Duragan'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve belgeleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sinop genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; Duragan'ın konut dokusuna ve binanızın özelliklerine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, çatı bakımını, cephe yalıtımını ve su tahliyesini Sinop'taki her yöneticinin öncelikler listesinin başına taşır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Duragan koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Duragan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetim devralındığı an, sorumluluklar da devralınır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin temel görevlerini net biçimde çizer: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidatları toplayıp site hesabına yatırmak, ortak alanları yaşanabilir kılmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, binanızın büyüklüğünden bağımsız olarak geçerlidir.
Duragan, Sinop iline bağlı bir ilçe olarak hem il merkezine yakın konumunun avantajlarını hem de Karadeniz'in ağır hava koşullarını birlikte taşır. İlçedeki konut dokusunun büyük bölümü apartman niteliğinde olmakla birlikte, çevre köy ve mezraları da kapsayan daha küçük ölçekli yapılar da mevcuttur. Her iki tipte de gönüllü yönetim yaygındır; yani belki de çevreniz tarafından "sen yönet" denilerek bu işe başladınız. Bu gayet normal bir başlangıçtır.
Sinop genelinde apartman ve site yönetimini yeni devralanların sayısı her yıl yüzlerle ifade edilir. Aynı soruları soran, aynı ilk hafta panikini yaşayan yüzlerce yönetici sizden önce geçti; bu rehber tam olarak onların deneyimlerinden damıtılmıştır. İlk adım panikten değil, listeden atılır.
İlk 30 Gün: Duragan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayı dört haftaya bölün; her hafta bir önceliği kapatın. Bu yapı hem zihinsel yükü dağıtır hem de ileride "ne zaman ne yaptım" sorusuna net cevap verir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden teslim almanız gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, site kasası, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik varsa), tedarikçi listesi ve güncel borç-alacak tablosu. Tüm bu belgeleri teslim alırken imzalı bir devir-teslim tutanağı düzenleyin; tutanaksız devir sonraki yıllarda "o bende yoktu" tartışmalarının davetiyesidir.
Duragan'daki nemli iklim göz önüne alındığında, çatı ve cepheye ilişkin son bakım tarihlerini, bakım firmalarını ve mevcut arızaları da tutanağa ekleyin. Bu bilgiler ilk hafta aranmadığında genellikle ilk büyük yağmurda eksikliği hissedilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de güven riski doğurur. Bu hafta önceliğiniz site adına ayrı bir banka hesabı açmak ya da mevcut hesabın yetkisini yönetici sıfatıyla üstlenmektir. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar, kaç aydır ödemediğini net olarak görün. Bekleyen faturaları — asansör bakımı, su faturası, ortak alan elektriği — tespit edin ve ödeme takvimini not alın.
Sinop'ta yağışın yüksek olduğu mevsimlerde su tahliye sistemi ve çatı tamiri için ani masraflar çıkabilir. İlk mali fotoğrafa bu olası acil giderleri de rezerv olarak not düşmek, ilerleyen aylarda sürpriz yaşamamanızı sağlar.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve KVKK kapsamında olduğunu unutmayın; listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: fiziksel duyuru panosu, toplu SMS ya da site içi mesajlaşma gibi bir yöntem seçin ve tutarlı kullanın. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almanın yöntemini belirleyin; kayıt tutulmayan arızalar hem takip sorunu hem de yasal uyum riski yaratır.
Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız iletişim listesi, arıza kaydı ve duyuru kanalı ilk günden hazır gelir; bu üçünü Excel ve WhatsApp kombinasyonuyla yönetmek de mümkündür ama koordinasyon yükü artar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin her yıl için bir işletme projesi hazırlamasını öngörür. Bu proje yıllık gider tahminini ve her dairenin bu gidere katkı payını gösterir. İlk hafta aldığınız belgeler ve ikinci haftada çıkardığınız mali fotoğraf bu projenin hammaddesidir.
Duragan ve Sinop için yıllık bakım takvimini iklime göre kurun: Karadeniz'in ağır yağış dönemleri öncesinde — genellikle sonbahar başı — çatı denetimi, oluk temizliği ve cephe su yalıtım kontrolü yapılmalıdır. Eğimli arazi üzerindeki binalarda zemin suyu ve nem sorunları da dört yılda bir düzenli kontrol gerektiren kalemlerdir. Bu bakım tarihlerini bütçeye şimdiden yansıtın; sonbahara bırakılan bakımlar genellikle daha pahalıya mal olur.
Duragan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sinop genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve binanızın özelliklerine göre aralığın içinde farklı bir noktada konumlanırsınız. Asansörlü, güvenlikli ve yüzme havuzlu sitelerde rakam üst bandın üzerine çıkabilir; asansörsüz ve küçük daireli eski apartmanlarda alt banda yakın kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi çerçeveler: her kat maliki, arsa payıyla orantılı ya da yönetim planında belirtilen eşit pay esasıyla ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Rakam keyfi belirlenmez; işletme projesindeki tahmini gider toplamı daire sayısına ya da arsa payına bölünerek hesaplanır ve genel kurul onayıyla bağlayıcı hale gelir.
Duragan ve Sinop'ta aidat giderleri içindeki en belirleyici kalem iklimle doğrudan ilişkilidir. Nemli Karadeniz havası, çatı tamiri ve dış cephe bakım maliyetlerini periyodik olarak artırır; bir yıl çatı tamiri olmasa bile bir sonraki yıl için ayrılan rezerv fonu bu bağlamda mantıklı bir pratiktir. Merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt paylaşımı da aidatın ana belirleyicisi olabilir; bu kalem gider geçmişine bakılarak öngörülmelidir.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Bu araç özellikle yeni yöneticilerin ilk işletme projesi taslağını hazırlarken sıklıkla başvurduğu bir kestirme yoldur.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir; elden para toplama hem kayıp riskini hem de hesap şeffaflığına dair tartışmaları beraberinde getirir, bu nedenle önerilmez. Her daire sahibine site banka hesap numarasını açıkça bildirin ve ödeme dekontunu göndermelerini isteyin.
Ödeme yapılmadığında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi net bir çerçeve sunar: geciken borç için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Pratikte izlenen yol şöyledir: önce yazılı hatırlatma, yanıt gelmezse noter ihtarnamesi, bundan da sonuç alınamazsa icra takibi. Çoğu ödeme sorunu yazılı hatırlatma aşamasında çözüme kavuşur; devam eden durumlarda süreci belgeli yürütmek hukuki pozisyonunuzu güçlendirir.
Sistemli hatırlatma yapmak zamanınızı alıyor ve kişisel ilişkileri geriyorsa, aidat takip programı sayesinde hatırlatmalar otomatik gider; siz onay verdiğinizde gönderilir, kişisel sürtüşme olmaz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Duragan için Karar Rehberi
Yönetimi devralıp devralmama kararından önce şunu netleştirmek gerekir: kendi kendinize mi yöneteceksiniz, yoksa profesyonel bir site yönetim şirketine mi devredeceksiniz? Her iki seçeneğin de avantajları ve sınırları vardır.
| Kriter | Kendi Yönetim | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (hizmet bedeli yok) | Aylık yönetim ücreti + KDV |
| Zaman yükü | Yüksek (özellikle ilk ay) | Düşük (koordinasyon kalır) |
| Uygunluk | Az daireli, sakin binalar | Büyük siteler, çok blok |
| Şeffaflık | Tam kontrol sizde | Sözleşmeye göre değişir |
Duragan ve Sinop genelinde küçük-orta ölçekli illerde profesyonel site yönetim şirketinin yerel arzı sınırlıdır. Bölgede hizmet veren firma sayısı az, hizmet kapsamı ise değişkendir. Bu gerçek, Duragan'daki çoğu yöneticinin önüne üçüncü bir yol çıkarıyor: kendiniz yönetin ama ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına resmi hesap açmak, yöneticinin hem kendini hem de kat maliklerini koruyan temel adımdır. Site parasını kişisel hesabınızda tutmak ileride hesap verme zorluğu yaratır; kişisel hesapla site hesabının karıştığı durumlarda ihtilaf çıkması kaçınılmazdır.
Site adına banka hesabı açabilmek için çoğunlukla vergi numarası gerekmektedir. Bunu edinmek için vergi dairesine başvurmanız ve asgari olarak şunları götürmeniz gerekir: kat malikleri kurulunun yönetici seçimine ilişkin karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve bu kararın noter onaylı ya da ıslak imzalı örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Duragan bölgesindeki vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışanlar varsa SGK bildirim ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirden doğrulamanız önerilir; mevzuat değişiklikleri bu yükümlülükleri etkileyebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat malikleri kurulunun yıllık hesap verme ve karar alma platformudur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca yılda en az bir kez toplanmak zorunludur; toplantı çağrısı en az 15 gün öncesinden, iadeli taahhütlü mektup ya da imza karşılığı elden tebliğ yoluyla yapılmalıdır.
İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından yeterlilik sağlanmalıdır; bu sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri hukuki güvencesini yitirir.
Yeni yöneticilerin genel kurulda sık yaptığı üç hata şunlardır:
- Çağrıya gündem eklememek: Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir.
- Tebligatı sözlü yapmak: "Komşuya söyledim" hukuki tebligat yerine geçmez.
- Vekâleti kayıt altına almamak: Toplantıya katılamayan malikler vekâletname gönderebilir; bu belgelerin saklanmaması oy itirazlarına yol açar.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet belgelerini takip etmek ve toplantı kararlarını dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımını kullanmak bu süreci önemli ölçüde kolaylaştırır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizliği ayrı ayrı çözmeye çalışmak yerine bunları tek bir noktadan yönetmenin kestirme yolu vardır. SiteYönetim'in nasıl çalıştığını somut senaryolarla anlatmak en açıklayıcı yoldur.
AI Operatör: Yapay Zeka Hazırlar, Siz Onaylarsınız
AI Operatör, doğal dil komutlarınızı yönetim işlemine dönüştürür. Örneğin "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken beş daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesaj taslağını oluşturur ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; her adımda kontrol sizdedir.
İkinci bir senaryo: Duragan'da bir sonbahar yağmurunun ardından çatıdan su sızıyor. "Çatı sızıntısı arızası bildir" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza tarihinden itibaren süreç kayıt altında olduğu için hem takip hem de genel kurulda hesap verme kolaylaşır.
Üçüncü senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. "Kasım ayı genel kurulunu planla" diyorsunuz. AI Operatör 15 günlük tebligat süresini hesaplar, çağrı metnini taslak olarak hazırlar ve vekâlet takip listesini oluşturur. Onayınızdan sonra süreç başlar.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a soruyorsunuz. İctihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde — gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci, icra takibi adımları — somut bir yol haritası sunuyor. Şerh açık: Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli konulmuştur; asıl güveni veren de budur.
Karadeniz'in yağışlı iklimine özgü başka bir örnek: "Çatı onarımı için ihale açmak istiyorum, yeterli oy nisabı (toplantı yeter sayısı) nedir?" sorusunu sorduğunuzda hangi çoğunluğun arandığını ve nasıl belgelendiğini yine KMK çerçevesinde öğrenirsiniz.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden bir karne puanıyla özetler. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum ve yasal belge tamamlanma düzeyi gibi göstergeler bu puanı oluşturur. Yönetimi devraldığınız günün karnesi 54 iken altı ay sonra 81'e çıktıysa genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu yan yana iki sayı olarak gösterebilirsiniz. Kat maliklerinin takdiri argümana değil kanıta dayanır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve diğer roller ayrı portallar üzerinden sisteme bağlanır. Yeni yöneticinin günlük hayatına somut etkisi nedir? Duragan'daki bir dairesi olan ancak başka şehirde yaşayan malik, aidat borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı sayesinde hesap şeffaflığı tartışmaları genel kuruldan önce kapanır. Bu ayrım yöneticinin telefon trafiğini ve toplantı öncesi gerilimi belirgin biçimde azaltır.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek apartmandan büyük sitelere ölçeklenir. 14 gün boyunca kredi kartı girmeden, tüm özellikleriyle kullanabilirsiniz. İlk 30 gün planınızı çıkardınız; bu ay yazılımı da bu planın bir parçasına dahil etmek mantıklı bir tercih. Apartman yönetim programını incelemek ve denemeyi başlatmak için bu sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılı kronolojik bir sıra izler: önce devir, sonra aidat ve tahsilat, ardından ilk genel kurul, yıl içinde arızalar, yıl sonunda raporlama. SiteYönetim modülleri bu sıraya göre sıralandığında her aşamada bir yükü devralır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ile ödeme uyarıları otomatikleşir. Aidat takip programı borçlu listesini sürekli güncel tutar; manuel takip gerekmez. Gider paylaşımı modülü, ortak alanların faturaları daireler arasında dağıtır. Merkezi ısıtma sistemli binalarda kalorimetre ya da sayaç okumalarına dayalı paylaşım tek tıkla hesaplanır; kış faturası tartışması biter. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu işletme defterini otomatik olarak tutar; yıl sonunda denetçiye sunacağınız raporlar hazır olarak çıkar.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır; her talebinin durumu sakin portalından takip edilebilir. Duyurular SMS, push bildirimi ya da sistem içi mesajla tek tıkla tüm kat maliklerine ulaşır. Otopark ve güvenlik modülleri, ziyaretçi girişini belgelemek için uygundur. Personel ve tedarikçi yönetimi bordro ile fatura süreçlerini tek panelde toplar. Sigorta, acil durum planı ve belge arşivi modülü, Duragan'ın yağışlı dönemlerinde çatı veya su tahliye arızasına ilişkin belgeleri anında geri çağırmanızı sağlar.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Duragan'daki çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi için teklif toplamak artık kapalı zarf usulüyle sözlü görüşmeye bağlı değil. İhale Portalı üzerinden ilçedeki ve Sinop genelindeki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Üç teklifi genel kurula belgeleyerek sunduğunuzda "ucuz veriyor, niye almadın?" sorusu gündeme gelmez. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin birbiriyle ticaret yapmasına, ilan vermesine ve esnafla iletişim kurmasına olanak tanır. Bu iki özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmaz.
Devir-Teslim Döngüsünü Kapatan Raporlama
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim süreci tek bir öğleden sonraya sığar: tüm belgeler, kararlar, arıza kayıtları ve mali raporlar sistemde hazır durur. İlk haftada yaşadığınız devir kaosunu bir sonraki yöneticiye yaşatmazsınız.
Duragan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Duragan ve Sinop'un nemli Karadeniz iklimi, yönetim planınızı diğer bölgelerden farklı kılan birkaç önemli etken barındırır. Bu etkenleri önceden planlamak hem beklenmedik giderleri azaltır hem de kat maliklerine daha öngörülebilir bir bütçe sunar.
Çatı, Cephe ve Su Yalıtımı
Karadeniz'de yıllık yağış miktarının yüksek olduğu bilinir; Sinop'ta bu durum çatı ve cephe bakımını sürekli gündemde tutar. Çatı onarımı ertelendiğinde sızıntı önce izolasyona, ardından tavan ve duvarlara zarar verir; bu zincirleme maliyet çatı tamirinin kendisinden çok daha yüksek olabilir. Yönetim planınıza yılda bir çatı denetimi ve oluk temizliği tarihini en geç eylül başına alın; yağış mevsimi başlamadan önce bu işi tamamlamak hem usta bulmayı hem de maliyeti kolaylaştırır.
Dere Yatağı Yakınlığı ve Su Tahliyesi
Duragan'ın bazı kesimlerinde binalar eğimli arazi ya da dere vadisine yakın konumlarda yer alır. Bu durumlarda zemin suyu yönetimi ve bahçe tahliye kanallarının işlevselliği düzenli kontrole tabidir. Dere taşkınlarına yakın yapılarda bodrum kat su basman seviyesi periyodik olarak izlenmelidir. Yönetim planınıza bu kontrollerin tarihlerini ve sorumlu kişiyi not etmek, olası hasarı kayıt altına almanızı sağlar.
Nem ve İç Mekân Bakımı
Yüksek nem, binalardaki ortak alanlarda — özellikle merdiven boşluğu ve bodrumlarda — küf ve yüzey bozulmasına yol açabilir. Havalandırma denetimi ve rutubet kontrolü yıllık bakım takviminizde ayrı bir satır olmalıdır. Bu tür bakımları bütçeye dahil etmek, kat malikleri arasında "neden aidat yüksek" tartışmasını önceden kapatan şeffaf bir açıklama da sunar.
Gider paylaşımı ve bakım takvimi modülü, mevsimlik bakım kalemlerini önceden planlamanıza ve her dairenin katkı payını şeffaf biçimde görmenize olanak tanır; böylece nem ve çatı kalemlerinde "bu masraf nereden çıktı" sorusu yaşanmaz.
Duragan ve Çevresinde Site Yönetimi: Ayancık, Boyabat ve Sinop'un Diğer İlçeleri
Duragan, Sinop iline bağlı ilçeler içinde merkeze ulaşım kolaylığı açısından görece avantajlı bir konumdadır. Ancak site ve apartman yönetimi konusundaki hukuki yükümlülükler, Sinop'un tüm ilçelerinde aynıdır; Kat Mülkiyeti Kanunu ilçe sınırı tanımaz.
Sinop genelinde ilçeleri iki kümeye ayırmak mümkündür. Birinci kümede Boyabat ve Merkez gibi görece daha fazla çok katlı binanın bulunduğu, kent dokusunun daha belirgin olduğu ilçeler yer alır. Bu ilçelerdeki yöneticiler asansör, ortak güvenlik sistemi ve büyük yeşil alan gibi ek modülleri yönetmek durumundadır; profesyonelleşme ihtiyacı daha erken ortaya çıkar. İkinci kümede Dikmen, Erfelek, Gerze, Saraydüzü ve Türkeli gibi daha küçük ölçekli konut stoğuna sahip ilçeler vardır. Bu ilçelerdeki apartmanlar genellikle az dairelidir; gönüllü yönetim ve daha sade bir defter düzeni yaygındır. Ayancık ise kıyı konumuyla Karadeniz iklimini tam anlamıyla yaşayan ve çatı-cephe bakımını merkezi bir gündem maddesi olarak tutan ilçeler arasındadır.
Duragan ise her iki kümenin özelliklerini belirli oranlarda taşır: merkeze yakınlığıyla daha geniş hizmetlere erişim, Karadeniz iklimiyle ağır bakım yükümlülükleri. İlçeye özgü profesyonel yönetim firması arzı sınırlı olduğundan gönüllü yönetici + yazılım kombinasyonu bölgenin gerçeğiyle örtüşen en pratik çözümdür.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Duragan'daki bir apartmanla Sinop Merkez'deki site aynı panelden kurulum olmadan yönetilebilir. Birden fazla binanız varsa hepsini tek hesap altında takip etmek de mümkündür. Sinop geneli site yönetimi sayfasında il genelindeki yöneticilere yönelik ek kaynakları bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın gerektirdiği özeni göstermekle yükümlüdür. "Gönüllü yöneticiyim, benim sorumluluk yok" kabulü hukuki gerçekle örtüşmez; ancak yükümlülükler çok da ağır değildir. Bilindiğinde basit olan bu konuları üç başlıkta toplamak yeterlidir.
KVKK ve Kamera Kayıtları: Binaya güvenlik kamerası kuruluysa kat maliklerine ve sakinlere kamera varlığını, kayıt süresini ve verilerin kimlerle paylaşılabileceğini açıklayan bir aydınlatma metni sunulması gerekir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; yönetim amacı dışında kullanılmamalıdır.
Çalışan İstihdamı: Kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. Birden fazla çalışan varsa iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.
Belge Saklama: Karar defteri, işletme defteri ve mali belgeler yasal süreler boyunca saklanmalıdır. Dijital arşiv bu yükümlülüğü karşılayabilir; ancak sistemin güvenilir ve erişilebilir olması şarttır. KVKK uyum modülü ve belge arşivi bu gereklilikleri organize biçimde yerine getirmenizi sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin ilk yılda en sık yaptığı hatalar aşağıda özetlenmiştir. Bu listeyi bir kontrol noktası olarak kullanabilirsiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir ve giderlerini kişisel hesaptan yönetmek hem güven sorunu yaratır hem de denetimde ciddi sorun çıkarır. Ayrı site hesabı açın.
- Elden para toplamak: Makbuz düzenlense bile elden tahsilat tartışmaya açık bir yöntemdir. Banka transferi tek güvenli yoldur.
- Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan her karar aynı gün ya da en geç ertesi gün karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İşlenmemiş karar sonradan tartışma konusu olur.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem içermeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar geçersizlik riskiyle karşılaşabilir.
- İşletme projesi yapmamak: Yıllık gider planı olmadan aidat belirlemek hem hukuken zayıf bir zemin hem de kat malikleri nezdinde güven sorunu doğurur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borçlusu malike gecikme tazminatı uygulamak alacaklıyı cezalandırmak değil, yasal hakkı kullanmaktır. Uygulamamak diğer düzenli ödeme yapan maliklere karşı haksızlıktır.
- Sonbahar bakımını Kasım'a bırakmak: Duragan'ın Karadeniz iklimine özgü bir tuzak budur. Çatı denetimini ve dış cephe kontrolünü en geç eylül başında tamamlamak, yağış mevsimi başladığında ustaya ulaşamamayı ve daha yüksek acil servis ücretlerini önler.
İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız elinizde. Devir-teslim tutanağından yıllık işletme projesine, aidat belirleme yönteminden genel kurul çağrısına kadar her adımı bu rehberde buldunuz. Tek eksik: tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Ücretsiz denemeyi başlatın.
Aidat hesabı yapmak istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; gider kalemlerinizi girin, daire başı payı anında görün.