Arifiye'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Arifiye'nin il merkezine yakın konumu ve büyüyen konut dokusu, bu bandın orta ve üst yarısını gündemin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Sakarya'nın deprem gerçeğini Arifiye koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Arifiye'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yeni bir site yöneticisi olarak dört temel yasal yükümlülüğünüz vardır: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi; defter tutmayı, aidat toplamayı, ortak alanları muhafaza etmeyi ve genel kurula hesap vermeyi yöneticinin asli görevi olarak saymaktadır. Bu yükümlülükler hem gönüllü yöneticiler hem de dışarıdan atanan profesyonel yöneticiler için aynıdır.
Arifiye, Sakarya'nın il merkezine sıkışık bir mesafede yer alır. İlçe, son yıllarda hızlı kentleşme sürecinin etkisiyle yeni konut projelerine ve çok bloklu sitelere ev sahipliği yapmaktadır. Bu dinamik yapı, Arifiye'de apartman yönetimini hem daha kapsamlı hem de daha teknik bir hal getirmektedir: toplu yapı yönetimi hükümleri, birden fazla bloklu sitelerde ayrıca devreye girer; her bloğun kendi yönetim kurulu oluşturulabileceği gibi tek bir merkezi yönetim de kurulabilir.
Sakarya ili, Türkiye'nin aktif deprem kuşağında yer alır. Bu gerçek, bina sigortasını ve olası güçlendirme kararlarını yönetim gündeminin ayrılmaz bir parçası haline getirir. Yeni göreve başlayan bir yönetici olarak binanızın DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesinin güncel olup olmadığını ilk haftanızda kontrol etmeniz, hem yasal zorunluluğu yerine getirir hem de kat maliklerine karşı ilk güveni kurar.
İlk 30 Gün: Arifiye'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden resmi devir-teslim tutanağı imzalayarak şunları teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (noter tasdikli veya yönetim planında belirlenen şekliyle), banka hesabı bilgileri, kasa mevcudu, yürürlükteki sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik vb.), tedarikçi listesi ve borç-alacak özeti. Tutanağı iki nüsha imzalatın; bir nüshayı site arşivinde saklayın.
Arifiye'de yeni yapı stoğu fazla olduğundan, eğer binanız birden fazla bloktan oluşuyorsa toplu yapı statüsünde yönetim organının doğru oluşturulup oluşturulmadığını da ilk haftada kontrol edin. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümleri, blok sayısına ve arsa payı dağılımına göre farklı nisaplar ve karar mekanizmaları öngörmektedir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının kendi kişisel adınıza değil site yönetimi adına tanımlı olduğundan emin olun; değilse yeni hesap açın. Aidat borçlusu listesini banka ekstresinden ve defterdeki kayıtlardan karşılaştırmalı çıkarın. Bekleyen faturaları (asansör bakım, ortak alan elektriği, güvenlik hizmeti) ve vadesi yaklaşan sigorta primlerini listeleyin.
DASK poliçesini bu haftada kontrol edin: Sakarya'nın deprem riski taşıyan bir il olması nedeniyle DASK, yasal zorunluluktur ve poliçe bina adına düzenlenmelidir. Ortak alanlar için ayrıca yangın ve sorumluluk sigortası yaptırılıp yaptırılmadığını da belgeleyin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim iletişim amacıyla kullanılabilir, üçüncü şahıslarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin (site panosu, WhatsApp grubu veya yazılım tabanlı bildirim sistemi) ve arıza ile taleplerin nasıl kayıt altına alınacağını kat maliklerine duyurun.
Site yönetim yazılımı kullanan yöneticiler için bu hafta, kat maliki iletişim listesini sisteme aktarma ve ilk arıza kaydı açma zamanıdır; devir-teslim belgelerini dijitale taşımak da ilk ayın en çok zaman kazandıran adımlarından biridir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her hesap dönemi için yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu taslak; ortak alan gider kalemleri (elektrik, su, sigorta, bakım sözleşmeleri, personel), tahmini gelirler ve aidat miktarlarından oluşur. Sakarya'da aktif deprem kuşağında bulunulduğundan bütçenize bina güçlendirme araştırması veya yapı denetim masrafı için bir kalem koyup koymayacağınızı bu aşamada değerlendirin.
Dört haftanın sonunda elinizde devir-teslim tutanağı, güncel borçlu listesi, DASK doğrulaması ve işletme projesi taslağı olmalıdır. Bu belgeler ilk genel kurulda "ne buldum, ne yaptım" anlatınızın somut dayanağını oluşturur.
Arifiye'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sakarya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu rakam tüm bina tipleri için ortalamadır ve bireysel binanızdaki aidat bu aralığın dışında da çıkabilir. Arifiye'de il merkezine yakın, asansörlü ve 7/24 güvenlikli sitelerde aralığın üst yarısına yaklaşmak veya üstüne geçmek sıradan bir durumdur. Eski, küçük ölçekli ve ek hizmet sunmayan apartmanlarda ise alt banda inmek mümkündür.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenlemektedir: aidat paylaşımı arsa payı oranında ya da yönetim planının öngördüğü eşit pay yöntemiyle yapılır. Süreç şu şekilde işler: yönetici yıllık işletme projesini (gider tahmini) genel kurula sunar; kat malikleri bu taslağı onaylar ya da değiştirir ve daire başına düşen tutar matematiksel olarak belirlenir.
Arifiye'de yeni konut projelerinde merkezi ısıtma sistemleri yaygınlaşmaya devam etmektedir. Merkezi sistemlerde yakıt veya doğalgaz gideri, aidat kalemlerinin en ağırlıklı bölümünü oluşturabilir; bu nedenle kış mevsiminden önce güncellenen bir işletme projesiyle bütçe revizyonu yapılması iyi uygulamadır. Sakarya'nın orta karasal etkiler taşıyan iklimi, hem ısıtma hem de yoğunlaşan yağışlara bağlı çatı ve su yalıtım masraflarını bütçeye dahil etmeyi zorunlu kılar.
Sitenizin gider kalemlerini tek tek girip daire başına düşen tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; böylece genel kurula taslak rakamlarla gidebilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı her zaman banka havalesi veya EFT yoluyla yapın; elden nakit almak hem sizin hem de sitenin aleyhine olabilecek anlaşmazlıklara zemin hazırlar ve kayıt dışılık riski taşır. Her ödeme için banka makbuzunu site dosyasına ekleyin; bu kayıtlar hem denetçiye hem de genel kurula hesap vermenizin dayanağıdır.
KMK m.20 uyarınca vadesinde ödenmeyen aidatlara aylık en fazla yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte önce yazılı hatırlatma (posta veya mesaj kaydı alınabilir bir kanal) gönderilir; bu adım hem samimi bir çözüm fırsatı hem de ilerleyen aşamada belge oluşturur. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa noter aracılığıyla ihtarname çekilebilir; son çare olarak icra takibi başlatılır.
Arifiye'deki çok katlı ve çok daireli sitelerde birkaç kronik borçlu bile tahsilat oranını bozabilir ve ortak hizmetlerin finansmanını sekteye uğratabilir. Aidat takip programı ile ödeme tarihleri, gecikme hesaplama ve otomatik hatırlatma süreçleri sistematik hale getirilir; hem yönetici hem de kat maliki anlık bakiyesini görebilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Arifiye İçin Karar Rehberi
Hangi yolun sizin için doğru olduğunu belirleyen birkaç pratik ölçüt vardır. Arifiye'nin gelişen konut stoğunda bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın büyüklüğüne bağlıdır.
| Ölçüt | Bireysel (Gönüllü) Yönetim | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 20'ye kadar | 20 üzeri veya çok bloklu |
| Blok sayısı | Tek blok | İki ve üzeri blok (toplu yapı) |
| Ortak alan kapsamı | Standart (asansör, bahçe) | Havuz, spor salonu, güvenlik kulübesi |
| Yönetici zamanı | Haftada 3-5 saat yeterli | Tam zamanlı gerektiriyor |
| Maliyet | Yazılım + kişisel efor | Aylık sabit ücret (daire başı) |
Sakarya'da profesyonel site yönetim şirketlerinin varlığı son yıllarda artmaktadır; ancak Arifiye ölçeğinde orta büyüklükteki siteler için uygun fiyatlı ve deneyimli şirket bulmak hâlâ zaman alabilir. Bu durumda en yaygın gerçek çözüm "gönüllü yönetici + iyi yazılım" kombinasyonudur: teknik işleri sisteme devredip kişisel zamanınızı yalnızca kararlar ve iletişim için kullanırsınız. Bir üçüncü yol olarak bu yaklaşımı ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site paralarını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Hem hukuki açıdan yöneticinin şahsi malvarlığından ayrı tutulması zorunludur hem de ileride yapılacak bir denetimde ya da yönetim devri sırasında ciddi anlaşmazlık riski doğurur. Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir.
Süreç genel hatlarıyla şöyledir:
- Genel kurul kararıyla yöneticinin seçildiğini gösteren karar defteri örneğini ve kendi kimlik belgenizi hazırlayın.
- Adapazarı Vergi Dairesi'ne veya bağlı vergi dairesine başvurun; talep ettikleri belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden öncesinde telefonla teyit edin.
- Potansiyel vergi numarasıyla tercih ettiğiniz bankada site yönetimi adına vadesiz hesap açın.
- İmza yetkisini yalnızca yöneticiye mi, yoksa denetçiyle birlikte mi tanımlayacağınızı yönetim planına veya genel kurul kararına göre belirleyin.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanınız varsa bu kişiler için SGK bildirimi ve maaş bordrosu yükümlülüğü doğar. Vergi ve SGK yükümlülüklerinin güncel uygulaması için bir mali müşavire danışmanız önerilir; bu konu mevzuat değişikliklerine duyarlıdır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir olağan genel kurul toplanması zorunludur. Yönetici, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı veya taahhütlü mektupla ya da yönetim planında belirlenen başka bir yöntemle gündemleri çağrıyı tüm kat maliklerine bildirmelidir. Gündem toplantı öncesinde netleştirilmelidir; gündeme alınmayan konularda bağlayıcı karar almak güçleşir.
İlk toplantıda KMK m.30 gereği hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu (nisap) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı çağrısı yapılır ve ikinci toplantıda katılanlar oylama yapabilir. Alınan kararlar, karar defterine sıra numarasıyla işlenir ve imzalanır; defteri noter onaylatma zorunluluğu yoktur ancak noterde tasdikli defter kullanmak ileride yaşanabilecek itirazlara karşı güçlü bir koruma sağlar.
Sık yapılan üç hata şunlardır: gündemsiz veya eksik gündemli çağrı (bu kaydedilmemiş konu üzerine alınan kararı daha sonra itirazlara açar); toplantı tutanağının imzalatılmaması; katılım listesinin tutulmaması. Bu belgeleri saklamak, hem mevcut hem de gelecekteki yöneticilerin işini büyük ölçüde kolaylaştırır.
Çağrı metni hazırlamak, vekaletleri takip etmek ve karar defterini dijital ortamda tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük yasal süre ve gündem hatırlatıcısı özellikle yeni yöneticilerin atladığı adımları kapatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar ele aldığımız her sorun — devir-teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, DASK ve sigorta takibi — ayrı ayrı çözülebilir. Ancak bu sorunların tamamı tek bir yöneticinin sırtında biriktiğinde, her birini manuel yönetmek hem zaman hem de hata riski açısından sürdürülemez hale gelir. SiteYönetim bu noktada devreye girer; her özellik bir derde çözüm olarak tasarlanmıştır.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, doğal dilde ya da seçimle verdiğiniz bir talimatı eylem planına dönüştürür; ancak bu planı yalnızca siz onayladıktan sonra uygular. Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire başına kişiselleştirilmiş hatırlatma metinleri hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Hangi mesajın gideceğini görmek, düzeltmek veya iptal etmek tamamen sizin kararınızdadır.
İkinci senaryo Sakarya koşullarına özgüdür: Binanızın asansörü arızalandı. "Asansör arızasını kayıt altına al, sözleşmeli servis firmasına iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI arıza kaydını oluşturur, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla servise iletir. Aynı iş akışı çatı sızıntısı, pompa arızası veya ortak alan aydınlatma sorunları için de geçerlidir. Üçüncü bir senaryo olarak, Sakarya'da depreme bağlı bir hasar tespiti yapıldığında AI Operatör, sigorta bildirimi ve teknik servis iş emrini aynı anda hazırlayabilir; her iki adımda da onay sizden gelir.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör iş yükünü önemli ölçüde azaltır: çağrı metnini hazırlar, vekalet takibini günceller, toplantı öncesi hatırlatmaları size onaylattıktan sonra gönderir. Yasal 15 günlük süreyi kaçırmanız bu şekilde önlenir.
AI Danışman: 10 Milyon Emsale Dayalı Hukuki Yönlendirme
Yönetici olarak zaman zaman "bunu yapabilir miyim, yapmazsam ne olur?" sorusunu kendinize soracaksınız. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara ve KMK metnine dayanarak bu sorulara çerçeveli yanıt verir. Örneğin: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı, ihtar ve icra süreçlerini adım adım aktarır. Önemli uyarı: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelinen durumlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı başından net söylemek, hem dürüstlüğün hem de gerçek bir güvenin temelidir.
Sitenin Karnesi: Performansınızı Kanıtlayın
SiteYönetim, her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve iletişim etkinliği gibi ölçütleri bütünleştirir. Yeni yönetici için bu kartın en somut değeri şudur: devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine bunu sayısal olarak kanıtlarsınız. Arifiye'deki çok daireli sitelerde kat maliklerinin talepkar olabileceği düşünüldüğünde, şeffaf bir performans belgesi tartışmaları başlamadan kapatır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Yeni yöneticinin ilk haftalarındaki en sık şikayeti budur: "Başka şehirde oturan malikler borcunu sormak için beni arıyor." Malik portalı sayesinde her mülk sahibi kendi borcunu, ödeme geçmişini ve duyurularını kendi ekranından görür; sizi aramasına gerek kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı kurumsal hale getirir ve seçim dönemlerinde gereksiz anlaşmazlıkları önler.
Hemen Başlayın
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi girmeden, yalnızca binanızın gerçek verisiyle çalışarak bu ilk ayın ne kadar kolaylaşabileceğini görün.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı üç temel iş akışı üzerine döner: para yönetimi, operasyon ve raporlama. SiteYönetim'deki modüller bu kronolojiye göre dizayn edilmiştir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, aidat takip programı ile borç listesi otomatik güncellenir; gecikme tazminatı hesabı kendiniz yapmak zorunda kalmazsınız. Arifiye'nin büyüyen site stoğunda merkezi ısıtma sistemleri yaygınlaştığından sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü kritik bir işlev üstlenir: her dairenin dönemsel tüketim payı sisteme girilir ve dairelere şeffaf biçimde dağıtılır; "ısıtma faturası payı neden bu kadar?" soruları belgeyle kapatılır. Apartman muhasebe programı ile gelir-gider kaydı, e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri dijital ortamda tutulur.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri sakinlerden anında alınır, teknik servis iş emirlerine dönüştürülür, tamamlanma durumu takip edilir. Duyurular SMS, push bildirimi veya uygulama içi mesaj olarak kat maliklerine iletilir; pano başına koşturmak zorunda kalmazsınız. Güvenlik, ziyaretçi kayıt ve otopark modülleri ile sitenin giriş-çıkış akışı kayıt altına alınır. Personel bordrosu, tedarikçi sözleşme arşivi ve sigorta belge yönetimi de aynı çatı altında tutulur.
Rakipte Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki özellik, mevcut rakip yazılımlarda bulunmayan ve SiteYönetim'i gerçekten farklılaştıran unsurlardır. Mahalle Pazaryeri, sitenizdeki esnaf ve hizmet sağlayıcıların kat maliklerine ulaşmasını sağlar; site sakinleri güvenilir bir ekosistem içinde alışveriş yapabilir. İhale Portalı ise büyük onarım veya bakım işlerinde kapalı zarf sisteminin yerini alır: Arifiye'deki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız; örneğin çatı yalıtımı ihalesini üç teklifle, tüm süreç belgesiyle, genel kurula sunulmaya hazır şekilde sonuçlandırırsınız. Bu şeffaflık hem yöneticinin güvenilirliğini pekiştirir hem de kayırmacılık iddialarını baştan önler.
Devir Teslim ve Raporlama
Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim süreci bir öğleden sonrayı geçmez: tüm belgeler, kararlar, borç listeleri ve sözleşmeler dijital arşivde hazır durur. Bu rehberin ilk haftasında yaşanan devir kaosu, sistematik kayıt tutan bir yönetimden sonra bir daha tekrarlanmaz.
Arifiye'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Arifiye, Sakarya ili sınırları içinde yer alır. Sakarya, Türkiye'nin en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerindedir; bu coğrafi gerçek, yöneticinin gündemini doğrudan şekillendirir.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası), her bağımsız bölüm için malik adına yaptırılır; bu yasal bir zorunluluktur. Ancak ortak alanlar (merdiven boşluğu, bodrum, teras, asansör makine dairesi) DASK kapsamı dışındadır. Yönetici sıfatıyla ortak alanlar için ayrıca yangın ve deprem hasarı içeren bir bina sigortası yaptırmanız, kat maliklerine karşı temel bir sorumluluk olarak değerlendirilebilir. Sakarya'da bu sigorta prim maliyetini yıllık işletme bütçesine açık bir kalem olarak girin.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Binanın depreme karşı güçlendirilmesi gündeme gelirse bu karar olağan genel kurul kararından daha yüksek bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirebilir; Kat Mülkiyeti Kanunu yapıya müdahaleyi düzenleyen maddelerde ve ilgili mevzuatta farklı eşikler öngörmektedir. Güçlendirme kararının nasıl alınacağını, maliyet paylaşımını ve devlet desteklerini bir hukuk danışmanı veya inşaat mühendisiyle değerlendirmenizi tavsiye ederiz.
Yoğun Kentleşme ve Çok Bloklu Site Yönetimi
Arifiye'de son dönemde inşa edilen çok bloklu konut projeleri, KMK'nın toplu yapı hükümlerini (m.66 ve devamı) devreye sokmaktadır. Toplu yapılarda her blok kendi kat malikleri kuruluna sahip olabilirken genel ortak alanlar (bahçe, havuz, otopark) için merkezi yönetim kurulu oluşturulur. Bu çift katmanlı yapı, karar alma süreçlerini karmaşıklaştırabilir; bloklar arası gider dağılımı ve oy oranlarını yönetim planında net biçimde tanımlayın.
Deprem sigortası ve bina güçlendirme belgelerini dijital arşivde güncel tutmak, hem acil durumlarda hem de genel kurul hesap vermelerinde değerlidir; sigorta ve belge yönetimi modülü bu ihtiyacı karşılamak üzere tasarlanmıştır.
Arifiye ve Çevresinde Site Yönetimi: Adapazarı, Serdivan ve Diğer İlçeler
Arifiye'de yönettiğiniz bina, Sakarya'nın geniş konut ekosisteminin bir parçasıdır. İl genelinde yönetim sorunları ortaktır; ancak ilçe ölçeğinde iki farklı küme belirginleşir.
Kentsel merkez kümesi: Arifiye, Adapazarı, Serdivan ve Erenler; bu ilçeler çok katlı, çok bloklu ve profesyonelleşme baskısının yüksek olduğu yapı stoğuna ev sahipliği yapar. Adapazarı'nda ve Serdivan'da büyük konut projelerinin artması, toplu yapı yönetimi ihtiyacını öne çıkarmaktadır. Erenler'deki orta ölçekli sitelerde gönüllü yönetici profili hâlâ yaygındır. Karapürcek'te hızla gelişen yeni konut alanları benzer dinamikler taşımaktadır.
İlçe ve kırsal küme: Akyazı, Ferizli, Geyve, Hendek, Karasu, Kaynarca, Kocaali, Pamukova, Sapanca, Söğütlü ve Taraklı; bu ilçelerde bina ölçeği genellikle daha küçüktür, apartman sayısı azdır ve gönüllü yönetim modeli hem yaygın hem de sürdürülebilirdir. Sapanca'da kısmen yazlık kullanım da söz konusu olduğundan mülk sahipliği ile fiili ikamet arasındaki mesafe, uzaktan yönetim ihtiyacını artırır. Hendek ve Karasu'da sanayi bölgelerine yakın işçi lojmanı türündeki yapılarda kiracı sirkülasyonu yönetimi ayrıca önem taşır.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Arifiye'deki çok bloklu sitenizi ve Sapanca'daki tek bloklu apartmanınızı aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmenizi sağlar. Sakarya genelinde site yönetimi konusundaki il bağlamını Sakarya site yönetimi rehberinde bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 kapsamında geniş biçimde tanımlanmıştır; yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla hem kat maliklerine hem de üçüncü şahıslara karşı sorumlu olabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, yönetilebilirdir; ne yapmamanız gerektiğini bilmek büyük ölçüde yeterlidir.
KVKK açısından iki pratik kural vardır: Kat malikleri iletişim listesi yalnızca yönetim amaçlı kullanılır; üçüncü şahıslarla paylaşmak veya ticari amaçla kullanmak hukuka aykırıdır. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız ortak alanlara aydınlatma metni asmanız zorunludur; kayıtların saklama süresi ve erişim yetkisi de yazılı olarak belirlenmeli ve bilinçli bir şekilde yönetilmelidir.
Kapıcı veya güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, ücret bordrosu ve iş güvenliği yükümlülükleri (çalışan sayısına göre değişen gereklilikler) söz konusu olur. Sakarya'da bu süreçler için bir mali müşavire danışmak hem maliyeti azaltır hem de yanlış bildirimden doğacak cezaları önler.
KVKK aydınlatma metinleri, belge arşivi ve yasal uyum takibini dijital ortamda düzenli tutmak için site yönetim yazılımındaki uyum modülünden yararlanabilirsiniz; bu belgeler denetim veya şikayet durumunda anında erişilebilir halde olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Arifiye Deneyimiyle
Yönetimi yeni devralanların tekrar tekrar düştüğü hatalar bellidir. Bu listeyi okurken hangi adımı henüz atmadığınızı kontrol edin.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak. Bu yöntem hem hukuki sorun yaratır hem de güven kaybına yol açar; site adına ayrı hesap açmak ilk haftanın zorunlu adımıdır.
- Elden nakit toplamak. Kayıt dışı tahsilat, ilerideki hesap vermelerinizde kötü sürprizlere neden olabilir; tüm ödemeleri banka kanalına yönlendirin.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların yazılı kaydı olmadan genel kurul kararları hukuken tartışılır hale gelir; her toplantı tutanağını imzalayarak deftere geçirin.
- Gündemsiz veya eksik gündemli çağrı yapmak. Toplantı gündeminde yer almayan konularda bağlayıcı karar almak güçleşir; çağrıyı hazırlarken tüm gündem maddelerini listeleyin.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37'deki bu zorunluluk atlandığında aidat tespiti keyfi görünür ve kat malikleri itiraz açısından zemin bulur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Borçlu malike göz yummak adil görünse de diğer kat maliklerine karşı haksızlık oluşturur ve alacağın tahsilatını giderek zorlaştırır.
- DASK ve sigorta kontrolünü ertelemek. Sakarya'nın deprem riski taşıyan coğrafyasında bu adımı ilk haftaya almak, yönetilebilir bir listeye en erken eklenebilecek en yüksek değerli görevdir. Arifiye'deki yeni yapılarda bile ortak alan sigortasının aktif olmadığı durumlarla karşılaşılmaktadır; devir aldıktan sonra ilk kontrol etmeniz gereken belgeler arasında poliçeler yer almalıdır.
İlk 30 gününüz için hazır mısınız? Devir-teslim planınız var, mevzuat haritanız var, Arifiye'nin koşullarını artık biliyorsunuz. Aidat takibinden genel kurula, DASK belge arşivinden AI destekli hukuki danışmanlığa — tek platform, tek panel. 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı gerekmez. Binanızın gerçek rakamlarıyla ne kadar zaman ve enerji kazanabileceğinizi ilk haftanın sonunda görürsünüz. Aidat miktarını hesaplamak için önce aidat hesaplama aracını açabilirsiniz.