Karasu'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 arasında seyrediyor; yüksek deprem riski ve hızla gelişen konut stoku, yöneticilik sorumluluklarını her geçen yıl biraz daha ağırlaştırıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ile resmi kayıt işlemlerini Karasu koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Karasu'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi uyarınca defterleri düzenli tutmak, aidat ve diğer gelirleri zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını yürütmek, her yıl genel kurulda hesap vermek. Bu dört yükümlülük, küçük bir yıllık apartmanda da büyük bir sitenin toplu yapı yönetiminde de aynıdır; ölçek değişir, sorumluluk değişmez.
Sakarya'nın önemli ilçelerinden biri olan Karasu, son yıllarda artan konut yapılaşmasıyla birlikte hem kentsel hem de kıyı konutlarını bünyesinde barındırmaktadır. Bu çeşitli yapı stokunun anlamı şudur: Sakarya genelinde yüzlerce yönetici, sizinle aynı hafta aynı soruları soruyor. Hangi ölçekte yönetim üstlenmiş olursanız olun, doğru bir başlangıç hem size hem de maliklerinize ciddi bir zaman ve para tasarrufu sağlar.
Sizi bekleyen ilk gerçeklik şu: devir teslim süreci çoğu zaman düşündüğünüzden uzun sürer ve belgeler eksik çıkar. Paniğe kapılmadan, öncelik sırasına göre ilerlemeniz yeterlidir.
İlk 30 Gün: Karasu'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta en kritik haftadır çünkü eski yöneticinin elindeki belgeler zamanla kaybolmaya ya da unutulmaya başlar. Eski yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı imzalatarak şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, gelir-gider tablosu, banka hesap bilgileri ve cari bakiye, kasa ve nakit, tüm sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, tedarikçi), aidat borç-alacak listesi, ortak alan ekipman envanteri, sigorta poliçeleri (özellikle DASK ve yapı sigortası), kapıcı/personele ait belgeler.
Bu listedeki her kalem için karşılıklı imzalı bir tutanak hazırlayın. İmzalanmış tutanak olmadan teslim almayın; ileride ortaya çıkacak borç ya da eksikliğin size ait olmadığını ispat etmenin yolu budur.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına düzene sokun; kişisel hesabınızla site parasını asla karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve bakiyeyi teyit edin. Bekleyen faturaları tespit edin: Karasu ve Sakarya genelinde özellikle merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt veya doğalgaz borçları, bakım gecikmeleri öne çıkan kalemler arasındadır. Sakarya'nın deprem kuşağında yer alması nedeniyle binanın DASK poliçesinin güncel olup olmadığını da bu haftanın kontrol listesine ekleyin.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı kurun: kapı ilanı, toplu SMS ya da dijital grup olabilir. Arıza ve talepleri kayıt altına alabileceğiniz bir sistem belirleyin; ilerleyen haftada bu kayıtlar bakım takibinin temelini oluşturacak.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi (bütçe planı) hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun: beklenen gelirler (aidat), planlanan giderler (elektrik, su, bakım, personel, sigorta), acil yedek akçe payı. Sakarya'da yüksek nem ve deprem riski göz önüne alındığında yalıtım kontrolü ve yapı sigortası kalemleri bütçenin sabit parçası olmalıdır.
Bu dört haftanın listesini dijital ortamda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt ekranı ilk gün hazır gelir. 14 günlük ücretsiz deneme tam olarak bu ilk ay için tasarlanmış gibidir.
Karasu'da Aidat Ne Kadar? Sakarya Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Karasu'da aidat miktarı için ilçe bazında yayımlanmış resmi bir istatistik bulunmamaktadır. Sakarya genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Karasu'nun konut dokusu merkezi yeni siteleri ve kıyıya yakın eski apartmanları birlikte barındırdığı için bu geniş aralığın tamamı pratikte geçerlidir: asansörlü, güvenlikli ve otoparklı yeni sitelerde üst banda yaklaşılırken daha eski ve az katlı yapılarda alt bandın altında kalınabilir.
Aidatın nasıl belirlendiği mevzuatta açıktır. KMK m.20, giderlerin arsa payına göre ya da eşit olarak dağıtılabileceğini öngörür; uygulanacak yöntem yönetim planında belirtilmişse plana uyulur. Her yıl hazırlanan işletme projesi, daire başına düşen aylık aidatı hesaplamanın çıkış noktasıdır. Bu proje genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır ve yöneticiye bağlayıcı bütçeyi oluşturur.
Sakarya'da deprem riskinin yüksek olması, bina sigortası ve DASK kalemlerini aidatın sabit bir parçası haline getirir. Bunların yanı sıra ortak alan enerji giderleri, asansör bakımı ve personel masrafları il genelinde aidatı belirleyen başlıca kalemlerdir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında elden para toplamak hem hukuki hem de güven açısından sorunludur; banka transferi veya online ödeme sistemleri tek kabul edilebilir yöntemdir. Her ödeme dekont veya ekstreyle belgelenmelidir, böylece hem yönetici hem de malik korunur.
Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma yapın; bu adım hem iyi ilişkileri korumanın hem de ileride açılacak icra dosyasını güçlendirmenin en etkili yoludur. KMK m.20 uyarınca geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmıyorsa noter kanalıyla resmi ihtar gönderilir; ardından icra takibi başlatılır. Hukuki sürecin her aşamasında belgelerin eksiksiz tutulması kritiktir.
Sakarya genelinde tahsilat sorunları özellikle büyük site ve toplu yapılarda zaman kaybının ana kaynağı haline gelebilmektedir. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları gönderebilir, tahsilat durumunu anlık izleyebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Karasu İçin Karar Rehberi
Hangi yönetim modelini seçeceğiniz, binanızın ölçeğine ve yapısına bağlıdır. Kaba bir karar kılavuzu şöyle kurulabilir:
| Ölçek | Bireysel Yönetim | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| 10 daire ve altı | Uygundur; iş yükü yönetilebilir | Genellikle ekonomik değil |
| 10–50 daire | İyi araçlarla mümkün | Şirket arzı varsa değerlendirilebilir |
| 50 daire üstü / toplu yapı | Yazılım desteği olmadan zorlaşır | Ciddi bir seçenek olabilir |
Karasu ve Sakarya genelinde orta ölçekli sitelerde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlı kalabilir. Bu nedenle en yaygın gerçek çözüm, gönüllü yönetici ile iyi bir yönetim aracının birleşimidir. Büyük sitelerde ve KMK toplu yapı hükümleri kapsamına giren çok bloklu komplekslerde ise şirket seçim kriterlerini daha detaylı değerlendirmek gerekir: referans listesi, sigorta durumu, sözleşme kapsamı ve muhasebe şeffaflığı başlıca sorulardır.
Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti hem de hata riskini önemli ölçüde düşürür; ilerleyen bölümlerde bunu ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici atama kararı örneği, yöneticinin kimlik belgesi. Ancak belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Karasu'daki ya da bağlı bulunduğunuz Sakarya Vergi Dairesi'ne başvurmadan önce telefonla teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açabilirsiniz. Bu hesap üzerinden tüm aidat tahsilatları, gider ödemeleri ve sözleşme bedelleri akmalıdır. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın; bu hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi bir risk oluşturur.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışanlar istihdam edilmesi durumunda SGK bildirgesi, iş güvenliği yükümlülükleri ve aylık bordrolar devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, genel kurulun nasıl toplanacağını net biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine gündem içeren yazılı çağrı yapılmalıdır; çağrı taahhütlü mektup ya da elden imza karşılığı tebliğ ile yapılır.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluktur. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Kararlar, toplantının ardından karar defterine geçirilir ve hazır bulunan kat maliklerine imzalatılır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (bu durum alınan kararların iptal edilmesine zemin hazırlayabilir), 15 günlük süreye uymamak, karar defterini toplantı sonrasına bırakmak. Bu hatalardan kaçınmak için her aşamayı kayıt altında tutun. Genel kurul yazılımı çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutma süreçlerini tek yerden yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Şimdiye kadar anlattığımız her derde — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir noktada kestirme bir yol var. Sırasıyla ele alalım.
AI Operatör: Kararlar Sizin, Ağır İş Bizim
Düşünün: "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemeyenlerden 5 gün geçmişse nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajı taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu, hem yöneticinin kontrolünü korur hem de insan hatasını en aza indirir.
İkinci senaryo Karasu ve Sakarya'nın deprem kuşağında yer almasıyla doğrudan ilgilidir. Binanızda ortak alan hasarı ya da altyapı arızası bildirildiğinde şöyle çalışır: "Bodrum katta su sızıntısı var, acil" yazıyorsunuz. AI arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar, öncelik derecesi önerir ve sizin onayınızla göndererek süreci başlatır. Siz sadece onay tuşuna basarsınız.
Üçüncü senaryo genel kurul dönemi için geçerlidir. Çağrı metni, gündem taslağı, vekâlet formu ve toplantı sonrası karar defteri girişi — tamamı AI Operatör tarafından hazırlanır, onayınızla kaydedilir. "15 gün önceden çağrı" kuralını sistem size hatırlatır; siz unutsanız bile süreç hukuka uygun ilerler.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Elinizin Altında
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi süreci. Yanıt hukuk dilinde değil, anlayacağınız açık Türkçeyle gelir.
Önemli bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve seçeneklerinizi ortaya koyar; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki süreçlerde avukatınızın yerini tutmaz. Bu şeffaflık, cevapların güvenilirliğinin temelidir.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Değil, Kanıtladım
SiteYönetim, 100 üzerinden bir yönetim performans puanı sunar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, yasal belge eksiksizliği gibi kriterler hesaba girer. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyduğunuzda genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine somut kanıt gösterirsiniz. Sakarya'nın büyüyen site stoğunda bu şeffaflık, kat malikleriyle güveni pekiştiren kritik bir araçtır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı portallardan bağlanır. Yeni yönetici için bunun anlamı somuttur: İstanbul'da oturan Karasu'daki dairesinin sahibi borç durumunu, toplantı kararlarını ve arıza bildirimlerini kendi portalından görür — sizi aramaz, WhatsApp'a yazmaz. Denetçi portalı ise genel kurulda "neden bu kadar para harcandı?" sorusunu sormadan önce her rakamı görmesini sağlar; bu şeffaflık uzun vadede kavgaları önler.
İlk Adımı Atın
14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Tek bir apartmandan çok bloklu toplu yapıya kadar aynı platform. Apartman yönetim programını inceleyebilir, bugün kaydolabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılını düşünün: devir alınan birikmiş işler, ilk genel kurul, kış öncesi bakım, olası arızalar, mali kapanış. Bu kronolojiye modülleri yerleştirdiğinizde her biri bir derdin cevabı olarak öne çıkar.
Para İşleri: Aidat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı
Yılın ilk aylarında en acil dert tahsilattır. Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, ödemeyen malike hangi kanaldan ulaşacağınızı ve hangi yasal adımı atacağınızı belirginleştirir. Aidat takip programı bu süreci uçtan uca yönetir. Muhasebe ve e-Fatura modülü ise işletme defterini ve gider belgelerini dijital ortamda tutar; apartman muhasebe programı yıl sonu kapanışını saatler yerine dakikalara indirir. Sakarya'da merkezi ısıtma veya doğalgaz sistemi olan binalarda gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, kış faturası döneminde malikler arasındaki tartışmaları belgelenmiş paylaşım hesaplarıyla sona erdirir.
Operasyon: Arızadan Personele, Güvenlikten Sosyal Tesise
Yılın ortasına geldiğinizde operasyonel işler ön plana geçer: arıza ve bakım kayıtları, duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve bordro yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu. Binanızda güvenlik kamerası varsa ilgili KVKK belgelerinin arşivi de bu modülle tutulabilir. Deprem kuşağında yer alan Sakarya'da acil durum planı ve sigorta belge yönetimi özellikle önemlidir; güncel DASK ve yapı sigortası poliçelerinin dijital kopyası her an erişilebilir olmalıdır.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı onarımı, asansör bakım sözleşmesi yenilemesi ya da peyzaj düzenlemesi gibi büyük giderler için şu ana kadar ya tek bir tanıdık ustayı çağırdınız ya da kapalı kapılar ardında birkaç fiyat aldınız. İhale Portalı bu süreci şeffaflaştırır: Karasu ve çevresindeki tedarikçilerden kayıtlı, belgelenmiş teklifler toplarsınız; en az üç teklifi karşılaştırarak genel kurula sunar ve kararı belgelendirirsiniz. Bu özellik — Mahalle Pazaryeri ile birlikte — rakip site yönetim platformlarında bulunmayan, platformumuza özgü bir farklılaştırıcıdır.
Modülleri kapatırken şunu eklemek gerekir: Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim, bir öğleden sonraya sığar. Bütün belgeler, kararlar ve mali tablolar dijital arşivde eksiksiz durur — H2-1'de anlatılan devir kaosu bir daha yaşanmaz.
Karasu ve Sakarya'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Karasu ve Sakarya geneli için yönetim planını biçimlendiren iki belirleyici etken öne çıkmaktadır: deprem riski ve hızlı kentsel büyüme.
Deprem Riski: DASK, Ortak Alan Sigortası ve Güçlendirme Kararları
Sakarya, Türkiye'nin en yüksek deprem riski taşıyan illerinden biridir. Bu gerçek, yöneticinin öncelik listesini doğrudan etkiler. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi yasal zorunluluktur; ancak DASK, yapının kendisini değil yalnızca belirli hasarları karşılar. Ortak alanlar için ayrı bir yapı sigortası yaptırmak, hem kat maliklerini hem de yöneticiyi korur.
Binanın depreme karşı güçlendirilmesi söz konusu olduğunda KMK'nın yapı değişikliklerine ilişkin hükümleri devreye girer. Güçlendirme kararı ve gerekli nisap (toplantı yeter sayısı) konusunda güncel mevzuatı bir hukuk danışmanıyla değerlendirmenizi öneririz; bu kararlar hem hukuki hem de mali açıdan ağır sonuçlar doğurabilir. Sigorta belge yönetimi ve acil durum planı modülü, poliçelerinizi ve eylem planınızı her an erişilebilir kılar.
Kentsel Büyüme: Toplu Yapı ve Profesyonelleşme
Karasu, son yıllarda artan konut yapılaşmasıyla birlikte birden fazla bloktan oluşan toplu yapıların sayısının arttığı ilçeler arasında yer almaktadır. KMK'nın toplu yapılara ilişkin hükümleri bu yapılar için özel yönetim kurulları ve karar mekanizmaları öngörür. Birden fazla bloğu tek panelden yönetme ihtiyacı, bireysel apartman yönetimine göre hem yazılım hem de organizasyon açısından farklı gereksinimler doğurur. Sitenizin ölçeği büyüdükçe gider paylaşımı, sayaç okuma ve ortak karar mekanizmaları da karmaşıklaşır; bu noktada dijital araç desteği bir lüks değil, pratik bir zorunluluk haline gelir.
Karasu ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Karasu, Sakarya'nın Karadeniz kıyısına yakın ilçelerinden biridir ve çevre ilçelerle birlikte il genelinde birbirine bağlı bir konut ve yönetim ekosistemi oluşturur. Sakarya'nın il merkezi Adapazarı ve ona bağlı Arifiye, Erenler, Serdivan ilçeleri yoğun kentsel yapılaşma ve çok katlı site stoğuyla öne çıkar; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı ve yönetici sayısı görece yüksektir.
Hendek ve Akyazı, il genelinde orta ölçekli kentsel dokuya sahip ilçelerdir; buradaki yöneticiler de aynı mevzuat çerçevesinde çalışmakla birlikte profesyonel şirket seçenekleri daha sınırlıdır. Sapanca ve Kaynarca ise göl kıyısı ve kırsal dokusuyla farklı bir konut portföyüne ev sahipliği yapar; buradaki sitelerde sezonluk kullanım örüntüleri yönetim planını şekillendirir.
Ferizli, Karapürçek, Kocaali, Pamukova, Geyve, Söğütlü ve Taraklı ilçelerinde ise küçük ölçekli apartman yapısı ağır basar; bu ilçelerde gönüllü yönetici ve basit defter düzeni en yaygın modeldir. Ferizli ve Kocaali gibi Karasu'ya komşu kıyı ilçelerinde benzer konut dokusu ve benzer yönetim soruları paylaşılmaktadır.
Tüm bu ilçelerde ortak bir avantaj vardır: bulut tabanlı yönetim yazılımı kurulum gerektirmez. Karasu'daki bir site yöneticisi ile Taraklı'daki küçük apartman yöneticisi aynı platformu, aynı kolaylıkla kullanabilir. Sakarya geneli site yönetimi rehberinde il çapındaki tüm ilçeler için daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar karmaşık görünebilir; ancak neyi yapmanız gerektiğini önceden bilirseniz bunların büyük bölümü basit rutin işlemlere dönüşür.
Binalarda güvenlik kamerası kullanımı KVKK kapsamında değerlendirilir. Ortak alanlarda kamera varsa kat maliklerine ve ziyaretçilere yönelik bir aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz ve güvenli biçimde saklanmalıdır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz; düzenlemeler değişkendir.
KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluğu hafifletmenin en kestirme yolu belge düzenidir: her karar tutanaklanmalı, her gider belgeye bağlanmalı, her iletişim kayıt altına alınmalıdır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim ya da itiraz anında belgeye anında ulaşırsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Sakarya Deneyimiyle)
Sakarya genelinde yeni yöneticilerin en sık düştüğü hatalar aşağıda listelenmiştir. Bu hataları önceden bilmek, büyük çoğunluğundan kaçınmayı mümkün kılar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat malikleriyle güveni zedeler. Site adına ayrı hesap zorunludur.
- Elden para toplamak. Belgesi olmayan her tahsilat ileride "almadım" tartışmasına açık kapı bırakır. Banka transferi veya online ödeme dışında yöntem kullanmayın.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların yazılı kaydı olmazsa toplantı hukuki geçerlilik taşımaz; denetim ya da itiraz durumunda savunmasız kalırsınız.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yer almazsa toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir. Her çağrıda madde madde gündem zorunludur.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37'nin zorunlu kıldığı bu plan olmadan aidat belirleme temelsiz kalır, genel kurul onayı da sağlanamaz.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Geciken aidata tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen maliklere karşı haksız bir eşitsizlik yaratır ve tahsilat sürecini zorlaştırır.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Sakarya'da özellikle büyüyen yeni sitelerde devir teslim süreci çoğunlukla eksik belgelerle yapılır. İmzasız devir-teslim, önceki yönetimden kalan her borç ve eksikliği size yükleme riskini beraberinde getirir.