Saray, Tekirdağ'da site & apartman yönetim sistemi

Saray'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tekirdağ genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Saray'daki konut dokusu — kentin merkezine yakın yeni sitelerden kırsal dokuya uzanan eski apartmanlara — bu aralıkta konumlanıyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve tüm resmi işlemleri Saray ve Tekirdağ koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Saray'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz an dört temel yükümlülük otomatik olarak omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35'e göre yönetici; kat malikleri kuruluna hesap vermek, ortak yerlerin bakımını sağlamak, aidat tahsilatını yürütmek ve karar defteriyle işletme defterini tutmak zorundadır. Bu dört görev birbirinden bağımsız değildir: tutulmayan defter, hesap verilemeyen genel kurula; yapılmayan bakım ise açılan davalara kapı aralar.

Tekirdağ, Marmara Bölgesi'nin kentleşme ivmini taşıyan bir il. Saray ilçesi, il merkezine yakınlığı ve ulaşım aksları nedeniyle son yıllarda konut gelişimine sahne olmuş; hem yeni site projeleri hem de köklü apartman stoğu bir arada bulunuyor. Bu çeşitlilik, yöneticilerin karşılaştığı sorunları da çeşitlendiriyor: yeni yapılarda toplu yapı yönetimi (KMK toplu yapı hükümleri), eski apartmanlarda ise uzun süredir birikmiş idari düzensizlikler öne çıkıyor. Nereden başlayacağınızı bilmek, süreci yönetilebilir kılan en büyük avantajdır.

İlk 30 Gün: Saray'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği vardır: her şeyi yazılı devir almak. Eski yöneticiden imzalı devir-teslim tutanağıyla şunları alın: karar defteri, işletme defteri, site banka hesabının dökümü, kasadaki nakit, tüm tedarikçi ve bakım sözleşmeleri, borç-alacak listesi, kat malikleri iletişim bilgileri. Tutanaksız yapılan devir, ilerleyen dönemde sizin sorumluluğunuza doğru okunabilir. Bir önceki yöneticiden alınamayan belgeler için noterde ihtarname yolu açıktır.

Eski yöneticiden almanız gereken belgelerin temel listesi:

• Karar defteri (genel kurul ve yönetim kurulu kararları)
• İşletme defteri veya muhasebe dökümü
• Site adına açık banka hesabının son ekstresi
• Kasa sayım tutanağı
• Aktif tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, sigorta)
• Açık borç ve alacak listesi
• Kat malikleri iletişim bilgileri listesi
• Bekleyen arıza veya dava dosyaları

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Netleştirin

Banka hesabı kişisel adınıza değil, site adına (yönetim adına) olmalı. Eğer eski hesap kişisel adındaysa, site adına yeni hesap açın ve tüm ödemeleri oraya yönlendirin. Bu adım hem hukuki hem etik açıdan kritiktir: kişisel hesabında site parası tutan yönetici, aynı zamanda güven sorunuyla da karşılaşır.

Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire, kaç ay geciktirdi, toplam borç miktarı ne. Bekleyen faturaları sıralayın: asansör bakımı, temizlik hizmetleri, sigorta yenileme tarihleri. Tekirdağ'da yeni yapılı sitelerde merkezi sistem veya kat kaloriferleri yaygın olabilir; bu durumda yakıt veya doğalgaz aboneliğinin site mi yoksa bireysel mi yönetildiğini netleştirin — bu kalem, ilerleyen aylarda bütçenizin en büyük gider satırı olabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin ve güvende tutun. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK uyarınca yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı tebligatı, WhatsApp grubu veya dijital platform — hangisini kullanırsanız kullanın, önemli bildirimleri yazılı olarak da kayıt altına alın. Arıza ve talep takibi için bir kayıt yöntemi kurun; sözlü iletişim izlenemez, tartışma konusu olur.

Bu adımları dijital ortamda yürütmek için site yönetim yazılımı kullanıyorsanız, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün itibariyle kullanıma hazır gelir; ilk ayın karmaşasını önemli ölçüde azaltır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin bir yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu proje; tahmini gelirleri (aidat gelirleri), giderleri (bakım, temizlik, personel, ortak elektrik, sigorta) ve olası yedek akçeyi içerir. Taslak aşamasında bile bir sütunda gerçekçi rakamlar görmek, aidat miktarının ne olması gerektiğini ortaya koyar. Saray'da konut tipinize ve sitenizin büyüklüğüne göre bu plan hem bir yönetim belgesi hem de genel kurula hesap vermenin temel aracıdır.

Saray'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Saray'a özgü yayınlanmış bir aidat istatistiği bulunmuyor; Tekirdağ genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor. Bu aralığın alt bandı genellikle asansörsüz, temizlik giderleri düşük, küçük ölçekli eski apartmanlara karşılık gelirken, üst band güvenlik, asansör, ortak alan bakımı ve yönetim hizmetleri dahil yeni sitelerde görülüyor. Saray'da konumunuza — merkeze yakın yeni yapılar ile kırsal dokudaki eski apartmanlar — göre bu aralığın farklı noktalarında yer alabilirsiniz.

Aidat miktarının nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler ya eşit pay ya da arsa payı oranında dairelere yansıtılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir. Belirleme süreci şöyledir: önce yıllık tahmini giderler hesaplanır, bu gider toplamı daire başına bölünür (ya da arsa payıyla oranlanır) ve ortaya çıkan rakam genel kurulda onaylanır. Genel kurul onayı olmadan yönetici tek başına aidat artışına gidemez.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; özellikle taslak aşamasında farklı senaryoları karşılaştırmak için kullanışlıdır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak, makbuz kesmek ve kişisel hesabınıza yatırmak hem hukuki açıdan riskli hem de güven erozyonuna yol açar. Tek doğru yöntem banka transferidir: kat malikleri, sitenin adına açık hesaba her ay aynı tarihe kadar ödeme yapar. IBAN ve ödeme tarihini tüm maliklerle yazılı olarak paylaşın ve her ay ödeme yapan ile yapmayan listesini karşılaştırın.

Ödeme yapmayanlar için KMK m.20'nin öngördüğü süreç şöyledir: önce yazılı ihtarname (çoğu zaman telefon ya da mesaj yeterliyken belge için yazılı tercih edilir), ardından noterden ihtarname, son aşamada icra takibi. Kanun, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatına olanak tanır; uygulayıp uygulamayacağınız genel kurulun kararına bağlıdır. Tahsilat sürecini uzatan en büyük etken, borçlu listesinin düzenli tutulmamasıdır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi her an güncel kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Saray İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketine ihtiyaç duyup duymayacağınız birkaç kritere bağlıdır. Blok sayısı beşi, toplam daire sayısı yüzü aştıkça ya da site içinde yüzme havuzu, spor alanı, ortak otopark gibi gelir-gider döngüsü büyük tesisler varsa profesyonel yönetim ciddi bir seçenek haline gelir.

Saray gibi büyükşehir çeperinde konumlanan ilçelerde profesyonel yönetim şirketlerinin varlığı il merkezine kıyasla daha sınırlı kalabiliyor. Orta ölçekli sitelerde en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü yönetici, tekrar eden idari yükü taşıyan iyi bir dijital araçla birlikte çalışır. Bu kombinasyon hem maliyeti kontrol altında tutar hem de şeffaflığı korur. Bu konuya H2-8 bölümünde ayrıca dönüyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için çoğu durumda önce vergi numarası gerekir. Vergi numarasını almak için Saray'a bağlı Tekirdağ Vergi Dairesi'ne başvurulur. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: genel kurulda yönetici seçildiğine dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyanı. Bu belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce telefonla teyit etmek zaman kaybettirmez.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılır. Bu hesaba yalnızca site gelir ve giderleri yansımalı; yöneticinin kişisel işlemleriyle hiçbir şekilde karışmamalıdır. Kişisel hesabında site parası bulunduran yönetici, hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle ciddi güven sorunu riskiyle karşılaşır.

Sitede kapıcı, bahçıvan veya güvenlik gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK kayıt ve bildirim yükümlülükleri başlar; iş güvenliği gerekliliklerine de uyulması zorunludur. Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca her yıl en az bir olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem de belirtilerek tüm kat maliklerine yazılı çağrı yapılmalıdır; çağrı imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapılır. İlk toplantıda hem katılımcı sayısı hem de temsil edilen arsa payı bakımından çifte çoğunluk (nisap) aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla geçerli şekilde yapılabilir.

Toplantıda alınan kararlar karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan tüm malikler tarafından imzalanmalıdır. İmzasız ya da gündeme alınmadan oylanan kararlar, itiraz halinde iptal edilebilir.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç tuzak şunlardır:

1. Çağrıda gündem belirtmemek: Gündemi olmayan toplantıda alınan kararlar hukuken zayıf kalır ve itirazlara açık olur.
2. 15 gün süresini kısaltmak: Acele toplantı çağrısı, yasal süreye uyulmaması nedeniyle toplantıyı geçersiz kılabilir.
3. Kararları karar defterine taşımamak: Toplantıda sözlü mutabakat sağlansa bile deftere geçirilmeyen karar hukuken ispat edilemez.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı kullanmak süreci hem belgeler hem de hatırlatmalar açısından düzenli tutar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar okuduklarınız büyük ihtimalle bir harita oluşturdu ama aynı zamanda "tüm bunları aynı anda nasıl yapacağım?" sorusunu da doğurdu. Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik — bunların her biri zaman ve enerji ister. SiteYönetim'in çözümü bu yükü yok saymak değil, sistematik olarak karşılamak.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

AI Operatör, rutin yönetim görevlerini sizin için hazırlayan ama hiçbirini tek başına tamamlamayan bir asistan gibi çalışır. Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, mesaj metinlerini hazırlar ve size sunar. Sizin onayınız olmadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onayladığınızda işlem tamamlanır; onaylamazsanız hiçbir şey değişmez.

İkinci bir senaryo: Saray'daki bir sitede asansör arızası bildirildi. Asansör bakım firmasıyla yapılmış sözleşme sistemde kayıtlı. AI Operatör arıza kaydını açar, ilgili firmaya iş emri taslağını hazırlar. Siz onayladığınızda firma bilgilendirilir. Aynı akış su basmanı, ortak alan elektrik arızası ya da çatı hasarı için de işler. Her senaryoda onay adımı değişmez — hem güvenlik hem de izlenebilirlik için.

Tekirdağ'daki yeni yapılı ve çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetimi (KMK toplu yapı hükümleri) kapsamında birden fazla blok aynı anda yönetildiğinde AI Operatör'ün çoklu bildirim ve iş emri kabiliyeti özellikle değer kazanır. Tek bir panelden tüm blokları takip etmek mümkün olur.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararda Yanıtınız

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malikimiz var, ne yapabilirim?" gibi bir soruyu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar taranarak KMK m.20 çerçevesinde somut bir yol haritası sunulur: gecikme tazminatı hesaplaması, ihtarname zorunluluğu, icra sürecinin işleyişi. Şerhi açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir; avukatınızın yerini tutmaz, özellikle dava aşamasına geçildiğinde hukuki destek almak şarttır. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tercih — güven inşa eder.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlar. Bu karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve genel kurul belgelerini birleştirerek tek bir göstergede sunar. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise, altı ay sonra 78 olduğunda genel kurulda bunu yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönetiyorum" demek yerine kanıtlayırsınız. Kat malikleri kurulunda en etkili savunma, sayısal karşılaştırmadır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platform; yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve destek personeli için ayrı giriş portalları sunar. Yeni yöneticinin günlük hayatındaki karşılığı şudur: başka şehirde oturan bir malik, borcunu ve aidat geçmişini kendi portalından görür — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, hesapları bağımsız olarak inceleyebilir; bu şeffaflık kavgaları başlamadan önler. Esnaf portalı ise site içinde ticari hizmet veren tedarikçilerin yönetimini kolaylaştırır.

İlk Adımı Hemen Atabilirsiniz

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, bilgisayarınıza yazılım yüklemenize gerek yoktur. Tek daireli küçük bir apartmandan çok bloklu büyük toplu yapılara ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 gününüzde tam da işe yarayacak bir araçla başlamak için en kısa yol budur.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılını düşündüğünüzde üç ana iş kümesi öne çıkar: para işleri, günlük operasyon ve uzun vadeli planlama. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre çalışır.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ile kat malikleri ödemeyi bankaya ya da site portalına kolaylıkla yapabilir. Aidat takip programı, kimin ne zaman ödediğini anlık gösterir; geciken borçlara otomatik hatırlatma gönderilir. Apartman muhasebe programı, gider paylaşımı ve e-Fatura işlemlerini yönetir; işletme defteri otomatik olarak güncellenir. Tekirdağ'daki yeni yapılı sitelerde merkezi ısıtma ya da doğalgaz paylaşımı söz konusuysa sayaç okuma ve kalorimetre paylaşımı modülü kış aylarındaki gider anlaşmazlıklarını veri bazlı bitirir.

Günlük operasyon: Arıza ve bakım takibi modülü, sakinden gelen bildirimi kayıt altına alır ve ilgili tedarikçiye iş emri taslağı oluşturur. Duyuru ve bildirim modülüyle SMS, push ya da e-posta yoluyla tüm malikler veya belirli daireler bilgilendirilebilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel ve bordro takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve belge arşivi — bunlar operasyonun dağınık kalan küçük ama zaman yiyen parçalarıdır.

Rakip yazılımlarda bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, SiteYönetim'i diğer platformlardan ayıran iki modüldür. Çatı yalıtımı, asansör yenileme ya da boyama gibi bir ihale sürecinde Saray ve Tekirdağ'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifi karşılaştırır, seçiminizi yapar ve tüm süreci genel kurulda belgeleyerek sunarsınız. Site içi Mahalle Pazaryeri ise esnafların ve sakinlerin birbirleriyle alışveriş yapmasına imkân tanır; topluluk ekonomisini site sınırları içinde tutar.

Yöneticilik süreniz bitip devir zamanı geldiğinde devir-teslim modülü tüm belgeleri, muhasebe dökümlerini ve kayıtları tek raporda toplar. Sizin ilk haftanızda yaşadığınız devir karmaşasını bir sonraki yönetici yaşamaz.

Saray'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Saray, Tekirdağ iline bağlı ve Marmara Bölgesi'nin kentleşme dinamiklerine ortak bir ilçe. İl merkezine ve Çerkezköy gibi büyük sanayi bölgelerine yakınlığı, son yıllarda konut talebini artırmış; hem yeni toplu yapı projeleri hem de köklü apartman stoku bir arada bulunuyor. Bu çift yapı, yöneticilerin farklı sorunlarla karşılaşmasına yol açar.

Yeni Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi

Çok bloklu ve kapalı çevreli yeni sitelerde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Bu tür yapılarda her bloğun kendi yönetim kurulu olabileceği gibi, tüm siteyi kapsayan bir toplu yapı merkezi yönetimi de kurulabilir. Ortak tesis maliyetleri (havuz, otopark, peyzaj, güvenlik) bloklar arasında paylaşılır ve aidat hesaplamaları daha karmaşık bir yapıya kavuşur. Yeni bir yönetici olarak yönetim planının bu yapıyı nasıl düzenlediğini ilk haftada gözden geçirmeniz kritiktir.

Eski Apartmanlar ve Pratik Yönetim

Saray'daki kırsal dokuya yakın eski apartmanlarda ise sorunlar farklıdır: yıllarca tutulmamış defterler, kişisel hesaplarda dolaşan site paraları, sözlü mutabakatlara dayanan eski alışkanlıklar. Bu sitelerde yönetimi devralan kişinin en önemli ilk adımı kayıt düzenini sıfırdan kurmaktır. Küçük ölçekli binalarda profesyonel yönetim şirketine ihtiyaç duymadan, düzgün bir dijital araç ve sistematik yaklaşımla yönetimi yürütmek mümkündür.

Marmara İklimi ve Bakım Takvimi

Tekirdağ, nemli ve ılıman Marmara iklimine sahiptir; Saray'da kışlar sert geçmez ancak yağışlı periyotlar çatı, dış cephe ve sızıntı hasarlarını gündeme getirebilir. Yıllık bakım takviminize çatı muayenesi ve su yalıtımı kontrolünü sonbahar başında ekleyin. Kış aylarında bodrum katı nemi, balkon drenajı ve dış cephe çatlakları da takip edilmesi gereken kalemler arasındadır. Gider paylaşımı modülü, bu bakım maliyetlerini dairelere şeffaf biçimde dağıtmanın en kısa yoludur.

Saray ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Bakış

Tekirdağ'ın site yönetimi sorunları il sınırları içinde bir bütündür; Saray'daki yöneticinin yaşadığı zorluklar, komşu ilçelerdekilerle büyük ölçüde örtüşür. Tekirdağ geneli site yönetimi rehberini inceleyerek il düzeyindeki ortak konuları da görebilirsiniz.

İlçeleri iki kümeye ayırmak, bölgenin çeşitliliğini anlamaya yardımcı olur. Birinci küme; Çerkezköy, Çorlu, Ergene ve Kapaklı gibi nüfusu ve konut sayısı yüksek ilçelerdir. Bu ilçelerde sanayi istihdamına bağlı konut talebi güçlü; çok katlı apartmanlar ve büyük ölçekli siteler yaygın. Profesyonel yönetim şirketi seçeneği daha erişilebilir, ancak yoğun nüfus nedeniyle ortak alan kullanımı ve tahsilat süreçleri daha karmaşık bir hal alabiliyor. Çorlu'da yüzlerce daireli sitelerde toplu yapı yönetim deneyimi birikmiş durumda.

İkinci küme; Hayrabolu, Malkara, Marmaraereğlisi, Muratlı, Şarköy ve Süleymanpaşa gibi ilçelerdir. Bu ilçelerde konut dokusu daha heterojen: Şarköy ve Marmaraereğlisi'nde yazlık ve sezonluk kullanım ön plana çıkarken Hayrabolu ve Malkara'da küçük ölçekli apartman stoku hakimdir. Küçük binalarda gönüllü yönetici modeli geçerliliğini korur; temel ihtiyaç defter düzeni ve aidat takibinden ibarettir. Süleymanpaşa ise Tekirdağ il merkezinin ilçesi olması nedeniyle şehir merkezine özgü yönetim yoğunluğunu taşır.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Saray'daki bir apartman ile Çorlu'daki bir site aynı hesaptan, aynı anda yönetilebilir. Mülk sahipleri farklı ilçelerde birden fazla birimi olan durumlarda kurulum olmadan tek panelden yönetim bu farkı yaratan özelliktir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olarak hukuki sorumluluklarınız KMK m.38'de düzenlenir: yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder; görevini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde ya da ihmal yoluyla yerine getirmesinden doğan zarardan sorumludur. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilinçli davranışla kolayca yönetilebilir.

KVKK kapsamında kat malikleri ve sakinlerden topladığınız kişisel veriler (isim, telefon, adres, ödeme bilgileri) yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir. Kamera sistemleri kullanıyorsanız görünür bir aydınlatma metni asılmalıdır; kamera görüntüleri üçüncü taraflarla paylaşılamaz. İletişim listeleri reklam ya da kişisel amaçlarla kullanılamaz. Bu kuralların pratikte karşılığı basittir: verileri güvenli tutun, amaç dışı kullanmayın, kamera bölgelerini işaretle bildirin.

Sitede çalışan istihdam ediliyorsa SGK kaydı ilk günden itibaren zorunludur; sigorta primleri zamanında ödenmeli, iş güvenliği tedbirleri (özellikle kazan dairesi, asansör bakımı gibi riskli alanlarda) yerine getirilmelidir. Bu konular değişken mevzuata tabi olduğundan güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz.

KVKK uyumu ve yasal belge arşivleme için SiteYönetim'in ilgili modülü aydınlatma metinlerini ve gizlilik belgelerini hazır sunar; belge arşivi güvenli ve erişim yetkili kullanıcılarla sınırlı tutulur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hatalarla karşılaşır. Bu listedeki her madde gerçek yönetim deneyiminin tekrarlayan birikiminden süzülmüştür.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir ve giderleri her zaman ayrı bir site hesabında takip edilmeli. Kişisel hesap kullanan yönetici, zamanla hem hesap verilemez hem de hukuki riskle karşı karşıya kalır.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz kesilse bile elden nakit tahsilat izlenemez, anlaşmazlıkta ispat yükü ağırlaşır. Tüm ödemeler banka transferiyle yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan kararları yazmadan bırakmak, o kararların ilerleyen dönemde tartışma konusu olmasına davetiye çıkarır. Karar defteri her toplantı sonrası güncel tutulmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla toplanan kurulda alınan kararlar hukuken itirazlara açık kalır.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bu yükümlülüğü açıkça tanımlar. Projesiz yönetimde aidat miktarı belirsizleşir, gider yönetimi gözlemden çıkar.
6. Gecikme tazminatını hiç uygulamamak: Geciken ödemelerde tazminat uygulanmaması, düzenli ödeme yapan malikler arasında hakkaniyetsizlik algısı yaratır ve kronik gecikmecileri cesaretlendirir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan başlamak: Önceki yöneticiden yazılı tutanak alınmadan işe başlanırsa, geçmişe dair borç, kayıp belge veya anlaşmazlıkların sorumluluğu size yüklenir. Tekirdağ genelinde de en yaygın başlangıç hatası budur: devir hızla geçiştiriliyor, belgeler sonra aranıyor.