Felahiye'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kayseri genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Felahiye'nin karasal iklimi ve 5-6 aylık ısıtma sezonu, yakıt kalemini bütçenizin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Felahiye'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Felahiye'de bir apartman ya da sitenin yönetimini devralmak, görünürde küçük bir sorumluluk gibi dursa da yasal ve mali yükümlülükler bakımından ciddi bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticiye dört temel sorumluluk yükler: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları idare etmek ve her yıl genel kurula hesap vermek.
Kayseri'nin bu ilçesinde konut dokusu çeşitlilik gösterir: il merkezine yakın konumuyla Felahiye, hem yeni inşaat dönemi apartmanlarını hem de eski yapı stoğunu barındırır. Hangi tür binayı devralırsanız alın, başlangıç adımları aynıdır. Önemli olan bu adımları doğru sırayla atmaktır; çünkü ilk 30 gün içinde oluşturulan belge düzeni, ilerleyen aylarda yaşanabilecek anlaşmazlıklarda tek güvenceniz olur.
Yönetim görevi gönüllülük esasıyla üstlenilmiş olsa bile Kayseri'deki diğer apartman yöneticileriyle aynı yasal çerçeve içinde hareket etmeniz zorunludur. "Bilmiyordum" gerekçesi hukuken geçerli bir savunma değildir; bu yüzden ne beklediğinizi önceden bilmek, hem sizi hem kat maliklerini korur.
İlk 30 Gün: Felahiye'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen devir-teslim tutanağına ayrılmalıdır. Eski yöneticiden alınacaklar listesi nettir: karar defteri, işletme defteri, banka hesap özeti, kasadaki nakit tutarı, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik), borç-alacak listesi ve kapıcı/çalışan sicil belgeleri. Tüm bu belgeler için imzalı bir tutanak düzenleyin; imzasız devir, ileride "teslim etmedim" iddiasıyla karşılaşmanıza zemin hazırlar.
Kayseri'deki herhangi bir apartmanda devir teslim sırasında en sık gözden kaçan kalem, yakıt/doğalgaz bedellerine ilişkin bekleyen faturalardır. Felahiye'nin sert karasal kışları nedeniyle ısıtma sezonu beş ila altı ay sürer; Ekim-Mart dönemine ait birikmiş yakıt borcu devredilen en ağır kalemlerden biri olabilir. Tutanağa "bekleyen yakıt faturaları" satırını mutlaka ekleyin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftanın önceliği banka hesabıdır. Site adına açılmış bir hesap yoksa ya da eski yöneticinin kişisel hesabında site parası tutuluyorsa bunu derhal düzeltmeniz gerekir. Kendi adınıza değil, site yönetimi adına yeni bir hesap açın; tüm aidat ödemelerini ve giderleri bu hesaptan yürütün.
Aidat borçlusu listesini bu hafta içinde çıkarın. Kaç daire borçlu, borç toplamı ne kadardır? Bekleyen faturaları (ısıtma, asansör bakımı, temizlik) tespit edin ve öncelik sırasına koyun. Bu mali fotoğraf, birkaç ay sonra yapacağınız genel kurulda "devraldığımda tablo buydu" diyebilmek için elzem kanıttır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini derleyin: telefon, e-posta ve acil ulaşım bilgileri. Bu listenin kişisel veri olduğunu unutmayın; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, toplu SMS, mesajlaşma grubu ya da dijital portal seçeneklerinden birini standart olarak kabul edin.
Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu haftada kurun. Bir komşu "asansör arızalandı" dediğinde bu talebin yazılı bir ize düşmesi şarttır; sözlü iletişim izlenemez, belgelenirken de hatırlanmaz. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu kayıt, talep açıldığı anda sisteme düşer ve kapanana kadar takip edilir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu, bir sonraki yılın tahmini gelir ve gider tablosudur. Felahiye koşullarında bu taslağın en ağır kalemi yakıt/ısıtma olacaktır; bütçeyi belirlerken önceki yılların yakıt faturalarını referans alın, enflasyon payını ekleyin.
Bakım takviminizi de bu haftada oluşturun: kazan/kombi bakımı Eylül başına, çatı ve yalıtım kontrolü Ekim'e, kar temizliği planlaması Kasım öncesine alınmalıdır. Kayseri'de kış geç gelse bile hazırlıksız yakalanmak hem maliyetli hem tehlikelidir.
Felahiye'de Aidat Ne Kadar? Kayseri Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Felahiye için yayımlanmış ayrı bir aidat endeksi bulunmamaktadır. Kayseri genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu aralık dürüst bir ortalamanın üst ve alt sınırıdır. Asansörlü, güvenlikli ve merkezi ısıtmalı sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır; küçük ve eski apartmanlarda ise alt bant daha gerçekçidir.
Aidat tutarını keyfi belirleyemezsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, aidatın ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla bölüştürüleceğini düzenler; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazar. Yıllık işletme projesi hazırlanır, tahmini giderler hesaplanır ve genel kurul bu rakamları onaylar. Genel kurulun onaylamadığı aidat artışı yasal dayanaktan yoksundur.
Felahiye'de aidatı belirleyen en önemli maliyet sürücüsü ısıtmadır. Karasal iklimin getirdiği uzun ve sert kış mevsiminde merkezi ısıtma sistemleri yüksek yakıt bedeli üretir. Ortak alanların (merdiven, bodrum, kazan dairesi) ısıtma maliyeti de aidatın içinde yer alır. Bu nedenle Felahiye'de merkezi sistemli bir binada aidat, benzer büyüklükteki İç Anadolu ilçelerinde bile değişkenlik gösterebilir; bölgenin enerji verimliliği durumu belirleyici faktördür.
Sitenizin gider kalemlerini tek tek girerek daire başı tahmini aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Araç özellikle ilk yıl bütçe taslağı hazırlayan yeni yöneticiler için pratik bir başlangıç noktası sunar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında ilk ve en önemli kural: elden nakit almayın. Hem sizin hem de maliklerin koruması için tüm ödemeler site banka hesabına yapılmalıdır; EFT, havale ya da online ödeme tercih edilmelidir. Elden tahsilat hem belge sorunu yaratır hem de bir gün "ödedim" "almadım" tartışmasının fitilini ateşler.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına imkân tanır. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, devam eden borçta icra takibi. Her adımın belgelenmiş olması şarttır; belgesiz süreç, mahkemede sizi değil borçluyu korur.
Kayseri'deki uygulamalarda en yaygın hata, hatırlatmaları sözlü yapmaktır. Mesaj, e-posta ya da yazılı bildirim gibi izlenebilir bir yol kullanın. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak gönderilir; kimin ne zaman bilgilendirildiği sistem üzerinde kayıt altında tutulur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Felahiye İçin Karar Rehberi
Felahiye'de profesyonel site yönetim şirketi arzı Kayseri il merkezine kıyasla sınırlıdır; bu, İç Anadolu'nun ilçe büyüklüğündeki yerleşim yerlerinde yaygın bir gerçekliktir. Küçük ya da orta ölçekli bir apartmanda gönüllü yöneticinin iyi bir araçla desteklenmesi çoğu zaman en makul çözümdür.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti) | Aylık yönetim bedeli |
| Uzmanlık | Araçla desteklenebilir | Deneyimli kadro |
| Felahiye'de bulunabilirlik | Her zaman mümkün | Sınırlı |
| Şeffaflık | Tam kontrol sizdedir | Raporlamaya bağlı |
| Uygun bina ölçeği | 1-2 blok, az daire | Büyük siteler |
Profesyonel şirket tercih edecekseniz referans kontrolü, sözleşme süresi ve hesap şeffaflığını öncelikli kriterler olarak belirleyin. Kayseri genelinde şirket seçerken önceki yönettiği binaların yöneticileriyle konuşmak en güvenilir değerlendirme yöntemidir.
Üçüncü bir yol da vardır: siz yönetirsiniz, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredersiniz. Bu kombinasyon, hem maliyeti kontrol altında tutar hem de işin yasal ve muhasebe boyutlarında hata riskini azaltır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Felahiye'deki işlemler için genel olarak şu belgeler istenmektedir: genel kurul kararı ya da kat malikleri toplantı tutanağı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar defterinin ilgili sayfası. Belge listesi uygulamada vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Felahiye bağlı vergi dairesini telefonla önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarası alındıktan sonra bankalarda site adına hesap açılabilir. Bu hesabın kullanımına ilişkin en önemli uyarı şudur: kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın. Bu uygulama hem hukuki sorumluluğunuzu artırır hem de kat maliklerinin güvenini ciddi biçimde zedeler.
Binada kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri doğar. Bu durumda bordro, sigorta bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de gündemin parçası olur. Güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir; vergi ve SGK mevzuatı dönemsel değişikliklerden etkilenebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ila 32. maddeleri genel kurulun usulünü düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Toplantı tarihinden 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü posta ile çağrı yapılmalı, çağrıda gündem belirtilmelidir. Gündemi belirtmeyen çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar ileride itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantı için çift çoğunluk şartı aranır: hem katılan kişi sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanların çoğunluğuyla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır; imzasız karar defteri ciddi bir eksikliktir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: gündem belirtmeden çağrı yapmak, toplantı tutanağını haftalarca imzalatmadan bırakmak ve ikinci toplantı tarihini ve saatini ilk çağrıda bildirmemek. Bu hatalar kararlarınızın hukuki geçerliliğini tehlikeye atar.
Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları sistematik hale getirir ve hatırlatmalar otomatik iletilir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde sıralanan dertler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsi tek bir çatı altında çözülebilir. SiteYönetim, Felahiye'deki apartmanınızın büyüklüğünden bağımsız olarak bu süreçleri yapılandırılmış, belgelenmiş ve denetlenebilir hale getirir.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, yöneticinin talimatlarını anlayan ve eyleme dönüştüren asistan katmanıdır. Somut bir örnek: "Şubat aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Tüm adımlar kayıt altındadır.
Felahiye'nin uzun ve sert kışı nedeniyle kazan dairesi arızaları en kritik senaryolardan birini oluşturur. "Kazan arızası bildir" dediğinizde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Felahiye'de kış ortasında saatleri sayan bir yönetici için bu akış, hem hız hem de belge güvencesi sağlar.
Genel kurul hazırlıklarında da AI Operatör devreye girer: toplantı tarihini 15 gün önceden maliklere duyurmak, gündem taslağı oluşturmak, vekâlet formlarını izlemek. Her adım yöneticinin onayından geçer; yazılım karar almaz, hazırlar ve sunar.
AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Kararla Hukuki Yol Haritası
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıt alırsınız. Hangi adımların hangi sırayla atıldığını, gecikme tazminatı uygulamasının nasıl belgeleneceğini ve icra takibi öncesinde hangi bildirimlerin yapılması gerektiğini somut olarak görebilirsiniz.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemi daha güvenilir kılar; sorunun nerede bitip hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzu bilerek ilerlersiniz.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyum durumu ve yasal belgeler karnede yer alır. Felahiye'de yönetimi devraldığınız gün karneniz 54 ise, altı ay sonra 78'e çıkan karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özel portalından sisteme girer. Kayseri il merkezinde ya da başka bir şehirde oturan bir malik, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür; sizi aramaz, mesai saati beklemez. Denetçi portalı ise hesapların şeffaf tutulmasını sağlar; bu şeffaflık, kavgayı azaltır ve güveni artırır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; hiçbir kurulum, sunucu ya da teknik altyapı gerektirmez. Tek daireli bir apartmandan büyük bir siteye kadar aynı sistem çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; deneme boyunca tüm modüller açık gelir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen üç aşamadan oluşur: önce para işleri düzene girer, ardından operasyon sistematik hale gelir, son olarak da büyük kararlar belgelenmiş süreçlerle alınmaya başlar. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre devreye girer.
- Para işleri: Online aidat tahsilatı ile maliklerin ödeme yapması için banka veya karta gitmeleri gerekmez. Aidat takip programı borç hatırlatmalarını otomatik gönderir. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defterini kapsar. Felahiye gibi merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre ve sayaç okuma değerleri sisteme girildiğinde gider paylaşımı dairelere otomatik dağıtılır; kış faturası dönemindeki "ben bu kadar kullanmadım" tartışmaları belgeye dayalı hesapla son bulur.
- Operasyon: Arıza ve bakım talepleri açıldığında hangi daireden, ne zaman, hangi arıza bildirildiği kayıt altına alınır. Duyurular SMS ve push bildirimiyle tüm kat maliklerine ulaştırılır. Ziyaretçi takibi, otopark yönetimi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi tek ekrandan yürütülür. Sigorta belgeleri ve acil durum prosedürleri arşivde hazır tutulur.
- Rakip yazılımlarda bulunmayan iki özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Felahiye'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı ya da asansör modernizasyonu ihalesini üç teklifle, karşılaştırmalı ve genel kurula belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Site içi esnaf ve hizmet sağlayıcılar da Mahalle Pazaryeri üzerinden kat maliklerine hizmet sunar. Bu iki özellik, sektörde yalnızca SiteYönetim'de bulunmaktadır.
Bir yıl sonra, siz de yönetimi bir sonraki kişiye devredeceksiniz. O gün devir-teslim modülü sayesinde tüm belgeler, sözleşmeler, borç-alacak durumu ve karar defteri tek tıkla hazırdır; devir bir öğleden sonra tamamlanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosu, bu kez yaşanmaz.
Felahiye'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Felahiye'nin karasal iklimi, yönetim planınızı Kayseri'nin sahil ya da batı illerindeki bir siteden farklı kılar. Kasım'dan Mart'a uzanan beş ila altı aylık ısıtma sezonu, yönetim bütçesinin en belirleyici değişkeni haline gelir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtma sistemli binalarda yıllık yakıt bedelinin toplam işletme bütçesindeki payı yüzde kırkı aşabilir. Bu oran, aidatın nasıl belirleneceğini ve yaz-kış dönemlerinde farklılaştırılıp farklılaştırılmayacağını doğrudan etkiler. Merkezi ısıtmadan bireysel sisteme geçiş ya da tam tersi yönde bir karar, genel kurulun çoğunluk kararını gerektirir ve mühendislik danışmanlığı zorunludur; tek başınıza verebileceğiniz bir karar değildir.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Binanın önündeki kaldırım, otopark girişi ve ortak alanların kar ve buzdan temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Kar temizliği planını Kasım başına almak, hem kaza riskini hem de buna bağlı tazminat sorumluluğunu azaltır. Sözleşmeli bir hizmet alınacaksa ihale sürecini Ekim'de başlatmak Felahiye koşullarında standart bir ihtiyat tedbiridir.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Bazı siteler ısıtma sezonunda ek yakıt aidatı tahsil eder. Bu uygulama yasal olmakla birlikte yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça düzenlenmesi gerekir; keyfi uygulaması itiraz konusu olur. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız verilerle kapatmanın en pratik yoludur.
Felahiye ve Çevresinde Site Yönetimi: Akkisla, Bunyan, Develi ve Diğer İlçeler
Felahiye, Kayseri'nin geniş ilçe coğrafyasında komşu ilçelerle hem ulaşım hem de konut dokusu bakımından ilişkilidedir. Bu bölgedeki site yöneticileri büyük ölçüde benzer sorunlarla karşılaşır; ancak yerleşim ölçeği ve kentleşme oranı farklı çözüm önceliklerini doğurur.
Kocasinan ve Melikgazi gibi büyükşehir ilçelerinde büyük ölçekli siteler ve toplu yapılar ağırlıktadır; buralarda profesyonel yönetim şirketi seçimi ve çok bloklu koordinasyon öncelikli gündem maddesidir. Talas ve Hacilar ise görece yeni yapılaşma dokusuyla farklı bir profil sergiler.
Bunyan, Develi, Tomarza ve Yesilhisar gibi ilçeler ağırlıklı olarak orta ölçekli apartman stoğuna sahiptir; buralarda gönüllü yönetici modeli yaygınlığını korumaktadır. Akkisla, Ozvatan ve Sarioglan gibi küçük ilçelerde az daireli binalarda basit defter düzeni ve temel muhasebe araçları çoğu zaman yeterlidir. Pinarbasi, Sariz, Yahyali ve Incesu ise iklim ve coğrafya bakımından Felahiye'ye yakın özellikler taşır; ısıtma maliyeti buralarda da temel bütçe kalemidir.
Bulut tabanlı bir sistem olduğundan, Felahiye'deki apartmanla Bunyan ya da Develi'deki site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerekmeden yönetilebilir. Mülk sahiplerinin başka ilçede ya da başka şehirde oturması durumunda da tüm bilgilere anlık erişim sağlanır.
Kayseri genelindeki site yönetimi uygulamaları ve il düzeyindeki mevzuat güncellemeleri için Kayseri geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu açıkça düzenler. Bu, hatanın ya da ihmalin sonuçlarından bizzat sorumlu olabileceğiniz anlamına gelir. Ancak yasal çerçeveyi bilmek, riski büyük ölçüde yönetilebilir kılar.
Binanın ortak alanlarında güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni asılması zorunludur; hangi alanların kayıt altında olduğu, kayıtların ne kadar süre tutulduğu ve kimler tarafından erişilebildiği açıklanmalıdır. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini kapsayan liste de kişisel veri niteliği taşır; bu liste yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir.
Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri, işyeri sağlık ve güvenlik tedbirleri ve bordro düzeni zorunluluktur. İş kazası halinde yöneticinin sorumluluğu ciddi sonuçlar doğurabilir; mevcut uygulamayı bir mali müşavir ya da iş güvenliği uzmanıyla teyit etmeniz önerilir.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında gerekli belgeleri tek noktadan sunabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Kayseri genelinde ve Türkiye'nin farklı illerindeki deneyimlere bakıldığında, yeni yöneticilerin birbirine benzer hataları tekrarladığı görülür. Bu listeyi okumak birkaç dakika alır; her bir hatanın maliyeti ise çok daha uzun süre hissedilir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de güven sorunu yaratır. Site adına ayrı hesap şarttır.
- Elden nakit tahsilat yapmak: Belge üretmez, tartışma yaratır. Tüm ödemeler banka üzerinden yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Alınan her kararın imzalı tutanağı olmak zorundadır; defter tutulmayan yönetim denetçiler ve mahkemeler önünde savunmasız kalır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi yapmamak: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yıllık işletme projesi hazırlanmasını öngörür; onsuz aidat artışı hukuki dayanaktan yoksundur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen maliklere karşı haksızlık yapar ve tahsilat disiplinini çöküşe sürükler.
- Kazan bakımını Kasım'a bırakmak: Felahiye'de bu hata pahalıya mal olur. Eylül başında kazan dairesi bakımı yaptırılmayan bina, ilk soğukta uzun arıza kuyruğuyla tanışır; acil servis hem daha pahalıdır hem de daha geç gelir. Çatı ve yalıtım kontrolünü de Ekim'e almak bu sürprizin önüne geçer.