Ergene'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tekirdağ il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Ergene'deki binanın tipine — yeni çok katlı site mi, eski apartman mı — ve sundukları olanaklara göre bu aralığın neresinde durduğu değişir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ergene özelinde bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Ergene'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticiliği devraldığınız anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner: defterleri düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık soyut göründüğünde bile pratikte çok somut işlerdir — defteri imzalamak, ihtar göndermek, yangın tüpünü yeniletmek, yıllık tabloyu hazırlamak.
Tekirdağ ilinin Ergene ilçesi, son yıllarda belirgin bir kentleşme süreci yaşamış; il merkezine yakınlığı ve ulaşım bağlantıları nedeniyle konut stoğu çeşitlenmiştir. Çok katlı konut siteleriyle birlikte daha eski ve küçük apartman yapıları bir arada bulunur; bu da yönetim ihtiyaçlarını birbirinden farklı noktalara taşır. Büyük bir siteyi yönetiyorsanız toplu yapı hükümleri devreye girebilir; küçük bir apartmanda ise gönüllü yönetimin daha yalın ama o ölçüde dikkatli uygulanması gerekir.
Ergene'de pek çok apartman ve site aynı soruları sizinle aynı hafta soruyor. "Devir tutanağında ne olmalı?", "Eski yöneticiden ne isteyebilirim?", "Genel kurulu ne zaman toplantıya çağırmalıyım?" — bu rehber bu soruların tamamını sırayla yanıtlıyor.
İlk 30 Gün: Ergene'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı her şeyin kağıtta kayıt altına alınmasıdır. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, kasa ve banka bakiyesi, site adına imzalı tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik vb.), mevcut borç-alacak listesi ve kat malikleri iletişim bilgileri. Tutanağı iki nüsha yapın, her iki taraf imzalasın; imzalanmamış devir ileride hukuki boşluk yaratır.
Asansör bakım defteri, yangın tüpü kontrol tarihleri ve sigorta poliçe bitiş tarihleri gibi teknik belgeler de devir kapsamına girer. Bu belgeleri almadan bitiş tarihlerini bilemezsiniz, bitmeden önce yenileme sorumluluğunu taşıyamazsınız.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kişisel adınızda değil site adına açılmalı ya da mevcut hesabın imza yetkilisi güncellenmelidir. Site parasının kişisel hesapta tutulması hem yasal bir risk hem de güven sorunudur; bu konuda kat maliklerinin itirazıyla karşılaşabilirsiniz.
Bu haftanın ikinci işi aidat borçlusu listesini çıkarmaktır. Kimin kaç aylık borcu var, en son hangi ödeme alındı? Ergene'de yeni yapı sitelerinde ortak giderler (güvenlik, bahçe, spor tesisi) nispeten ağır olabileceğinden tahsilat oranı yönetim kalitesinin doğrudan göstergesi haline gelir. Banka ekstresiyle kasa defterini karşılaştırın; fark varsa kaynağını birinci haftanın belgelerine inerek tespit edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesi oluşturun ya da devirde aldığınız listeyi güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak alan ilan panosu, toplu SMS veya mesajlaşma grubu. Arıza bildirimlerini nasıl alacağınızı ve kayıt altına alacağınızı da bu haftada karara bağlayın.
Bu dört haftalık listeyi elektronik tabloda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk aya göre tasarlanmış gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesi taslağını hazırlamaya bu haftada başlayın. KMK m.37 uyarınca işletme projesi her yıl hazırlanır ve genel kurula sunulur; pratikte birçok yönetici bunu erteleyip genel kuruldan birkaç gün önce yapmaya çalışır — hatanın bedeli tartışmalı bir bütçe oylamasıdır. Daire sayısı, ortak hizmet kalemleri ve Ergene koşulları gözetilerek gerçekçi bir gider tahmini koyun; ardından bunu daire başı aylık aidada çevirin.
Tekirdağ genelinde yeni sitelerin asansör, güvenlik ve ortak alan bakım maliyetleri bütçenin ağırlıklı kalemlerini oluşturur. Bu kalemleri binanızın gerçek sözleşme rakamlarıyla kurun; genel kurulda çok daha az soru alırsınız.
Ergene'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Ergene'de aylık aidat, Tekirdağ il geneli ortalaması olan ₺400–₺1.400 aralığında seyreder. Bu il geneli ortalamadır; Ergene'deki binanın konumu, yaşı, asansör varlığı, güvenlik hizmeti ve sosyal tesisler gibi değişkenlere göre aralığın farklı noktalarına düşer. Güvenlikli, havuzlu veya sosyal tesisli sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır; küçük eski apartmanlarda alt bandın altında kalınabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir. İki temel yöntem uygulanır: arsa payına göre paylaştırma veya eşit paylaştırma. Pratikte çoğu apartman eşit paylaştırmayı tercih eder çünkü hesaplamak daha kolaydır ve kat maliklerince daha kolay anlaşılır. Arsa payına göre paylaştırmada büyük dairelerin sahibi daha çok öder; bu kimi zaman tartışma kaynağı olur.
Doğru rakama ulaşmak için yıllık tahmini giderleri daire sayısına ve seçilen yönteme bölersiniz. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aylık tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Hesapladığınız rakamı işletme projesine yazın ve genel kurulda onaya sunun; onaylanmayan aidat tutarı uygulanamaz.
Ergene'de kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen veya yeni inşa edilen sitelerde, ilk yıl aidatı binanın teslim aşamasında müteahhit tarafından belirlenen geçici bir rakam olabilir. Bu geçici aidatı ilk genel kurulunuzda yeniden ele alın ve gerçek gider tablonuza dayandırın.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatının en güvenli yöntemi banka havalesidir. Elden nakit toplamak hem kayıt tutmayı güçleştirir hem de ileride hesap vermede sorun yaratır; bu yöntemi tercih etmeyin. Kat maliklerine site banka hesabının IBAN'ını bildirin, ödeme açıklamasında daire numarasını ve ayı yazmalarını isteyin.
KMK m.20'ye göre ödemeyi geciktiren kat malikinden aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Uygulamada süreç şu sıraya gider: önce yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla ihtarname, ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi. Hatırlatmalarınızı mutlaka yazılı ve kayıtlı yapın; sözlü uyarıların hukuki değeri yoktur.
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar otomatik gider, tahsilat geçmişi kayıt altında kalır ve ileride ihtiyaç duyulacak belgelere anında ulaşılır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ergene için Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketine devretmek mi, yoksa kendiniz mi yönetmek — bu kararı vermek için birkaç kritere bakmak yeterlidir.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 30'un altı: yönetilebilir | 50+, çok bloklu: şirket avantajlı |
| Yöneticinin zamanı | Haftada birkaç saat ayıra biliyorsanız | Zamanınız yoksa ya da işten uzaksanız |
| Maliyet | Yazılım aboneliği (~daire başı düşük) | Yönetim bedeli: genellikle daire başı aylık ücret |
| Şeffaflık | Kat malikleri doğrudan sizi muhatap alır | Şirketin raporlamasına bağımlısınızdır |
Ergene'de çok katlı ve çok bloklu siteler artıyor; bu tür yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümleri devreye girer ve yönetim teknik olarak karmaşıklaşır. Bu durumda profesyonel destek almak ya da en azından uzmanlara danışarak sürecin kurulmasını sağlamak makul bir tercih olabilir.
Küçük ve orta ölçekli apartmanlarda ise gönüllü yöneticinin iyi bir araçla desteklenmesi en yaygın ve en işlevli çözümdür. Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ama ağır idari işi yazılıma devredin. Bu seçenek hem maliyeti düşürür hem de şeffaflığı korumanızı sağlar.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı yönetici görev belgesi. Belge listesi Ergene Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebilir; randevu öncesinde telefonla teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Hesabın imza yetkisi size ait olmalı; ortak imza gereken durumlarda denetçinin de yetkili olması ek bir güvence katmanı sağlar.
Kapıcı veya güvenlik gibi personel istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri başlar: işyeri tescili, aylık bildirgeler ve prim ödemeleri. Bu yükümlülükler değişkendir; güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.
Kendi kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın. Bu uygulama hem yasal açıdan sorunludur hem de kat malikleriyle ciddi güven sorunlarına yol açar — devir sırasında özellikle.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29'a göre apartman genel kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı tarihini belirler belirlemez çağrıyı hazırlayın; çağrı toplantıdan en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaşmalıdır. Gündem çağrıda açıkça belirtilmeli; gündemsiz çağrıya dayanan kararlar ileride itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alabilmek için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk (nisap) aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı gerçek katılanlarla yapılır ve kararlar çoğunlukla alınabilir. İkinci toplantı tarihini ilk çağrıda da belirtmek zaman kaybını önler.
Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır; imzasız karar defterleri hukuki değer taşımaz. Sık yapılan üç hataya dikkat edin:
- Gündemin çağrıda yer almaması — sonradan alınan kararlar iptal edilebilir.
- Birinci toplantının nisap sağlanmadan geçildiğinin tutanağa yazılmaması — ikinci toplantının geçerliliği tartışmaya açılır.
- Karar defterinin toplantı sonrası imzalatılmadan kapatılması — maliklerden imza almak sonradan güçleşir.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona kurallı biçimde yönetir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız işlerin büyük çoğunluğu — borçlu listesi çıkarmak, hatırlatma göndermek, arıza kaydı açmak, genel kurulu zamanında çağırmak — tekrar eden ve zaman alan rutin süreçlerdir. SiteYönetim bu rutinleri yazılıma devreder; sizin işiniz onaylamak ve önceliklendirmek olur.
AI Operatör
Somut bir senaryo kuralım. Ocak ayı bitti, aidatların yarısı ödendi. "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz ya da sesli olarak belirtiyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Hangi daireye ne gittiğini tek tek görebilir, birini listeden çıkarabilirsiniz.
İkinci senaryo Ergene'nin kentsel büyümesiyle doğrudan ilgili: Yeni bir sitede asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve gönderimi onayınıza sunar. Siz onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir; tüm süreç kayıt altındadır. Hangi arıza ne zaman açıldı, kim müdahale etti, ne zaman kapandı — hepsi izlenebilir.
Çok katlı ve çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetimi çerçevesinde koordinasyon karmaşıklaşır. AI Operatör tüm blokları tek panelden görmenizi ve her blok için ayrı ayrı işlem yürütmenizi sağlar.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde pratik bir yol haritası çizer: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname sırası, icra takibine geçiş koşulları. Yanıtın sonunda bir not görürsünüz: "Bu bilgi yol göstericidir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tercihtir — güvenilir öneri, gerçekçi sınır.
Hukuki sorularda kaynağa inmek önemlidir. AI Danışman emsal kararlara dayalı yanıt verdiği için "internette bir yerlerde gördüm" değil, mahkeme içtihadına dayanan bir zemin sunuyor.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum kontrolü, belge eksiği gibi kriterlerden oluşur. Yeni bir yönetici olarak bu karnenin en büyük faydası zamanla kıyaslamaktır. Devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu özellikle kat maliklerinin güvenini kazanmanın en nesnel yoludur.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendi verilerini görür. Ergene'de ya da Tekirdağ'ın herhangi bir noktasında yaşayan ancak dairesi başka yerde olan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapabilir — sizi aramasına gerek kalmaz. Denetçi portalı ayrı bir şeffaflık katmanı ekler: tüm harcamaları ve kararları denetçi bağımsız biçimde takip edebilir, bu da toplantılardaki tartışmaları en baştan azaltır.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; herhangi bir kurulum gerekmez, tek bir apartmandan yüzlerce daireli bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz kullanabilir, kredi kartı bilgisi girmeden başlayabilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından denemenizi başlatın.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı aynı iş kümeleriyle geçer. Önce para işleri gelir, ardından operasyonel günlük koşuşturma, sonra ihale ve tedarikçi yönetimi. SiteYönetim bu üç kümeyi de kapsar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve aidat takip programı borç bildirimlerini otomatik gönderir; tahsilat geçmişi her daire için ayrı tutulur. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini tek yerde yönetir. Ergene'deki çok daireli sitelerde ortak sayaç (su, elektrik) okumalarının dairelere paylaştırılması sıkça yaşanan bir iş yüküdür; sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü bu hesabı otomatik dağıtır, dönem sonu tartışmasını başlamadan bitirir.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi, duyuru ve SMS bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel-bordro-tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi — bunlar ayrı ayrı çözülen sorunlar değil, birbirine bağlı bir yönetim sistemidir. Bir arıza kaydı açıldığında ilgili tedarikçiye otomatik atanabilir; kapatıldığında belgesi arşive gider.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'e özgüdür. İhale Portalı sayesinde Ergene'deki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine kayıtlı ve şeffaf teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi yenileme ya da bahçe düzenlemesi için üç teklifi ihale portalında karşılaştırır, en uygun seçimi belgeleyerek genel kurula sunar. Hangi teklifin neden seçildiği kayıt altındadır; kat maliklerinin "acaba neden o firma seçildi?" sorusunu baştan yanıtlamış olursunuz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasındaki ticaret ve esnaf bağlantısını dijital ortama taşır.
Bu iki özelliği rakip yazılımlarda bulamazsınız — bu gerçek bir farklılaştırıcıdır.
Modüller tamamlandığında bir çember kapanır: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonrada tamamlanır. Belgelerin, borçların, sözleşmelerin ve arıza geçmişinin tamamı sistemde hazırdır — H2-2'deki ilk haftanın kaosunu bir daha kimse yaşamaz.
Ergene'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Ergene, il merkezine yakınlığı ve ulaşım ağları nedeniyle Tekirdağ genelinde kentleşme hızı yüksek ilçelerden biridir. Bu yapısal özellik, site yönetimi açısından birkaç pratik sonuç doğurur.
Çok Bloklu Site ve Toplu Yapı Yönetimi
Ergene'de giderek yaygınlaşan çok bloklu konut projelerinde KMK'nın toplu yapı hükümleri uygulanır. Toplu yapı yönetiminde bloklar kendi aralarında yönetim kurullarına sahipken merkezi bir yönetim kurulu da tüm yapı adına karar alır. Bu çift katmanlı yapı, bütçe ayrımı, ortak alan sorumluluğunun tespiti ve oy hesaplamaları gibi konularda ek dikkat gerektirir. Yönetim planınızın toplu yapı hükümlerine uygun olup olmadığını kontrol edin; gerekirse bir hukuk danışmanından destek alın.
Yeni Site mi, Eski Apartman mı?
Ergene'de konut stoğu iki uçta toplanmaktadır: bir yanda sosyal tesisli, güvenlikli, asansörlü yeni projeler; öte yanda küçük eski apartmanlar. Yeni sitelerde asansör bakımı, yangın güvenliği ve yeşil alan giderleri bütçenin büyük kalemlerini oluşturur — bu kalemleri sözleşme bitiş tarihleriyle takip etmek kritiktir. Eski apartmanlarda ise çatı, sıva, ortak tesisat gibi yapısal bakım ihtiyaçları ön plana çıkar; bakım takvimini gider tahminlerinize şimdiden yansıtın.
İhale Yönetimi ve Tedarikçi Bağlantısı
Kentleşen bir ilçede güvenilir yerel tedarikçi bulmak ve fiyat karşılaştırması yapmak zaman alır. Özellikle büyük bakım ve onarım işlerinde iki veya üç teklif alarak genel kurula sunmak hem yasal güvence hem de kat maliki güveni açısından önemlidir. İhale Portalı bu süreç için doğrudan kullanılabilir; teklif karşılaştırma belgesi sisteme kayıtlı kalır.
Ergene'deki Marmara iklimine özgü bir not: yaz aylarında yoğun nem ve kentsel ısı birikim etkisi çatı yalıtımı ile cephe bakımını öne çıkarır. Bu işleri planlarken ilkbahar dönemini tercih edin; yazın müteahhit bulmak güçleşir ve fiyatlar artar.
Ergene ve Çevresinde Site Yönetimi: Cerkezkoy, Corlu, Hayrabolu ve Ötesi
Tekirdağ, birbirinden oldukça farklı konut dokularına ev sahipliği yapan ilçeleriyle zengin bir çeşitlilik sunar. Ergene bu tabloda il merkezine yakın, kentleşmekte olan bir ilçe olarak konumlanır; ancak yönetim sorunları ve ihtiyaçları komşu ilçelerle örtüşen ve kimi zaman ayrışan bir profil çizer.
Tekirdağ geneli site yönetimi perspektifinden bakıldığında ilçeler iki kümeye ayrılabilir:
- Yüksek kentleşme ve çok katlı yapı yoğunluğu: Cerkezkoy ve Corlu, Ergene gibi sanayi ve lojistik bağlantılarıyla büyüyen, dolayısıyla çok daireli ve çok bloklu konut sitelerinin yoğunlaştığı ilçelerdir. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi talebi görece fazladır ve toplu yapı mevzuatı önem kazanır.
- Küçük ölçekli ve karma doku: Hayrabolu, Kapakli, Muratli, Saray gibi ilçelerde konut stoğu çoğunlukla daha küçük ölçekli apartmanlardan oluşur. Gönüllü yönetici modelinin yaygın olduğu bu ilçelerde temel ihtiyaç, yalın ama güvenilir bir defter ve tahsilat düzenidir. Malkara, Marmaraereglisi ve Sarkoy ise kıyı ve kırsal dinamiklerini beraberinde getirir; bazı yapılarda sezonluk kullanım örüntüleri ortaya çıkabilir.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Ergene'deki sitenizdeki bir sorunu Corlu'dayken ya da başka bir ilçedeyken de çözebilirsiniz; herhangi bir kurulum veya yerel sunucu gerektirmez. Tekirdağ'ın farklı ilçelerinde birden fazla mülkü yöneten kat malikleri veya profesyonel yöneticiler tüm yapıları tek panelden takip edebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticilik yasal bir vekâlet ilişkisidir. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekâlet hükümlerine göre sorumludur. Bu sorumluluk soyut değildir: defterlerin tutulmamış olması, paranın yanlış hesaplarda tutulması, karar alınmadan harcama yapılması kişisel tazminat talebine yol açabilir. "Farkında değildim" savunması çoğu durumda geçerli değildir.
KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Güvenlik kameraları ortak alanda varsa aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yerde asılmalıdır; kamera kaydına erişim sınırlı tutulmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi üçüncü taraflarla paylaşmak, ticari amaçla kullanmak veya site yönetimi dışında işlemek KVKK ihlalidir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirgeleri ve prim ödemeleri işveren sıfatıyla size aittir. İş güvenliği mevzuatı kapsamındaki yükümlülükler için güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit edin; bu alan düzenli değişikliklere konu olmaktadır.
KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini hazır tutmak için site yönetim yazılımının yasal uyum modülü belge arşivini otomatik oluşturur ve günceller.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları yapar. Bunları önceden bilmek bu listeyi kısa tutar.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak. Hem yasal risk hem de kat maliklerinin gözünde güven kaybıdır. Site adına hesap açmak bir günlük iştir; ertelemeyin.
- Elden nakit toplamak. Kimin ne ödediği belirsizleşir, kayıt tutmak güçleşir; ileride hesap verirken elinizde belge olmaz.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır; eksik kayıt, kararların geçerliliğini tartışmaya açar.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yoksa toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; çağrıyı göndermeden önce gündem metnini tamamlayın.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği bu belge zorunludur; yapılmadan genel kurulda aidat oylaması sağlam bir zemine oturmaz.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminatı tahsil etmemek, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık yaratır ve borcun büyümesini kolaylaştırır.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Önceki yöneticiden tutanaksız devir aldığınızda eski borçlar, eksik belgeler veya başlamış hukuki süreçler için hesap verme yükümlülüğünüz belirsizleşir. Ergene'de yeni inşaat sitelerinde müteahhitten yönetime geçiş aşamasında bu tutanağın eksiksiz olmasına özellikle dikkat edin; yapı teslim belgelerinin tamamı bu tutanağın eki olmalıdır.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, sık yapılan hataların listesi elinizde. Şimdi sıra bu bilgiyi pratiğe dökmeye geldi.
SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyin. Devir-teslim raporundan borçlu listesine, arıza takibinden genel kurul sürecine kadar tüm araçlar ilk gün hazırdır. Ücretsiz denemenizi başlatın.
Daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz — gider kalemlerinizi girin, aylık tutarı anında görün.