Merkez, Sinop'ta site & apartman yönetim sistemi

Sinop Merkez'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sinop il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Merkez'de binanın tipine ve donanımına göre bu aralığın herhangi bir noktasında durabilirsiniz. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, çatı–cephe–nem yalıtımını ve dere ile su tahliyesini yönetimin öncelikli gündemine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Merkez koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini üstlendiğiniz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük devreye girer: karar defteri ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bunların hiçbiri hukuk bilgisi gerektirmez; ancak hepsi kayıt disiplini ve zamanında aksiyon gerektirir.

Sinop Merkez, ilin idari merkezini oluşturduğundan buradaki konut stoğu hem eski merkez mahallelerindeki çok katlı apartmanları hem de son yıllarda gelişen daha yeni yapılaşma alanlarını kapsar. Bu çeşitlilik, yönetim yükünün binadan binaya farklılaştığı anlamına gelir: kapıcısı olan büyük bir site ile beş daireli küçük bir apartman aynı kanuna tabi olsa da günlük işleyişleri birbirinden oldukça farklıdır. Hangi tipte olursa olsun, başlangıç noktası aynıdır: ne devraldığınızı net olarak bilmek.

Merkez'deki yöneticilerin büyük çoğunluğu gönüllü kat maliklerinden oluşur. Bu durum mesleki zorunluluk değil, Sinop gibi orta ölçekli illerde profesyonel yönetim şirketi arzının sınırlı olmasının doğal bir sonucudur. Gönüllü yönetici olmak bir dezavantaj değildir; doğru araç ve bilgiyle profesyonellerle aynı sonuçlara ulaşılabilir.

İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tamamen belge güvenceye almakla geçer. Önceki yöneticiden imzalı devir-teslim tutanağıyla şunları alın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı/ekstresi, kasadaki nakit, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, güvenlik, temizlik, sigorta), borçlu kat maliklerinin listesi ve bekleyen faturaların dökümü. Tutanakta bulunmayan her kalem, ileride sizin sorumluluğunuzda bir belirsizliğe dönüşür. Eski yönetici devir-teslim yapmaktan kaçınıyorsa bu durumu yazılı olarak kayıt altına alın; gerekirse notere taşınabilir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada sitenin mali durumunu netleştirirsiniz. Banka hesabının kendi adınıza değil, site ya da apartman yönetimi adına açık ya da devredilmiş olduğunu doğrulayın; kişisel hesapta kalan site parasını en kısa sürede ayrıştırın. Aidat borçlusu listeyi çıkarın ve kaç aylık birikim olduğunu belgeleyin. Karadeniz iklimine özgü yüksek nem, cephe ve çatı hasarlarını hızlandırır; bekleyen onarım faturaları ve teklifleri varsa bu haftada toparlayın, çünkü bunlar ilk bütçe taslağını doğrudan etkiler.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, toplu mesaj grubu ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin nasıl iletileceğine dair basit bir kayıt yöntemi oluşturun; bir defteri ya da basit bir elektronik form bile başlangıç için yeterlidir. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk 30 günü bu hızda geçirmek önemli bir avantajdır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bu taslağı çıkarın: beklenen gelirler (toplam aidat), beklenen giderler (bakım, sigorta, enerji, personel) ve bu giderlere göre belirlenen aylık aidat tutarı. Sinop Merkez'de nem ve yağış koşulları nedeniyle çatı su yalıtımı, dış cephe kontrolü ve drenaj sistemlerinin bakım planlaması bütçenin ihmal edilemez bir kalemi hâline gelir; bu işleri yaz aylarında programlayan yöneticiler kış sorunlarını büyük ölçüde bertaraf eder.

Merkez'de Aidat Ne Kadar? Sinop Geneli Ortalama ve Belirleme Yöntemi

Sinop il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu Merkez için de geçerli bir referans noktasıdır. Rakamı olduğu gibi benimsemeyin: asansörlü ve güvenlikli sitelerde kolayca üst bandın üzerine çıkılırken kapıcısız küçük apartmanlarda alt bandda kalınır. Merkez'deki yeni yapılaşma alanlarındaki siteler ve eski merkez apartmanları arasındaki fark birkaç yüz liraya ulaşabilir.

Aidat miktarı keyfî belirlenemez. KMK m.20, giderlerin kat maliklerine arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen başka bir ölçüte göre paylaştırılmasını öngörür. Pratikte şu adımlar izlenir: yıllık giderler tahmin edilir, daire başına düşen pay hesaplanır, bu rakam işletme projesiyle genel kurula sunulur ve oy çokluğuyla onaylanır. Aidat kalemlerinin başında Sinop Merkez'de nemli iklim koşullarından kaynaklanan periyodik bakım giderleri gelir: çatı bakımı, cephe onarımı ve rutubet önleme tedbirleri yıl içinde mutlaka bütçelenmesi gereken kalemlerdir. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Bir noktayı açık bırakmayın: genel kurulda onaylanmamış bir aidat artışı, itiraz hâlinde hukuken uygulanamaz. Rakamları gerçekçi biçimde hesaplayın, toplantıya belgelerle gelin ve kararı tutanağa geçirin.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak, hem güven hem de belge açısından risk doğurur; tahsilatı her zaman banka havalesi veya uygulamalara entegre online ödeme yoluyla yapın. Bu yöntem hem şeffaflık sağlar hem de olası anlaşmazlıklarda kanıt niteliği taşır.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı KMK m.20, yöneticiye somut bir araç verir: gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Süreç genellikle şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noterden ihtarname, akabinde icra takibi. "Komşuya bir şey yapmak istemiyorum" düşüncesiyle geciken malike tazminat uygulamayan yönetici, aslında düzenli ödeyen diğer kat maliklerine haksızlık etmektedir; aidat topluluk parasıdır. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar düzenleyebilir, gecikme tazminatı hesabını manuel yapmaktan kurtulabilirsiniz.

Süreci kayıt altına almak kritiktir: hangi malike ne zaman hangi kanaldan bildirim yapıldığını belgelemek, ileriki icra aşamasında hem süreyi hem de sizi savunma yükünden kurtarır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri büyükşehirlerde kolaylıkla bulunabilir; ancak Sinop gibi orta ölçekli bir ilde bu arzın sınırlı olduğunu baştan kabul etmek gerekir. Merkez'de faaliyet gösteren yönetim şirketi sayısı İstanbul ya da Ankara'yla kıyaslanamaz; bu nedenle gönüllü yönetici modeli burada gerçek ve yaygın bir seçenektir.

Bina büyüklüğü karar sürecinin merkezindedir. Birden fazla blok, büyük ortak alan ve çok sayıda daire barındıran sitelerde profesyonel destek maliyet hesabı açısından mantıklı hâle gelebilir. Buna karşın on, on beş daireli bir apartmanda aylık yönetim ücreti, küçük bütçeyi ciddi biçimde zorlayabilir. Sinop Merkez'deki küçük ve orta ölçekli binalarda "kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin" modeli hem ekonomik hem de uygulanabilir bir üçüncü yol olarak öne çıkmaktadır. Bu yaklaşımın pratikte nasıl çalıştığını ürün bölümünde ayrıntılı açıklıyoruz.

Karar için basit bir turnusol: haftada üç saatten fazla yönetim işlerine zaman harcıyorsanız ve bu durum sürdürülebilir değilse ya profesyonel destek, ya da süreci otomatikleştiren bir araç değerlendirmeye değer.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de ilişki açısından ciddi sorunlara kapı aralar. Kat malikleri "param nerede?" sorusunu sormadan önce hesabı ayırın.

Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla şu belgeler yeterlidir: genel kurul ya da kat malikleri kararını gösteren karar defteri sayfasının onaylı fotokopisi, yönetici seçildiğinizi kanıtlayan imzalı tutanak ve yöneticinin kimlik belgesi. Bankalar arasında küçük farklar olabilir; Merkez'deki şubeyle önceden görüşmek zaman kazandırır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka bir çalışan istihdam ediyorsanız Sinop Vergi Dairesi'nden muhtasar beyannamesi için numara almanız gerekir; aynı zamanda SGK bildirim yükümlülüğü doğar. Çalışan yoksa zorunluluk genellikle aranmaz, ama hesap açmak için teyit almanız önerilir. "Belge listesi vergi dairesine göre ufak farklar gösterebilir; Sinop Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi alın" uyarısı burada geçerliliğini korur. Bu bilgilerde son sözü mali müşavirinize bırakın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı olarak ve gündem eklenerek yapılır; gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz hâlinde geçersiz sayılabilir. Çağrıyı elden imzalattırabilir ya da taahhütlü posta yoluyla gönderebilirsiniz.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır (nisap, yani toplantı yeter sayısı). Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve bu toplantıdaki kararlar geçerlidir. Kararlar karar defterine işlenmeli, katılan tüm malikler ya da vekilleri tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hatayı not edin: gündemsiz çağrı yapmak, ikinci toplantı için kanuni bekleme süresini atlayarak kararı daha erken ilan etmek ve karar defterini eksik ya da imzasız bırakmak. Bu hatalar alınan kararların iptal edilmesine zemin hazırlar. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde anlattığımız her adım — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aynı anda tek yöneticinin sırtına yükleniyor. SiteYönetim bu yükü iki katmanda taşır: AI Operatör tekrar eden işleri üstlenir, AI Danışman hukuki sorulara yol gösterir. İkisi de yöneticinin onayını devre dışı bırakmaz; her karar sizden geçer.

AI Operatör: Rutin İşler Artık Kuyruk Oluşturmuyor

Somut bir senaryo düşünün: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyen altı daireye hatırlatma gönder." Bunu sisteme yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Onaylıyorsunuz, mesajlar gidiyor.

İkinci senaryo Sinop Merkez'deki nemli iklimle doğrudan ilgili: "Bodrumdaki su tahliye pompası arızalandı, servis çağrılsın." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınıza sunar. Karadeniz yağışlarının yoğun olduğu dönemlerde bu tür bildirimlerin hızlı işleme alınması, kısa sürede büyük hasara dönüşebilecek sorunları kontrol altına alır. Genel kurul yaklaşırken "çağrı metnini hazırla, üç haftaya toplantı var" dediğinizde çağrı taslağını, gündem madde önerilerini ve vekâlet formunu hazırlamanıza yardımcı olur; toplantının 15 gün öncesinden çağrı yapılması gerektiğini size hatırlatır.

AI Danışman: Hukuki Sorulara Emsal Destekli Yol Gösterici

"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanan bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatının nasıl hesaplanacağı, ihtar sürecinin nasıl kurgulanacağı, icra aşamasına geçmeden önceki adımlar. Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir ve güven inşa eder.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Yerine Kanıtlarsınız

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, defterlerin güncelliği ve yasal uyum gibi göstergeler tek bir tabloya dönüşür. Merkez'deki bir apartmanda yönetimi devraldığınız ilk gün karne 48 gösteriyorsa ve altı ay sonra 79'a çıkıyorsa genel kurulda "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız; rakamları gösterirsiniz. Eski yöneticiyle karşılaştırma, iyileştirme kanalı ve hesap verme aracı olarak çalışır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal görünümleri mevcuttur. Yeni yöneticinin günlük hayatına en doğrudan etkisi şudur: başka şehirde oturan malik aidat borcunu kendi portalından görür ve sizi aramaz. Denetçi portalı, tüm gelir-gider hareketlerine şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık olağan genel kurulda çıkabilecek kavgaların büyük çoğunluğunu önler.

Denemeye Başlayın

14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden, kurulum yapmadan başlayabilirsiniz. Sistem bulut tabanlıdır; tek daireli apartmandan büyük sitelere kadar aynı altyapı çalışır. Devir-teslim hafızasını taşıması, borçlu listesini ilk günden göstermesi ve arıza kaydını derlemiş hâlde sunması, ilk 30 günün tam da buna ihtiyaç duyduğu anı karşılar. Apartman yönetim programını inceleyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modülleri tek bir liste olarak sıralanmaz; yeni yöneticinin ilk yılındaki kronolojiye yerleştirilir. Çünkü hangi özelliğin ne zaman işe yarayacağını önceden bilmek, sistemi kullanmayı kolaylaştırır.

İlk haftadan itibaren online aidat tahsilatı ve borç takibi devreye girer. Aidat takip programı, gecikme tazminatı hesabını otomatik yapar; ödeme yapıldığında kaydı günceller. Muhasebe ve e-Fatura modülü, aylık gider dökümünü ve yıllık işletme defterini tutulur kılar; apartman muhasebe programı kapsamındaki gider paylaşımı modülü ise ortak giderleri daire başına düşen paylara bölerek tahakkuk fişini otomatik üretir. Sayaç okuma varsa veriler sisteme girilir ve dairelere otomatik paylaştırılır; bu özellik özellikle ortak sayacı olan küçük sitelerde aylık hesaplama tartışmalarını sona erdirir.

Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, teknik ekibe veya servise iletilir ve kapanana kadar takip edilir. Duyuru, SMS ve uygulama bildirimleri tek panelden yönetilir. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi; personel maaş ve bordro; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belgeleri sisteme eklenir. Sinop Merkez'de sık yaşanan nem ve su sorunları bu modülün değerini özellikle artırır: aynı teknik sorun defalarca farklı kanallardan bildirildiğinde sistem tekilleştirir ve gereksiz iş emri oluşturmaz.

Bu iki modül SiteYönetim'i doğrudan rakiplerinden ayıran özelliklerdir. İhale Portalı'nda Sinop Merkez'deki ya da çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarfın yerine kayıtlı ve şeffaf teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı, dış cephe onarımı ya da drenaj sistemi yenileme gibi daha büyük işlerde üç teklifi yan yana karşılaştırıp genel kurula belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Bu şeffaflık, "ihaleyi kiraya vermek" iddialarına karşı en güçlü savunmadır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve çevre esnafı arasında kayıtlı ticaret ortamı kurar; site içi duyurulardan farklı olarak her işlemi izlenebilir kılar.

Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle kapanış gelir: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, bir öğleden sonra içinde tüm belgeleri eksiksiz aktarabilirsiniz. Bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosuna zarif bir kapanıştır.

Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sinop Merkez'in nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, bina yönetiminde bazı kalemleri başkalarının önüne taşır. Bu koşulları görmezden gelen bir bütçe, birinci kış sonunda büyük sürprizlerle karşılaşır.

Çatı ve Cephe Yalıtımı

Merkez'de yıl boyu süren yüksek nem ve mevsimsel yoğun yağışlar, çatı örtüsünü ve dış cepheyi sürekli baskı altında tutar. Çatı kontrolü yılda en az iki kez yapılmalıdır; ilkbahar başında kış sonrası hasar tespiti, sonbahar başında ise kış öncesi önlem dönemi olarak planlanır. Cephe çatlaklarından sızan nem bodrum katına ve bodrum slab döşemelerine kadar ulaşabilir; küçük müdahaleler büyük hasar önler. Bu bakım döngüsünü işletme projesine açıkça yazın ve aidat hesabında ayrı bir "bakım fonu" kalemi oluşturun.

Dere ve Su Tahliyesi

Sinop Merkez'in eğimli arazi yapısı, yoğun yağış dönemlerinde bina çevresindeki su tahliye sistemlerinin kritik önem taşımasına yol açar. Drenaj kanallarının ve bodrum giderlerinin tıkanık olmadığını mevsimsel olarak kontrol ettirin. Bu bakım ihmal edildiğinde yaşanan bodrum su baskınları hem onarım maliyeti hem de sigorta tazminatı süreçleri bakımından yöneticiye ciddi yük yaratır. Sistematik bakım takibi için sayaç/gider paylaşımı modülü ve arıza kayıt modülü birlikte kullanıldığında döngüsel kontroller atlanamaz hâle gelir.

Eğimli Arazide Bina Bakımı

Eğimli arsalarda istinat duvarları ve temel çevresi de periyodik gözlem gerektirir. Kayma ya da çatlama erken fark edildiğinde yapısal müdahale maliyeti çok daha düşük kalır. Bu tip tespitler için binaya ara sıra bütün cepheleri dolaşan basit bir görsel kontrol protokolü oluşturun; bulgular arıza kayıt sistemine işlensin.

Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Ayancık, Boyabat, Dikmen, Durağan, Erfelek, Gerze, Saraydüzü, Türkeli

Sinop ili bir bütün olarak değerlendirildiğinde, konut dokusu ve yönetim ihtiyacı ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır. Merkez bu tabloda ayrışan bir konumdadır: ilin yönetim ve ticaret merkezi olması, buradaki yapı stoğunu görece daha kentsel bir karaktere taşır ve yönetim süreçlerini daha kapsamlı hâle getirir.

İl genelini iki küme olarak okumak kolaylık sağlar. Birinci kümede Merkez ile Gerze ve Boyabat yer alır; bu ilçelerde çok katlı apartman sayısı daha fazladır, ortak alan ve tesis yönetimi daha karmaşık bir yapı gösterir. Boyabat'ta kalabalık bir apartman stoğu varken, Gerze'nin kıyı yapısı sezonluk sakin sirkülasyonunu gündeme getirir. Bu ilçelerdeki yöneticiler aidat takibi, muhasebe ve genel kurul süreçlerini sistematik bir araçla yürütmekten en çok fayda sağlayanlardır.

İkinci kümede Ayancık, Dikmen, Durağan, Erfelek, Saraydüzü ve Türkeli yer alır. Bu ilçelerde küçük ölçekli apartmanlar ağırlıklıdır; beş ya da on daireli yapılarda yönetim genellikle tek bir gönüllü kat malikinin üstlendiği basit bir düzende sürer. Bu yapılar için karmaşık bir sisteme ihtiyaç yoktur; ancak karar ve işletme defterleri ile banka hesabı asgari gereksinimlerdir.

Bulut tabanlı bir sistemin bu tabloya getirdiği avantaj pratiktir: Merkez'deki bir site ile Türkeli'deki küçük bir apartman aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetilebilir. Hangi ilçede olursanız olun, başka şehirde yaşayan malikin borcunu kendi portalından görmesi gereksiz telefon trafiğini sona erdirir. Sinop geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu sorumluluk hem hukuki hem mali boyutu kapsar. Birkaç temel yasal yükümlülük bilirseniz bu alanın "korkutucu" olmadığını görürsünüz.

Bina girişine ya da ortak alanlara kamera yerleştirilmişse KVKK kapsamında kayıt aydınlatma metni hazırlanıp binada görünür yere asılmalıdır. Sakinlerin iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılır, başka kişi ya da kurumlarla paylaşılamaz. Bu kural hem yasal yükümlülük hem de güven ilişkisinin temelidir.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve aylık prim ödemeleri zorunludur; aynı zamanda temel iş güvenliği tedbirlerini almak da yöneticinin sorumluluğuna girer. Bu konularda son sözü mali müşavirinize bırakın; yasal düzenlemeler zaman zaman güncellenmektedir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu listede her madde yaşanmış gerçek bir hatadır. Bilmek, tekrarlamamak için yeterlidir.

1. Site parasını kişisel hesapta tutmak. Kendi hesabınızla sitenin parasını karıştırmak hem hukuki hem de güven sorunu doğurur; ayrı hesap ilk haftanın birinci maddesidir.
2. Elden para toplamak. Her tahsilat banka kanalıyla yapılmalıdır; "ona vermek istemedim" mazareti ileride işe yaramaz.
3. Karar defterini işlememek. Yönetici olarak aldığınız her karar — aidat artışı, bakım ihalesi, personel işe alımı — karar defterine geçirilip imzalanmalıdır; imzasız karar hukuken tartışmalıdır.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem eklenmeden yapılan çağrıyla toplantıda alınan kararlar itiraz hâlinde geçersiz sayılabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; pratikte "nasıl aidat belirledim" sorusunun yazılı cevabıdır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamamak, düzenli ödeyen kat maliklerine yapılan haksızlıktır; ortak kasanın korunması yöneticinin görevidir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Sinop Merkez gibi yaşlı yapı stoğunun da bulunduğu bir ilçede, önceki dönemden kalan gizli borç ya da tamamlanmamış iş varsa tutanaksız devir bunları size yükler. İmzalı tutanak olmadan işe başlamayın.