Tekirdağ'da site & apartman yönetim sistemi

Tekirdağ'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 1.167.059 nüfuslu, yaklaşık 376.000 konutun bulunduğu Tekirdağ'de il geneli ortalama aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Marmara kıyısına yakın, hızlı kentleşen ilçelerde çok bloklu site ve toplu yapı yönetimi, bu süreci daha da karmaşık bir hale getirebiliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Tekirdağ koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Tekirdağ'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yeni bir site ya da apartman yöneticisi olarak dört temel yükümlülük sizi karşılıyor: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını yürütmek, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, yönetimde geçireceğiniz her günün iskeletini oluşturur.

1.167.059 nüfusuyla büyükşehir statüsüne sahip Tekirdağ'de yaklaşık 376.000 konut bulunmaktadır. Çorlu, Süleymanpaşa ve Kapaklı gibi ilçelerde çok bloklu yapı kompleksleri yaygınlaşırken, Marmaraereğlisi ve Şarköy kıyı kesimlerinde yazlık-yıllık karma kullanım giderek artmaktadır. Bunun pratikte anlamı şudur: Tekirdağ'deki binlerce yönetici sizinle aynı soruları, aynı haftalar içinde yanıtlamak zorunda kalıyor. Deneyimi olmayan biri için ağır görünen bu tablo, doğru bir başlangıç planıyla yönetilebilir bir sürece dönüşür.

Ürkütücü olan sürecin karmaşıklığı değil, nereden başlayacağını bilmemektir. Bu nedenle rehberin odak noktasını ilk 30 güne, yani en yoğun ve en kritik döneme ayırdık. Mevzuatı bilmek zorunda değilsiniz; ama hangi adımı ne zaman atmanız gerektiğini bilmek, hem hukuki risk hem de komşu ilişkileri açısından belirleyicidir.

İlk 30 Gün: Tekirdağ'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, eski yöneticiden eksiksiz teslim almaktır. Karar defteri ve işletme defterinin son üç yıllık örnekleri, site adına açılmış banka hesabı bilgileri ve hesap dökümleri, kasada bulunan nakit ve çek-senet varsa bunların listesi, aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, elektrik aboneliği gibi), borçlu ve alacaklı listesi ile eski yöneticinin elindeki site mührü ve anahtarlar; bunların tamamı yazılı bir devir-teslim tutanağına bağlanmalı ve her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız teslim, ileride "o döneme ait borç benden değil" tartışmalarının zeminini döşer.

Teslim alırken sormaktan çekinmediğiniz her soru, ilerleyen aylarda çözmeniz gereken bir anlaşmazlığın önüne geçer. Özellikle ödenip ödenmediği belirsiz faturaları, eski yöneticinin kişisel hesabında kalan site paralarını ve teslimat yapılmış ama ödenmemiş tedarikçi borçlarını ayrı bir listeye çıkarın.

2. Hafta: Mali Fotoğrafı Çekmek

İkinci haftanın önceliği net bir mali tablo oluşturmaktır. Site banka hesabı kendi adınıza değil; site tüzel kişiliği veya yönetim adına olmalıdır. Kendi kişisel hesabınıza site parası almaya başladığınız anda hem hukuki sorumluluk hem de güven riski doğar. Hesap açık değilse ya da eski yöneticiden devir alınamıyorsa ilk iş olarak bankayla görüşün.

Tekirdağ'in büyükşehir dinamiğinde, özellikle çok bloklu sitelerde, aidat borçlusu listesi bazen düzinelerce kişiyi kapsayabilir. Bu listeyi banka dökümleriyle karşılaştırarak kim kaç ay borçlu, toplamda ne tutarda alacak var sorularını bu haftada yanıtlayın. Bekleyen faturaları da sıralayın: asansör bakımı, ortak alan elektriği, temizlik ücreti gibi kalemler yakın vadeli ödeme gerektiriyor mu, bütçeniz buna yetecek mi?

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Üçüncü haftada günlük operasyonun altyapısını kuruyorsunuz. Tüm kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini tek bir listede toplayın; bu liste Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında kişisel veridir, yalnızca site yönetimi amaçlı kullanılabilir. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, e-posta listesi ya da dijital bir platform. Arıza ve talep bildirimlerinin nasıl alınacağını, kime iletileceğini ve nasıl takip edileceğini net bir süreçle tanımlayın. Ağızdan ağıza giden "apartman tamirciye söyledi" zinciri, büyük sitelerde kaçınılmaz biçimde kopuyor.

Bu hafta içinde site yönetim yazılımı değerlendirmesi yapmak için de iyi bir zamandır; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi temel araçlar ilk gün hazır geldiğinden ilk ayın en yoğun döneminde zaman kazandırır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Son haftada yıllık işletme projesinin taslağını hazırlayın. KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki yılın tahmini giderlerini ve aidat miktarını gösteren bir işletme projesi sunmakla yükümlüdür. Tekirdağ'in Marmara ikliminde, özellikle kıyı ilçelerinde, yaz döneminin beraberinde getirdiği dolu kullanım yükü (havuz, bahçe, güvenlik) ile kış döneminin ısınma ve bakım maliyetleri yıllık bütçenin omurgasını oluşturur. Asansör bakım sözleşmesi, sigorta, temizlik ve güvenlik giderlerini tek tek sıralayıp daire sayısına böldüğünüzde gerçekçi bir aidat rakamına ulaşırsınız. Bu taslak hem genel kurulda oylanacak işletme projesinin çekirdeği, hem de kendinizi hesap sorulabilir kılmanın en somut belgesidir.

Tekirdağ'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Tekirdağ genelinde aylık aidat, il geneli ortalama olarak ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu rakamı bağlayıcı bir tavan ya da taban olarak değil, bir referans noktası olarak okuyun; asansörlü, güvenlikli ve sosyal tesisli sitelerde aidatın üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkması son derece olağandır.

Aidatı kim, nasıl belirler? KMK m.20 uyarınca kat maliklerinin her birinin payı arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit paylaşım esasıyla hesaplanır. Yönetici, gider kalemlerini toplayıp daire başı düşen miktarı hesaplar; bu rakam yıllık işletme projesine girer ve genel kurulda oylanarak kesinleşir. Genel kurul onayı olmaksızın keyfi biçimde belirlenen aidat, hem anlaşmazlık hem de itiraz riski taşır.

Tekirdağ'in kentleşme hızı, aidat kalemlerini de çeşitlendiriyor. Çorlu ve Süleymanpaşa'daki büyük sitelerde profesyonel güvenlik ve yönetim şirketi giderleri aidatın önemli bir payını oluştururken, Marmaraereğlisi ve Şarköy gibi kıyı ilçelerde yaz döneminin ağır havuz-bahçe işletme maliyetleri bütçeyi şekillendiriyor. Malkara ve Hayrabolu gibi daha sakin ilçelerde ise küçük ölçekli ve daha az kalemli bütçeler söz konusu. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın temel kuralı basittir: aidatı elden toplamayın. Banka havalesi veya online ödeme kanalı kullanmak, hem kayıt düzeni hem de olası uyuşmazlıklar açısından sizi güvende tutar. Elden alınan nakitin "ödedim, almadı" tartışmasına dönüşme ihtimali yüksektir; banka dekontu ise tartışmasız bir kanıttır.

Aidat ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol KMK m.20'de düzenlenmiştir. Gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikteki sıralama şudur: önce yazılı ya da dijital hatırlatma, yanıt gelmezse noter ihtarnamesi, hâlâ ödeme yapılmamışsa icra takibi. Hukuki sürecin her aşamasını belgeleyin; belgesiz yapılan işlemler mahkemede ya da icra müdürlüğünde sizi güçsüz bırakır.

Büyük Tekirdağ sitelerinde onlarca kişiyi takip etmek zahmetli olabilir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi anlık güncellenir ve gecikme hesabı elle yapılmak zorunda kalınmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tekirdağ İçin Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı büyük ölçüde sitenizin ölçeğine bağlıdır. Genel bir kılavuz olarak şunu söylemek mümkündür: 50 dairenin altındaki apartmanlarda gönüllü yönetici modeli hem ekonomik hem de pratik açıdan çoğunlukla tercih edilir. 100 daire ve üzeri, özellikle birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda profesyonel yönetim şirketinin katkısı belirgin hale gelir.

Tekirdağ'in büyükşehir dinamiği, bu karşılaştırmayı daha karmaşık bir zemine taşıyor. Çorlu, Süleymanpaşa ve Kapaklı'daki çok bloklu sitelerde profesyonel yönetim şirketi talebi artıyor; ancak şirket seçerken dikkat edilmesi gereken bazı kriterler var: referanslar, şeffaf hesap raporlaması, tedarikçi ilişkileri ve acil müdahale kapasitesi.

Tekirdağ'de küçük ve orta ölçekli apartmanlarda gerçekçi olan üçüncü bir yol daha var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Aidat takibi, arıza kaydı, duyuru yönetimi ve muhasebe gibi rutin ama zaman alan işler doğru bir araçla büyük ölçüde otomatikleşebilir; bu kombinasyon hem profesyonel şirketin maliyetini, hem de karmaşıklığını ortadan kaldırır.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi numarası almanız gerekir. Tekirdağ Vergi Dairesi'ne başvururken yanınızda şunları götürün: genel kurulun yönetici seçimine ilişkin karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve genel kurul karar örneği. Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açılabilir.

Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik personeli gibi çalışanlarınız varsa SGK yükümlülüğü de doğar; yasal süreler içinde bildirim yapılması zorunludur. Belge gereksinimlerinin zaman zaman kuruma göre küçük farklılıklar gösterdiğini unutmayın; güncel listeyi Tekirdağ Vergi Dairesi'nden ya da mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir.

En kritik uyarı şudur: site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu durum hem hukuken hem de kat malikleri nezdinde güven açısından ciddi risk yaratır. Site hesabının şeffaf olması, genel kurulda hesap vermenizi de kolaylaştırır; hesap dökümünü ekrana yansıtmak, sözlü anlatımdan çok daha ikna edicidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce, imzalatılmış ya da taahhütlü posta yoluyla çağrı yapılması şarttır; çağrıda gündemin açıkça yer alması gerekir. Gündemsiz ya da süresi dışında yapılan çağrıya dayalı kararlar hukuken itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat malikleri sayısının hem de arsa payının çoğunluğunu temsil eden bir nisap (toplantı yeter sayısı) aranır. Bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve geçerli kararlar alınabilir. Genel kurulda alınan her karar, toplantı bitiminde karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; bu belge hem sizin hem de kat maliklerinin güvencesidir.

Sık yapılan üç hataya dikkat edin: toplantı çağrısında gündem yazmamak, ikinci toplantı tarihini ilk çağrıda belirtmemek ve toplantı sonrası kararları karar defterine işlemeyi ertelemek. Bu üçü de ileride karar iptali riskini beraberinde getirir. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci standart bir çerçeveye oturtmanıza yardımcı olur.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Bu rehberi buraya kadar okuduysanız yeni yöneticinin yükü somutlaştı: devir kaosu, dağınık borçlu listesi, ihtar yazışmaları, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım takibi. Bu dertlerin her biri gerçek ve hafife alınmamalı. SiteYönetim bu listeyi ortadan kaldırmak yerine sistematik hale getiriyor; farkı orada.

Tekirdağ'deki büyük bir sitenin yöneticisi olduğunuzu düşünün: elli daireden oluşan iki blok, aylık aidat tahsilatı, geciken sekiz daire. AI Operatör'e "Bu ayın aidatlarını kontrol et, gecikenlere hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. Sistem borçlu listesini güncel bilgilerle çıkarıyor, her daireye özel bir hatırlatma metni hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmiyor. Bu hem güven veren hem de pratikte zaman kazandıran bir iş akışı.

İkinci senaryo Tekirdağ'in kıyı sitelerinden: Marmaraereğlisi'ndeki bir sitede yaz ortasında havuz pompası arızalanıyor. "Havuz pompası arızası kaydı aç, sözleşmeli teknik servise iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturuyor, teknik servise gönderilecek iş emri taslağını hazırlıyor, sizin onayınızla iletişimi başlatıyor. Siz sabah kahvaltınızda telefona baktığınızda işlem tamamlanmış oluyor. Şarköy'deki küçük bir sitenin yöneticisi için aynı süreç, doğalgaz kazanı bakım hatırlatması ya da çatı arızası bildirimi biçiminde işliyor.

AI Operatör ayrıca çağrı metni hazırlamak, vekâlet formlarını takip etmek, genel kurul gündemini oluşturmak gibi evrak yoğun adımlarda da devreye giriyor. "15 gün önceden çağrı" kuralını sizin adınıza takip ediyor; tarihi kaçırma ihtimalini sıfıra indiriyor.

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu bir avukata sormak hem vakit hem maliyet gerektiriyor. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karar ve içtihadı tarayarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde size somut bir yanıt sunuyor: hangi madde ne diyor, hangi adım ne zaman atılmalı, süreç nasıl işliyor. Yanıtın her zaman açık bir şerhi var: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli; güven inşa etmek için orada.

SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunuyor. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenli yapılıyor mu, yasal belgeler tam mı; tüm bu göstergeler tek bir puana dönüşüyor. Yeni devraldığınız günkü karne puanı 54 iken altı ay sonra 81'e çıktığında, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bu iki karneyi yan yana koyuyorsunuz. Rakam konuşuyor, tartışma kapanıyor.

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller için ayrı giriş portalları var. Tekirdağ'de İstanbul'da oturan ve Şarköy'de yazlığı bulunan bir malikin en sık duyacağınız sorusu şu olur: "Aidatım ödendi mi, ne zaman genel kurul var?" Malik portalından bunu kendi görmesi, sizi haftada birkaç kez aramaktan kurtarıyor. Denetçi portalı ise şeffaflığı yapısal hale getiriyor; hesap sorma toplantısında "neden görmedik" tartışmasının önüne geçiyor.

Bulut tabanlı çalıştığı için kurulum ya da sunucu gerektirmiyor. Tek bir apartmandan başlayıp çok bloklu bir toplu yapıya kadar ölçeklenebiliyor. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin ilk yılında karşılaşacağınız işler kronolojik bir düzen izler. Her ay aidat toplamak, ödemeyenleri takip etmek, giderleri dağıtmak, arızaları kayıt altına almak, kat maliklerini bilgilendirmek. Bu döngüyü doğru modüllerle kurduğunuzda yönetim, sürekli geride koşmak yerine öngörülebilir bir ritme giriyor.

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, site muhasebesi ve apartman muhasebe programı, gider paylaşımı ile aidat planlaması işletme defterinin dijital karşılığı bu kümede toplanıyor. Tekirdağ'in kıyı ilçelerindeki sitelerde yaz-kış doluluk farkı gider dağılımını karmaşıklaştırabiliyor; aidat takip programı ile farklı dönemler için farklı aidat planları oluşturulabiliyor ve mevsimsel hesap tartışmalarının önüne geçiliyor.

Arıza bildirim ve bakım takibi, duyuru, SMS ve push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgeleri operasyon kümesini oluşturuyor. Bunların her biri ayrı bir Excel tablosu ya da not defteri gerektiren işlerdir; aynı platformda yönetildiğinde hem zaman hem de hata payı azalıyor.

Tekirdağ'deki bir sitenin çatı yalıtım ihtiyacı var. Geleneksel yöntemde yönetici tanıdığa sorar, bir iki fiyat alır, en uygununu tutar; ama genel kurulda "neden bu firma?" sorusu kaçınılmaz biçimde gelir. İhale Portalı ile süreci tersine çeviriyorsunuz: kapalı zarf yerine kayıtlı, şeffaf teklif topluyorsunuz. Üç firma teklif veriyor, karşılaştırma belgesi oluşuyor, genel kurula sunuyorsunuz. Hem şüphe hem kavga ortadan kalkıyor. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve yerel esnafa ürün ve hizmet duyurusu yapma imkânı tanıyan, rakip ürünlerde bulunmayan bir ek kanal. Bu iki özelliği özellikle vurgulamamızın nedeni basit: başka site yönetim yazılımlarında bu modüller yok.

Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülüyle bir öğleden sonra içinde eksiksiz bir rapor üretiliyor. Sizden sonra göreve gelen kişi, sizin devraldığınız karmaşayı değil, sistematik bir arşivi devraliyor.

Tekirdağ'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Tekirdağ, hem hızla büyüyen kentsel merkezleri hem de kıyı ve kırsal ilçeleriyle birbirinden farklı yönetim gerçekliklerini aynı anda barındırıyor. Bu çeşitlilik, yönetim planınızın da tek tipleşemeyeceğini gösteriyor.

Çok Bloklu Siteler ve Toplu Yapı Yönetimi

Çorlu ve Süleymanpaşa gibi ilçelerde büyük ölçekli toplu yapı kompleksleri yaygınlaşıyor. KMK'nın toplu yapı hükümleri çerçevesinde blok bazlı karar alma ile toplu yapı kurulu kararları arasındaki dengeyi kurmak, bu sitelerin yönetiminde en sık karşılaşılan zorluk. Birden fazla blok aynı bütçeden besleniyorsa gider paylaşımı özellikle hassas; bir bloğun asansör arızası, diğer bloğun havuz bakım kararını erteleyebiliyor.

Kıyı İlçelerinde Sezonluk Dinamikler

Marmaraereğlisi ve Şarköy'de yaz nüfusu önemli ölçüde artıyor. Bu dönemde ortak alan kullanımı yoğunlaşıyor, havuz ve bahçe giderleri zirvesine ulaşıyor, kısa dönem kiralama nedeniyle aynı daireden farklı kişiler site kuralarına muhatap oluyor. Yönetici olarak bu geçişkenlik dönemini yönetmek, iletişim listesini ve güvenlik kaydını güncel tutmayı gerektiriyor. Sezonluk doluluk değişimini aidat planlamasına yansıtmak istiyorsanız gider paylaşımı modülü bu hesabı tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Büyükşehir Yükümlülükleri

Tekirdağ büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan yapılar için ortak alan sigorta yükümlülükleri ve yönetim plan gerekliliklerine dikkat etmek gerekiyor. DASK zorunluluğu tüm binalar için geçerli; ortak alan sigortası ise yönetim planı ya da genel kurul kararıyla belirleniyor. Bu konularda güncel uygulamayı yerel mevzuat çerçevesinde değerlendirmek için mali müşavirinizle görüşmenizi öneririz.

Tekirdağ İlçelerinde Site Yönetimi

Tekirdağ'in on bir ilçesi, birbirinden oldukça farklı yönetim gerçekliklerini barındırıyor. Bu farklılığı iki küme üzerinden anlamak işe yarıyor: kentsel yoğunluğun yüksek olduğu ilçeler ile daha küçük ölçekli ve sakin ilçeler.

Çorlu, Süleymanpaşa ve Kapaklı, birinci kümeyi oluşturuyor. Nüfus yoğunluğu yüksek, çok katlı ve çok bloklu yapılar yaygın, profesyonel yönetim talebi belirgin. Ergene ilçesinde de sanayiye bağlı nüfus hareketinin getirdiği konut gelişimi dikkat çekiyor; buradaki sitelerde çalışan nüfusun pratik beklentilerini karşılayan hızlı iletişim kanalları önem kazanıyor. Muratlı ise büyükşehrin yakınında ama daha ılımlı bir ölçekte: orta büyüklükte apartmanlar, çoğunlukla gönüllü yönetici modeli.

İkinci kümede Hayrabolu, Malkara ve Saray yer alıyor. Daha az daireli yapılar, daha dar bütçeli işletmeler ve kamu kurumu yakınında sıklıkla rastlanan lojman tipi konutlar bu ilçelerin profilini çiziyor. Malkara'da tarımsal ekonomiyle bağlantılı mevsimlik nüfus hareketleri zaman zaman sakin popülasyonunu değiştiriyor. Marmaraereğlisi ve Şarköy ise sahil dinamiğiyle şekilleniyor; yazlık mülklerin yoğunluğu, yıllık bütçe planlamasını karmaşıklaştırırken uzaktan erişim ihtiyacını da artırıyor. Bulut tabanlı çalışma sayesinde, Şarköy'deki yazlık siteyle Çorlu'daki büyük site aynı panelden, kurulum gerekmeksizin yönetilebiliyor; ilçe fark etmiyor.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar ürkütücü görünse de temelini bilmek büyük ölçüde işi basitleştiriyor. Yönetici olarak ilk karşılaştığınız yasal çerçeve üç başlık altında toplanıyor: kişisel veri yönetimi, kamera kullanımı ve çalışan istihdam yükümlülükleri.

Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgileri Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındadır. Bu verileri yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilir, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Ortak alanlara kamera yerleştiriyorsanız kat malikleri genel kurulda bu kararı almış olmalı, görünür bir aydınlatma metni bulunmalı ve kayıtların ne kadar süre saklandığı belirlenmiş olmalıdır.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. SGK'ya zamanında bildirim yapılmayan her gün cezai yaptırım riski taşır. KMK m.38 uyarınca yönetici, yetkilerini aşan ya da görevi ihmal eden eylemlerden bizzat sorumludur; bu sorumluluğun nerede başlayıp nerede bittiğini bilmek, kendinizi ve kat maliklerini korur. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülükleri takip etmenize yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklar, büyük çoğunluğuyla başlangıçta yapılan küçük tercihlerden kaynaklanıyor. Bu listeyi erken okumak, ilerleyen aylarda çözülmesi çok daha güç sorunlarla yüzleşmemek anlamına geliyor.

1. Site parasını kişisel hesapta tutmak. Kendi banka hesabınızda site geliri ve gideri takip etmek hem hukuken hem de güven açısından risklidir. Site adına hesap açmak ilk haftanın birinci işi olmalıdır.
2. Elden para toplamak. Elden alınan nakit için "aldım" ya da "almadım" tartışması kaçınılmazdır. Banka ya da online kanallar dışında tahsilat yapmayın.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her kararın karar defterine zamanında geçirilmesi yasal zorunluluktur. İşlenmemiş kararlar mahkemede geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz ya da süresiz genel kurul çağrısı. Toplantı davetiyesinde gündem yer almıyorsa ya da 15 günlük süre çağrıdan önce geçmediyse toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu olan bu belge, hem bütçe planlaması hem de genel kurulda hesap verme açısından kritiktir. Yapılmadığında aidat toplamak bile tartışmalı hale gelir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyenlere karşı yasal araçları kullanmamak, düzenli ödeme yapan kat maliklerini fiilen cezalandırır. Gecikme tazminatını uygulamak hem hakkınız hem sorumluluğunuzdur.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Tekirdağ'in büyük sitelerinde devir tutanağı alınmadan göreve başlandığında, eski döneme ait borç ve anlaşmazlıklar kolaylıkla yeni yöneticinin üstüne yıkılabilir. Tutanak imzalanmadan teslimi kabul etmeyin.

• KMK m.35 yönetici görevlerini, m.38 yönetici sorumluluğunu ve m.37 işletme projesini açıkça düzenlemektedir; bu üç maddeyi genel hatlarıyla öğrenmek büyük avantaj sağlar.
• Her yönetim sürecinde yazılı belge oluşturmak, ilerideki olası anlaşmazlıklarda en güçlü savunmadır; sözlü anlaşmaların hukuki değeri yok denecek kadar azdır.