Marmaraereğlisi, Tekirdağ'da site & apartman yönetim sistemi

Marmaraereglisi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tekirdağ genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 arasında seyrediyor; Marmaraereglisi'nde binanın yaşı ve ortak hizmet düzeyi bu aralıktaki konumunuzu belirliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini ilçenin gerçeklerine göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Marmaraereglisi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Bir sitenin ya da apartmanın yöneticisi olur olmaz dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açıkça sıralar: yasal defterleri düzenli tutmak, aidatları ve ortak gider paylarını zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir ve güvenli biçimde korumak, yıl sonunda kat maliklerine hesap vermek. Bu dört görev hem hukuki hem pratik anlamda sizin sorumluluğunuz; bilinçsiz yöneticiler bu noktada ileride itiraz konusu olabilecek hatalar yapar.

Marmaraereglisi, Tekirdağ il merkezine yakın konumuyla Marmara Bölgesi'nin gelişen konut stoğunu yansıtır. İlçede hem çok katlı yeni siteler hem de daha küçük ve eski apartmanlar bir arada bulunuyor; bu ikilik yöneticinin karşılaşacağı sorun türünü doğrudan etkiler. Büyük ve yeni bir sitede profesyonel yönetim baskısı ve toplu yapı hükümleri gündeme girebilir; küçük bir apartmanda ise asıl sorun, sınırlı bütçeyi doğru yönetip kat maliklerinin güvenini kazanmaktır. Her iki durumda da aynı kanuni çerçeve geçerlidir ve öğrenmesi düşündüğünüzden daha az zaman alır.

İlk 30 Gün: Marmaraereglisi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tamamen devri doğru yapmakla geçmeli. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunlardır: karar defteri ve işletme defterinin tamamı, tüm banka hesap dökümleri ve dekontlar, kasadaki nakit tutarı ve tutanağı, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik, doğalgaz gibi), tedarikçi ve servis firması iletişim bilgileri, açık borç-alacak listesi. Bu belgeler için bir devir-teslim tutanağı düzenlenmeli ve her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız devir, ileride "o bende yoktu" tartışmasına kapı açar.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta mali tablonun eksiksiz çıkarılmasına ayrılır. Sitenin banka hesabı hâlâ eski yöneticinin adına kayıtlıysa bunu site adına geçirmek ya da yeni hesap açmak önceliklidir; kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem pratik açıdan risklidir. Borçlu listesini oluşturun: kaç daire, ne kadar süredir, toplam tutar. Ödenmemiş faturalara bakın; bekleyen taahhütleri (sözleşme yenilemeleri, yaklaşan bakım ödemeleri) tespit edin. Tekirdağ'ın Marmara kıyısına yakın bu ilçesinde binanın yaşı ve ortak alan donanımı gider ağırlıklarını belirler; asansörlü veya güvenlik sistemli binalarda bakım sözleşmeleri genellikle en büyük sabit kalemi oluşturur.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listeye aktarın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, paylaşılamaz. Duyuru kanalını netleştirin: kapı ilanı, toplu SMS ya da dijital mesajlaşma uygulaması — hangisini seçerseniz seçin tek kanal olsun, birden fazla kanal bilgiyi dağıtır. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta belirleyin; "ağızdan ağıza" sistemler sonradan kanıtlanamaz. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu haftadan itibaren çalışmaya başlar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 gereği yönetici, yıllık tahmini giderleri ve gelirleri gösteren bir işletme projesi hazırlamak ve kat maliklerinin onayına sunmak zorundadır. Bu projeyi dördüncü haftada taslak düzeyinde tamamlamayı hedefleyin. Marmaraereglisi'nde binanın ortak alan donanımına göre bakım takvimini de bu plana ekleyin: asansör yıllık bakımı, çatı kontrolü, bahçe düzenlemesi, boya-badana gibi kalemler öngörülmeden beklemede bırakılamaz. Taslak projenizi bir genel kurulda onaylatmak, hem aidatın yasal dayanağını oluşturur hem de ileride "neden bu kadar para harcandı" sorusunu daha kolay yanıtlamanızı sağlar.

Marmaraereglisi'nde Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Tekirdağ genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve Marmaraereglisi özelinde bina tipine göre konumunuz bu aralığın farklı bir noktasına denk düşer. Merkezi konumdaki yeni ve donanımlı sitelerde (asansör, güvenlik, kapalı otopark, peyzaj) aidatın üst bant civarında oluşması olağandır. Eski ve küçük apartmanlarda ise alt bant daha gerçekçidir; kapıcı gideri yoksa ve ortak alan basitse aylık ₺400–₺600 arasında kalan siteler mevcuttur.

Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi çerçeveler: gider payları arsa payı oranına ya da eşit bölüşüm esasına göre dağıtılabilir; bu seçim yönetim planında belirtilmişse plana uyulur, belirtilmemişse genel kurul karar verir. Pratikte yapılacak ilk iş bir yıllık işletme projesi çıkarmak ve toplam tahmini gideri daire sayısına bölmektir. Eksik hesaplanan aidat, yıl ortasında ek toplantı gerektiren sürpriz zam talepleriyle sonuçlanır; bu nedenle aylık bütçeyi hafifçe üstten planlayan yöneticiler yıl sonunda daha az sorunla karşılaşır. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Marmaraereglisi'nde konut stoğunun çeşitliliği, il geneli ortalamayı yalnızca başlangıç noktası olarak kullanmanızı gerektirir. Binanızın gerçek gider kalemlerini çıkarmadan komşudan ya da internetten duyduğunuz aidat rakamını esas almak yanıltıcıdır. Her bina kendi maliyetiyle konuşur.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı her zaman banka havalesi veya online ödeme kanalıyla yapın; elden para almak hem kayıt güvenliği hem kişisel hukuki korumanız açısından risklidir. Ödeme makbuzu kesilemediği durumlarda "aldım ama kayıt tutmadım" savunması ileride sizi güç durumda bırakır.

KMK m.20, aidat borcunu ödemeyenlere aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini açıkça düzenler. Yasal süreç şu sırayı izler: önce yazılı hatırlatma (belgelenmiş), ödeme yine gelmezse noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Çoğu durumda nazik ama resmi bir yazılı hatırlatma ödemeyi tetikler; ihtar ve icra aşamasına geçmeden önce bu adımı atlamak hem ilişkiyi korur hem de delil oluşturur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesaplaması elle yapılmaz ve borç tarihi kayıt altında kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Marmaraereglisi İçin Karar Rehberi

Kendi yönetiminizi mi sürdüreceğiniz, yoksa profesyonel bir şirkete mi devredeceğiniz sorusu büyük ölçüde daire sayısına ve yönetimin karmaşıklığına bağlıdır. Aşağıdaki tablo genel bir karar çerçevesi sunar:

Marmaraereglisi ve Tekirdağ genelinde küçük ve orta ölçekli apartmanlarda profesyonel yönetim şirketi talebi son yıllarda artmış olsa da, özellikle 20-40 daireli yapılarda gönüllü yönetici ile iyi bir dijital araç kombinasyonu hâlâ en yaygın ve maliyet açısından en akılcı çözümdür. Büyük ve çok bloklu sitelerde ise KMK'nın toplu yapı hükümlerine uygun, sistematik bir yönetim yapısı kurmak kaçınılmaz hale gelir; bu ölçekte profesyonel şirket seçiminde referans kontrolü ve sözleşme koşulları kritik önem taşır. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin; bu seçeneği H2-8'de ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi için ayrı banka hesabı açmak zorunlu değildir; ancak kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem güven riski doğurur. Site gelir ve giderleri kişisel hesapla iç içe geçtiğinde denetçi ya da genel kurul sorgulama yapmak istediğinde işler karmaşıklaşır. Bu nedenle en geç yönetimi devralır almaz, sitenin banka hesabını yönetim adına açın ya da mevcut hesabı devre alın.

Vergi numarası ise belirli koşullarda gereklidir: site adına fatura kesmek, çalışan (kapıcı, temizlik görevlisi) istihdam etmek ya da bazı bankacılık işlemleri için. Bu iki durum söz konusu değilse küçük apartmanlarda vergi numarası olmadan da işleyiş sürdürülebilir. Tekirdağ Vergi Dairesi'nden gerekli belgelerin güncel listesini telefonla öğrenmeniz önerilir; talepler daire bazında küçük farklılıklar gösterebilir. Çalışan istihdam ederseniz SGK bildirimi yasal zorunluluktur; bu konuda son sözü mali müşavirinize sorun.

Özet adımlar: genel kurul kararının noter onaylı ya da imzalı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve dilekçeyle Tekirdağ Vergi Dairesi'ne başvurun; hesabı ardından açabilirsiniz. Kişisel hesabınıza tek bir site ödemesi bile yatırmayın — başladıktan sonra karıştırmak aylar sürer.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 genel kurul usulünü belirler. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerekir. Çağrıda gündemin açıkça yer alması şarttır; gündemsiz bir çağrıya dayanarak alınan kararlar kat malikleri tarafından iptale taşınabilir.

İlk toplantıda çoğunluk şartı ikidir: hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleri ve arsa paylarıyla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır; imzasız karar defteri sonradan sorun yaratır.

Sık yapılan üç hata:

• Çağrıda gündem maddesi yazılmaması — alınan kararlar ileride itiraz konusu olabilir.
• İkinci toplantı davetinin ilkiyle aynı anda yapılması — usul hatası olarak değerlendirilebilir; iki çağrı ayrı ayrı iletilmelidir.
• Kararların karar defterine gecikmeli ya da eksik işlenmesi — yöneticinin sorumluluğunu yerine getirmediğine delil sayılabilir.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yapmak ve dijital karar defterini düzenli tutmak için genel kurul yazılımı kullanmak, özellikle ilk toplantıyı organize eden yöneticiler için ciddi zaman ve hata tasarrufu sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde ele aldığımız devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik ayrı ayrı sorunlar gibi görünür; oysa tümünün ortak paydası tekrar eden ve zaman alan işlerdir. SiteYönetim, bu işleri tek bir platformda toplar ve sizi karar verici konumunda tutarken rutin yükü üstlenir.

AI Operatör

Marmaraereglisi'de çok daireli bir sitenin yöneticisi olduğunuzu düşünün. Şubat aidatları toplanmadı, altı daire hâlâ borçlu. "Bu ayki aidatları kontrol et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye ayrı ve dürüst bir hatırlatma taslağı hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Hangi daireye ne gönderileceğini görmeden onaylamak zorunda değilsiniz; her satırı inceleyebilirsiniz.

İkinci senaryo: Sitenizdeki asansör arızasını sakin bildiriyor. AI arıza kaydını otomatik açar, sözleşmeli asansör firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla firmaya iletir. Siz onaylamadan sistemden çıkan tek bir mesaj yoktur. Bu yaklaşım hem kontrolü sizde tutar hem de akşam saatlerinde gelen acil bildirimlerde sizi sıfırdan iş emri yazmaktan kurtarır.

Marmaraereglisi'nde yeni ve büyük sitelerde çok bloklu yapı dinamiği devreye girdiğinde, aynı hafta onlarca arıza kaydı, hatırlatma ve iş emri talebi gelebilir. AI Operatör bu hacimde bile onay adımından vazgeçmez; siz her işlemin son noktasında duruyorsunuz.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?" sorusunu sormak için artık avukatı telefonda bulmaya ya da internette yanlış bilgiye rastlamaya gerek yok. SiteYönetim'in AI Danışmanı, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut adımlar sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar önceliği, icra takibinin ne zaman başlatılacağı. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve hukuki arka planı özetler; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilerek burada yer alıyor; güvenilir bir danışman sınırlarını bilir.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Puanın bileşenleri somuttur: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve yaşı, yasal uyum (karar defteri güncelliği, işletme projesi), genel kurul toplantı düzeni. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 ise ve altı ay sonra 81'e çıktıysa bunu genel kurulda sayı olarak gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark oy rekabetinde belirleyicidir.

7 Rol Bazlı Portal

SiteYönetim'de her kullanıcı kendi rolüne uygun kapıdan girer: yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, tedarikçi ve diğer roller. Yeni yönetici için bu şu anlama gelir: Marmaraereglisi'nde oturan sakin borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve sizi aramaz. Başka şehirde yaşayan malik de aynı şekilde. Denetçi portalı şeffaflığı otomatik sağlar; hesap dönemi geldiğinde her belge hazır, ekstra raporlama yapmanız gerekmez ve genel kurulda rakam tartışması yerine işe bakılır.

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, tek apartmandan çok bloklu siteye ölçeklenir. Apartman yönetim programını denemek için kaydolmanız yeterlidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini bir brosür listesi gibi sıralamak yerine, Marmaraereglisi'de yeni bir yöneticinin ilk yılı boyunca karşılaşacağı sıraya yedirmek daha açıklayıcı olur.

Para işleri: Yönetim devraldıktan hemen sonra aidat tahsilatını online kanala taşırsınız. Online aidat tahsilatı modülü, her kat malikinin kendi portalından ödeme yapmasını sağlar; borç takibi ve gecikme hesaplaması otomatik yürür. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülleri gider kayıtlarını, fatura arşivini ve işletme defterini tek panelde tutar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, ortak alan elektriği ya da su gibi sayaç bazlı kalemlerin dairelere bölünmesini tartışmasız yapar. Aidat takip programının borç raporları, yıl sonu genel kurulunuzda mali tablonun hazır çıktısı olur.

Operasyon: Arıza ve bakım modülü, hem sakinlerin bildirdiği hem sizin oluşturduğunuz arıza kayıtlarını tarih, durum ve sorumlu firma bazında takip eder; hiçbir iş emri kaybolmaz. Duyuru ve bildirim modülü ile SMS veya uygulama üzerinden tüm sakini anında haberdar edersiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi büyük sitelerin günlük operasyon yükünü hafifletir. Personel ve tedarikçi modülü, kapıcı ya da güvenlik personelinin bordro takibini ve servis firmalarıyla ilişkiyi sistemli tutar.

Rakiplerde olmayan modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, SiteYönetim'i benzerlerinden ayıran iki özelliğin adıdır. İhale Portalı'nda Marmaraereglisi'nden ya da Tekirdağ genelinden tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif verir. Çatı yalıtımı yenileme ya da asansör modernizasyonu gibi büyük işleri üç teklifle sonuçlandırır, karşılaştırma raporunu genel kurulda belgelersiniz; "neden bu firmayı seçtiniz" sorusu kayıt dışı kalmaz. Mahalle Pazaryeri ise site sakini esnaf ve hizmet sağlayıcıların site içinde güvenli alışveriş ortamı oluşturmasını sağlar. Bu iki modül rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Son olarak: devir-teslim ve raporlama modülü, yöneticilik göreviniz bittiğinde devri bir öğleden sonraya sıkıştırır. Bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosunu bir sonraki yönetici için yaşatmamış olursunuz.

Tekirdağ ve Marmaraereglisi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Marmaraereglisi, Marmara Denizi kıyısında yer almasıyla Tekirdağ'ın diğer ilçelerinden farklı bir konut profili taşır. İlçede yazlık ve yıl boyu kullanılan konut stoğu iç içe geçmiştir; bu ikilik yöneticinin yük dağılımını doğrudan etkiler.

Çok Bloklu Siteler ve Toplu Yapı Yönetimi

Marmaraereglisi'nde son yıllarda artan yeni konut projelerinin bir bölümü KMK'nın toplu yapı hükümlerine giren çok bloklu yapılardır. Toplu yapılarda blok bazlı yönetim kurulu ile merkezi yönetim kurulu bir arada çalışır; hangi giderin hangi katmandan karşılanacağı yönetim planında yazılı olmalıdır. Bu ayrımı ilk hafta netleştirmeden gider dağıtımını yapmak ileride kat malikleriyle ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir.

Mevsimsel Doluluk ve Uzaktan Malik Yönetimi

İlçede yazın doluluk oranı yükselen ve kışın kısmen boşalan konut blokları bulunur. Bu dinamik iki pratik sorunu beraberinde getirir: yazın daha yoğun ortak alan kullanımı (asansör, havuz, bahçe, otopark) arıza ve şikayet yükünü artırır; kışın ise uzakta olan mülk sahipleriyle iletişim kurmak güçleşir. Malik portalı bu ikinci sorunu otomatik çözer; Marmaraereglisi'nde mülkü olup başka şehirde yaşayan malik borcunu ve duyuruları kendi portalından takip eder, sizi aramak zorunda kalmaz.

Ortak Alan Sigortası ve Acil Durum Planı

Tekirdağ genelinde olduğu gibi Marmaraereglisi'ndeki binalar için de ortak alan sigorta poliçesinin güncel tutulması hem yasal hem pratik bir zorunluluktur. Yeni yönetici olarak devir aldığınız ilk haftada mevcut poliçenin bitiş tarihini kontrol edin; poliçesiz geçen süre için doğacak sorumluluk yöneticiye aittir. Gider paylaşımı ve sayaç modülü, kışın yoğun kullanılan ısıtma altyapısı olan binalarda ortak alan enerji faturasını tartışmasız dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.

Marmaraereglisi ve Çevresinde Site Yönetimi: Tekirdağ İlçe Kümeleri

Site yönetimi sorunları il sınırı tanımaz; Marmaraereglisi'nin yöneticileri, Tekirdağ'ın diğer ilçelerindeki yöneticilerle aynı yasal çerçevede ve benzer pratik sorularla karşılaşır. Bununla birlikte ilçenin ölçeği ve konut dokusu, komşu ilçelerden ayrışan talepler yaratır.

Tekirdağ'ın büyük ve kentsel ilçelerinde — Süleymanpaşa il merkezinde olduğu için en yüksek yoğunluklu yapı stoku burada bulunur; Çorlu ve Çerkezköy ise sanayi bölgesi yakınlığıyla büyük çaplı konut projelerine ev sahipliği yapar — profesyonel yönetim şirketleri daha yaygındır ve rekabet daha güçlüdür. Bu ilçelerde yönetici ya iyi bir yazılımla gönüllü yönetimi sürdürür ya da şirket seçiminde referans ve sözleşme koşullarına odaklanır. Ergene ve Malkara gibi ilçelerde ise yapı ölçeği görece küçüktür; gönüllü yönetici profili ve basit defter düzeni ağır basar. Hayrabolu, Muratlı, Saray ve Kapaklı'da orta ölçekli apartman yönetimi yaygındır; bu ilçelerde tek yöneticinin tüm süreci üstlendiği modeller hâlâ sürdürülebilirdir. Şarköy, kıyı ilçesi olarak mevsimsel doluluk dinamikleriyle Marmaraereglisi'ne benzer bir profil taşır.

Marmaraereglisi'nde ise yeni sitelerin çoğalmasıyla birlikte yönetim ihtiyacı giderek daha karmaşık bir boyut kazanmaktadır. Tekirdağ geneli site yönetimi konusunda daha geniş bir perspektif için Tekirdağ geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Marmaraereglisi'ndeki bir site ile Çorlu'daki ya da Çerkezköy'deki bir apartmanı aynı panelden ve herhangi bir kurulum yapmadan yönetmek mümkündür; birden fazla binası olan yöneticiler veya mülk sahipleri için bu birleşik görünüm ciddi avantaj sağlar.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu açıkça belirtir. Bu vekil sıfatı, alınan kararların genel kurulun iradesine uygun olması ve her harcamanın belgelenmesi anlamına gelir. Yasal sorumlulukları bilmek korkutucu değil, koruyucudur; çünkü kurallara uyan yönetici ileride ortaya çıkabilecek şikayetlere karşı sağlam zemininde durur.

KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken iki pratik nokta şunlardır: Siteye güvenlik kamerası kurulduğunda kat maliklerine ve sakinlere yazılı aydınlatma metni iletilmesi zorunludur; kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler dahilinde saklanabilir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; yönetim amacı dışında kimseyle paylaşılamaz, üçüncü taraflara satılamaz veya devredilemez.

Kapıcı ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi yasal zorunluluktur; iş güvenliği yükümlülükleri de bu çalışanlar için geçerlidir. İşçi statüsündeki personelde ihbar ve kıdem tazminatı haklarını da göz ardı etmeyin; mali müşavir desteği bu konuda hem hata hem maliyet riskini azaltır. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, kamera politika belgelerini ve belge arşivini düzenli tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en riskli hatadır. Site geliri kişisel hesaba karıştığında hem muhasebe hem güven sorunu doğar; ileride hesap veremezsiniz.
2. Elden para toplamak. Makbuz kesilmeden elden alınan para ispat edilemez. Tahsilatı tamamen bankaya ya da online kanala taşıyın.
3. Karar defterini işlememek. Her toplantı kararı derhal karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Gecikmeli ya da eksik defterler yöneticinin aleyhine delil olabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem maddesi yazılmadan yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar itirazla karşılaşabilir; bu nedenle çağrıda gündemin eksiksiz ve net yazılması zorunludur.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlanmalı ve kat maliklerine sunulmalıdır. Projesiz aidat toplamanın yasal dayanağı tartışmalı olur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borcunu tahsil ederken gecikme tazminatını görmezden gelmek, hem diğer kat maliklerine haksızlık hem ileride icra aşamasında hak kaybı anlamına gelir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Marmaraereglisi'nde ve Tekirdağ genelinde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. İmzalı tutanak olmadan devraldığınız borç ya da kayıp belgeler sonradan sizin ihmalinizmiş gibi görünebilir; tutanaksız devir almayın.