Ozvatan'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kayseri il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; karasal iklimlerin getirdiği beş altı aylık ısıtma sezonu bu rakamı doğrudan şekillendiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ozvatan ve Kayseri koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Ozvatan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner. KMK m.35 bu yükümlülükleri açıkça sıralar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Kulağa yönetilebilir gelir; ama bunların her biri günlük hayatınızda somut iş anlamına gelir.
Ozvatan, Kayseri'nin daha sakin ve düşük yoğunluklu ilçelerinden biridir. Bölgedeki konut stoğu büyük ölçüde eski ve orta ölçekli apartmanlardan oluşur; büyükşehirlerdeki dev site kompleksleri burada çok yaygın değildir. Bu durum yöneticinin işini hem basitleştirir hem de zorlaştırır: bina sayısı az olduğundan teknik destek ve profesyonel yönetim firmaları daha sınırlıdır, dolayısıyla siz genellikle gönüllü yönetici olarak tek başınıza ilerliyorsunuzdur.
Kayseri genelinde benzer süreci aynı hafta yaşayan yüzlerce gönüllü yönetici var. Mevzuat herkese eşit uygulanır; yerel koşulları ve doğru adım sırasını bilmek sizi uzun uğraşlardan kurtarır. Aşağıdaki bölümler bu sırayı ve içeriği somut olarak gösteriyor.
İlk 30 Gün: Ozvatan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi gün tamamen devir-teslim sürecine ayrılmalıdır. Eski yöneticiden alacaklarınız bellidir: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş dönemlerle birlikte), banka hesabı bilgileri ve kasa dökümü, tedarikçi sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi ve kat maliklerinin iletişim bilgileri. Bunların her biri için devir-teslim tutanağı imzalanmalıdır. Tutanaksız yapılan devir, ileride "ben vermemiştim, sen almamıştın" tartışmalarına zemin hazırlar.
Kasayı teslim alırken nakit ve banka bakiyesini tutanakta belirtin. Eski yönetici bu belgeleri vermekte isteksizse yönetim kurulu ya da kat malikleri toplantısıyla yazılı talep yoluna gidin; Kat Mülkiyeti Kanunu bu belgelerin devredilmesini zorunlu kılar.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının durumunu netleştirin. Hesap hâlâ eski yöneticinin kişisel adına bağlıysa banka şubesinde yönetim değişikliğini bildirin ve imza kartını güncelleyin; ideali site adına bağımsız hesap açmaktır. Aidat borçlusu listesini baştan çıkarın: kimin ne kadar, kaç aydır ödemediğini belgeleyin. Ozvatan'da kış uzun geçtiğinden merkezi ısıtması olan binalarda yakıt ve kazan faturası birikimi bu aşamada sürpriz çıkabilir. Bekleyen faturaları tespit edip vade tarihlerine göre öncelik sıralayın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK gereği yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman panosuna yazılı duyuru, toplu SMS ya da bir mesajlaşma grubu. Arıza ve talep kayıtları için basit de olsa bir yöntem kurun; kağıt deftere not almak bile "hiç kayıt yok"tan iyidir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu üçüncü haftanın kayıt altyapısı ilk gün hazır gelir; borçlu listesi ve arıza kaydı modülü birlikte açılır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticinin her yıl için bir işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu projeyi bu haftaya yetiştirmeniz gerekmez; ancak bir taslak oluşturmak sizi önümüzdeki genel kurulda güçlü kılar. Ozvatan'ın karasal iklimine göre bakım takviminizi oluşturun: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de yaptırılmalıdır, aksi hâlde ilk soğukta servis kuyruğunun sonunda kalırsınız. Çatı ve yalıtım kontrolü de kış öncesinde yapılacak işler listesine alınmalıdır.
Ozvatan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Ozvatan için ilçe düzeyinde ayrı bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Kayseri il geneli ortalaması aylık ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; bu rakam il geneli ortalamadır ve bina tipine göre belirgin biçimde ayrışır. Asansörlü, güvenlikli, ortak alanları geniş sitelerde üst banta yaklaşılırken az katlı eski apartmanlarda alt banda yakın kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: her kat maliki arsa payı oranında ya da yönetim planında başka bir esas belirlenmişse o esasa göre gider payı öder. Pratikte şu adımlar izlenir: yönetici yıllık gider kalemlerini toplar (temizlik, yakıt, asansör bakımı, ortak alan elektriği, sigorta vb.), daire sayısına veya arsa payına böler ve genel kurulun onayına sunar. Onaylanan rakam o dönemin aidatı olur.
Ozvatan ve çevre ilçelerde karasal iklim, aidatın en büyük değişkenini belirler: yılda beş ila altı ay süren ısıtma sezonu, merkezi sistemli binalarda yakıt kalemini aidat bütçesinin merkezine koyar. Bireysel ısıtmalı binalarda bu kalem yöneticinin değil malikin sorumluluğundadır; ancak kazan dairesinin ortak kullanıldığı durumlarda tüketim paylaşımı hassas bir mesele hâline gelir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Kayseri Geneli Ortalama Aralık | Aidatı Yukarı İten Başlıca Etken |
|---|---|---|
| Az katlı, eski apartman (asansörsüz) | ₺400 – ₺700 | Ortak alan temizliği, bina sigortası |
| Orta ölçekli, merkezi ısıtmalı bina | ₺600 – ₺1.000 | Yakıt/doğalgaz, kazan bakımı |
| Güvenlikli, asansörlü site | ₺900 – ₺1.400 | Güvenlik personeli, asansör bakım sözleşmesi |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat yöntemi olarak elden para toplamak kesinlikle önerilmez: makbuz karışıklığı, kayıp tartışmaları ve hesap şeffaflığı sorunları kaçınılmaz hâle gelir. Banka havalesi ya da online ödeme sistemi, hem sizi hem de kat maliklerini korur.
Aidat ödemeyen kat malikine karşı KMK m.20 kapsamında şu yol izlenir: önce yazılı hatırlatma gönderin ve belgeleri saklayın. Bu aşamada çözülmezse, geciken miktara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz; bu oran yasal bir üst sınırdır. Yazılı ihtara rağmen sonuç alınamazsa icra takibi başlatılabilir. Çoğu durumda yazılı hatırlatma yeterli olur; malike hukuki süreçten önce makul bir fırsat tanımak hem pratikte hem ilişki yönetimi açısından doğrudur.
Takip sürecini elle yürütmek zamanla yorucu hâle gelir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu geçmişi her an görünür olur; siz yalnızca istisnalara odaklanırsınız.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ozvatan İçin Karar Rehberi
Bu sorunun dürüst cevabı büyük ölçüde bina ölçeğine ve yerel piyasaya bağlıdır. Ozvatan gibi Kayseri'nin daha sakin ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketi arzı kısıtlıdır; İstanbul ya da Ankara'daki gibi çok sayıda firmayla teklif karşılaştırması yapma imkânı çoğunlukla yoktur.
Az katlı, onbeş dairenin altındaki eski bir apartman için profesyonel şirket tutmak çoğunlukla ekonomik değildir: şirketin aylık yönetim ücreti küçük binaların bütçesinde ciddi bir yük oluşturur. Öte yandan otuz daire ve üzeri, asansörlü, güvenlikli ve teknik servisi yoğun bir yapıda profesyonel destek gerçek bir değer üretebilir.
Ozvatan'daki gerçek tablo şudur: gönüllü yönetici ve iyi bir araç kombinasyonu bölgedeki en yaygın ve en işlevsel çözümdür. Bir sonraki bölümde bu "üçüncü yol"un nasıl çalıştığını göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Kendi kişisel banka hesabınızda site parası tutmayın. Bu hem hukuki hem de pratik bir risktir: kişisel iflas, miras ya da hesap dondurma gibi durumlarda site parası da etkilenebilir; üstelik şeffaflık tartışmalarının önü kapanmaz.
Site adına hesap açmak için uygulamada şu adımlar izlenir: önce yönetim adına vergi numarası alınır. Kayseri Vergi Dairesi'ne başvururken karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve genel kurul kararı örneği genellikle istenir. Vergi numarası alındıktan sonra bu numarayla banka şubesinde site hesabı açılabilir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebileceğinden Kayseri Vergi Dairesi'ni telefonla önceden aramak zaman kazandırır.
Apartmanda kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda mali müşavirden destek almanız önerilir. Çalışan yoksa çoğunlukla basit bir tablo dışında ek mali yükümlülük bulunmaz; yine de güncel uygulamayı Kayseri Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü'nden teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurulu düzenler: yılda en az bir olağan toplantı yapılması zorunludur. Yönetici olarak bu toplantıyı doğru planlamak hem yasal yükümlülüğünüzü karşılar hem kat malikleriyle güven ilişkisi kurar.
Çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı, gündem açıkça belirtilmelidir. Çağrıyı imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla tebliğ etmek, ileride itirazlara karşı sizi korur. İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk şartı aranır; bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa, ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan kararlar toplantıda karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin sık düştüğü üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak (gündem belirtilmeyen konularda alınan kararlar iptal edilebilir), toplantı tutanağını eksik tutmak ve vekâlet belgelerini kontrol etmemek. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Yukarıdaki bölümlerde ortaya çıkan tablo şudur: devir-teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik — bunların hepsi zaman ve enerji ister. SiteYönetim bu dört yük için birbirini tamamlayan dört araç sunar.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan
AI Operatör, Ozvatan'daki bir yöneticinin en sık uğraştığı görevleri üstlenir. Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyor ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onay verene kadar hiçbir şey gönderilmez. Onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir ve kayıt altına alınır.
İklimle bağlantılı senaryolarda da aynı mantık geçerlidir. Ozvatan'da kazan dairesi bir Kasım sabahı arıza verdiğinde: siz arızayı bildirirsiniz, AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Süreç belgelenmiş, kat maliklerine otomatik bildirim hazır; siz telefon trafiği yerine kararla ilgileniyorsunuz. Kış bakım takvimini de AI Operatör'e önceden tanımlayabilirsiniz: Eylül sonunda kazan bakım hatırlatması, Ekim'de çatı kontrolü görev listesine otomatik düşer.
Genel kurul hazırlığı da bu kapsamdadır. "Kasım toplantısı için çağrı metnini hazırla, gündem maddelerini ekle, vekâlet takibini aç" yönlendirmesiyle AI Operatör taslağı oluşturur; 15 günlük yasal süre kendiliğinden takip edilir. Onay adımı burada da aynıdır: AI hazırlar, siz onaylarsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabilirsiniz? Bu soruyu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size özel bir yanıt sunar: hangi aşamada ihtar çekilmeli, gecikme tazminatı nasıl uygulanmalı, icra yolu nasıl açılmalı. Yanıt, gerçek yargı kararlarına dayandığı için yalnızca genel bilgi değil, somut içtihat bilgisidir.
Bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir, dava sürecinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmek hem doğru hem de bilinçli bir tercih; güven buradan gelir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 puan üzerinden değerlendiren bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge eksiksizliği gibi göstergeler tek tabloda görünür. Yeni yönetici için bunun anlamı şudur: devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "Çok çalıştım" demek yerine sayılarla kanıtlarsınız. Bu hem denetçiyle hem de şüpheci kat malikleriyle yaşanacak tartışmaları önceden kapatır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalından bağlanır. Ozvatan'da başka şehirde ikamet eden bir malik, aidat borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi, gelir-gider tablolarını ve genel kurul kararlarını kendi ekranından takip eder; şeffaflık artar, hesap verme tartışmaları azalır. Apartmanın karşısındaki bakkal sitenin ilan panosuna dijital erişim ister; esnaf portalı bu erişimi mümkün kılar.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum gerektirmez, tek apartmandan AVM ölçeğine kadar çalışır. Devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün açık gelir; ilk ayın en yoğun döneminde yanınızda hazır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri, yeni yöneticinin ilk yılındaki kronolojiye yerleşecek şekilde düşünülmüştür. İşte Ozvatan koşullarına göre en sık ihtiyaç duyulan üç küme:
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri. Ozvatan'ın merkezi ısıtmalı binalarında bu küme özellikle kritiktir: kalorimetre ve sayaç paylaşımı modülü, kış dönemi yakıt faturasını tartışmasız biçimde dairelere dağıtır; "benim payım neden bu kadar?" kavgası biter. Apartman muhasebe programı aynı platformda çalışır; yılsonunda işletme defteri otomatik oluşur. Aidat takip programı borçlu tarihçesini takip eder, ihtar sürecini belgeler.
Operasyon
Arıza ve bakım yönetimi, teknik işletme, duyuru ve bildirim sistemi (SMS, push), otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi. Ozvatan'da kış bakım takvimi bu modülü özellikle değerli kılar: kazan servisi randevusu, çatı temizliği, buz-kar giderme görevleri sistem tarafından hatırlatılır; hiçbiri atlanmaz.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, bu platformda özgün olan iki özelliktir. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana ihalelerinde Kayseri ve çevresindeki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Üç teklif karşılaştırması, kapalı zarfın yerini alır; seçim gerekçenizi belgelerle genel kurula taşırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve bölgedeki esnaf arasında güvenli bir iletişim kanalı oluşturur.
Son bir not: SiteYönetim'in devir-teslim ve denetim modülü, sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm belge ve geçmişi eksiksiz aktarır. Bu süreç bir öğleden sonra sürer; H2-2'deki devir kaosunu yaşatmak yerine kapatır.
Ozvatan'ın Karasal İklimi Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Ozvatan'da karasal iklim yönetim takvimini doğrudan belirler. Beş ila altı ay süren ısıtma sezonu, bütçenin ve bakım takviminin merkezine yakıt kalemini koyar. Bu gerçeği görmezden gelen bir yönetim planı ilk Kasım'da ciddi sürprizlerle yüz yüze gelir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemli binalarda yıllık doğalgaz ya da yakıt faturası toplam giderlerin büyük bölümünü oluşturabilir. Bu kalemi yıllık işletme projesine eklerken önceki yılın fatura toplamlarını temel alın; yakıt fiyatı değişkenliğine karşı yüzde on ile onbeş arasında bir tampon bırakın. Bireysel ısıtmalı binalarda bu kalem yöneticinin gündeminden çıkar; ancak kazan dairesindeki merkezi sistemde paylaşım varsa kalorimetre okumalarının takibi kritik hale gelir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü bu tartışmayı rakamlarla kapatmanın en kısa yoludur.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Bina önündeki kaldırım ve apartman girişindeki buz, yöneticinin sorumluluğundadır. Kayseri'nin sert geçen kışlarında yeterli önlem alınmaması hem tehlike hem hukuki risk oluşturur. Ekim sonunda kapıcı ya da temizlik personeli varsa kar küreme görevini iş tanımına ekleyin; yoksa kat maliklerinin dönüşümlü üstlenmesi için genel kurulda karar alın.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda yaz döneminde yakıt kalemi düşer; buna karşın havuz ya da bahçe bakım maliyeti artıyorsa aidat sabit tutulabilir ya da küçük bir düzeltme yapılabilir. Her iki durumda da genel kurul kararı zorunludur; yönetici tek başına aidatı değiştiremez.
Ozvatan ve Çevresinde Site Yönetimi: Kayseri İlçeleri
Ozvatan, Kayseri'nin orta ölçekli ilçeleri arasında yer alır. Çevresindeki ilçelerde konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları farklılık gösterir; bu farklılığı anlamak bölgenin tamamına bakış açısı kazandırır.
Kocasinan ve Melikgazi, ilin kentsel çekirdeğini oluşturur. Bu ilçelerde çok katlı siteler ve büyük ölçekli toplu yapılar yaygındır; profesyonel yönetim şirketi talebi en yüksek bu bölgelerdedir. Talas ve Hacilar ise hem kentsel hem de gelişmekte olan konut alanlarıyla karma bir profil çizer. Incesu, Yesilhisar ve Tomarza gibi ilçelerde küçük ölçekli apartmanlar ağırlıklıdır; burada gönüllü yönetici ve basit defter düzeni gerçek ihtiyacı karşılar. Develi ve Yahyali, kendi ilçe merkezleri olan ve orta ölçekli yapıları bulunan yerleşimlerdir. Akkisla, Felahiye, Sarioglan, Sariz, Pinarbasi ve Bunyan gibi ilçelerde az daireli binaların ağırlığı nedeniyle yönetim süreci genellikle daha sade bir yapıdadır.
Ozvatan bu tabloda gönüllü yöneticinin omurgayı taşıdığı orta kümede yer alır. Kayseri geneli site yönetimi sayfasında ilin tüm ilçelerine ait genel bilgiye ulaşabilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Ozvatan'daki bir apartmanla Talas'taki bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum olmaksızın yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatıyla bazı yasal sorumluluklar, çoğu zaman fark edilmeden üstlenilir. Bunları önceden bilmek ciddi sorunları önler.
Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında en sık karşılaşılan iki alan şunlardır: bina güvenlik kameraları ve kat maliklerinin iletişim listesi. Kamera kaydı yapıyorsanız, görünür bir yerde KVKK aydınlatma metni asılı olmalıdır; yoksa idari yaptırımla karşılaşabilirsiniz. İletişim listesi ise yönetim amacı dışında kullanılamaz ve üçüncü kişilerle paylaşılamaz.
Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuda mali müşavirden teyit alınması önerilir. KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla kat maliklerine karşı sorumludur; haksız ya da yetkisiz işlemlerden doğan zararı tazmin edebilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel tutar; bu yasal yükümlülükleri takip altına alır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar yaygındır ve büyük bölümü basit önlemlerle önlenebilir:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem şeffaflık riski. Site adına ayrı hesap açın; bu bölümde anlattık.
- Elden nakit toplamak. Makbuz karışıklığı ve "ödedim, vermedim" tartışmaları kaçınılmaz hâle gelir. Banka havalesi ya da dijital ödeme kullanın.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar — aidat artışı, tamir onayı, personel işe alımı — karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İşlenmemiş kararların hukuki geçerliliği tartışmaya açıktır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan toplantılarda alınan kararlar, itiraz hâlinde iptal edilebilir.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar. Taslak bile olsa hazırlamak hem yasal uyumu sağlar hem bütçe disiplini getirir.
- Gecikme tazminatı uygulamamak. Uzun süre tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeme yapan maliklere haksızlık eder ve tahsilat disiplinini zayıflatır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Ozvatan'da bu hata özellikle pahalıya patlayabilir. Kazan servisi talebinin en yoğun olduğu dönem Kasım-Aralık'tır; Eylül'de randevu almak hem daha kolay hem daha ucuzdur. Çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde yapılmalıdır; Ocak'ta çatı tamiri hem zor hem de pahalıdır.