Hendek'te bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Hendek'te ise binanın yaşı, asansör ve güvenlik varlığı bu aralıktaki konumunuzu belirliyor. Sakarya'nın yüksek deprem risk kuşağında yer alması, DASK ve ortak alan sigortasını yönetimin zorunlu gündemine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Hendek koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ve zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Hendek'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız ilk günden itibaren dört temel yükümlülüğünüz başlar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları korumak ve genel kurula hesap vermek. KMK m.35 bu yükümlülüklerin yasal çerçevesini çizer; karar defteri tutmamak ya da toplanan paraları site hesabından ayrı tutmak hem hukuki hem de kat malikleriyle ciddi anlaşmazlıklara zemin hazırlar.
Hendek, Sakarya'nın il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem yarı kentsel bir yapıya sahiptir. İlçe merkezindeki çok katlı apartmanlar ile çevre mahallelerdeki daha küçük binalarda yönetim gereksinimleri farklılaşır; ancak hepsinde kanuni yükümlülükler aynıdır. Sakarya genelinde on binlerce konut benzer süreçlerden geçiyor; yalnız değilsiniz ve doğru adımlarla bu süreç yönetilebilir bir düzene oturur.
Deprem açısından yüksek riskli bir coğrafyada yer alan Sakarya'da yöneticinin sorumluluğu bina güvenliğini de kapsar. DASK sigortasının yenilenip yenilenmediğini, ortak alan sigortasının geçerliliğini ve binanın güçlendirme gereksinimini ilk haftalarda gözden geçirmeniz yerinde olacaktır. Bu konuları ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
İlk 30 Gün: Hendek'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi, yönetimi belgeli biçimde devralmaktır. Önceki yöneticiden şunları yazılı olarak alın: karar defteri, işletme defteri, banka ekstresi ve kasadaki nakit, tüm sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik, doğalgaz), fatura ve makbuz dosyası, borçlu kat malikleri listesi ile bekleyen ödemeler. Devir-teslim tutanağını iki tarafın imzasıyla kapatın; bu tutanak ileride çıkabilecek her türlü anlaşmazlıkta belirleyici kanıt olur.
Tutanakta yer alması gereken kalemler: banka bakiyesi (tarih damgalı), kasa mevcudu, ödenmemiş aidat toplamı, süresi dolan ve yenilenmesi gereken sözleşmeler. Eski yöneticinin bu bilgileri vermekten kaçınması durumunda kat maliklerine bilgi verin ve gerekirse genel kurul kararıyla yönetime el atın.
2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirin
Site adına açılmış bir banka hesabı yoksa önce bunu çözün. Kendi kişisel hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini sarsar. Bankayla konuşurken vergi numarasının hazır olması süreci hızlandırır; bu konuya bir sonraki bölümde döneceğiz.
Borçlu listesini banka ekstresinden ve eski kayıtlardan çıkarın. Hendek'teki apartmanlarda yaygın bir sorun, aidat takibinin kâğıt listelerle ya da sözlü anlaşmayla yürütülmesidir; bu durum devir anında hem bakiyeyi hem de alacak yaşlarını belirsizleştirir. Bekleyen faturaları, özellikle asansör bakım ve bina sigortası gibi periyodik ödemeleri takvime alın.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yönetim amacı dışında kullanılamaz ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir yöntem belirleyin; en basit haliyle bile ortak bir not defteri veya basit bir form işe yarar. Daha ileri bir çözüm için site yönetim yazılımı ilk günden arıza kaydı, iletişim listesi ve duyuru kanalını hazır sunar.
Duyuru kanalını da bu haftada kurun: giriş panosuna asılan fiziksel ilan, ortak WhatsApp grubu veya yazılım üzerinden push bildirim. Kanalın ne olduğu değil, tutarlı biçimde kullanılması önemlidir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Taslak bile olsa bir yıllık gider planı oluşturun: aidat gelirleri, olası onarım ve bakım kalemleri, sigorta primleri ve varsa personel giderleri. Sakarya'nın deprem kuşağında yer aldığını göz önünde bulundurarak DASK priminin ve ortak alan sigortasının bütçedeki yerini netleştirin. Bu taslak aynı zamanda aidat tutarını belirlemek için de zemin oluşturur.
Hendek'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sakarya genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Hendek'te eski apartmanlarda alt banda, asansör ve güvenlik kamerasıyla donatılmış yeni sitelerde orta ya da üst banda yakın rakamlar görülür. Sakarya'nın büyükşehir statüsü ve il merkezine yakınlığı, Hendek'teki yapılaşmayı sürekli dönüştürdüğünden yeni oturum açılan sitelerde giderler önemli ölçüde artış gösterebilir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: ortak giderler, arsa payına göre ya da yönetim planında öngörülen eşit paylaşım yöntemiyle dairelere dağıtılır. Önce yıllık gider bütçesini hazırlayın, toplamı daire sayısına ya da arsa payına bölün; ortaya çıkan rakamı işletme projesiyle birlikte genel kurulun onayına sunun. Genel kurul onaylamadan aidat artırımı yapamazsınız.
Ortak gider kalemlerinde DASK sigortası öne çıkar; Sakarya deprem kuşağında zorunlu tutulmakta ve primleri yıllık bütçeye dahil edilmelidir. Asansör bakım sözleşmesi, ortak elektrik, kapıcı ya da temizlik gideri varsa bordro yükümlülükleri de bütçeye girer. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; hesaplama araç tarafsız ve ücretsizdir.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında altın kural şudur: elden para almayın. Hem hesap şeffaflığı hem de olası anlaşmazlıklarda korunmak için EFT, havale ya da online ödeme yöntemlerini kullanın. Her ödeme için banka dekontu tek başına yeterli belgedir; makbuz düzenlemek istiyorsanız numaralı ve tarihli olsun.
KMK m.20 uyarınca aidatını zamanında ödemeyen kat malikine, karar defterindeki belirlenen oranda —aylık en fazla yüzde beş— gecikme tazminatı uygulanır. İhtar sürecinin sırası pratik açıdan şu şekilde işler: önce yazılı hatırlatma (SMS ya da yazılı bildirim), ardından noter ihtarnamesi, ödeme yine gelmezse icra takibi. Mahkeme kararına gerek kalmadan ilamsız icra yolunu kullanabilirsiniz; bu KMK'nın size tanıdığı etkin bir haktır.
Kronolojik kayıt tutmak bu sürecin en kritik parçasıdır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak oluşturulur, hangi malike ne zaman bildirim gönderildiği kayıt altına alınır; icra aşamasında bu kayıtlar doğrudan belge işlevi görür.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Hendek İçin Karar Rehberi
Karar iki değişkene bağlıdır: sitenin büyüklüğü ve yöneticinin ayırabileceği zaman. Aşağıdaki tablo genel bir yönlendirme sunar; kendi koşullarınıza göre değerlendirin.
| Durum | Önerilen Yaklaşım |
|---|---|
| 20 daire altı, asansörsüz apartman | Gönüllü yönetici + basit yazılım |
| 20–80 daire, tek blok site | Gönüllü ya da seçilmiş yönetici + kapsamlı yazılım |
| 80 daire üzeri veya çok bloklu | Profesyonel yönetim şirketi değerlendirilebilir |
| Asansör, güvenlik, havuz gibi teknik altyapı var | Deneyimli yönetici veya profesyonel destek önerilir |
Hendek'te profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, ilçede yaygın olan çözümü de şekillendirir: gönüllü ya da seçilmiş bir yönetici, ağır bürokrasiyi yazılıma devrederek işi yönetir. Sakarya'nın büyükşehir dinamiğiyle büyüyen yeni sitelerinde çok bloklu toplu yapı yönetimi (KMK toplu yapı hükümleri çerçevesinde) giderek daha karmaşık bir hal alıyor; bu ölçekte profesyonel şirketle görüşmek mantıklı olabilir.
Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ancak zaman alan ve hata payı yüksek kısımları bir yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı göstereceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına resmi işlem yapabilmek için vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için genellikle şu belgeler istenir: genel kurul karar tutanağı fotokopisi (yönetici seçim kararını içeren), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Hendek'teki ilgili vergi dairesini önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.
Bu vergi numarasıyla bankaya gidip site adına hesap açabilirsiniz. Uygulamada bankalar çoğunlukla vergi numarası, karar defteri örneği ve yöneticinin kimliğiyle işlemi sonuçlandırır. Hesap açıldıktan sonra tüm aidat tahsilatlarını ve gider ödemelerini bu hesap üzerinden yapın; kişisel hesabınızla site hesabını hiçbir koşulda karıştırmayın. Karıştırmanın yasal sonucu, kişisel mal varlığınıza yönelik taleplere kapı aralamaktır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar. Güncel prim oranları ve bildirim takvimi için mali müşavirinizden destek almanız önerilir. Bu bölümde ürün tanıtımına yer vermiyoruz; buradaki bilginin gücü tamamen tarafsız ve işlemsel niteliğinden geliyor.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Toplantıdan en az 15 gün önce gündem belirtilerek tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı gönderilmelidir. Gündem çağrıda yazılı değilse o konuda alınan kararlar itiraz halinde geçersiz sayılabilir; bu yaygın bir prosedür hatasıdır.
İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Yeterli çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan maliklerle gerçekleştirilir. Toplantıda alınan tüm kararlar, karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan malikler ya da vekilleri tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin sıklıkla yaptığı üç hata şunlardır: gündem belirtmeden çağrı yapmak, vekâlet belgelerini toplantı öncesinde kontrol etmemek ve kararları toplantı gününde karar defterine geçirmeyip ertelemek. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu üç adımı tek akışta yönetir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her adımın ortak bir ağırlığı var: hepsinin tekrar eden, zaman alan ve hata payı yüksek bir işlem boyutu bulunuyor. Devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik... SiteYönetim bu dertlerin her birine somut bir yanıt sunuyor.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Pratik bir senaryo düşünün: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, ödemesi geciken dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş hatırlatma metnini oluşturur ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Bu adım kasıtlı olarak tasarlanmıştır; otomasyonun kontrolsüz hareket etmemesi hem doğru hem de güven vericidir.
Hendek'e özgü bir ikinci senaryo: Sakarya'nın deprem kuşağında yer aldığı düşünüldüğünde acil durum bildirimleri kritik önem taşır. Bir ortak alan arızası ya da asansör sorunu oluştuğunda AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza kaydı başından sonuna belgelenmiş olur, "kim bilgi verdi, kim onayladı" sorusunun yanıtı sistemde kayıtlıdır.
Genel kurul öncesinde de aynı mantık işler: çağrı metnini AI Operatör hazırlar, gündem maddelerini listeler, vekâlet belgelerinin toplanmasını takip eder, 15 günlük yasal süreyi hatırlatır. Siz gözden geçirir ve onaylarsınız; gönderim gerçekleşir. "15 gün önceden çağrı" kuralını unutarak baştan beri anlattığımız en yaygın hataya düşmezsiniz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik
Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malike karşı ne yapabilirsiniz? Hangi aşamada noter ihtarnamesi göndermeniz gerekiyor? Bu soruları AI Danışman'a yönelttiğinizde yanıt, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde oluşturuluyor. Cevap spesifik, kaynaklı ve pratik oluyor.
Önemli bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir, olasılıkları ve yasal çerçeveyi ortaya koyar; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanmak, aracın değerini düşürmez; aksine ne zaman uzman desteği almanız gerektiğini netleştirir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve iletişim hızı gibi göstergeler bu puanı oluşturur. Yeni yönetici için bu sistemin en somut değeri şudur: yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin şüpheci soruları yerini somut verilere bırakır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller her biri kendi portalından sisteme erişir. Başka şehirde yaşayan bir malik borcunu kendi ekranından görür, sizin telefonunuza düşmez. Denetçi tüm gelir-gider kayıtlarına kendi portalından ulaşır; şeffaflık sağlanır, "neden bu kadar harcandı" sorusu sormadan önce cevabı bulunmuş olur. Bu çok katmanlı erişim yapısı özellikle çok daireli ve çok bloklu yapılarda yönetim yükünü belirgin biçimde azaltır.
14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan yüzlerce daireli AVM'ye aynı altyapı işler. Başlamak için apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilirsiniz; kredi kartı bilgisi istenmez. Deneme süresi bu rehberde anlattığımız ilk 30 günlük kritik dönem için özellikle tasarlanmış gibidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk genel kurulunuzu geride bıraktıktan sonra günlük yönetim akışına gireceksiniz. Bu akışın üç ana kümesi var: para işleri, operasyon ve rakiplerde bulunmayan araçlar.
Para İşleri: Aidat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı
Yönetimde en çok zaman alan iş aidat takibidir. Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülüyle ödeme durumunu anlık izleyebilir, gecikme tazminatlarını otomatik hesaplatabilirsiniz. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider ödemelerini, fatura arşivini ve raporlamayı tek ekranda tutar; apartman muhasebe programı yıl sonunda hesap dökümünü genel kurula hazır biçimde üretir.
Hendek'te çok daireli sitelerde sayaç okuma ve gider paylaşımı da sık karşılaşılan bir sorun alanıdır. Su veya elektrik sayaç okumalarını sisteme girdikten sonra her daireye düşen pay otomatik hesaplanır; manuel hesap hatalarından ve "ben bu kadar kullanmadım" tartışmalarından kurtulursunuz. Aidat takip programı bu işlemi tahsilat süreciyle bütünleşik yürütür.
Operasyon: Arıza, Duyuru ve Güvenlik
Arıza ve bakım modülü, her talebi kayıt altına alır; hangi servis firmasına iş emri verildiğini, ne zaman tamamlandığını ve maliyetini izler. Duyuru, SMS ve push bildirim modülüyle acil durum bildirimleri ya da periyodik bakım duyuruları saniyeler içinde tüm sakine ulaşır. Sakarya'da deprem gibi acil durumlarda hızlı iletişim kanalının hazır bulunması hayati önem taşıyabilir. Sigorta ve belge yönetimi modülü DASK poliçesini, sözleşmeleri ve yasal belgeleri merkezi arşivde tutar; sona erme tarihlerini hatırlatır.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki araç SiteYönetim'i rakip yazılımlardan net biçimde ayırır. Hendek'te ya da Sakarya genelinde çatı onarımı, asansör bakım sözleşmesi ya da bahçe düzenlemesi için teklif toplamak istediğinizde İhale Portalı'nı kullanırsınız: tedarikçiler kapalı zarf yerine sisteme şeffaf, kayıtlı tekliflerini girer; siz karşılaştırırsınız, seçim gerekçenizi genel kurula belgelerle sunarsınız. "En ucuzunu seçtim, karanlık bir anlaşma yok" demeye gerek kalmaz, kayıt bunu zaten kanıtlar.
Mahalle Pazaryeri, site içi esnaf ve sakin ilanlarını barındırır; kiracıya çamaşır makinesi kiralamak isteyen malik ile komşu tamirciye bağlantı sağlar. Bu iki modül başka yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü araçlardır.
Modüller tamamlandığında raporlama ve devir-teslim özeti de hazır gelir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır; H2-1'de anlattığımız ilk hafta karmaşasını bir sonraki yönetici yaşamaz.
Hendek'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Hendek'in ve Sakarya'nın yönetim koşullarını şekillendiren en belirgin faktör deprem riskidir. Marmara Bölgesi'nin aktif fay hatları üzerinde yer alan Sakarya, 1999 depremiyle bu gerçeği acı biçimde yaşadı; bölgede yönetici olmanın sorumluluk boyutu bu nedenle başka illere göre daha ağırdır.
DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi her bağımsız bölüm için zorunludur; ancak ortak alanlar DASK kapsamı dışında kalır. Yönetici olarak yapmanız gereken: her kat malikinin DASK poliçesini yenileyip yenilemediğini takip etmek ve ortak alanlar için ayrıca ortak alan sigorta poliçesi düzenlenmesini sağlamak. Bina sigortasının kapsamı (yangın, su baskını, deprem) genel kurulda netleştirilmeli ve karar defterine geçirilmelidir.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Binanın yapısal güçlendirmeye ihtiyaç duyup duymadığı tespit edilmişse bu kararın genel kurulda alınması gerekir. Güçlendirme kararı için gereken nisap (toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı) standart karar nisabından farklı olabilir; Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler bu koşulları düzenler. Güçlendirme projesi kapsamlıysa inşaat müteahhidiyle yapılacak sözleşmenin ihale süreciyle şeffaf biçimde yürütülmesi, hem kat malikleri hem de hukuki güvence açısından önemlidir. Sigorta ve acil durum belgelerini merkezi arşivde tutan SiteYönetim güçlendirme sürecine ait tüm belgeleri tek yerden takip etmenizi sağlar.
Ortak Alan Bakım Takvimi
Marmara ikliminde kışlar ıslak ve soğuk geçer; çatı ve dış cephe bakımı yaz sonunda tamamlanmazsa yağmur döneminde sorunlar büyür. Nisan-Mayıs arası dış cephe ve çatı kontrolü, Eylül-Ekim arası ise asansör ve tesisat bakımı için uygun dönemlerdir. Bu takvim, yıllık işletme projesinde gider kalemi olarak yer almalıdır.
Hendek ve Çevresinde Site Yönetimi: Adapazarı'ndan Taraklı'ya
Hendek, Sakarya'nın komşu ilçeleriyle sürekli etkileşim halindedir; mülk sahipleri, kiracılar ve yöneticiler zaman zaman birden fazla ilçedeki binalarda söz sahibi olur. Sakarya geneli site yönetimi rehberimizde il bütününe yönelik daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.
Sakarya'nın ilçelerini iki kümeye ayırmak makul bir yaklaşımdır. İlk küme, merkezi ve yoğun yapılaşmış ilçelerdir: Adapazarı, Arifiye, Erenler ve Serdivan'da çok katlı siteler ve büyük apartman blokları ağırlıktadır; bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi talebi de görece yüksektir. Geyve, Akyazı ve Ferizli, karma bir yapı sunar; merkez mahallelerde kentsel bina stoğu, çevre köylerde ise daha küçük ölçekli apartmanlar bulunur. Hendek bu iki küme arasında konumlanır; il merkezine yakınlığı kentsel yoğunluğu beraberinde getirirken kırsal dokusu da varlığını korur.
İkinci küme, daha küçük ölçekli ilçelerdir: Karasu, Kaynarca, Kocaali, Ferizli ve Karapürçek'te az daireli apartmanlar yaygındır; buralarda gönüllü yönetici ve basit defter düzeniyle yönetim yürütülür. Pamukova, Sapanca, Sogutlu ve Taraklı'da ise ağırlıklı olarak ikinci konut ya da küçük apartman stoğu mevcuttur. Sakarya'nın her ilçesinde yönetim yükümlülükleri aynı yasal çerçeveye tabidir; ölçek ve bütçe farklılaşır, kanun farklılaşmaz.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Hendek'teki bir apartmanla Adapazarı ya da Karasu'daki bir siteyi aynı panel üzerinden yönetmenize imkân tanır; her ilçe için ayrı kurulum ya da altyapı gerekmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve kusurlu eylemlerinden doğan zararlardan sorumludur. Bu sorumluluk, yönetimi bilgiyle üstlenmek için geçerli bir neden sunar; bilirseniz risklerden kaçınmak kolaylaşır.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) açısından dikkat edilmesi gereken iki alan vardır. Birincisi güvenlik kameraları: apartman girişi, otopark ve ortak alanda kamera varsa kat maliklerine ve sakine kişisel veri aydınlatma metni sunulması zorunludur; metin giriş katına asılabilir ya da yazılı olarak teslim edilebilir. İkincisi iletişim listesi: kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgileri yönetim amacıyla toplanır; bu bilgileri üçüncü şahıslarla paylaşmak ya da reklam amaçlı kullanmak KVKK ihlali oluşturur.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş kazasında yöneticinin sorumluluğu doğabileceğinden personel çalıştıran sitelerde bu yükümlülükleri mali müşavir desteğiyle yürütmek önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, poliçeleri ve belge arşivini hazır tutar; sona erme tarihlerini hatırlatarak uyum boşluklarını kapatır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem de güven sorununa doğrudan zemin hazırlar. Site adına banka hesabı açana kadar geçici kasayı bile ayrı tutun.
- Elden para toplamak. Makbuz kesmeden ya da banka hareketi oluşturmadan aidat almak, tahsilat anlaşmazlıklarında sizi savunmasız bırakır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararlar yazılı değilse hukuken yoktur. Her genel kurul ve yönetim kurulu kararı aynı gün karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem belirtilmemiş ya da çağrıda yer almayan bir konuda alınan karar, itiraz durumunda geçersiz sayılabilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yöneticiye bu yükümlülüğü açıkça yükler. Taslak bile olsa bir yıllık bütçe belgesi hem aidatın dayanağını hem de genel kurul hesabını oluşturur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Borçlu malike iyi niyet göstergesi olarak tazminat uygulamaktan kaçınmak, diğer ödeme yapan maliklere karşı eşitsizlik oluşturur. Kanuni hakkınızı kararlıca kullanın.
- Devir-teslim tutanağı almadan yönetime başlamak. Sakarya'da yönetim devir süreçlerinde sıklıkla görülen bu hata, eski dönemin borç ve eksikliklerini yeni yöneticiye fatura eder. İmzasız devir almayın.
Hendek ve Sakarya'da ilk 30 gününüzün planı hazır, mevzuat haritanız elinizde. Devir-teslim tutanağından yıllık işletme projesine, DASK yükümlülüğünden genel kurul çağrısına kadar her adımı bu rehberde buldunuz. Bir sonraki adım pratiğe geçmek: SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez şekilde deneyin ve ilk hafta devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını sistemde hazır görün. Aidat tutarını belirlerken de aidat hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.