam, il geneli ortalamadır. Asansörsüz ve güvenliksiz eski bir apartmanda alt bandın altında kalınabilirken, güvenlikli girişi, yüzme havuzu veya ortak spor alanı bulunan sitelerde üst bandın belirgin şekilde üzerine çıkılabilir. Bozova'da hem kent merkezine yakın çok katlı yapılar hem de kırsal karakterli az katlı binalar bulunduğundan, aidat da bu iki uç arasında konumlanır.
Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi düzenler. Temel kural şudur: ortak giderlere her kat maliki arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit pay esasına göre katılır. Uygulamada yönetici önce yıllık işletme projesini hazırlar; beklenen toplam gider daire sayısına veya arsa payına bölünerek aylık aidat rakamına ulaşılır. Bu rakam genel kurul onayından geçmedikçe kesinleşmez.
Bozova'da aidat bütçesini belirleyen başlıca maliyet sürücüleri şunlardır: ortak alan soğutma ve fan sistemleri (yaz aylarında tüketim artar), bahçe ve çevre sulama, ortak su deposu bakımı ve asansör giderleri. Sitenizin gider kalemlerini tek tek girip daire başı aidat rakamını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı her zaman banka havalesi veya online ödeme yoluyla yapın; elden para almak hem denetim güçlüğü yaratır hem de ileride hesap verme aşamasında sizi zor duruma sokar. Aidat, hangi tarihe kadar ödeneceği yönetim planında veya genel kurul kararında belirtilmişse o tarihe kadar ödenmesi gerekir.
KMK m.20 uyarınca geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Süreç şu sırayla ilerler: önce yazılı bildirim (SMS veya e-posta dahil, ancak ihtarnamenin resmi geçerliliği daha güçlüdür), ardından noter ihtarnamesi, sonuç alınamazsa icra takibi. İlk aşamada doğrudan icra yoluna gitmek yerine nazik ama kayıtlı bir hatırlatmayı denemek, komşuluk ilişkilerini de korumanın pratiğine uyar.
Otomatik borç hatırlatmaları ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı, hatırlatmaları sizin yerinize, sistematik biçimde yönetir; hangi malike ne zaman bildirim gönderildiği kayıt altında kalır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bozova İçin Karar Rehberi
Bu kararı doğru vermek, sonraki yıllara zemin kurar. Bozova gibi Şanlıurfa'ya bağlı bir ilçede profesyonel site yönetimi şirketi arzının büyükşehirlere kıyasla sınırlı olduğunu baştan kabul etmek gerekir. Bozova merkezi ve çevresindeki büyük binalarda seçenek bulunabilse de pek çok apartman için gönüllü yönetici artı iyi bir araç kombinasyonu en gerçekçi yoldur.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire | 40+ daire, çok bloklu siteler |
| Maliyet | Yalnızca yazılım/araç gideri | Aylık yönetim bedeli (genellikle aidat üstü) |
| Esneklik | Yüksek, kararlar hızlı alınır | Sözleşme kapsamıyla sınırlı |
| Bozova'da erişilebilirlik | Her ölçekte mümkün | Büyük yapılar için kısıtlı arz |
Küçük ve orta ölçekli yapılar için üçüncü bir yol mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de yasal uyum riskini azaltır. Bu seçeneğin nasıl işlediğini ilerleyen bölümde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına bir banka hesabı açmak için önce vergi numarası almanız gerekir. Bunu Şanlıurfa Vergi Dairesi'nden yapabilirsiniz. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: kat maliklerinin imzaladığı genel kurul kararının örneği, yönetici olarak atandığınızı gösteren karar defteri fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Şanlıurfa'daki ilgili vergi dairesini önceden aramak zaman kaybettirmez.
Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına ticari hesap açılabilir. Bu hesabı kendi kişisel hesabınızdan kesinlikle ayrı tutun; iki kaynağın karışması hem hukuki sorumluluk hem de güven açısından ciddi risk oluşturur.
Sitede çalışan (kapıcı, güvenlik, bahçıvan vb.) istihdam ediliyorsa SGK bildirimi zorunludur. Bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de gündeme gelir. Asgari ücret değişiklikleri ve SGK prim oranları düzenli olarak güncellendiğinden, işçi istihdamı söz konusuysa bir mali müşavir desteği almanızı öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29-32. maddeleri, genel kurulun nasıl yapılacağını ayrıntıyla düzenler. Yılda en az bir kez toplanmak zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündemi de içeren yazılı çağrının kat maliklerine ulaştırılması gerekir; taahhütlü posta veya imzalı tebliğ tercih edilmelidir.
İlk toplantı için hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı gerçekleştirilir; ikincisinde katılanların çoğunluğu yeterlidir. Alınan tüm kararların karar defterine aynı gün geçirilmesi ve toplantıya katılan ya da vekil gönderen kat maliklerince imzalanması zorunludur.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü hatalar şunlardır: çağrıda gündemin yer almaması (bu durum ileride alınan kararların iptaline zemin hazırlayabilir), çağrı süresinin 15 günün altında kalması ve toplantı tutanağının imzalanmaması. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı, bu adımları sistem üzerinden yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Yukarıdaki bölümlerde tanımlanan dertler — devir-teslim kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — tek bir anlatıda çözülebilir. SiteYönetim bu dertlerin her birini farklı bir modülle karşılar; ancak bu modülleri birleştiren şey, AI katmanının varlığıdır.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Bozova'da Ağustos sıcağının ortasında ortak havuz veya soğutma sisteminde arıza çıktığını düşünün. Normalde sizi arayacak, servis bulmanız, iş emri açmanız ve maliki bilgilendirmeniz gerekecek. AI Operatör'e "ortak klima sistemi arızası bildir, sözleşmeli servis firmasına iş emri hazırla" yazdığınızda sistem arıza kaydını oluşturur, iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Onayladığınız anda hem servis firmasına bildirim gider hem de maliklere duyuru çıkar.
Tahsilat senaryosunda da aynı mantık işler: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken sekiz daireye nazik hatırlatma gönder" komutuyla borçlu listesi çıkarılır, hatırlatma metinleri hazırlanır ve yöneticinin onayı beklenir. Bozova'nın yaz döneminde uzak mülk sahipleri ile iletişim kurmanın en etkin yolu budur; sizi defalarca aramak yerine kendileri portal üzerinden borcunu görür, ödeme yapar.
Bir diğer senaryo: kış öncesi bakım döneminde su deposu temizliği için teklif toplamanız gerekiyor. AI Operatör teklif talebini hazırlar, tedarikçilere gönderir ve gelen teklifleri karşılaştırmalı olarak size sunar. Karar yine sizindir; sistem yalnızca hazırlığı üstlenir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Bir Soru Uzağınızda
"Aidatını dokuz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Genel kurul kararı olmadan asansör bakım sözleşmesini yenileyebilir miyim?" — bu tür sorulara AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak yanıt verir. Cevabın altında her zaman şu şerh bulunur: "Bu bilgi genel rehberlik amaçlıdır; dava aşamasında bir avukattan destek almanız gerekir." Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir; gerçek olmayan güvence yerine kullanılabilir bilgi sunmak, hem sizi korur hem de güveni inşa eder.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden değerlendirir. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı ve belge uyumu gibi ölçütleri bir araya getirir. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 52 olabilir. Altı ay sonra 79'a çıkmışsa genel kurulda bunu yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bozova'daki küçük apartmanlarda çoğunlukla bilgi eksikliğinden doğan güvensizlik sorununu bu şeffaflık büyük ölçüde çözer.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından erişir. Yeni yöneticinin pratiği bakımından bu şu anlama gelir: Bozova dışında oturan bir malik, borcunu veya aidat geçmişini kendi portalından görür; sizi aramaya gerek duymaz. Denetçi portalına erişim, hesapların şeffaflığını sağlar ve olası tartışmaların önüne geçer. Sakin portalı, arıza bildirimi ve duyuru takibini merkezîleştirir.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerektirmez; internet bağlantısı olan her cihazdan erişilir. Tek bir apartmandan çok bloklu bir siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç farklı işlev kümesine ihtiyaç duyar: para işleri, günlük operasyon ve uzun vadeli planlama. SiteYönetim bu üç kümenin her birini örtük bir kronolojiye yedirilmiş modüllerle karşılar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi ilk ihtiyacınızdır. Ay başında manuel ödeme takibi yapmak yerine sistem ödenen ve ödenmeyen daireleri otomatik olarak günceller. Aidat takip programı, hatırlatmaları önceden belirlenmiş tarihlerde otomatik gönderir. Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider kayıtlarını vergi uyumlu biçimde tutar. Bozova'da merkezi su deposu veya sulama sistemi kullanan sitelerde gider paylaşımı modülü, tüketim miktarlarını dairelere tartışmasız dağıtır. Tüm gelir-gider hareketleri işletme defterine otomatik işlenir; apartman muhasebe programı aracılığıyla hem anlık hem dönemsel raporlara erişebilirsiniz.
Günlük Operasyon
Arıza ve bakım modülü, gelen talepleri kaydeder, ilgili tedarikçiye iş emri oluşturur ve tamamlanma durumunu takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülleri kat maliklerine aynı anda ulaşmanızı sağlar. Otopark ve ziyaretçi takibi, güvenlik kaydı, personel bordrosu, tedarikçi yönetimi ve sigorta-belge arşivi aynı platform üzerinde çalışır. Bozova'nın yaz mevsiminde yoğunlaşan bakım ihtiyaçları için bakım takvimi modülü, Nisan-Haziran dönemine planlanmış işleri hatırlatır.
Rakiplerde Bulunmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı izolasyonu ya da asansör bakım sözleşmesini yenilemek için teklif toplamanız gerektiğinde İhale Portalı devreye girer. Bozova veya Şanlıurfa'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıt altındaki teklifler toplanır; karşılaştırma tablosu hazırlanır ve sonuç genel kurula belgelenmiş hâliyle sunulur. Üç teklifle sonuçlanan bir çatı ihalesi, "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusunu sormaya fırsat vermez. Mahalle Pazaryeri modülü ise sakinlerin ürün ve hizmetlerini site içinde paylaşmasına olanak tanır. Bu iki özellik rakip apartman yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.
Yönetim süreniz dolduğunda devir-teslim raporu modülü tüm belge, karar ve muhasebe geçmişini bir öğleden sonraya sığdırır. Siz nasıl kaotik bir devir yaşadıysanız, bir sonraki yönetici o deneyimi yaşamaz.
Bozova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bozova'nın iklimi ve coğrafi konumu, yönetim planlamasını doğrudan etkiler. Bu gerçeği görmezden gelen bir bütçe veya bakım takvimi, yaz ortasında sizi hazırlıksız yakalayacaktır.
Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Giderleri
Bozova, Güneydoğu Anadolu'nun en yüksek sıcaklıklarına ev sahipliği yapan bölgede yer alır. Temmuz-Ağustos aylarında ortak alanlardaki iklimlendirme, fan ve aydınlatma sistemleri enerji tüketimini belirgin biçimde artırır. Yönetim bütçenizi hazırlarken yaz aylarının enerji kalemini en az bir önceki yılın faturasına bakarak ya da komşu binaların deneyimini sorarak gerçekçi biçimde hesaplayın. Aidatı yıl içinde sabit tutmak yerine yaz döneminde artan giderleri karşılayan hafif bir mevsimsel fark uygulamak bazı yöneticiler tarafından tercih edilir; ancak bu uygulama genel kurulda onaylanmış olmalıdır.
Su Yönetimi ve Depo Bakımı
Kurak iklim koşullarında su deposu ve sulama altyapısı hem daha yoğun kullanılır hem de daha sık bakım ister. Su deposu temizliği ve dezenfeksiyonu yılda en az bir kez yapılmalıdır; Bozova'da bu işi Nisan-Mayıs arasında planlamak, yaz talebini karşılamaya hazır olmak anlamına gelir. Bahçe ve yeşil alan sulama sistemlerinin borularını ve nozullarını da aynı dönemde kontrol ettirin; küçük sızıntılar yoğun kullanım altında büyük su kaybına dönüşür.
Çatı ve Dış Cephe Kontrolü
Güneydoğu Anadolu'nun şiddetli güneş ışınımı çatı yalıtım kaplamalarını ve dış cephe boyalarını hızla yıpratır. Olası nem sızıntılarını erken tespit etmek için çatı ve dış cephe kontrolünü her yıl düzenli olarak yaptırın. Bu kontrollerin sonucunda kapsamlı bir onarım ihalesi gerekirse İhale Portalı sayesinde tedarikçi tekliflerini şeffaf biçimde toplayabilirsiniz.
Bozova ve Çevresinde Site Yönetimi: Akcakale, Birecik, Halfeti ve Ötesi
Bozova, Şanlıurfa iline bağlı ilçelerden biridir. Yönetim anlayışı ve karşılaşılan sorunlar ilçeden ilçeye farklılaşır; bu farkları anlamak hem kıyaslamalı bir bakış açısı kazandırır hem de doğru kaynaklara yönelmenizi kolaylaştırır.
Şanlıurfa'nın Haliliye ve Karaköprü gibi büyük merkez ilçeleri yoğun kentsel yapısıyla öne çıkar; yüzlerce daireli sitelerde yönetim profesyonelleşme baskısıyla karşı karşıya kalır, çok blok yönetimi ve toplu yapı mevzuatı gündeme gelir. Eyyübiye de benzer kentsel yoğunluğa sahiptir. Bu ilçelerde yönetici adayları daha güçlü araçlara ve belki profesyonel destek seçeneğine ihtiyaç duyar.
Birecik ve Halfeti, Fırat kıyısı konumlarıyla farklı bir konut karakteri sunar. Halfeti'nin su altındaki eski dokusu ve turizm boyutu, yönetim dinamiklerini biraz daha özgün kılar. Siverek ve Viranşehir, Şanlıurfa'nın doğusuna doğru uzanan büyük ilçelerdir; kırsal ağırlıklı yapılarıyla gönüllü yönetici + basit kayıt düzeni kombinasyonunun en yaygın olduğu yerlerdir. Harran ve Akçakale, sınıra yakın konumlarıyla ayrı bir dinamik taşır. Suruç, Hilvan ve Ceylanpınar ise orta ölçekli ilçeler olarak farklı yoğunluklarda benzer yönetim ihtiyaçlarıyla karşılaşır.
Bozova bu kümedeki orta halka konumundadır: merkez ilçelerin kentsel karmaşıklığından uzak ama kırsal ilçelerin basitliğinden de biraz daha büyük. Şanlıurfa geneli site yönetimi sayfasından il düzeyindeki bilgilere de ulaşabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Bozova'daki bir apartman ile Birecik'teki bir site aynı panel üzerinden, kurulum gerekmeden yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatıyla hukuki yükümlülükleriniz, kat maliklerine karşı vekil sorumluluğunu (KMK m.38) aşar ve birkaç farklı mevzuat alanını kapsar.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gerekenler: Kat maliklerinin ad, soyad, telefon ve e-posta bilgilerini içeren iletişim listesi kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanabilirsiniz; üçüncü taraflarla paylaşmak, reklam amaçlı kullanmak ya da gerekenden uzun süre saklamak KVKK ihlali oluşturur. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız kamera varlığını ve kayıt politikasını aydınlatma metniyle duyurmanız zorunludur.
Çalışan istihdamında: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Asgari ücret ve prim oranları sık değiştiğinden mali müşavir desteği almanız önerilir. KVKK uyum belgelerini ve çalışan sözleşmelerini düzenli arşivde tutmak için site yönetim yazılımının belge yönetimi modülünden yararlanabilirsiniz.
Tüm bu yükümlülükler, bilgisi olan birinin birkaç saatte çözebileceği düzey işlerdir. Bilmemek sorunun kaynağıdır; bilmek ise büyük ölçüde yeterlidir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar eden hataları bellidir. Bunları baştan bilmek, aynı tuzaklara düşmemenizi sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de güveni zedeler. Site parasının ayrı bir hesapta olması yasal zorunluluktan öte iyi yönetimin temel göstergesidir.
- Elden nakit toplamak. Kayıt dışı tahsilat denetim güçlüğü yaratır ve ileride hesap vermek zorunda kaldığınızda sizi savunmasız bırakır.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar, alındığı günün tarihi ve katılımcı imzalarıyla deftere geçirilmelidir. İşlenmemiş karar, hukuki geçerlilik taşımaz.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yer almıyorsa toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar. Projesi olmayan yönetim, gereksiz giderlerle yıl sonunda açık verir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamamak zamanında ödeyen kat maliklerine karşı haksızlıktır; mevzuat bu konuda yöneticiye hem hak hem de sorumluluk verir.
- Bozova'da yaz öncesi bakımı Haziran'a bırakmak. Su deposu, sulama sistemi ve ortak alan soğutma ekipmanlarının bakımını Nisan-Mayıs'ta tamamlayın. Haziran'da başlayan yoğun sıcakta arıza kuyruğuyla karşılaşmak hem maliyeti artırır hem de sakinlerle gerginliğe yol açar.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, bölgenizin koşullarını biliyorsunuz. Bundan sonrası tekrar eden işleri doğru araçla yönetmek meselesi. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin; Bozova'daki tek bir apartmandan başlayabilirsiniz. Site yönetim yazılımını inceleyin ya da aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanın.