Sariz'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka ve kayıt düzenini oturtmak, aidat ile borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Kayseri genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Sariz'de binanın büyüklüğüne, ısıtma sistemine ve ortak alan donanımına göre bu aralık içinde konumlanırsınız. Bölgenin karasal iklimi, 5-6 aylık sert bir ısıtma sezonu anlamına gelir; bu da yakıt ve ısıtma kalemini bütçenizin merkezine koyar. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sariz koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Sariz'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülüğü kabul etmek demektir: defter tutmak (m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanları korumak ve bakımını sağlamak, her yıl genel kurulda hesap vermek. Bu yükümlülükler yazılı olarak tarafınıza yüklendiği anda sorumluluk başlar; devir süreci tamamlanmadan "henüz üstlenmedim" savunması genellikle geçerli değildir.
Sariz, Kayseri iline bağlı, karasal iklimin sert yaşandığı bir ilçedir. Bölgede yapı stoku büyük ölçüde orta ölçekli apartman bloklarından oluşmaktadır; geniş siteler görece sınırlıdır. Bu yapı, gönüllü yönetim modelinin yaygın olduğu, yöneticinin çoğunlukla komşularından biri olduğu bir ortam doğurur. Binlerce konutun aynı süreci yaşadığı Kayseri genelinde, bürokrasi ve tekrar eden işler çoğu yöneticinin önündeki en büyük engeldir. Bu rehber tam da bu engelleri kaldırmak için tasarlandı.
İlk 30 Gün: Sariz'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Yönetimi devraldığınız ilk haftada tek önceliğiniz belgelerdir. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, tüm aktif sözleşmeler (asansör bakımı, güvenlik, temizlik, doğalgaz/yakıt), borçlu kat malikleri listesi ve ödenmemiş fatura listesi. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan kasayı ya da defterleri teslim almayın; bu belge ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda birincil kanıtınızdır.
Eski yöneticiden alınacaklar listesi özet olarak şöyledir:
- Karar defteri ve işletme defteri (onaylı ve imzalı)
- Site adına banka hesabı cüzdanı veya internet bankacılığı erişim bilgileri
- Tüm aktif bakım, hizmet ve tedarikçi sözleşmeleri
- Ödenmemiş aidat ve gider borçları listesi
- Ortak alan demirbaş envanteri (kazan, asansör, jeneratör vb.)
- Bina sigortası poliçeleri ve DASK belgeleri
- Kat malikleri iletişim listesi
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Mali durumun net görüntüsünü çıkarın. Banka hesabını kişisel hesabınıza değil, site tüzel kişiliği adına kayıtlı bir hesaba taşıyın ya da bu amaçla yeni bir hesap açın. Aidat borçlusu listesini yazılı olarak belgeleyin; kimse sözlü "sonra öderim" taahhüdüne güvenerek bu listeyi ertelemesin.
Sariz'deki ve Kayseri'nin iç ilçelerindeki binalarda merkezi ısıtma yaygınsa yakıt veya doğalgaz borçlarını ayrıca kontrol edin. Eylül-Ekim gibi ısıtma sezonu başlamadan önce bu borçların kapatılmış olması, ilk kışı sorunsuz geçirmenizi sağlar.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamındadır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalı olarak ortak bir mesajlaşma grubu veya ilan panosu oluşturun. Arıza ve talep bildirimlerini kayıt altına alacağınız bir yöntem belirleyin; ileride "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldıracak olan bu kayıt sistemidir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı, duyuru ve iletişim listesi ilk gün hazır gelir; ayrıca kurulum gerekmez.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca hazırlamanız gereken yıllık işletme projesini taslaklamaya başlayın. Sariz'in karasal ikliminde kış bakım takvimi erken kurulmalıdır: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de yaptırılmadığında, ilk soğuk dalgasında tamirciler kuyruğa girer ve fiyatlar yükselir. Çatı ve yalıtım kontrolünü de kış öncesi listesine ekleyin. Yaz döneminde daha sakin olan bütçeye karşın kış döneminde yakıt ve bakım harcamaları belirgin biçimde artacaktır; bunu bütçe taslağınıza yansıtın.
Sariz ve Kayseri'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kayseri genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır. Sariz'deki bir apartman için kesin rakam, binanın yaşına, daire sayısına, ortak alanlara (asansör, otopark, güvenlik kamerası) ve ısıtma sistemine göre bu aralık içinde konumlanır. Asansörsüz, merkezi ısıtmasız küçük bir apartman alt bantta, güvenlikli ve kapalı otoparkı olan yeni bir site ise üst banda yakın ya da üzerinde olabilir.
Aidatın nasıl belirlendiği de en az rakam kadar önemlidir. KMK m.20 uyarınca her kat maliki, ortak giderlere arsa payıyla orantılı biçimde katılmak zorundadır; ancak yönetim planı eşit paylaşımı da öngörebilir. Süreç şöyledir: yıllık giderler tahmin edilir, işletme projesi hazırlanır, genel kurulda oylanır ve onaylanan rakam yürürlüğe girer. Genel kurul onayı olmaksızın yönetici tek başına aidat miktarını değiştiremez.
Sariz'de ve Kayseri'nin iç ilçelerinde karasal iklim, aidatın asıl belirleyicisini açık eder: yakıt ve ısıtma gideri. Merkezi ısıtmalı binalarda doğalgaz ya da fuel-oil tüketimi, özellikle Kasım-Mart döneminde tüm gider kalemlerinin yarısını veya daha fazlasını oluşturabilir. Bu nedenle yıllık işletme projesini hazırlarken geçmiş sezonların faturalarını mutlaka inceleyin. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidat tahmini almak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatının en sağlıklı yolu banka transferidir; elden para toplamak hem kayıt güçlüğü doğurur hem de olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her kat malikinin belirli bir site hesabına düzenli olarak ödeme yapması, hem sizin için hem de ödeme yapan malik için kanıtlanabilir bir iz oluşturur.
Ödeme gecikirse atılacak adımlar nettir. KMK m.20, geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini belirtmektedir. Süreç genellikle şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (tercihen iadeli taahhütlü mektup ya da e-posta), ardından resmi ihtar, hâlâ ödenmezse icra takibi. Yöneticilerin yaptığı yaygın hatalardan biri, sözlü uyarıyla zaman kaybedip ihtarı geciktirmektir; mahkeme aşamasında yazılı bildirim olmaksızın gecikme tazminatı talep etmek zorlaşabilir. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik gönderilir ve her bildirim kayıt altına alınır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sariz İçin Karar Rehberi
Sariz gibi orta ölçekli bir Kayseri ilçesinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu, kötü bir durum değil; çoğu apartmanın gerçeğidir. Gönüllü yönetici modeli bölgede yaygın ve işlevseldir.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 4–30 daire | 30+ daire veya çok blok |
| Ortak alan karmaşıklığı | Temel (asansör, kazan) | Havuz, güvenlik, büyük peyzaj |
| Yöneticinin zamanı | Haftada 3-5 saat yeterli | Yönetici zamanı kısıtlıysa |
| Maliyet | Düşük (yazılım aboneliği) | Aylık hizmet bedeli (aidatın %10-15'i) |
| Kayseri / Sariz'de erişilebilirlik | Her zaman mümkün | Şirket arzı sınırlı olabilir |
Üçüncü bir yol daha var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu model, özellikle Sariz gibi küçük-orta ölçekli ilçelerde hem maliyeti düşük hem de kontrolü sizde tutan en pratik çözümdür.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Yönetimi devralan her yöneticinin öncelikle çözmesi gereken pratik meselelerden biri, paranın nerede tutulacağıdır. Kişisel hesabınızda site parası tutmayın; hem hukuki açıdan risk oluşturur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak standarttır ve tavsiye edilir.
Banka hesabı açmak için çoğunlukla vergi kimlik numarasına ihtiyaç duyulur. Kat mülkiyeti yönetimleri, bağlı oldukları vergi dairesine başvurarak yönetim adına vergi kimlik numarası alabilir. Başvuruda genellikle şunlar istenir: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici seçim kararı, yöneticinin nüfus cüzdanı fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Kayseri Vergi Dairesi'ni veya bağlı vergi müdürlüğünü önceden arayarak teyit edin.
Kapıcı veya temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de gündeme girer. Çalışan istihdamı söz konusuysa güncel yasal gereklilikleri mali müşavirinize danışarak netleştirin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu her yıl en az bir kez olağan toplantı yapar. Yöneticinin bu toplantıyı zamanında ve doğru biçimde çağırmaması, aldığı kararların iptali için zemin oluşturabilir.
Doğru çağrı nasıl yapılır? Toplantı tarihinden en az 15 gün önce her kat malikine imzalı ya da taahhütlü mektupla, gündem maddelerini içeren çağrı gönderilir. Gündem maddesi olmadan yapılan çağrı, toplantının geçerliliğini riske atar. İlk toplantıda karar almak için hem kat maliki sayısında hem arsa payında çoğunluk (çift çoğunluk — nisap) aranır; bu nisaba ulaşılamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Kararlar, toplantı anında karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan malikler ile yönetici tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç tuzak şunlardır: gündem olmaksızın çağrı yapmak, toplantı tutanağını o gün değil günler sonra yazmak ve vekâlet belgelerini kabul ederken formaliteleri atlamak. Bu üç hata, ilerleyen dönemde hukuki itirazlara kapı aralar. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımına bakabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, yakıt bütçesi hesabı, hukuki belirsizlik — aslında bir ortak paydası var: hepsi zaman ve dikkat tüketen, tekrar eden işlerdir. SiteYönetim bu işlerin büyük bölümünü sizin onayınız çerçevesinde otomatiğe bağlar.
AI Operatör: Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, doğal dil komutlarıyla çalışan bir asistan olarak düşünülebilir. "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyen beş daireye nazik hatırlatma gönder" yazdığınızda AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir kayıt oluşturulmaz. Kontrol her zaman sizdedir.
Sariz'in kış koşullarına uygun bir senaryo düşünün: Kasım başında kazan dairesi arızası bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızı bekler. Onayladığınızda iş emri gönderilir ve arıza süreci belgelenir. Eğer yönetici siz olmasaydınız ve bu akışı takip etmek zorunda kalsaydınız, aynı işi telefon, mesaj ve kağıt notla yapmak saatler alabilirdi.
Genel kurul hazırlığında da AI Operatör devreye girer: çağrı metnini taslaklar, gündem maddelerini listeler, vekâlet belgelerini kayıt altına alır ve 15 gün önceden gönderim zamanlamasını hatırlatır — yine sizin onayınızla. Genel kuruldan çıkan kararlar dijital karar defterine işlenir; imza sırası geldiğinde herkes tek tıkla onaylar.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Kılavuzluk
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışmana yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak adım adım bir yol haritası sunar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi seçeneği. Her yanıtın sonunda dürüst bir şerh bulunur: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın ya da hukuk danışmanınızın yerini tutmaz. Bu ihtiyat cümlesi bilinçli bir tercihtir; doğru bilgi güveni inşa eder, abartılmış vaatler yıkar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Her sitenin 100 üzerinden bir yönetim performans puanı vardır. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, toplantı düzenliliğini ve yasal uyum göstergelerini birleştirir. Yönetimi devraldığınız gün karneyi çekin, 6 ay sonra tekrar bakın. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana gösterin: bu, savunmayı kanıta dönüştürmenin en kısa yoludur. Komşularınızın sizi değil, puanı okuyacağını hatırlayın.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal girişleri bulunur. Yeni yöneticinin hayatını kolaylaştıran özelliğin asıl kıymeti burada ortaya çıkar: Sariz'deki sitede oturmayan ama Kayseri'nin başka bir ilçesinde veya başka bir şehirde yaşayan malik, borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve sizi aramaya gerek kalmaz. Denetçi portalı, harcamaları şeffaf biçimde izleyebileceği için yönetici ile denetçi arasındaki gerilimi düşürür. Her rol, yalnızca kendi ilgili verilerine erişir.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; indirme, sunucu kurulumu veya teknik bilgi gerekmez. Tek apartmandan büyük sitelere ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Ücretlendirme yalnızca devam etmeye karar verdikten sonra başlar.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticinin ilk yılı, farklı sorunların farklı dönemlerde kapısına dayanmasıyla geçer. SiteYönetim'in modülleri bu döngüye göre tasarlanmıştır.
Para İşleri: Aidat ve Muhasebeyi Düzenli Tutmak
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, bütçenizin canlı görüntüsünü sunar. Aidat takip programı üzerinden malikler doğrudan ödeme yapar; eksik ödemeler otomatik olarak borç tablosuna işlenir. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura modülü, gider kayıtlarını ve fatura arşivini düzenli tutar. Sariz ve Kayseri'nin iç ilçelerinde merkezi ısıtmalı binalar yaygınsa kalorimetre ve sayaç okumaları kış sezonunda tartışmaların kaynağı olabilir; sayaç paylaşım modülü her dairenin tüketim payını hesaplayıp otomatik olarak dağıtır, fatura kavgası biter. İşletme defteri yönetim yılı sonunda hazır çıkar.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım talepleri sakince kayıt altına alınır; her talep bir iş emriyle ilişkilendirilir ve kapanana dek izlenir. Duyuru, SMS ve anlık bildirim modülleriyle kat maliklerine duyuru göndermek dakikalar alır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi de aynı çatı altında toplanmıştır. Sariz'de birden fazla binanızı ortak panelden yönetebilirsiniz.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Standart site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki özellik, SiteYönetim'i farklı kılar. İhale Portalı sayesinde Sariz veya Kayseri'deki yerel tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya boya ihalesini üç yazılı teklifle, karşılaştırma tablosuyla sonuçlandırır ve genel kurulda belgeleyerek sunum yaparsınız. Bu şeffaflık, yöneticiye yöneltilen "neden o firmayı seçtin?" sorularını başlamadan kapatır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnafı aynı platforma taşır; kira, satilik ilan ve hizmet teklifleri site içinde görünür olur. Bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmamaktadır.
Yönetim süreniz dolduğunda ve devir-teslim zamanı geldiğinde tüm kayıtlar, defter ve belgeler modülde hazırdır. Bir öğleden sonra içinde devir tamamlanır — tam tersi olsaydı ne kadar zaman alırdı, ilk haftanızı hatırlayın.
Sariz'in Karasal İklimi Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sariz, İç Anadolu'nun tipik karasal iklimine sahip bir ilçedir: yazlar sıcak ve kısa, kışlar uzun ve sert. Bu iklim koşulu, bina yönetimini doğrudan etkileyen birkaç somut sonuç doğurur.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Kayseri genelinde ve Sariz gibi iç ilçelerde 5-6 aylık aktif bir ısıtma sezonu normaldir. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt veya doğalgaz gideri, kış aylarında toplam bütçenin en büyük kalemi olabilir. Yıllık işletme projesini hazırlarken geçmiş 2-3 sezonun yakıt faturalarını inceleyin ve yakıt fiyatı dalgalanmalarına karşı biraz tampon bırakın. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan ısıtmasını (merdiven, bodrum, çatı katı) ayrıca hesaba katmak gerekir.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Sitenin önündeki kaldırım ve giriş yolunun kar ve buzdan temizlenmesi yasal bir yükümlülüktür. Belediye mevzuatı bu sorumluluğu bina yönetimine yükler; ihmal, yaralanma ya da maddi hasar durumunda hukuki sorumluluk doğurabilir. Kış sezonu başlamadan önce bu işi kimin yapacağını, hangi malzemelerin (tuz, kürek) stoklanacağını netleştirin ve bunu karar defterine geçirin.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda bazı yöneticiler kış ve yaz dönemleri için farklı aidat dilimi uygular; bu yasal olarak mümkündür ancak genel kurul kararına dayanmalıdır. Daha yaygın yol, yıllık ortalama gidere göre sabit aylık aidat belirlemek ve yaz aylarında biriken farkı sonraki kış sezonu yakıt faturasına mahsup etmektir. Sayaç/gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Sariz ve Çevresinde Site Yönetimi: Akkisla'dan Yesilhisar'a
Sariz, Kayseri'nin çevre ilçeleriyle organik bir yönetim ekolojisi paylaşır. Kayseri geneli site yönetimi konusunda ortak bir mevzuat çerçevesi geçerlidir; ancak her ilçenin yapı stoku ve demografisi farklı yönetim gerçekleri yaratır.
Kocasinan ve Melikgazi, Kayseri'nin en yoğun kentsel ilçeleridir; çok katlı siteler, büyük blok yapılar ve daha karmaşık ortak alan yönetimiyle öne çıkar. Bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Talas, Hacilar ve Incesu ise orta yoğunluklu, görece yeni konut gelişmelerinin hızlandığı ilçelerdir; yeni sitelerde yönetim altyapısı kurmak, eski yapılara kıyasla daha az zorunlu tarihi birikimle başlamak anlamına gelir.
Bunyan, Develi ve Tomarza, ölçek olarak Sariz'e yakın; karma yapı stoğu ve gönüllü yönetim modeli bu ilçelerde de yaygındır. Yahyali ve Yesilhisar daha kırsal bir dokuya sahiptir; az daireli apartmanlarda yönetim ihtiyaçları basitleşir ancak defter tutma ve aidat düzeni yükümlülükleri aynı kalmaktadır. Pinarbasi, Sarioglan ve Ozvatan'da küçük ölçekli yönetimlerde yönetici çoğunlukla hem defterleri tutan hem de kapı zili arızasını bizzat ileten kişidir. Akkisla ve Felahiye gibi küçük ilçelerde bina sayısı az olsa da KMK yükümlülükleri birebir geçerlidir.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Sariz'deki apartmanla Bunyan'daki ya da Develi'deki site aynı panelden, herhangi bir kurulum olmadan yönetilebilir. İlçeler arasında geçiş yapmak için ofise gidip gelmek gerekmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin hukuki sorumluluğu yalnızca aidatlarla sınırlı değildir. KMK m.38 yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu kılar; bu, hatalarınızın doğurduğu zararı kişisel olarak karşılayabileceğiniz anlamına gelir. "Bilmiyordum" savunması çoğunlukla kabul görmez.
Kamera ve KVKK: Ortak alanlara kamera kurduysanız aydınlatma yükümlülüğünüz vardır. Girişe KVKK uyumlu kamera aydınlatma metni asılmalı, kayıtlar belirli süreden uzun tutulmamalı ve kat malikleri iletişim listesi yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalıdır. Bu liste üçüncü şahıslarla paylaşılamaz; KVKK ihlallerinde ceza ağırdır.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri ve periyodik iş güvenliği yükümlülükleri doğar. İşçi sağlığı tedbirlerini de kapsayan bu alan, güncel yasal düzenlemeler için mali müşavir teyidini gerektirir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında belgeleriniz eksiksiz olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Sariz Koşullarından Dersler
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları yapar. Bunları önceden bilmek, aylar sonra tespit etmekten çok daha az maliyetlidir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem de güven riski. Site parası ayrı hesapta olmalı; her hareket kayıtlı olmalıdır.
- Elden para toplamak: Makbuz kesilse bile elden tahsilat, kayıt karmaşası ve güvensizlik doğurur. Banka transferi standart olmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararların hukuki değeri yoktur. Her karar toplantı günü imzalanarak deftere geçirilmelidir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem içermeyen bir toplantı çağrısı, alınan kararların hukuki geçerliliğini tartışmalı kılar.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar. "Geçen yıl ne harcadık" diyerek yönetmek, kış faturalarında sürprizlerle karşılaşmanın en kısa yoludur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeyenleri kayıracak biçimde gecikme tazminatı uygulamıyorsanız düzenli ödeyenlere haksızlık ediyorsunuz demektir. Kural herkese eşit uygulanmalıdır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Sariz ve Kayseri'nin iç ilçelerinde kazan ve kombi bakımını Kasım'a ertelemek tehlikelidir. İlk soğuk dalgasında teknik servisler kuyruğa girer ve bekleme süreleri uzar; Eylül-Ekim'de yapılan bakım hem daha ucuz hem de zamanında teslim garantili olur.
İlk 30 günün yol haritası elinizde. Aidat aralığını, mevzuat çerçevesini ve Sariz'in kış koşullarını artık biliyorsunuz. Tek eksik: tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin — devir-teslim raporundan aidat hatırlatmasına, karne puanından ihale portalına kadar ilk gün hazır gelir. Ücretlendirme yalnızca devam etmeye karar verdikten sonra başlar. Başlamak için site yönetim yazılımı sayfasını ziyaret edin. Bütçenizi oturtmak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.