Dodurga, Çorum'da site & apartman yönetim sistemi

Dodurga'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çorum genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Dodurga'nın nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, çatı, cephe yalıtımı ve drenaj giderlerini bütçenin en kritik kalemi hâline getirir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Dodurga'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak ve takibini yapmak, ortak alanların bakımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bunların hiçbiri ayrı ayrı karmaşık değildir; ancak hepsinin aynı anda üzerinize yığılması, özellikle devir döneminde bunaltıcı gelebilir.

Dodurga, Çorum'un il merkezine yakın, karma bir yapıya sahip ilçesidir. İlçede hem merkezi konumdaki çok katlı apartmanlar hem de daha kırsal dokulardaki küçük binalara rastlamak mümkündür. Çorum genelinde apartman yönetimi deneyimi yaşayan yüzlerce yönetici sizinle aynı soruları, aynı haftalarda yaşıyor. Yalnız değilsiniz; ama doğru bilgiyle başlamak, ilk altı ayı belirliyor.

Yönetim sorumluluğu hem kat maliklerinin mülkünü korumayı hem de gündelik yaşamı kolaylaştırmayı kapsar. Bu ikisini dengede tutabilmek için sistematik bir başlangıca ihtiyacınız var. Aşağıdaki bölümler tam da bu ilk dönemi adım adım ele almaktadır.

İlk 30 Gün: Dodurga'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi günün tek önceliği devir-teslim tutanağını eksiksiz imzalamaktır. Eski yöneticiden alınması gereken belgelerin listesi şöyledir: karar defteri ve işletme defterinin asılları, site adına açılmış banka hesaplarının ekstreleri, kasadaki nakit veya avans tutarının dökümü, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta, doğalgaz/elektrik abonelikleri), yüklenici ve tedarikçi iletişim bilgileri, açık borç-alacak listesi ile önceki genel kurul kararları. Bunların tamamı tutanakta maddeler hâlinde listelenip her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız tutanak, ileride çıkacak anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır.

Eğer eski yönetici teslimattan kaçınıyorsa kat maliklerini olağanüstü genel kurula çağırma hakkınız bulunmaktadır. Bu konudaki yasal dayanak KMK m.29'dur; gerekirse noter kanalıyla yazılı talep gönderin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Devri aldıktan sonra mali durumu netleştirme zamanıdır. Banka hesabını kontrol edin: hesap site adına mı açık, yoksa kişisel adda mı? Kişisel adda açılmış hesaplar hem yasal risk taşır hem de kat maliklerinin güvenini sarsar; hemen site adına yeni hesap açın veya mevcut hesabı düzeltin. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire, kaç ay, ne kadar borçlu? Dodurga'da Karadeniz iklimine özgü yüksek nem ve yağış, bina kabuğunu düzenli zorlayan bir etkendir; gecikmiş çatı onarımı veya drenaj temizliği gibi ertelenmiş giderler sıklıkla bu aşamada gün yüzüne çıkar. Bekleyen faturaları tespit etmek, sizi harcamalar açısından ani sürprizlerden korur.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu listenin KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında kişisel veri niteliği taşıdığını ve yalnızca yönetim amacıyla kullanılabileceğini unutmayın. Sakinlere duyurular için bir iletişim kanalı belirleyin; e-posta grubu, toplu mesaj ya da apartman panosu — önemli olan tutarlılıktır. Arıza ve taleplerin kaydedileceği bir yöntem kurun; hatta basit bir defter bile, "söylediniz mi söylemediniz mi" tartışmalarını ortadan kaldırır. Site yönetim yazılımı kullananlar bu üç işlevi tek panelden yönetebilir; 14 gün ücretsiz deneme, bu ilk ayın tam ortasına denk gelecek şekilde planlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Dördüncü haftada yıllık işletme projesinin taslağını hazırlayın (KMK m.37). Beklenen gelirleri (aidat toplamı) ve giderleri (temizlik, asansör bakımı, sigorta, ortak alan elektriği, bakım/onarım fonu) listeleyin. Dodurga'nın yağışlı iklimi göz önünde bulundurulduğunda bakım takviminde en az iki kritik pencere vardır: ilkbahar sonunda çatı ve dış cephe kontrolü (kış hasarı tespiti) ile sonbahar başında bina kabuğu ve drenaj hattı temizliği. Bu tarihleri şimdiden bütçenize ve bakım takviminize girin; Karadeniz bölgesinde erken önlem almayan yapılar kış yağışlarından sonra ciddi nem sorunlarıyla karşılaşmaktadır.

Dodurga'da Aidat Ne Kadar? Çorum Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Çorum genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu rakam, tüm bina tipleri ve ilçeler için genel bir kesit sunmaktadır. Dodurga özelinde bina tipine bağlı olarak bu aralık içinde önemli farklılıklar ortaya çıkabilir: güvenlik görevlisi ve asansörü olan yeni bir sitede üst banda yaklaşılırken, küçük ve eski bir apartmanda alt bandın altında kalınması da mümkündür. Rakamı bir hedef olarak değil, kendi binanızın gider profiline göre kalibre etmeniz gereken bir başlangıç noktası olarak kullanın.

Aidatın nasıl belirlendiğine gelince: KMK m.20 uyarınca ortak giderler ya arsa payına oranla ya da eşit biçimde paylaştırılır; yönetim planınız hangi yöntemi öngörüyorsa o esas alınır. Uygulamada adımlar şu şekildedir: önce yıllık toplam gider tahmini yapılır, ardından daire başına düşen pay hesaplanır ve bu tutar yıllık genel kurulda onaylanır. Onaylanmış işletme projesi olmadan belirlenen aidat hukuken tartışmaya açık hâle gelebilir.

Dodurga'daki binaların büyük bölümü Karadeniz iklimiyle mücadele eden yapılardır. Sürekli nem ve yüksek yağış, çatı izolasyon yenileme, dış cephe boyası ve drenaj bakımı için düzenli fon ayrılmasını zorunlu kılar. Bu giderleri işletme projesinin dışında tutmak, ilerleyen yıllarda olağanüstü aidat toplanmasına yol açar — ki bu durum her zaman kat malikleri arasında gerginlik yaratır. Aidat hesaplama aracını kullanarak sitenizin gider kalemlerini girin ve daire başı aidatı hesaplayın; sayılar şeffaf olduğunda genel kurulda kabul görmesi de kolaylaşır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en önemli kural basittir: nakit elden almayın. Hem hesap şeffaflığı hem de yasal güvence açısından tüm ödemeleri banka havalesi ya da online kanal üzerinden alın; bu sayede her ödemenin tarih ve tutarı kayıt altında olur. Aidat günü ya da banka düzeni için bir hatırlatma mekanizması kurmak tahsilat oranını belirgin biçimde artırır.

Ödeme yapılmadığında adımlar şu sırayla ilerler: önce yazılı hatırlatma (kısa mesaj ya da e-posta), ardından noter kanalıyla resmi ihtar. KMK m.20 gereği borçlu malike aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran genel kurul kararıyla daha düşük de tutulabilir. İhtar sonuç vermezse icra takibi başlatmak yasal hakkınızdır. Dava aşamasına gelindiğinde bir avukatla çalışmanız önerilir. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurabilir, gecikme hesabını manuel yapmak yerine yazılıma bırakabilirsiniz.

Unutmayın: gecikme tazminatını uygulamamak, zamanında ödeyen kat maliklerini dolaylı olarak cezalandırmak anlamına gelir. Hukuki hakkınızı kullanmak, aynı zamanda topluluğun adaletine karşı bir sorumluluktur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Dodurga İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri, genellikle büyükşehirlerde ve 50 daire üzerindeki büyük sitelerde gerçek karşılık bulur: koordinasyon karmaşıklığı, teknik uzman ihtiyacı ve raporlama beklentisi bu ölçekte bir şirketle çalışmayı haklı kılar. Dodurga gibi orta ölçekli bir Çorum ilçesinde ise profesyonel şirket arzı sınırlıdır; var olan hizmetlerin fiyatı çoğu zaman küçük binaların gerçek bütçesiyle örtüşmez.

Pratikte en yaygın çözüm şudur: gönüllü bir kat maliki yönetimi üstlenir, ağır ve tekrarlayan işleri iyi bir araçla yönetir. Bu hibrit modelde yönetici muhasebe, hatırlatma ve belge arşivleme gibi zaman alan görevleri yazılıma devreder; kararları ve ilişkileri ise kendisi yürütür. Binada 30'dan az daire varsa ve profesyonel şirket maliyeti aylık bütçenin yüzde onunu aşıyorsa, gönüllü yönetim artı doğru araç kombinasyonu çoğu durumda daha sürdürülebilir bir yol olur.

Karar verirken şu sorulara yanıt arayın: Binadaki karmaşıklık (asansör, ortak tesis, personel) şirket gerektiriyor mu? Gönüllü yönetici için yeterli zaman var mı? Muhasebe ve yazışmaları otomatiğe bağlayabilir miyiz? Üçüncü bir yol her zaman mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır tekrar işi yazılıma bırakın.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek ve resmi gider yapabilmek için çoğu durumda vergi numarası edinmeniz gerekir. Bunun için Çorum Vergi Dairesi'ne başvurulur; genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetici seçim kararının noter onaylı ya da imzalı örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden, Çorum Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açın. Bu hesap yalnızca site gelir ve giderlerine tahsis edilmeli; kendi kişisel hesabınıza hiçbir zaman site parası girmemelidir. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk riski taşır hem de kat malikleriyle güven sorununa zemin hazırlar.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğünüz doğar. İş güvenliği gereklilikleri ve bordro süreçleri için bir mali müşavirle çalışmanız, hem zaman kazandırır hem de olası cezai yaptırımları önler. Bu konulardaki düzenlemeler zaman içinde değişebildiğinden, güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeyi ihmal etmeyin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 gereği apartman ya da site yönetiminin yılda en az bir kez olağan genel kurul düzenlemesi zorunludur. Genel kurul hem yöneticinin hesap verdiği hem de bir sonraki dönemin bütçe ve kararlarının onaylandığı en kritik toplantıdır. Bu toplantıyı doğru yönetmek, ilerleyen dönemde karşılaşabileceğiniz itirazların büyük bölümünü baştan önler.

Toplantı çağrısı gündem maddelerini içermek zorundadır ve KMK m.29-32'ye göre toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine ulaşmalıdır; çağrı iadeli taahhütlü mektupla ya da imzaya karşı elden yapılır. İlk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir (çift nisap). Bu sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterlidir. Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hatayı baştan bilmek büyük zaman kazandırır: gündemsiz çağrı yapmak (gündem olmayan konuda alınan kararlar iptal edilebilir), ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve kararları karar defterine geçirmeden imzasız bırakmak. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek panelde yönetmenize olanak tanır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Devir-teslim kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokratikliğini ve hukuki belirsizliği şimdiye kadar ayrı ayrı ele aldık. SiteYönetim'in amacı bunların tekrar eden, zaman çalan bölümünü sizin yerinize yönetmektir — kararlar her zaman sizindir.

AI Operatör: Söyleyin, Onaylayın, Gönderin

Ayın başında "Bu ayın aidatlarını takip et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özgü hatırlatma metnini hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; siz göndermek istemediğiniz bir mesajı eleyebilir, metni düzenleyebilir ya da zamanlamasını değiştirebilirsiniz. Asistan yardımcıdır, yetkili değil.

Dodurga'nın yağışlı iklimine özgü ikinci bir senaryo: Kasım ayında çatıdan su sızdığı bildirildi. AI Operatör arıza kaydını sisteme açar, sözleşmeli çatı ustasına iş emri taslağı hazırlar ve siz onayladıktan sonra iletir. Tüm süreç belgelenir; üç ay sonra genel kurulda "Kasım'da çatı tamiri yapıldı, maliyet X liraydı, işte belgesi" diyebilirsiniz. Aynı akış boya badana, asansör bakımı ya da drenaj temizliği için de geçerlidir.

Genel kurul hazırlığında da AI Operatör devreye girer: çağrı metni, gündem taslağı ve vekâlet takibi için taslaklar hazırlar, 15 günlük yasal süreyi takip eder, size hatırlatır. Onayladığınız metni siz gönderirsiniz; sistem sizi bilgilendirir, yönetmez.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal, Hukuki Çerçeve

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara ve KMK hükümlerine dayanan bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatı, ihtar süreci, icra takibine geçiş koşulları. Yanıt size yol haritası sunar; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki durumlarda bir avukatın yerini tutamaz ve bunu açıkça belirtir. Bu dürüstlük bilinçlidir: size doğru yönü gösterir, aşırı güven vermez.

Sitenin Karnesi: Kanıtla, İddia Değil

SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge düzeni ve yasal uyum kalemleri bu puanı oluşturur. Yönetimi devraldığınız gün karnenizi görürsünüz; altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine sayılarla kanıtlarsınız. Kat malikleri itiraz etse bile rakam ortadadır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı kapılardan giriş yapar. Dodurga'da bir mülkünü kiraya vermiş ve başka şehirde oturan bir malik, aidat borcunu ya da bina duyurularını kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi ise hesapları ve belgeleri kendi panelinden takip eder; şeffaflık sağlanır, müzakere zemini daralır.

Deneyin, Karar Sonra Verin

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Bulut tabanlı olduğu için tek bir Dodurga apartmanından başlayabilir, büyüdükçe ölçekleyebilirsiniz. Apartman yönetim programına hemen üye olup ilk 14 günü doğrudan kendi binanızda değerlendirin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı üç farklı iş akışında geçer: para işleri, günlük operasyon ve büyük kararlar. Her küme için hangi modüllerin hangi sorunu çözdüğini somut senaryolarla aktaralım.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı ile ödeme takibi, tüm gelirleri otomatik olarak borç-alacak hesabıyla eşleştirir. Ay sonunda kimin ödediği, kimin geciktiği ve gecikme tazminatının ne kadar tuttuğu tek ekranda görünür. Aidat takip programı sayesinde manuel tablo tutma ihtiyacı ortadan kalkar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, Dodurga'daki binalarda su veya doğalgaz sayaç okumasını dairelere oransal biçimde dağıtır; ortak giderlerdeki "ben ödemek istemiyorum" itirazları veriye dayalı bir hesapla yanıtlanır. Apartman muhasebe programı ise işletme defterini, e-Fatura akışını ve gelir-gider raporlarını yasal uyumla tutar.

Operasyon: Arızadan Güvenliğe

Arıza ve bakım yönetimi, sakinlerin bildirdiği sorunları sırayla açık talep olarak kaydeder; hangisinin kimin tarafından, ne zaman çözüldüğü belgede kalır. Duyuru ve bildirim modülüyle SMS, push ya da e-posta aracılığıyla tüm kat maliklerine aynı anda ulaşırsınız. Personel ve tedarikçi yönetimi, kapıcı veya güvenlik görevlisi çalıştıran binaların bordro ve vardiya takibini basitleştirir. Sigorta ve belge arşivi modülü ise poliçeleri, sözleşmeleri ve resmi yazışmaları bulutta saklar; beş yıl önce imzalanan asansör sözleşmesini aramak için dolap karıştırmanıza gerek kalmaz.

Rakiplerde Olmayan: İhale Portalı ve Mahalle Pazaryeri

Dodurga'da çatı yalıtımı veya boya badana ihalesi yapmanız gerektiğinde, geleneksel yöntem birkaç tanıdık ustayı arayıp ağızdan fiyat almaktır. İhale Portalı bu süreci şeffaflaştırır: ilçedeki tedarikçiler sisteme kapalı zarf yerine kayıtlı teklif girer, siz üç farklı teklifi karşılaştırırsınız ve genel kurulda "en düşük fiyatlı teklifi aldık, işte belgeler" diyebilirsiniz. Bu şeffaflık hem kat maliklerinin güvenini artırır hem de sizin yasal sorumluluğunuzu azaltır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin esnaf ve hizmet ilanlarını birbiriyle paylaştığı bir iç kanaldır. Bu iki modül rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Dönem sonunda devir-teslim modülü tüm geçmişi — tahsilat, arıza, karar, belge — tek raporda derlenerek yeni yöneticiye aktarır. Sizden sonra göreve gelenin ilk haftası; sizin ilk haftanız gibi kaotik olmak zorunda değildir.

Dodurga'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Dodurga, Karadeniz ikliminin etkisi altında kalan, yıl boyunca yüksek yağış alan ve nemli koşullarla mücadele eden bir ilçedir. Bu durum, site yöneticisinin bütçe ve bakım planını belirli önceliklere göre şekillendirmesini zorunlu kılar.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı

Sürekli yağmur ve nem, bina kabuğunu diğer bölgelere kıyasla çok daha hızlı yıpratır. Çatı membranı, yatay yüzeyler ve dış cephe boyası her ilkbaharda gözden geçirilmeli; küçük su geçirme noktaları büyük hasara dönüşmeden kapatılmalıdır. Bu bakımı ihmal etmek, ilerleyen yıllarda iç duvarlarda nem lekesi, beton içindeki donatı hasarı ve kat malikleriyle uzun süreli anlaşmazlıklara davetiye çıkarır. Yıllık işletme bütçenize çatı/cephe bakım fonu olarak ayrı bir kalem ekleyin; olağanüstü aidat toplanması en yaygın gerilim kaynağıdır.

Dere ve Su Tahliyesi

Eğimli arazide ya da dere yatağına yakın konumlardaki Dodurga binaları için yağmur suyu tahliyesi (oluk, ızgara, bodrum su basman detayı) yılda en az iki kez kontrol edilmelidir. Tıkanan bir drenaj hattı, yoğun yağışta birkaç saatte bodrum katı su altında bırakabilir. Sorumluluğun kime ait olduğunu (yönetici, belediye, malik) yönetim planınızda ve sigortanızda önceden netleştirin.

Aidat Farklılaştırması ve Bakım Fonu

Yüksek yağış ve nem, yönetim giderlerini mevsimden mevsime değiştirebilir; bu nedenle bazı yöneticiler yaz-kış aidat farklılaştırması ya da bakım fonu biriktirir. Genel kurulda bu stratejiyi sayısal gerekçeyle sunmak, sonradan çıkacak "neden aidat yüksek?" sorularının önüne geçer. Gider paylaşımı modülü, değişken gider kalemlerini dairelere otomatik dağıtmanın en kısa yoludur.

Dodurga ve Çevresinde Site Yönetimi: Alaca, Bayat, Boğazkale ve Ötesi

Dodurga'nın yönetim deneyimi, Çorum'un farklı ilçelerinde karşılaşılan sorunlarla örtüşür; ancak her ilçenin kendine özgü koşulları vardır. İki ana küme biçiminde ele almak, ihtiyaçları daha net ortaya koyar.

Merkeze yakın, kentsel dokulu ilçeler: Alaca ve Osmancık gibi ilçelerde nüfus yoğunluğu ve çok katlı yapı sayısı Dodurga'ya kıyasla daha yüksektir. Bu ilçelerde profesyonel şirket talebi de biraz daha güçlüdür; yönetim planını işlevsel kılmak için daha kapsamlı kayıt düzeni gerekmektedir. Iskilip ve Sungurlu'da ise ticari faaliyetle iç içe geçmiş karma yapı stokları, aidat ve gider paylaşımında ek dikkat gerektiren durumlar yaratabilir.

Daha küçük ölçekli, kırsal dokulu ilçeler: Bayat, Boğazkale, Laçin, Mecitözü, Ortaköy ve Uğurludağ gibi ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır. Bu ölçekte yönetim genellikle gönüllü bir kat maliki tarafından yürütülür; kayıt düzeni basit tutulagelse bile yasal yükümlülükler aynıdır. Kargi ve Oğuzlar ilçelerinde de benzer tablo geçerlidir. Küçük ölçek, hukuki sorumluluğu azaltmaz; karar defteri, banka hesabı ve genel kurul zorunluluğu bir dairesinin olduğu binada da geçerliliğini korur.

Çorum genelinde site yönetimi pratikleri ve il düzeyindeki ortalamalar için Çorum geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Dodurga'daki bir apartmanla Osmancık'taki site aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum olmadan yönetilebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, KMK m.38 gereği kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; yani aldığı kararların ve yönetim eylemlerinin hukuki sonuçlarını üstlenir. Bu sorumluluk bilinçsizlikten doğan hataları kapsamaz demek yanlış olur; "bilmiyordum" geçerli bir savunma değildir. Bu nedenle birkaç temel alanı baştan bilmek büyük koruma sağlar.

KVKK: Bina koridorlarına veya giriş katına yerleştirilen kameralar için aydınlatma metni asılması zorunludur; kayıt süreleri ve erişim kısıtlamaları da KVKK gerekliliklerine uygun olmalıdır. Kat maliklerinin telefon, e-posta ve adres bilgilerinden oluşan iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği önlemleri yasal zorunluluktur. İşe başlamadan önce bir mali müşavirle görüşmek, hem bürokratik sürecin doğru yürütülmesini hem de cezai yaptırımlardan korunmayı sağlar.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metin şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; ilerleyen dönemde denetim ya da şikâyet durumunda hangi belgeyi nerede bulacağınızı bilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelir ve giderleri daima site adına açılmış hesaptan geçmelidir; aksi hem güven zedeleyici hem de hukuki risklidir.
2. Elden nakit toplamak. Elden tahsilat yazılı iz bırakmaz; ileride "ödedim" tartışmalarını sizin aleyhinize sonuçlandırır.
3. Karar defterini işlememek veya imzalatmamak. İmzasız kararlar hukuken tartışmaya açıktır; genel kurul ve yönetim kurulu kararları toplantı günü deftere geçirilip imzalanmalıdır.
4. Gündem belirtmeden toplantıya çağırmak. Gündemsiz çağrıya dayalı genel kurul kararları iptal edilebilir; KMK m.29 gereği gündem çağrıda yer almak zorundadır.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılar; projesiz bütçe hem yasal açıdan eksik hem de kat malikleriyle anlaşmazlık zemini hazırlar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulanmayan geciken ödemeler, zamanında ödeyen kat maliklerini dolaylı biçimde cezalandırır ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Çatı ve drenaj bakımını sonbahara ertelemek. Dodurga'da yağışlı sezon uzundur; kış öncesinde tamamlanmamış çatı ya da drenaj kontrolü, ilk yoğun yağışta acil ve pahalı onarımlara kapı açar. Bakım takvimini en geç Eylül sonuna kurun.