Tarakli'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Tarakli'nin bina tipine ve ortak alanlara göre bu aralığın herhangi bir noktasında bulunabilirsiniz. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Tarakli ve Sakarya koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Tarakli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi dört temel yükümlülükle gelir: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları korumak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesiyle düzenlenmiştir ve gönüllü yönetici olsanız da profesyonel şirket de olsanız farklılık göstermez.
Tarakli, Sakarya iline bağlı köklü bir Marmara ilçesidir. İlçe, hem kentsel dokuya sahip merkez konutları hem de çevresindeki daha sakin yerleşim alanlarıyla karma bir yapı sunar. Sakarya'nın bütününde olduğu gibi Tarakli'de de yönetim süreçleri çoğunlukla gönüllü kat malikleri tarafından yürütülür; bu da yasal çerçeveyi iyi öğrenmenin değerini artırır.
Sakarya ili deprem riski yüksek bir bölgede yer alır. Bu durum yöneticinin gündemine ekstra maddeler ekler: DASK zorunluluğunun her kat maliki için yerine getirilip getirilmediği, ortak alan sigortasının güncelliği ve olası güçlendirme kararlarında yasal nisabın (toplantı yeter sayısının) sağlanması bunların başında gelir. Bu sorumlulukları göreve başlar başlamaz haritalamanız, ilerleyen aylarda sizi zor durumdan korur.
İlk 30 Gün: Tarakli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi şudur: eski yöneticiden tüm belgeleri imzalı bir tutanakla teslim almak. Karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı veya hesap dökümü, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik), tedarikçi fatura dosyaları ve borç-alacak listesi bu tutanakta ayrı ayrı yer almalıdır. Eksik belge varsa tutanağa "teslim edilmedi" notu düşün; bu not ileride doğacak anlaşmazlıklarda sizi korur.
Aynı haftada binanın ya da sitenin fiziksel envanterini de çıkarın: kaç daire var, hangi ortak alanlar mevcut, asansör var mı, otopark düzenlemesi nasıl. Tarakli'deki çoğu yapıda bu envanter birkaç saatte tamamlanabilir; ancak kayıt altına alınmadan bırakmak, sonraki aylarda "kim söyledi, ne karara bağlandı" tartışmalarına zemin hazırlar.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kişisel hesabınızda tutmak ciddi bir hukuki ve güven riskidir. İkinci haftanın önceliği site adına ayrı bir banka hesabı açmak ya da mevcut hesabın yetkisini yönetici sıfatınıza bağlamaktır. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daireler kaç aylık borçlu, son ödeme tarihleri ne? Bu liste hem tahsilat planınızın hem de genel kurula sunacağınız mali tablonun temelidir.
Sakarya deprem kuşağında yer aldığından binanın DASK poliçelerini de bu aşamada kontrol edin. Süresi dolmuş ya da hiç yaptırılmamış poliçeler varsa kat maliklerini bilgilendirmek yöneticinin sorumluluk alanındadır; yaptırım zorunluluğu olmasa da ihmal edildiğinde hesap sormaya maruz kalabilirsiniz.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve sakinlerin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışı kullanımından kaçının ve listeyi güvenli bir ortamda saklayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu mesaj, e-posta grubu ya da dijital pano. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin; defterle de yürütebilirsiniz ancak dijital kayıt, ilerleyen aylarda hesap vermek zorunda kaldığınızda çok daha pratik olacaktır.
Bu hafta aynı zamanda site yönetim yazılımı değerlendirmesi için ideal zamandır. Devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi işlevler yazılımda hazır gelir; ilk ayınızın en yoğun döneminde kurulum yerine yönetimle ilgilenebilirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje tahmini gider kalemlerini ve her daireye düşen aidat tutarını gösterir. Sakarya'da zemin koşulları nedeniyle binanın bakım takvimini de bu projeye ekleyin: asansör bakımı, çatı kontrolü, yangın tüpü yenileme tarihleri. Projeyi genel kurula onaylatmak hem yasal bir zorunluluk hem de ileride çıkabilecek "neden bu kadar aidat?" sorularını önceden kapatan en güçlü belgedir.
Tarakli'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Tarakli için bağımsız bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; ancak Sakarya genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu aralığın neresinde kalacağınız binanın özelliklerine bağlıdır: asansörlü, güvenlikli ve ortak ısıtmalı sitelerde üst bant aşılabilir; küçük eski apartmanlarda alt banda yakın kalınır. Bu rakamı kendi yapınıza uyarlamanın tek yolu, gerçek gider kalemlerinizi listelemektir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Temel seçenekler ikidir: arsa payı oranında ya da daireler arasında eşit olarak dağıtmak. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, kat malikleri genel kurulda onaylar ve bu karar karar defterine işlenir. Genel kurul kararı olmadan aidatı tek taraflı artırmak hukuken geçersizdir.
Sakarya'nın deprem riski taşıyan bir il olması, bütçelemeye ek bir kalem getirir: ortak alan sigortası ve olası yapısal denetim giderleri. Bu maliyetleri işletme projenize dahil etmek, ileride "nereden çıktı bu gider?" tartışmalarını önler. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de güven sorunlarına zemin hazırlar. Tahsilatı banka havalesi ya da online ödeme kanallarından yürütmek, her işlemi belgelenmiş kılar ve olası anlaşmazlıklarda elinizi güçlendirir.
Ödeme yapılmadığında izlenecek yol KMK m.20'de açıktır. Önce yazılı hatırlatma gönderilir; bu aşamada sert bir dil kullanmak yerine tutarı, ödeme tarihini ve iletişim bilgisini belirtmek yeterlidir. Ödeme hâlâ yapılmazsa aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işlemeye başlar. Borcun ısrarla ödenmemesi durumunda icra takibi başlatılabilir; bu aşamada avukatlık desteği almak süreci hızlandırır.
Tahsilat sürecinde unutulmaması gereken nokta şudur: gecikme tazminatı uygulamak bir ceza değil, ödeme yapan kat maliklerine karşı bir hakkaniyet gereğidir. Zamanında ödeyenlerin sübvanse ettiği sistemler, zamanla güven krizine dönüşür. Borçlu takibini ve otomatik hatırlatmaları düzenli yürütmek için aidat takip programı bu süreci işletmenin en pratik yoludur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tarakli İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi tutmak her yapı için en doğru seçenek değildir. Karar üç değişkene bağlıdır: daire sayısı, ortak alan karmaşıklığı ve bütçe.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire | 40+ daire, çok bloklu site |
| Ortak alan | Basit (merdiven, çatı, bahçe) | Havuz, spor salonu, güvenlik sistemi |
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti var) | Aylık sabit ücret (daire başı) |
| Uzmanlık | Mevzuat öğrenme süreci gerekir | Hazır deneyim |
| Denetim | Kat malikleri doğrudan görür | Denetçi portalı/raporlama şart |
Tarakli ve Sakarya'nın daha sakin ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonunu en yaygın ve en uygun çözüm hâline getirir. Ağır idari işi yazılıma devrederek hem zaman kazanırsınız hem de genel kurulda şeffaf hesap verebilirsiniz; bu üçüncü yol ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alınmaktadır.
Sakarya'da kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yenilenen toplu yapılarda ise tablo farklılaşır. Çok bloklu sitelerde yönetim kurulu + profesyonel şirket kombinasyonu hem KMK toplu yapı hükümlerine uyum açısından hem de ölçek ekonomisi nedeniyle daha verimlidir.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla bir vergi numarası gerekir. Bu numarayı bağlı olduğunuz vergi dairesinden alabilirsiniz; genellikle istenen belgeler şunlardır: yöneticiyi atayan genel kurul karar defteri fotokopisi, kararın onaylı örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Sakarya Vergi Dairesi'ni önceden arayıp teyit etmenizi öneririz.
Site parasını kişisel hesabınızda tutmayın. Bu uygulama hem hukuki sorumluluğunuzu artırır hem de kat malikleri nezdinde güven erozyonuna yol açar. Banka hesabındaki her hareket site adına kayıtlı olduğunda, hem siz hem de kat malikleri paranın nereye gittiğini şeffaf biçimde takip edebilir.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri de yöneticinin sorumluluğundadır. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmek, ilerleyen dönemde çıkabilecek cezalı tarhiyatlardan sizi korur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce ve gündem belirtilerek yapılmalıdır; iadeli taahhütlü mektup ya da kat maliklerinden imza alınan tebligat bu şartı karşılar. Gündem maddesi yazılmadan yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar, itiraz hâlinde iptal edilebilir; bu ayrıntı sıkça atlanan bir hatadır.
Toplantı yeter sayısı (nisap) konusunda KMK m.30-31 ikilik sistem öngörür: ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğu aranır. Bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı yapılır ve katılanların oluşturduğu çoğunlukla karar alınabilir. Deprem bölgesinde önem taşıyan bina güçlendirme kararları ise farklı ve daha yüksek bir nisap gerektirdiğinden bu konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde bir hukuk danışmanıyla değerlendirin.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak, kararları toplantı sonunda karar defterine geçirmemek ve vekâletlerin usulüne uygun alınıp alınmadığını kontrol etmemek. Bu üç hatadan biri, ileride alınan kararın geçersizliğine zemin hazırlar. Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona düzenli kılar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Şimdiye kadar ele aldığımız her başlık — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, DASK takibi — birbirinden kopuk sorunlar gibi görünse de hepsinin ortak paydası şudur: yöneticinin zamanını ve dikkatini sürekli tüketen tekrar eden işlerdir. SiteYönetim bu işleri üstlenir ve size yalnızca onay adımını bırakır.
AI Operatör
Somut bir senaryo düşünün: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken beş daireye hatırlatma mesajı hazırla" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Karar her zaman sizdedir; AI yalnızca hazırlık yapıp yükü kaldırır.
Sakarya'da deprem riskine bağlı bir senaryo düşünün: bina ortak alanında yapısal bir hasar tespit edildi. Siz "bu arıza için sözleşmeli yapı denetim firmasına iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, gerekli bilgileri derler, iş emri taslağını oluşturur ve onayınızı bekler. Onayladığınızda gönderilir. Aynı iş bir saate yayılan birkaç telefon yerine birkaç dakikada tamamlanır.
Bir başka senaryo: genel kurul yaklaşıyor, çağrı mektubu hazırlanması lazım, gündem maddeleri belirlenmeli, vekâlet formları gönderilmeli. AI Operatör toplantı tarihine göre 15 günlük çağrı süresini hesaplar, taslakları hazırlar, sizin onayınıza sunar. KMK'nın öngördüğü süre şartını yazılımın hatırlaması, sizin bir ayrıntıyı atlama riskini sıfıra indirir.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malik için hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusunu platformda sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, ihtarname gönderme sırası, icra takibi öncesi dikkat edilmesi gerekenler. Yanıtın sonunda her zaman şu şerh yer alır: "Bu bilgi yol gösterme amaçlıdır; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tasarım tercihidir. Danışman yol gösterir, nihai hukuki değerlendirme için avukatınıza yönlendirir.
Sakarya'da DASK zorunluluğu, binadaki bağımsız bölümler ve ortak alan sigortası hakkında benzer sorular sorabilir, genel geçer rehberlik alabilirsiniz. Yöneticinin karmaşık bir mevzuatla başbaşa kaldığı anlarda bu erişimin değeri katlanarak artar.
Sitenin Karnesi
Platform, yönetiminizdeki yapının performansını 100 üzerinden puanlandırır. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge eksiksizliği gibi ölçülebilir göstergeleri birleştirir. Yeni yönetici için bunun anlamı somuttur: devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Sayılar konuşur, tartışma kapanır.
7 Rol Bazlı Portal
Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve daha fazlası kendi kapısından girer. Yeni yöneticinin günlük hayatıyla bunu buluşturun: Tarakli'de yaşayan ancak mülkü Sakarya merkezde olan bir malik borç durumunu kendi portalından görür, sizi aramak zorunda kalmaz. Bir denetçi tüm gider kalemlerini kendi ekranında takip eder, her ay "hesap göster" baskısı yapmak yerine zaten görünür olan bilgilerle yetinir. Bu şeffaflık, kat malikleri arasındaki güvensizliği en kaynağında keser.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum gerekmez, yazılım indirmek gerekmez, Tarakli'deki tek bir apartmandan Sakarya'nın büyük konut projelerine kadar ölçeklenir. 14 günlük ücretsiz deneme süresi kredi kartı girmeden başlar. Deneme süresinin ilk 30 günü, bu rehberde anlattığımız yol haritasıyla örtüşür. Ayrıntılar için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılını üç aşamada düşünmek, platform modüllerini daha iyi yerleştirir.
Para İşleri
İlk aylar neredeyse tamamen mali düzenle geçer. Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik ödeme hatırlatması bu süreçte en sık başvurulan araçlardır. Gider paylaşımı modülü, ortak alan faturalarını daire başına otomatik dağıtır. Sakarya'daki bazı sitelerde merkezi ısıtma sistemi varsa kalorimetre okumalarını bu modüle entegre etmek, kış faturası kavgalarını bitiren en kestirme yoldur. Muhasebe, e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri takibi için apartman muhasebe programı ve aidat takip programı doğrudan buradan bağlanır.
Operasyon
İkinci aşama günlük operasyondur: arıza bildirimi ve bakım takvimi, sakinlere duyuru ve bildirim (SMS, push), otopark ve ziyaretçi kaydı, personel yönetimi ve tedarikçi takibi. Depreme hazırlık açısından acil durum ve sigorta belge yönetimi ayrı bir modülle ele alınır: DASK poliçelerini, bina sigorta belgelerini ve olası hasar raporlarını merkezi bir arşivde tutmak, acil anında saatlerce belge arayışını önler.
Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Sakarya'daki tedarikçilerden boya, asansör bakımı ya da çatı yalıtımı teklifi toplamak istediniz. Standart yöntem telefon turu, sonra kâğıt teklifler, ardından genel kurulda "en ucuzu seçtik mi" tartışması. İhale Portalı bu süreci kaldırır: kayıtlı tedarikçiler şeffaf kapalı zarf teklifleri verir, karşılaştırma tablosu otomatik oluşur ve seçilen teklif genel kurula belgelenmiş hâlde sunulur. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bir araçtır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin kendi aralarında ve esnafla ticaret yapmasına, duyurular paylaşmasına olanak tanır; siteyi canlı bir topluluğa dönüştüren bu özellik de rakiplerde yoktur.
Devir Teslim Modülüyle Kapanış
Yöneticiliği bıraktığınızda ya da görev süreniz dolduğunda devir-teslim süreci bu platformda bir öğleden sonra sürer. Tüm belgeler, kararlar, borç-alacak kayıtları ve bakım geçmişi dijital arşivde hazırdır. Bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosunun tam tersidir: siz alan taraf yerine veren tarafta olduğunuzda, düzenli yönetimin meyvesini toplarsınız.
Sakarya'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sakarya, Türkiye'nin en aktif deprem kuşaklarından birinde yer alır ve bu gerçek yönetim planının birkaç kritik maddesini doğrudan şekillendirir.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) poliçesi her bağımsız bölüm için yasal olarak zorunludur. Yöneticinin bu zorunluluğu yaptırma yetkisi yoktur; ancak kat maliklerini bilgilendirme ve poliçe listesini kayıt altına alma sorumluluğu yöneticiye aittir. Buna ek olarak ortak alanları kapsayan ayrı bir bina sigortası yaptırılması, deprem hasarı durumunda acil onarım finansmanını mümkün kılar. Bu poliçelerin yenilenme tarihlerini bakım takvimine eklemek, unutkanlıktan kaynaklanacak kesintileri önler.
Güçlendirme Kararı ve Nisap
Bina güçlendirme kararları KMK'da ayrı bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektiren kararlardandır. Bu karar için hangi oranın arandığını ve hangi koşullarda zorunlu hâle geldiğini, mevzuat değişikliklerine bağlı olarak bir hukuk danışmanından güncel hâliyle öğrenmenizi tavsiye ederiz. Deprem bölgesindeki bir yönetici olarak bu bilgiye sahip olmak, olası bir kriz anında saatlerce zaman kazandırır.
Bakım Takvimi ve Acil Durum Planı
Depreme hazır binanın bakım takvimi farklıdır: yangın tüpleri, acil aydınlatma, kaçış yolu işaretleri ve çatlak/hasar gözlemi yılda en az bir kez sistematik biçimde yapılmalıdır. Sigorta, acil durum ve belge yönetimi modülü bu takvimi dijital ortamda tutar, hatırlatmaları otomatik gönderir.
Tarakli ve Çevresinde Site Yönetimi: Adapazarı'ndan Sapanca'ya
Tarakli, Sakarya'nın güneybatısında konumlanan, çevresiyle kara bağlantısı olan bir ilçedir. Site yönetimi sorunları ve çözümleri açısından komşu ilçelerle büyük paralellikler taşır; bununla birlikte ölçek farklılıkları yönetim tercihlerini de etkiler.
Adapazarı ve Serdivan gibi merkezi ilçeler ile Arifiye ve Erenler, il merkezine yakınlıkları nedeniyle çok katlı konut projelerine ve daha büyük sitelere ev sahipliği yapar; buralarda profesyonel yönetim şirketi talebi daha belirgindir. Sapanca ve Karasu ise konum avantajı nedeniyle yazlık ve ikincil konut yoğunluğu taşır; bu sitelerde malik büyük şehirde yaşar, yönetim uzaktan yürütülür.
Geyve, Pamukova ve Akyazı gibi ilçelerde daire sayısı daha az olan apartmanlar yaygındır; buralarda gönüllü yönetici modeli daha sürdürülebilirdir. Hendek ve Ferizli, sanayi koridoruna yakın konumları nedeniyle kiracı sirkülasyonunun daha yüksek olduğu konut stoğuna sahiptir. Kaynarca, Kocaali ve Karapürcek ise kıyı ve kırsal doku arasında denge kuran ilçelerdir. Karacabey yakınlarındaki Sogutlu ile birlikte tüm bu ilçelerde temel yönetim süreci aynıdır; ölçek, bütçe ve tercih araç seçimini etkiler.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Tarakli'deki apartmanla Adapazarı'ndaki site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir. Birden fazla yapıyı yöneten kişi için bu mimari, konumdan bağımsız tek bir görüş noktası sunar. Sakarya geneli site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgiye bu sayfadan ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu'yla sınırlı değildir. Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) ve iş güvenliği mevzuatı da yöneticinin ilgilenmesi gereken alanlardır; bu alanları bilmek zor değil, sadece birkaç temel adımı atmak gerekir.
Bina girişine kamera koyduğunuzda KVKK kapsamında aydınlatma yükümlülüğünüz doğar: kamera sisteminin varlığını belirten ve kişisel verilerin nasıl işlendiğini açıklayan bir metin görünür biçimde asılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; bu listeyi yalnızca site yönetimi amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli varsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri yöneticinin sorumluluğundadır. KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla hareket eder ve görevini yerine getirmediğinde kat maliklerine karşı sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, görevin sınırlarını net çizmesi açısından yol göstericidir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel tutar; denetimde ya da şikâyet durumunda belgelere anında ulaşmanızı sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu bölümdeki hatalar uydurma değildir; Türkiye genelinde yeni yöneticilerin tekrar eden sorunlarından derlendi. En az biri muhtemelen size de tanıdık gelecektir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem güven riski oluşturur. Site adına ayrı hesap açmak ilk haftanın öncelikli adımıdır.
- Elden para toplamak. Makbuz kesmek bile yeterli değildir. Banka kanalı hem sizi hem kat maliklerini korur.
- Karar defterini işlememek ya da imzalatmamak. İmzasız karar geçersizdir; ileride alınan her karar defterde imzalı durmalıdır.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem yazılmadan yapılan çağrıya dayanan kararlar itiraz hâlinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; proje yoksa aidatın yasal dayanağı zayıflar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyen kat maliklerine haksızlık olur; KMK m.20 bu tazminatı verme hakkı tanır, kullanın.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Sakarya'da olduğu gibi deprem riskinin yüksek olduğu illerde ortak alan sigorta belgelerini, yapı denetim raporlarını ve DASK poliçe listelerini teslim almadan göreve başlamak sizi önceki dönemin sorunlarıyla baş başa bırakır. Tutanakta olmayan her belge sizin ihmaliniz sayılır.
Tarakli'de yönetimi devraldınız: ilk 30 günlük yol haritanız, aidat belirleme rehberiniz, genel kurul kurallarınız ve yasal sorumluluk haritanız bu rehberde. Sonraki adım tekrar eden idari yükü azaltmak: SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresi boyunca site yönetim yazılımını kendi binanızda test edin; beğenmezseniz hiçbir yükümlülük doğmaz. Aidatınızı önceden hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanın.