Siverek, Şanlıurfa'da site & apartman yönetim sistemi

Siverek'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün, ileriki aylarda yaşayacağınız sorunların büyük bölümünü önceden kapatma fırsatıdır. Şanlıurfa il genelinde aylık ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Siverek'teki bina tipine ve ortak alan hizmetlerine göre bu aralıkta farklılık görülüyor. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi, yaz aylarında soğutma yükünü ve su yönetimini yönetim bütçesinin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Siverek koşullarına özgü yönetim önceliklerini bulacaksınız.

Siverek'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, dört temel yasal yükümlülüğü beraberinde getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi çerçevesinde bunlar şöyle özetlenebilir: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işletmek ve bakımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek.

Siverek, Şanlıurfa iline bağlı, il merkezine yakınlığı nedeniyle kentsel gelişimin görece hızlı yaşandığı bir ilçedir. Bölgede hem eski dönemden kalma küçük ölçekli apartmanlar hem de son yıllarda inşa edilmiş, güvenlik ve asansör gibi ortak alanları olan yeni konut siteleri bulunmaktadır. Bu çeşitlilik, yönetim süreçlerinin de farklı ölçeklerde ele alınmasını zorunlu kılar: birkaç daireli eski bir apartmanda basit defter tutma yeterliyken, onlarca daireli yeni bir sitede tahsilat sistemi, arıza kaydı ve tedarikçi yönetimi eş zamanlı yürütülmek durumundadır.

Şanlıurfa genelinde olduğu gibi Siverek'te de aynı anda yüzlerce bina yöneticisi benzer sorularla boğuşmaktadır. "Nereden başlayacağım?" sorusu bunların ortak başlangıç noktasıdır. Aşağıdaki bölümler bu soruyu sistematik biçimde yanıtlamak üzere düzenlenmiştir.

İlk 30 Gün: Siverek'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, eski yöneticiden tüm belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri, banka hesap özetleri, site adına imzalanmış tüm sözleşmeler (asansör bakımı, güvenlik, temizlik vb.), borçlu malik listesi, ödenmemiş fatura ve makbuzlar, bina planı ve teknik belgeler, ortak alan anahtarları ile şifreleri. Bu teslim imzalı ve tarihli bir tutanakla belgelenmeli; tutanağın bir nüshası her iki tarafta kalmalıdır. Tutanaksız yapılan devir, ilerleyen dönemde kimin ne aldığına dair anlaşmazlık yaratan en yaygın hatadır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Devir tutanağı tamamlandıktan sonra mali tablonun net çıkarılması gerekir. Önce sitenin banka hesabının durumunu kontrol edin; hesap site adına açılmamışsa veya eski yöneticinin kişisel hesabıyla iç içe geçmişse bunu düzeltmek bu haftanın işidir. Aidat borçlusu listesini döneme göre ayırın: hangi kat maliki kaç aylık borçlu, hangi tutarda? Siverek'teki yaz döneminde ortak alan soğutma ve su tüketimi gibi gider kalemleri önplana çıkabilir; bunlara ilişkin bekleyen faturaları tespit edin. Şanlıurfa'nın sıcak ikliminin yarattığı yaz pik tüketimi, özellikle ortak alan klima ya da soğutma sistemi bulunan sitelerde bütçenin hazırlanmasını acil hale getirir.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun ya da devralınan listeyi güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalını belirleyin: kapıya ilan asmak, toplu mesaj atmak ya da dijital duyuru sistemi kullanmak bunların en yaygın üçüdür. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin; kâğıt üzerinde bile olsa kayıt tutulmayan arızalar ilerleyen dönemde "neden yapılmadı" tartışmasına dönüşür. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu üç haftanın yükü tek panel üzerinden yönetilir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını öngörür. Bu proje basit bir gelir-gider tahminidir: beklenen aidat gelirleri, planlı bakım giderleri, olası onarım kalemleri ve ortak hizmet maliyetleri. Siverek'te yaz döneminde soğutma ve su giderleri, kış döneminde ise ısıtmaya ilişkin kalemler dikkat ister. Bakım takvimini bu taslağa ekleyin: Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ikliminde çatı yalıtımı ve boru hatları yazdan önce kontrol edilmeli, soğutma ekipmanları sezon başında servise alınmalıdır.

Siverek'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Siverek'e özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Şanlıurfa il genelinde aylık ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve bireysel duruma göre önemli sapmalar olabilir. Güvenlik personeli, asansör bakımı ve ortak alan temizliği gibi hizmetlerin tamamını kapsayan yeni sitelerde üst banda yaklaşılırken, eski ve küçük apartmanlarda alt bandın altına bile inilmektedir.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Yönetici, yıllık işletme projesini hazırlar; bu proje toplam gider tahminini içerir. Giderler dairelere arsa payı oranında ya da eşit biçimde paylaştırılabilir; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir, belirtilmemişse genel kurul karar verir. Genel kurul, belirlenen aidatı onaylayana kadar kesinleşmez.

Siverek'te aidat miktarını belirleyen en kritik etken, Şanlıurfa'nın sıcak ve kurak ikliminin yarattığı yaz soğutma yüküdür. Ortak alan klima sistemi, su deposu bakımı veya sulama hattı olan sitelerde bu kalem aylık giderlerin önemli bir payını oluşturabilir. Gider kalemlerinizi girip daire başına düşen tahmini miktarı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak elden para toplamaktan kaçının; hem kişisel riski hem de olası anlaşmazlıkları beraberinde getirir. Banka havalesi ya da online ödeme, her ödemenin tarih ve tutarının otomatik kayıt altına alınmasını sağlar ve denetçiye ya da genel kurula hesap verirken tartışmasız belge sunar.

Ödeme yapılmadığında süreç şöyledir: önce yazılı ihtarname gönderilir, tercihen noter kanalından ya da imzalı alındı karşılığı elden. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Bundan sonra icra takibi yoluna gidilebilir; bu aşamada hukuki süreç devreye girer. Pratikte büyük çoğunluk ihtarla ya da gecikme tazminatının hatırlatılmasıyla ödeme yapar; icra aşaması nadir kalan kronik borçlular için gündeme gelir.

Hatırlatmaları otomatik hale getirmek için aidat takip programı kullananlar, borçlu listesini elle takip etmekten kurtulur; sistem gecikme başladığında kendiliğinden kayıt oluşturur ve hatırlatma taslakları hazırlar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Siverek İçin Karar Rehberi

Siverek gibi il merkezine yakın ama büyükşehir ölçeğinde olmayan ilçelerde profesyonel site yönetim şirketlerinin arzı sınırlıdır. Bu gerçek, "kendim mi yöneteyim, şirkete mi bıraksam?" sorusunun büyük şehirlerdekinden farklı yanıtlanmasını gerektirir.

Genel bir rehber şöyle kurulabilir:

• 20 daire altı, asansörsüz eski apartman: Gönüllü yönetici + basit defter düzeni çoğunlukla yeterlidir. Yasal yükümlülükler daha azdır; bütçe küçüktür.
• 20-60 daire arası, ortak alanlı site: Gönüllü yönetici + iyi araç kombinasyonu Şanlıurfa genelinde en yaygın çözümdür. Tahsilat, arıza kaydı ve genel kurul yönetimi düzgün bir sistemle gönüllü yönetici tarafından yürütülebilir.
• 60 daire üzeri, çok bloklı veya ticari alanı olan yapılar: Profesyonel yönetim şirketi değerlendirilmelidir; ancak Siverek'te bu ölçekteki yapılar için bölgede hizmet veren firma sayısı sınırlı olduğundan seçim sürecinde referans kontrolü kritiktir.

Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu seçenek hem maliyeti düşürür hem de profesyonel sistemlerin sağladığı denetim ve kayıt kalitesini gönüllü yöneticiye kazandırır. Bu konuyu ürün bölümünde ayrıntılandıracağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alınması gerekir. Bunun için genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yönetici seçimine ilişkin karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyannamesi. Vergi dairesine göre küçük farklar olabildiğinden, Siverek'teki bağlı vergi dairesiyle önceden telefon görüşmesi yaparak tam belge listesini teyit etmeniz önerilir.

Potansiyel vergi numarasıyla site adına banka hesabı açılabilir ve tüm ödemeler bu hesap üzerinden yürütülür. Kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın; bu hem yasal hem de pratik açıdan ciddi riskler barındırır. Hukuki sorun doğduğunda kimin parasının ne olduğunun kanıtlanması güçleşir; ayrıca denetçi ya da genel kurul bu karışık hesap yapısından dolaylı şüphe duyar.

Kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğünüz bulunmaktadır. İş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda mali müşavir danışmanlığı almak, ileride karşılaşılabilecek cezai durumlardan korur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29-32. maddeleri genel kurulun çerçevesini çizer. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem çağrıda yer almalıdır.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem katılan kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Kararlar, toplantı bitiminde karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır; imzasız kalan karar defteri ilerleyen dönemde geçerlilik sorunu yaratır.

Sık yapılan üç hata özellikle dikkat ister: çağrıda gündemin yer almaması (bu durumda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir), toplantı tutanağının o gün imzalatılmaması ve nisabın sağlandığının belgelenmemesi. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve karar defterini dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde şimdiye kadar biriken tüm dertler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir sistemde çözüme kavuşabilir. SiteYönetim'in öne çıkan bileşenlerini, her birini somut bir yönetici senaryosuna bağlayarak aktaralım.

AI Operatör

Tekrar eden ve dikkat isteyen işleri sizin yerinize hazırlayan, ancak hiçbir zaman onaysız hareket etmeyen bileşendir. Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını henüz ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onay vermeden hiçbir şey kimseye iletilmez. Bu onay adımı sistemin temeline işlenmiştir; yönetici her zaman son kararı verendir.

Siverek özelinde başka bir senaryo: yazın soğutma ekipmanlarından birinin arızalandığını bir sakin bildiriyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis için iş emri taslağı oluşturur ve yine onayınıza getirir. Şanlıurfa'nın uzun ve sıcak yaz döneminde soğutma arızalarının çözümündeki gecikme kat malikleri arasında hızla gerginliğe dönüşür; kayıt ve iş emrinin aynı gün açılması bu gerginliği baştan engeller. Sizi arayan sakin, "kaydedildi" cevabını alır ve süreç takip edilir hale gelir.

Genel kurul zamanı geldiğinde ise AI Operatör çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını oluşturur, vekâlet takibini yürütür — yine onayınızla. KMK'nın öngördüğü 15 günlük çağrı süresini sistem otomatik hesaplar ve sizi zamanında uyarır; bu kurala uymayı unutmak en yaygın genel kurul hatalarından biridir.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?" sorusunu yönetim paneline yazarsınız. AI Danışman, 10 milyondan fazla emsal karara dayanan ictihatpro.com altyapısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde size adım adım yol gösterir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı, icra takibi sırası. Yanıtın altında her zaman şu not bulunur: "Bu bilgi genel hukuki yönlendirmedir; dava aşamasına geçmeden önce avukatınıza danışmanız önerilir." Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; size gerçek sınırlarını bilen bir danışman sunar, avukat taklidi yapan bir sistem değil.

Benzer şekilde KVKK, vergi numarası süreci veya genel kurul nisabı gibi konularda da hızlı yönlendirme alabilirsiniz. Siverek gibi bölgelerde hukuki danışmana erişimin her zaman kolay olmadığı düşünüldüğünde bu bileşen özellikle değer taşır.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, yönettiğiniz yapı için 100 üzerinden bir performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri göstergeler bir araya gelir. Yeni yöneticinin bu bileşenden yararlandığı an, yönetimi devraldığı gündür. Devir günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyarsınız; "iyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla kanıtlarsınız. Başlangıç noktasının zayıf olması bile sizin lehinize çalışır; iyileşmeyi görünür kılar.

7 Rol Bazlı Portal

Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller her biri kendi portalından girer; herkes yalnızca kendi ilgili bilgilerine ulaşır. Siverek'te ya da Şanlıurfa'nın başka bir ilçesinde oturan malik, borcunu, duyuruları ve daire belgelerini kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi, gelir-gider tablolarına doğrudan eriştiği için "hesabı nereye harcadınız?" toplantısı yerini sayfalara dönüşmez; şeffaflık kavgaları azalır.

Başlangıç İçin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, sunucu yoktur. Tek bir apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar aynı panel çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 gün planınız bu sistem üzerinde yürüyebilir; denemeden sonra devam etmek size kalmış.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılında ne tür işler birikir? Bunu üç kümeye ayırarak ve her kümeyi Siverek'teki koşullara bağlayarak göstermek daha anlaşılır olur.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, aidat takip programı üzerinden yürütülür; geciken ödeme için hatırlatma otomatik hazırlanır. Muhasebe ve e-Fatura modülü, tüm gelir ve gider kayıtlarını tutar, tedarikçi faturalarını sisteme bağlar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ise ortak alanlarla ilgili tüketimi dairelere dağıtır; Şanlıurfa'nın sıcak iklimiyle birlikte su sayacı veya soğutma tüketim paylaşımı gündeme geldiğinde bu modül elle uğraşmayı ortadan kaldırır. Apartman muhasebe programı, işletme defterini dijital ortamda, eksiksiz tutar; yıl sonunda denetçiye ya da genel kurula sunulacak tablo hazır çıkar.

Operasyon

Arıza ve bakım kaydı: bir sakin klimanın soğutmadığını bildirdiğinde kayıt açılır, teknik servis atanır, çözüm tarihi takip edilir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü ile kat maliklerine tek tıkla toplu mesaj gönderilebilir. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, güvenlik personeli koordinasyonu, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belge arşivi: bunların hepsi ayrı modüller olarak sistemde yer alır. Personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi de dahildir; kapıcı ya da güvenlik çalışanı istihdam eden sitelerde özellikle değer taşır.

Rakipte Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Siverek'teki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana işi için teklif almak istediğinizde geleneksel yol: telefon, kâğıt not, güven ilişkisi. İhale Portalı bu süreci dijitalleştirir: şeffaf ve kayıtlı teklif toplanır, teklifler karşılaştırılır, seçilen genel kurulda belgeyle sunulur. "En ucuzu değil, en uygununu seçtim ve belgeliyim" cümlesi kavgayı bitmeden bitirir. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ile güvenilir esnaf arasındaki iletişim kanalıdır. Bu iki bileşen rakip yazılımlarda bulunmayan özelliklerdir.

Son bir not: sistemin devir-teslim ve raporlama modülü, sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devrin yarım gün sürmesini sağlar. H2-2'de anlattığımız ilk haftalık devir kaosunu bir sonraki yönetici yaşamaz; çünkü her şey kayıt altındadır.

Siverek'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Siverek, Güneydoğu Anadolu'nun tipik sıcak ve kurak iklimine sahiptir. Bu iklimin yönetim planı üzerinde doğrudan sonuçları vardır; bunları görmezden gelen bütçeler ilk yazda açık verir.

Yaz Soğutma Yükü

Haziran-Eylül arasında sıcaklıkların yüksek seyrettiği Siverek'te, ortak alanlarda klima veya havalandırma sistemi bulunan sitelerde elektrik tüketimi bu aylarda belirgin biçimde artar. Bu kalemi yıllık bütçeye ayrı bir satır olarak ekleyin ve mümkünse önceki yılların fatura ortalamasını eski yöneticiden devir sürecinde isteyin. Aylık aidat tutarı yaz ve kış dönemine göre farklılaştırılabilir; genel kurul bu farklılaştırmayı onaylamalıdır.

Su Yönetimi

Kurak iklimde ortak alan sulama hattı, yüzme havuzu ya da su deposu bulunan sitelerde su faturası kritik bir kalemdir. Depoda su kaybı ya da kaçak varsa bu kayıp aylık faturada görünür; gider paylaşımı modülü bu tüketimi sayaç okumasıyla dairelere dağıtmak için kullanılabilir. Su faturasının beklenmedik biçimde yükselmesi, kaçak ya da izinsiz kullanımın ilk sinyalidir; bu nedenle aylık takip önemlidir.

Çatı ve Boru Hattı Bakımı

Şanlıurfa genelinde sıcak yaz döneminde çatı örtüsünde genleşme ve çatlaklar oluşabilir. Bakım takvimini yaz öncesine, tercihen Nisan-Mayıs dönemine çekin. Boru hattı da yüksek sıcaklıktan etkilendiği için bağlantı noktaları ve izolasyon her yıl kontrol edilmelidir. Bakım zamanlamasını not almanın en basit yolu, bunu yıllık işletme projesine takvim olarak eklemektir.

Siverek ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Bakış

Şanlıurfa iline bağlı ilçeler arasında konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları farklılaşır. Bu farklılığı iki kümeyle okumak mümkündür.

Kentsel yoğunluğu yüksek ilçeler: Haliliye ve Karaköprü, il merkezine bağlı büyük ilçeler olup çok katlı ve çok bloklu sitelerin yoğunlaştığı bölgelerdir; bu ölçekte profesyonelleşme baskısı daha belirgindir. Eyübiye de benzer kentsel dokuya sahiptir. Viranşehir, bölgenin önemli ilçelerinden biri olup konut stoğu açısından Siverek'e yakın bir konumdadır.

Karma ve kırsal dokulu ilçeler: Hilvan, Bozova, Halfeti, Suruç ve Siverek çevresindeki Akcakale, Birecik, Ceylanpınar, Harran gibi ilçelerde ağırlıklı olarak küçük ölçekli apartman yönetimleri görülür. Bu yapılarda az daireli bina yönetimi yaygındır; gönüllü yönetici ile basit defter ve tahsilat düzeni çoğu durumda yeterlidir. Siverek bu ikinci kümenin merkeze yakın, görece gelişmiş halkasını oluşturmaktadır.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Siverek'teki bir apartmanla Haliliye'deki büyük bir siteyi aynı panel üzerinden ve herhangi bir kurulum yapmaksızın yönetmek mümkündür; birden fazla binanız varsa bu esneklik zaman kazandırır. Şanlıurfa geneli site yönetimi konusunda daha kapsamlı bilgiye il rehberinden ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak bazı yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir; ancak bunların büyük bölümü farkındaysanız basittir.

KVKK: Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veri kapsamındadır. Bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmayın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Ortak alanlarda kamera varsa kameralar aydınlatma metniyle duyurulmalıdır; "Güvenlik amaçlı kamera kaydı yapılmaktadır" niteliğindeki bir ilan yeterli başlangıçtır. KVKK mevzuatı değişime açık olduğundan güncel durumu Kişisel Verileri Koruma Kurumu kaynakları üzerinden takip edin.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülüğünüz bulunmaktadır. İş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konular özellikle değişkenlik gösterdiğinden uygulamayı mali müşavire teyit ettirmeniz önerilir.

Yöneticinin vekil sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Bu, site parasını özenle korumanız, harcamaları belgelemeniz ve genel kurula düzenli hesap vermeniz anlamına gelir. KVKK uyum belgelerini ve sözleşmeleri düzenli arşivlemek için KVKK ve yasal uyum modülü bu süreci kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı noktalarda tökezler. Bu liste bir eleştiri değil, erken uyarıdır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorun hem de kişisel güven riski yaratır. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
2. Elden para toplamak: Makbuz kesilse de elden tahsilat, ileride "ödemedim" iddiasına karşı zayıf kanıt bırakır. Banka yoluyla tahsilat her zaman tercih edilmelidir.
3. Karar defterini işlememek: Her toplantı kararı, her önemli yazışma deftere geçirilmelidir. İşlenmemiş karar defteri, olası hukuki süreçlerde aleyhte delil olabilir.
4. Genel kurulu gündemsiz toplamak: Gündem çağrıda yer almıyorsa alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereğidir; yokluğu hem yasal eksiklik hem de bütçe kaosuna zemin hazırlar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyenleri cezalandırmak anlamına gelir; geç ödeyenle zamanında ödeyenin eşit muamele görmesi uzun vadede tahsilat disiplinini bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Siverek'te yazın soğutma ekipmanları veya su tesisatıyla ilgili gizli arızalar devir öncesinde var olabilir; tutanaksız devir bu yükü ispatlanmaz biçimde size bırakır.