Bünyan, Kayseri'de site & apartman yönetim sistemi

Bunyan'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kayseri il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 arasında seyretmektedir ve karasal iklimin getirdiği sert kışlar, yakıt ile ısıtma giderini yönetici bütçesinin merkezine taşımaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Bunyan'ın yerel koşullarının yönetim kararlarınızı nasıl şekillendirdiğini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Bunyan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, birkaç imzayla üstlenilen ama içi dolu bir sorumluluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü sıralar: defterleri usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları koruyup bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bunların her biri ayrı bir iş kolu demektir.

Bunyan, Kayseri iline bağlı, il merkezine görece yakın konumuyla hem kentsel apartman stoğuna hem de çevresindeki daha küçük ölçekli binalara ev sahipliği yapmaktadır. Kayseri genelinde yüzlerce apartman ve site aynı süreci sizinle eş zamanlı olarak yaşamaktadır; yani karşılaştığınız sorular münhasır değil, yaygın ve çözülmüş sorulardır. Bu, aslında iyi bir haberdir: doğru kaynağa ulaştığınızda her adımın önünde bir rehber vardır.

Yönetimi devralmak çoğunlukla "birden bire olmak" şeklinde gerçekleşir: toplantıda el kaldırdınız, imzaladınız, anahtarları aldınız. Geriye kalanları öğrenmek size düşer. Aşağıdaki bölümlerde bu öğrenme sürecini mümkün olduğunca kısa tutmayı hedefliyoruz.

İlk 30 Gün: Bunyan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek odağı eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş kayıtlarıyla birlikte), banka ve kasa bakiyesi, sözleşmeler (temizlik, güvenlik, teknik servis), ödenmemiş faturaların dökümü ve kat maliklerine ait borç-alacak listesi. Bunların yazılı ve imzalı biçimde teslim alınması, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda tek güvencenizdir.

Tutanakta "eksiksiz teslim edildi" ibaresinin yanı sıra teslim edilen belgelerin listesi de madde madde yer almalıdır. Eksik belge varsa tutanağa "eksik" olarak geçirin; tamamlanması için yazılı süre tanıyın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada sitenin mali tablosunu netleştirirsiniz. Banka hesabının site adına (kişisel hesabınıza değil, siteye ait hesaba) geçirilip geçirilmediğini ya da yeni hesap açılması gerekip gerekmediğini kontrol edin. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin kaç aylık borcu olduğunu kayıt altına alın. Bekleyen fatura ve taahhütleri tespit edin.

Bunyan ve Kayseri'nin karasal ikliminde ısıtma sezonu 5-6 ay sürmektedir; bu nedenle yakıt ya da doğalgaz faturalarının durumunu, merkezi ısıtma sistemine ait sözleşmeleri ve varsa kalorimetre okumalarını bu aşamada mutlaka gözden geçirin. Geçmiş dönemde ödenmemiş kalorimetre faturası ya da yakıt borcu varsa bunları erken tespit etmek sizi ilerleyen aylardaki sürprizlerden korur.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; KVKK kapsamında amaç dışı paylaşım yasaktır. Sakinler için bir duyuru kanalı belirleyin: site panosu, toplu SMS ya da dijital platform bunların başında gelir. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yöntem de bu haftanın sonuna kadar işler hale gelmelidir.

Kayıt düzeni kurmak sıradan bir bürokratik adım gibi görünse de birkaç ay sonra "o tamirat için kimi aradık, ne kadar ödedik" sorusunun cevabını saniyeler içinde verebilmek, hem genel kurulda hem denetçilerle ilişkinizde somut fark yaratır. Site yönetim yazılımı kullananlar bu kayıt düzenini ilk gün kurulu bulur; tercih yazılımsız sürmekse Excel'de bile sistematik bir şablon işe yarar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Dördüncü haftada yıllık işletme projesinin taslağını hazırlarsınız. KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık avans ve gider planını kat maliklerine sunmasını zorunlu kılar. Bu taslak ilerleyen genel kurulun temel gündem maddesi olacaktır.

Bunyan'ın kışı erken ve sert geçer; bakım takvimini buna göre kurun. Kombi ya da merkezi kazan bakımı Eylül-Ekim'de tamamlanmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde yapılmalıdır. Bu bakımları planınıza yazı olarak girmek, hem sigorta tazminatı süreçlerinde hem genel kurulda "yönetici işini yaptı" kanıtı işlevi görür.

Bunyan'da Aidat Ne Kadar? Kayseri Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bunyan için kamuya açık ayrı bir aidat istatistiği yayınlanmamaktadır. Kayseri il geneli aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve bireysel binanın özelliklerine göre geniş bir yelpazede değişebilir. Asansörsüz, güvenliksiz, küçük ölçekli eski bir apartmanda aidat alt bandın altında kalabilirken güvenlikli ve merkezi ısıtmalı yeni bir sitede üst bant aşılabilir. Kayseri'nin Bunyan ilçesinde hem köklü apartman stoku hem de nispeten yeni konut alanları bulunduğundan aidatlar bina tipine göre bu yelpazede geniş bir dağılım göstermektedir.

Aidatı belirleyen mekanizma KMK'nın 20. maddesinde düzenlenmiştir: her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planındaki esasa göre katılır; genel kurul işletme projesini onaylar ve bu onay aidatın yasal dayanağını oluşturur. Keyfi belirlenen aidat, genel kurulda itiraz konusu olabilir.

Bunyan ve Kayseri genelinde aidatın en belirleyici kaleminin ısıtma gideri olduğunu görmek şaşırtıcı değildir. Karasal iklimde yılın 5-6 ayı aktif olan ısıtma sezonu, merkezi sistemlerde yakıt ya da doğalgaz maliyetini öne çıkarır; bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan ısıtması (giriş, merdiven) bile bütçe kalemleri arasına girer. Bütçeyi gerçekçi kurmak için geçmiş yılların fatura ortalamasına bakın.

Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç hangi kalemin bütçede ne ağırlık tuttuğunu görsel olarak ortaya koyar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak yöneticinin en yaygın yaptığı hatalardan biridir; hem kayıt dışılık riski hem de olası anlaşmazlıklarda ispat sorunu yaratır. Banka havalesi ya da online tahsilat her zaman tercih edilmesi gereken yöntemdir; bu sayede ödeme tarihi, tutarı ve gönderen bilgileri otomatik olarak kayıt altına alınır.

KMK m.20 uyarınca belirlenen aidat süresinde ödenmezse aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Tazminat uygulaması keyfi değil yasal bir haktır ve düzenli ödeyen maliklere karşı adaletsizliği önler. Sürecin işleyişi şöyledir: önce yazılı (tercihen taahhütlü mektup veya noter kanalı) hatırlatma gönderilir, ardından ihtar kesilir, ihtar sonuçsuz kalırsa icra takibi başlatılır. Her aşamayı karar defterine ya da yazışma arşivine kaydetmek zorunludur.

Aidat takip programı bu süreçte hatırlatmaları otomatik olarak borçlu listesine göre hazırlar; manuel takip yerine sistematik ve belgeli bir yöntem sunar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bunyan İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri büyükşehirlerde geniş bir seçenek sunarken Bunyan ve Kayseri'nin diğer küçük ölçekli ilçelerinde bu hizmetin arzı sınırlıdır. Bu gerçeği görmezden gelen bir karar rehberi pratik değer taşımaz.

Bunyan gibi ilçelerde en yaygın gerçek çözüm gönüllü yönetici + iyi araç kombinasyonudur. Gönüllü olmak, yorucu olmak zorunda değildir; tekrar eden işleri otomatikleştiren bir yazılım kullandığınızda haftalık yük önemli ölçüde azalır. Üçüncü bir yol olarak değerlendirilebilecek bu seçeneğin ayrıntılarına ilerleyen bölümlerde değineceğiz.

Profesyonel şirket tercih edecekseniz değerlendirmeniz gereken başlıca kriterler şunlardır: referans listesi (tercihen Kayseri'deki sitelerden), aylık raporlama yöntemi, yöneticinin ulaşılabilirliği ve sözleşmenin fesih koşulları. Kayseri il merkezinde faaliyet gösteren şirketler Bunyan için de hizmet verebilir; mesafeyi ve ek maliyet kalemini peşinen netleştirin.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel banka hesabınızda tutmak, hem yasal hem güven açısından ciddi risk taşır. Yönetim döneminin sonunda hesap hareketleri karışır, "bu para siteden mi benim cebimden mi" sorusu anlaşmazlığa zemin hazırlar. Bu nedenle ilk haftada site adına ayrı bir hesap açmak ya da mevcut hesabı devir almak zorunludur.

Site adına banka hesabı açmak için çoğu banka bir vergi numarası talep etmektedir. "Potansiyel vergi numarası" olarak adlandırılan bu numara, vergi dairesine karar defteri örneği ve yönetici kimliğiyle başvurularak alınır. Gerekli belgeler vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bunyan Vergi Dairesi'ni arayarak listeyi teyit etmek en güvenli yoldur.

Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK kaydı ve prim yükümlülüğü doğar. İş güvenliği kuralları da bu kapsamda uygulanır. Konuya ilişkin güncel yükümlülükleri ve istisnaları bir mali müşavirden teyit etmeniz tavsiye edilir; bu alanda düzenlemeler değişkenlik gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul düzenini ayrıntılı biçimde belirler. Yılda en az bir kez toplanmak zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla gündemli çağrı yapılmalıdır. İlk toplantıda karar alabilmek için hem kat maliki sayısının hem arsa paylarının çoğunluğunu sağlamak gerekir (çift çoğunluk şartı). Yeter sayı (nisap) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; ancak bu toplantı ilk toplantıdan en az 7 gün sonraya bırakılmalıdır.

Kararlar, toplantı bitiminde karar defterine geçirilip tüm katılımcılar tarafından imzalanır. İmzasız karar tutanağı ilerleyen dönemde itiraz konusu olabilir.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç genel kurul hatası şunlardır:

• Gündemsiz çağrı yapmak: Gündem olmadan alınan kararlar geçersiz sayılabilir; çağrıda gündem maddelerini ayrıntılı yazın.
• Vekâlet belgelerini kontrol etmemek: Genel kurula katılamayan malikler vekâletle temsil edilebilir; vekâlet belgesi toplantı öncesinde incelenmelidir.
• Kararları zamanında deftere geçirmemek: Toplantı günü ya da ertesi gün kaydedilmeyen kararlar, bellek yanılmaları nedeniyle tartışmalı hale gelir.

Çağrı metninin hazırlanması, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını incelemenizi öneririz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümler boyunca sıralanan işlerin ortak özelliği şudur: hepsi tekrar eder, hepsi kayıt ister, hepsinde bir şeyi atlamak sonradan pahalıya mal olur. SiteYönetim bu tekrarlı yükü üstlenir; siz karar veren konumunda kalırsınız.

AI Operatör

AI Operatör, yöneticinin doğal dilde ilettiği talepleri işleme alan ve aksiyon önerileri sunan bir yapay zeka asistanıdır. Bunun nasıl çalıştığını somut bir Bunyan senaryosuyla açıklamak gerekirse: Şubat ayı aidatlarını tahsil etme zamanı geldiğinde "Bu ayın aidatlarını topla, geciken 6 daireye nazik hatırlatma gönder" yazdığınızda AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metni hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; her adımda kontrol sizdedir.

Kayseri'nin sert kış koşullarını düşündüğünüzde ikinci bir senaryo daha belirginleşir: Bunyan'da kazan dairesi ya da kombi arızası bildirildiğinde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Isıtma sezonunda saatlerin önem taşıdığı bir arızada bu hız fark yaratır. Genel kurul süreci için de aynı mantık geçerlidir: çağrı metni taslağını hazırlar, "15 gün önceden çağrı" kuralını hatırlatır, gündem ve vekâlet takibini yürütür; siz onaylarsınız.

AI Danışman

AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanarak hukuki sorularınızı yanıtlar. "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna m.20 kapsamında adım adım yanıt verir; gecikme tazminatı, ihtar ve icra aşamalarını sırasıyla açıklar. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, platformun güvenilirliğinin bir parçasıdır.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve iletişim etkinliği gibi göstergeler bütünleşik bir puana dönüşür. Yeni yönetici için bu özelliğin asıl değeri şurada yatar: yönetimi devraldığınız günkü karne puanını altı ay sonraki puanla genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" iddiasını kanıtlamış olursunuz; rakamlar sizi temsil eder.

7 Rol Bazlı Portal

Platform yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim kapıları sunar. Bu yapı özellikle Bunyan gibi ilçelerde pratik anlam taşır: mülkünü başka bir şehirden yöneten malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar ve yönetici-denetçi gerginliğini önemli ölçüde azaltır. Sakin portalında arıza bildirimi, duyuru takibi ve ortak alan rezervasyonu yer alır.

İlk Adım Ücretsiz

14 gün ücretsiz deneme, kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur; tek bir apartmandan yüzlerce daireli AVM'ye aynı platform ölçeklenir. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modülleri, yöneticinin ilk yılını kronolojik olarak destekler. Hangi aşamada olursanız olun, o anın ihtiyacını karşılayan bir modül mevcuttur.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yönetimin düzenli gelir akışını güvence altına alır. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonuyla gider kayıtlarını otomatikleştirir; işletme defteri yasal gereksinimlere uygun biçimde tutulur. Bunyan gibi karasal iklim bölgelerinde merkezi ısıtma sistemi yaygınsa kalorimetre okumalarının dairelere paylaştırılması özellikle değer kazanır: sayaç döneminin kapanmasının ardından gider paylaşımı tek tıkla dairelere dağıtılır, "benim sayacım bu kadar tüketti" tartışmaları biter. Aidat takip programı geciken ödemeleri otomatik hatırlatmalarla takip eder.

Operasyon: Arıza, bakım ve teknik işletme modülü; arıza bildiriminden iş emrine, iş emrinden kapatma onayına kadar sürecin tamamını kayıt altına alır. Duyuru, SMS ve push bildirim kanalları sakinlere anlık iletişim imkânı sunar. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu ve tedarikçi takibi, sigorta belgeleri ve acil durum planı arşivi operasyonel modüllerin geri kalanını oluşturur.

Rakipte olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül piyasada eşdeğeri olmayan özelliklerdir. İhale Portalı sayesinde Bunyan ya da Kayseri genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yöntemi yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi büyük işleri üç teklifle karşılaştırarak, genel kurula belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret ekosistemi kurar; sakinlerin birbirine hizmet sunmasını kolaylaştırır. Bu iki özellik için "rakipte yok" ifadesini bilinçli kullanıyoruz.

Modül yolculuğunun son durağı devir-teslim ve raporlamadır. Yönetim görevinizin sonunda, tüm kayıtlar dijital arşivde hazır olduğu için devir-teslim süreci bir öğleden sonraya sığar. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir tablo; bir sonraki yöneticiye nefes aldıran bir başlangıç.

Bunyan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Bunyan'ın coğrafi konumu ve iklimi yönetim kararlarını doğrudan etkiler. İç Anadolu'nun karasal ikliminde yer alan ilçede kış sert ve uzundur; 5-6 aylık ısıtma sezonu yakıt ya da doğalgaz maliyetini yönetim bütçesinin belirleyici kalemi haline getirir. Bu gerçeği görmeden hazırlanan bir işletme projesi ilk kış faturasında revize edilmek zorunda kalır.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt maliyeti genellikle toplam giderin yüzde kırkını ya da daha fazlasını oluşturabilir. Bu durumda kalorimetre sistemiyle giderin dairelere gerçek tüketime göre paylaştırılması hem adaleti sağlar hem de tasarruf davranışını teşvik eder. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan ısıtması (giriş holü, merdiven, kazan dairesi aydınlatması) bile ayrıca bütçelenmesi gereken bir kalemdir. Kayseri'de merkezi sistemden bireysel sisteme ya da tam tersine geçiş kararları ayrıca genel kurul onayı gerektirdiğinden önce bilgi toplayın, sonra öneri götürün.

Kar-Buz Sorumluluğu

Kış aylarında bina önündeki kaldırım ve ortak alanların kardan temizlenmesi yöneticinin sorumluluğu kapsamındadır. Temizlik yapılmaması nedeniyle oluşan kaza ve zararlar yönetici sorumluluğu açısından risk yaratabilir. Bu nedenle bakım sözleşmelerine kar temizliğini açıkça dahil edin ya da kimin sorumlu olduğunu karar defterinde netleştirin.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Isıtma gideri yalnızca kış aylarında gerçekleşiyorsa bazı binalar yaz ve kış için farklı aidat miktarları belirler. Bu uygulama KMK çerçevesinde mümkündür; genel kurulun onaylaması ve yönetim planına yansıtılması gerekir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız bir şekilde kapatmanın en pratik yoludur.

Bunyan ve Çevresinde Site Yönetimi: Kayseri İlçeleri

Bunyan, Kayseri il merkeziyle bağlantısı güçlü bir ilçe olmakla birlikte çevre ilçelerle de yönetim dinamikleri açısından benzer koşulları paylaşmaktadır. Kayseri'nin ilçelerini yönetim gereksinimleri açısından iki kümeyle değerlendirmek yararlı olur.

Birinci küme, kentsel yapının daha yoğun olduğu ve çok katlı binaların ağırlık kazandığı ilçelerdir. Kocasinan ve Melikgazi il merkezinde bu yapıyı en belirgin biçimde temsil eder. Talas ve Hacilar ise özellikle son yıllarda yeni konut projelerinin yoğunlaştığı, dolayısıyla profesyonelleşme ihtiyacının arttığı ilçelerdir. Incesu ve Develi'de de çok katlı yapı stoku mevcuttur; yönetim sorunları büyük ilçelerdekiyle örtüşür.

İkinci küme, daha küçük ölçekli ve kırsal karakterini koruyan ilçelerdir. Akkisla, Ozvatan, Sarioglan, Sariz ve Yesilhisar bu gruptadır; bu ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır ve gönüllü yönetici modeli en pratik çözüm olmaya devam etmektedir. Felahiye, Pinarbasi, Tomarza ve Yahyali de benzer bir yapıya sahip olup yönetimde basitlik ve maliyet etkinliği ön plana çıkar.

Bunyan bu iki küme arasında konumlanmaktadır: hem eski apartman stoku hem de nispeten yeni konut alanları barındıran, küçük ölçekten orta ölçeğe uzanan binalara ev sahipliği yapan bir ilçe. Bulut tabanlı bir yazılım bu tablo için ideal bir çözüm sunar: Bunyan'daki apartmanınızla Kayseri merkezindeki bir site aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Kayseri geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar korkutucu görünse de çoğunluğu "önceden bilinirse basit" kategorisine girer. Üç başlığı peşinen netleştirmek, sonradan telafi etmekten çok daha az zaman alır.

KVKK: Site girişine ya da ortak alanlara kamera kurduysanız ya da kuruyorsanız, görüntü kaydının yapıldığını ve saklama süresini bildiren bir aydınlatma metni bulundurmanız zorunludur. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini tuttuğunuz liste kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.

İş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK kaydı zorunludur. İş kazası riskine karşı iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz gerekmektedir; bunların ayrıntıları için bir mali müşavir veya iş hukuku uzmanından destek alın.

Yöneticinin sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil hükmündedir; görevini ihmal ya da suistimal etmesi halinde sorumluluğu doğar. Bu sorumluluk korkutucu değil, hesap verebilirliğin yasal çerçevesidir. KVKK uyumu ve yasal belge arşivi için KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve dokümanları hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin deneyim eksikliğinden düştüğü tuzakların büyük çoğunluğu öngörülebilir ve önlenebilirdir. Aşağıdaki liste, benzer süreçlerde tekrarlayan hataları özetlemektedir.

1. Site parasını kişisel hesapta tutmak: Birkaç ay sonra hangi paranın kime ait olduğu tartışmalı hale gelir; her zaman ayrı hesap açın.
2. Elden nakit toplamak: Alındı belgesi kesilse bile elden tahsilat risk taşır; banka havalesi ya da online ödeme tek kabul edilebilir yöntemdir.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar zamanla farklı biçimlerde hatırlanır; her karar toplantı günü yazılı forma dökülmelidir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem maddesi belirtilmeden yapılan çağrıya dayalı kararlar geçersiz sayılabilir.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesi hazırlamayı zorunlu kılmaktadır; proje yoksa aidat tahsilatının yasal dayanağı zayıflar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat malikleri açısından adaletsiz bir durum yaratır; yasal hakkınızı kullanmak yöneticinin görevidir.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Bunyan'da kazan ya da kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta teknik servis kuyruğuyla karşılaşır. Isıtma sezonu başlamadan önce bakım tamamlanmış olmalıdır.