Sarayduzuu'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sinop genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Sarayduzuu'nun nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi ise çatı, cephe ve nem yalıtımını bina bakımının merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Sarayduzuu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetim kurulu koltuğuna oturduğunuz anda dört temel yükümlülüğünüz başlar. KMK m.35'e göre yönetici; karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları yaşatmak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermekle yükümlüdür. Bu dört başlık, sizi ilk haftalarda hem bürokrasiyle hem de komşularınızın beklentileriyle yüz yüze getirir.
Sarayduzuu, Sinop'un ilçelerinden biri olarak hem il merkezine coğrafi yakınlığıyla hem de Karadeniz'in kendine özgü yaşam koşullarıyla şekillenen bir yapıya sahiptir. İlçede ağırlıklı olarak orta ölçekli apartmanlar ve küçük siteler bulunmaktadır; büyük sitelerin yanı sıra az katlı ve az daireli binaların da yönetim sorumluluklarını üstlenen gönüllü yöneticiler görev yapmaktadır. Bu ölçekte bir binayı yönetmek hem daha yönetilebilir hem de her kararın doğrudan kat maliklerine yansıdığı anlamına gelir.
Paniklemek için erken. Her yeni yönetici aynı sorularla başlar ve sistematik bir yaklaşımla ilk ayı çok daha rahat geçirir. Aşağıdaki yol haritası tam da bu ilk ay için hazırlanmıştır.
İlk 30 Gün: Sarayduzuu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek bir hedef vardır: eski yöneticiden eksiksiz devir almak. Alınması gereken belgeler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasadaki nakit ve makbuzlar, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, sigorta), tedarikçi iletişim bilgileri ve açık borç-alacak listesi. Herhangi bir belge eksikse tutanağa "teslim edilmedi" notu düşün; ileride olası anlaşmazlıklarda bu not sizi korur. Devirde imza yoksa Noter'de ihtarname göndermek de bir seçenektir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kendi adınıza değil, sitenin ya da apartmanın adına kayıtlı olmalıdır. Henüz böyle bir hesap yoksa bu haftayı hesap açmaya ayırın. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin kaç aylık borcu olduğunu belgeleyin. Sarayduzuu'nun nemli iklimine bağlı olarak bina bakımında öne çıkan kalemler şunlardır: çatı yalıtımı, cephe su izolasyonu, drenaj ve rutubet giderme işleri. Bu kalemlerin bekleyen ya da gecikmiş faturaları varsa ikinci haftanın sonunda net bir mali tablo elinizde olmalıdır. Apartman muhasebe programı kullanıyorsanız tüm bu kalemleri ilk girişten itibaren dijital kayıt altına alabilirsiniz.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK gereği yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyurular için ortak bir kanal belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital bir platform. Arıza ve talep kayıtları için sistematik bir yöntem seçin; kağıda yazılan ve sonra unutulan notlar yönetim sürecindeki en yaygın kayıp noktasıdır. Site yönetim yazılımı kullanmaya karar verdiyseniz üçüncü haftadan itibaren iletişim listesi ve arıza kayıtlarını dijitale taşımak, hem zamandan kazandırır hem de bilgiye yerden erişimi kolaylaştırır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu taslak; tahmin edilen gider kalemlerini ve bunların daire başına düşen aidat karşılığını gösterir. Sarayduzuu'nda bakım takvimi oluştururken Karadeniz iklimine özgü öncelikleri gözetmek gerekir: yaz sonunda çatı ve oluk kontrolü, güz başında cephe su izolasyonunun muayenesi, kış öncesinde ortak alan ısıtma düzenekleri ve kalorifer borularının kontrolü. Bu takvim hem bütçeyi daha gerçekçi hale getirir hem de beklenmedik arızaları azaltır.
Sarayduzuu'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sinop genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve Sarayduzuu'nda bina tipine göre aralık içinde konumlanır. Asansörsüz, güvenliksiz ve az katlı binalarda alt banda yakın değerler görülürken yeni yapı sitelerde veya merkezi sistemli binalarda üst banda yaklaşılır.
Aidat tutarı keyfi belirlenmez. KMK m.20, aidat paylaşımının arsa payına ya da eşit dağılıma göre yapılabileceğini belirtir; yönetim planında aksi yazılı değilse genel kurulun onayladığı işletme projesindeki rakam bağlayıcıdır. İşletme projesi şu kalemleri kapsar: temizlik ve ortak alan bakımı, asansör varsa bakım ve sigorta, çevre aydınlatması, su ve elektrik ortak giderleri, bina sigortası (DASK dahil) ve yönetim giderleri. Sarayduzuu'nda yağışlı iklim nedeniyle oluk temizliği, drenaj bakımı ve rutubet önleme masraflarının da bu tabloya eklenmesi, sonradan çıkan sürpriz giderleri önler.
Gider kalemlerini tek tek girerek daire başı aylık aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; böylece genel kurulda sunacağınız rakam gerçek bir hesaba dayanır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat için en güvenli yöntem banka transferidir; elden nakit toplamak hem kayıt dışılığa hem de güven sorununa davetiye çıkarır. Site adına açtığınız banka hesabına yapılan her EFT otomatik olarak kaydedilebilir ve ay sonunda kimin ödeyip kimin ödemediği net görülür.
Ödeme yapılmadığında süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, son olarak KMK m.20 kapsamında icra takibi. KMK m.20, geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına imkân tanır. Bu tazminatı fiilen uygulamak, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı da adil bir tutum olduğunu gösterir. Yaygın bir pratik öneri olarak, ihtarname göndermeden önce kısa bir telefon görüşmesi ya da mesaj gecikmenin kasıtlı olmadığı durumlarda ilişkiyi korur ve ödemeyi hızlandırır.
Otomatik hatırlatma ve borç takibi için aidat takip programı hatırlatmaları sizin adınıza hazırlar; siz sadece onay verirsiniz ve gönderilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sarayduzuu İçin Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı büyük ölçüde bina ölçeğine ve yerel imkânlara bağlıdır. Sarayduzuu gibi orta büyüklükteki ilçelerde profesyonel yönetim şirketlerinin sayısı sınırlıdır; mevcut şirketlerin büyük bölümü daha geniş merkez ilçe pazarına odaklanır. Bu gerçeği göz ardı eden bir karar sizi ya pahalı bir çözüme ya da hizmet alamama riskiyle karşı karşıya bırakabilir.
Genel bir kılavuz şöyledir: 20 dairenin altındaki binalarda ve gönüllü yöneticinin çalışma zamanı yeterliyse kendi yönetim seçeneği genellikle hem daha ekonomik hem de daha pratiktir. 40 daireyi aşan ve ortak tesisleri (havuz, spor salonu, güvenlik) olan büyük sitelerde profesyonel yönetim daha fazla anlam taşır. Sarayduzuu'nda çoğu bina orta ölçekte olduğundan yaygın gerçekçi çözüm şudur: gönüllü yönetici görev üstlenir, ağır idari ve muhasebe işlerini ise bir yazılıma devreder. Bu üçüncü yolun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır. Site adına hesap açılması zorunluluk olarak düşünülmeli, ihtiyari bir tercih olarak değil.
Site adına banka hesabı açabilmek için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir; özellikle kapıcı ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız bu zorunludur. Süreç şöyle işler: genel kurul kararıyla yönetici seçildiğinize dair karar defteri fotokopisi ve kendi kimlik belgenizle vergi dairesine başvurursunuz. Vergi dairesi bir "yönetim adına" potansiyel numara verir; bu numarayla bankada hesap açılır. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Sinop Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Çalışan varsa SGK bildirimlerini ve iş güvenliği yükümlülüklerini de güncel tutmak yöneticinin sorumluluğundadır; bu konularda bir mali müşavirden destek almanız, hata payını sıfıra indirir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, genel kurul sürecinin çerçevesini çizer: yılda en az bir kez toplanmak zorunludur; çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem belirtilerek yazılı ya da taahhütlü posta ile yapılmalıdır. Gündem içermeyen çağrıyla alınan kararlar itiraz halinde iptal riskiyle karşılaşabilir.
İlk toplantıda toplantı yeter sayısı (nisap), kat malikleri sayısı ve arsa payının çifte çoğunluğunu gerektirir. Nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve çoğunluk şartı aranmaz. Kararların tutanağa yazılıp imzalanması ve karar defterine işlenmesi zorunludur; bu adım atlanırsa kararın geçerliliği tartışmaya açılabilir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak, ikinci toplantı tarihini ilk çağrıda belirtmemek ve tutanağı toplantı sonrası uzun süre imzalamamak. Bu üç hatadan kaçınmak, olası kat maliki itirazlarının büyük çoğunluğunu peşinen engeller. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı tüm bu adımları tek bir ekranda yönetmenize imkân tanır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her başlık — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — gerçek yönetim yüküdür. SiteYönetim bu yükü ortadan kaldırmaz; ama tekrar eden, zaman alan, hata marjı yüksek kısımlarını üstlenir ve sizin onayınıza sunar.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Yürütür
Somut bir senaryoyla başlayalım. Haziran aidatlarını tahsil ettiğinizde ödemesi geciken sekiz daire var. Sisteme "geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun bir hatırlatma metni hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Siz göndere basarsınız; yazılım zamanı, içeriği ve alıcıyı kayıt altına alır.
İkinci senaryo Sarayduzuu'nun iklimine doğrudan bağlıdır. Aralık ayında sürekli yağış alan bir binada çatı derzi sızdırmaya başlar. Sakin portal üzerinden arıza kaydı açılır; AI Operatör bakım talebini sınıflandırır, sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızı bekler. Onayladıktan sonra usta otomatik bilgilendirilir, iş emri kapatıldığında sakin de bildirim alır. Sizin ekstra bir telefon görüşmesi yapmanıza gerek kalmaz.
Üçüncü senaryo: genel kuruldan iki ay önce çağrı sürecini başlatmanız gerekiyor. AI Operatör, gündem taslağı ve çağrı metnini hazırlar; KMK'nın 15 günlük çağrı kuralını hatırlatır. Vekâlet takibini dijital olarak yürütür; karar defterine geçirilecek tutanak taslağını oluşturur. Sizin işiniz onaylamak ve imzalamaktır.
AI Danışman: Hukuki Rehber, Avukatın Yerine Geçmez
Yöneticilerin en sık sorduğu sorulardan biri şudur: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike gerçekten icra takibi açabilir miyim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısında bulunan 10 milyonun üzerinde emsal karara ve KMK m.20'nin güncel yorumuna dayanarak bu soruyu adım adım yanıtlar. Hangi belgelerin hazırlanması gerektiğini, hangi sürelere dikkat edilmesi gerektiğini ve hangi aşamada noter ihtarnamesi gönderilmesi gerektiğini net biçimde gösterir. Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatla çalışmak, sürecin hukuki güvencesidir. Bu dürüstlük bilerek burada yazıldı: güveni abartılmış vaatler değil, sınırları açık bir araç inşa eder.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Yönetim performansını ölçen 100 üzerinden bir puan sistemi — tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, defter düzeni ve genel kurul zamanlaması gibi kriterleri birleştirir. Yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana sunduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla kanıtlamış olursunuz. Yeni yönetici için bu bir güven aracıdır; miras aldığınız sorunları da ayrıştırarak gösterir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel kapılarından erişir. Sarayduzuu'nda başka şehirde ikamet eden bir mülk sahibi, borcunu ya da binadaki gelişmeleri kendi portalından takip edebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, yönetim hesaplarını anlık olarak görebilir; bu şeffaflık hem kavgayı azaltır hem de genel kurulda sürpriz yoklamalarını engeller. Esnaf modülü ile site sakinlerine hizmet vermek isteyen yerel işletmeler platformda yer alabilir.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
Kurulum gerektirmeyen bulut tabanlı yapısıyla tek bir apartmandan yüzlerce daireli sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca tüm modüllere tam erişim, kredi kartı bilgisi gerekmez. Apartman yönetim programını denemek için tek yapmanız gereken kaydolmaktır; ilk 30 gününüz için en fazla işe yarayacak dönem de tam olarak bu deneme süresidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı birkaç farklı aşamadan geçer. Her aşamada farklı modüller devreye girer.
Para işleri: Yönetimi devraldıktan sonra ilk yapmanız gereken şeylerden biri açık borçları kayıt altına almaktır. Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, ödemeleri banka dökümüyle senkronize eder; kimin ödeyip kimin ödemediğini elle takip etmek zorunda kalmazsınız. Sarayduzuu'nda nemli iklim nedeniyle kış aylarında akabilecek rutubet ve çatı tamiri gibi öngörülemeyen giderler için gider paylaşımı modülü, beklenmedik tutarları dairelere orantılı biçimde dağıtır. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu, işletme defteri ve yıl sonu raporunu tek platformda tutar; mali müşavirinizle paylaşmak için içeri aktarma dosyası bir tıklamayla hazırlanır. Aidat takip programı ise borçlu bildirimleri ve gecikme tazminatı hesaplamasını otomatik yürütür.
Operasyon: Arıza ve bakım modülü, her teknik talebi açılışından kapanışına kadar zincirler. Sarayduzuu'nda sık görülen çatı ve oluk sorunlarında sakin talebini arıza kaydına dönüştürmek, ustanın iş emrini oluşturmak ve işi tamamlandı olarak kapatmak dakikalar alır. Duyuru ve bildirim modülü SMS, uygulama bildirimi ya da e-posta üzerinden sakinleri bilgilendirir; asansör bakımı, su kesintisi ya da genel kurul hatırlatması için ayrı ayrı mesaj yazmak gerekmez. Personel varsa bordro ve tedarikçi takibi de aynı platformda yürütülür.
Rakipte olmayan özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Sarayduzuu'nda cephe izolasyonu ya da çatı onarımı için teklif toplamak istediğinizde üç müteahhide telefon edip fiyat sormak yerine İhale Portalı üzerinden kapalı teklif açabilirsiniz. Üç teklif şeffaf biçimde listeye girer, karşılaştırma tablosu oluşur ve seçiminizi genel kurulda belgeleyerek sunursunuz. Bu özellik rakip platformlarda bulunmaz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine hizmet vermek isteyen yerel esnafın ve site içi ticaretin platformdaki alanıdır.
Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü tüm defterleri, sözleşmeleri ve borç listesini bir paket halinde hazırlar. Sonraki yöneticiye teslim, bir öğleden sonranın işidir — tıpkı siz devraldığınızda yaşadığınız kaosun tam tersi.
Sarayduzuu'nun Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sarayduzuu, Karadeniz iklimiyle şekillenen nemli ve çok yağışlı bir ilçedir. Bu iklim koşulu, bina yönetim planını doğrudan etkiler ve bazı bakım kalemlerini yıl boyunca gündemde tutar.
Çatı, Cephe ve Rutubet Yönetimi
Yılın önemli bir bölümünde süregelen yağış, çatı ve oluk sistemini sürekli baskı altında bırakır. Yıllık çatı muayenesi yetmez; sonbahar başında bir kontrol, kış ortasında olası sızıntı noktalarını belirlemek için erken bir denetim ve bahar sonunda hasar tespiti olmak üzere en az üç dönemli bir bakım takvimi oluşturulması önerilir. Cephe su izolasyonunda çatlaklar zamanında görülmezse nem duvar iç yüzeyine taşınır; bu hem sağlık sorunu hem de mülk değer kaybıdır.
Drenaj ve Zemin Suyu
Eğimli arazi yapısı ve bol yağış, çevre drenajını kritik bir başlık haline getirir. Bodrum katları, otopark ve giriş rampaları zemin suyundan etkilenebilir. Yıl başında bu noktaları bütçeye eklemek ve yağmur mevsimi öncesinde drenaj kanallarını kontrol ettirmek, acil durum harcamasını planlanmış bakım harcamasına çevirir.
Isıtma ve Ortak Alan Giderleri
Sarayduzuu'nda kış uzun ve soğuk geçebilir. Merkezi ısıtma sistemi varsa yakıt ya da enerji kalemi aidatın belirleyici bir bileşeni olur; bu kalemi gerçekçi biçimde tahmin etmeden işletme projesi hazırlamak, yıl ortasında aidat artışı tartışmasını kaçınılmaz kılar. Merkezi ısıtma sisteminin Eylül sonunda bakımını yaptırmak hem verimi artırır hem de soğuk başladığında arıza kuyruğundan sizi kurtarır. Sayaç paylaşımı modülü, gider dağılımını şeffaf biçimde yönetir ve her dairenin kendi tüketimiyle yüzleşmesini sağlar.
Sarayduzuu ve Çevresinde Site Yönetimi: Ayancik, Boyabat, Dikmen, Duragan, Erfelek, Gerze, Merkez, Turkeli
Sinop'un ilçeleri iki farklı yönetim gerçekliğini yansıtır.
Birinci küme — Boyabat ve Gerze gibi nispeten daha kalabalık ve kentsel dokuya sahip ilçeler — çok katlı binalarda daha yüksek daire sayılarına ev sahipliği yapar. Bu ilçelerde aidatın doğru belirlenmesi, tahsilat düzeni ve genel kurul yönetimi daha karmaşık bir koordinasyon gerektirir; buradaki yöneticiler için yazılım desteği zaman tasarrufunun ötesinde bir zorunluluk haline gelir.
İkinci küme — Dikmen, Duragan, Erfelek ve Turkeli gibi kırsal ağırlıklı ilçeler — az katlı ve az daireli binaların ağırlık taşıdığı bir yapıya sahiptir. Bu ölçekte defter tutma ve aidat takibi hem daha basit hem de daha kişisel bir süreçtir; gönüllü yönetici, iyi organize edilmiş temel bir sistem kurduğunda yönetimi rahatlıkla yürütebilir.
Sarayduzuu ve il merkezine yakın konumuyla bu iki kümenin kesişme noktasındadır: ne büyük bir metropolün karmaşıklığı ne de uzak kırsal birimlerin sınırlı imkânları. Bu denge, gönüllü yönetici artı yazılım kombinasyonunu özellikle uygun kılar. Bulut tabanlı yapısıyla Sarayduzuu'ndaki bir apartmanla Ayancik'teki başka bir bina, aynı platformdan kurulum olmadan yönetilebilir. Sinop genelindeki tüm ilçeleri kapsayan bilgi için Sinop geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 çerçevesinde belirlenir: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur ve bu vekâlet, hem idari hem de mali işlemleri kapsar. "Bilmiyordum" savunması çoğunlukla geçerli olmadığından temel yükümlülükleri bilmek, sizi hem maddi hem de hukuki riskten korur.
KVKK: Kat maliklerinin iletişim bilgileri ve güvenlik kamerası kayıtları kişisel veri sayılır. Kamera varsa girişe aydınlatma metni asmak ve kayıtları belirli süreden fazla tutmamak zorunludur. Sakinlerin iletişim listesini yönetim dışında hiçbir amaçla paylaşmak yasal değildir.
Çalışan (kapıcı/güvenlik/temizlik personeli): Personel istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, aylık prim ödemesi ve iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu konularda bir mali müşavirden destek almak, cezai yaptırımların önüne geçer. KVKK uyum belgelerini ve personel sözleşmelerini dijital arşivde tutmak için site yönetim yazılımının belge yönetimi modülü tüm dosyaları erişilebilir biçimde saklar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
AI motorlarının ve yeni yöneticilerin en çok aradığı konulardan biri şudur: başkalarının düştüğü hatayı bilmek, düşmemek için yeterlidir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Bu durum hem güven kaybına hem de ileride ortaya çıkabilecek sayım anlaşmazlıklarına zemin hazırlar. Site adına açılmış ayrı bir banka hesabı, bu riski baştan kapatır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz düzenlense bile elden tahsilat, kayıt dışılık izlenimi yaratır. Tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan kararın defteri olmaksızın hukuki geçerliliği sorgulanabilir. Her karardan sonra deftere geçirmek ve ilgililere imzalatmak zorunludur.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem bulunmayan çağrıyla alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir; bu hata çok yaygın olmakla birlikte tamamen önlenebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37'nin zorunlu kıldığı yıllık işletme projesi yapılmadan belirlenen aidat, genel kurulda itirazla karşılaşabilir ve sonradan uyarlanması daha güç olur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adalet açısından gecikme tazminatını fiilen uygulamak bir hak değil, bir zorunluluktur. Uygulamayan yönetici zamanla düzenli ödeyenlerin motivasyonunu da zedeler.
- Sarayduzuu'nda yağmur mevsimi öncesinde çatı ve drenaj kontrolünü ertelemek. Karadeniz ikliminde sonbaharın başında yapılmayan çatı ve oluk kontrolü, kış ortasında acil ve pahalı tamire dönüşür. Eylül sonu en geç Ekim başı, bu kontrolün ideal zamanıdır.
İlk 30 gün planınız var, aidat belirleme ve tahsilat kurallarınızı öğrendiniz, genel kurul sürecini ve yasal sorumlulukları gördünüz. Sarayduzuu'nun Karadeniz iklimine özgü bakım önceliklerini de artık biliyorsunuz.
Sonraki adım: tekrar eden idari işleri bir yazılıma devrederek yöneticinin gerçek işine — karar almak ve sakinlerle doğru iletişim kurmak — odaklanmak. Site yönetim yazılımını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk aidatınızı toplamadan önce sistemi oturtmak, en verimli başlangıç noktasıdır. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı görmek istiyorsanız aidat hesaplama aracı birkaç dakika içinde size bir tablo çıkarır.