Geyve'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya iline bağlı Geyve ilçesinde il geneli aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; ilçenin kentsel dokusuna ve binanın yaşına göre bu aralıkta önemli farklılıklar görülebilir. Geyve'nin Sakarya merkezine coğrafi yakınlığı, buradaki konut stoğunu hem yeni sitelere hem de daha eski apartman dokusuna yayıyor. Deprem riskinin yüksek olduğu bu coğrafyada sigorta yükümlülükleri ve ortak alan güvenliği ayrıca önem taşıyor. Bu rehberde devir teslimden genel kurula, yasal kayıtlardan yaygın yönetici hatalarına kadar her adımı Geyve ve Sakarya koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Geyve'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Bir site ya da apartman yönetimini devralmak, çoğu zaman gönüllülük esasıyla gerçekleşir ve ilk gün "bundan sonra ne yapacağım?" sorusuyla başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35 yöneticinin dört temel yükümlülüğünü net biçimde çizer: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek.
Geyve, Sakarya iline bağlı bir ilçe olarak il merkezine yakın konumuyla hem şehirleşmenin etkisini hem de kırsal dokuyu bir arada barındırıyor. İlçede yeni inşaat siteleri ile eski apartman stoku iç içe bulunuyor; bu durum yöneticilerin karşılaştığı sorunları da farklılaştırıyor. Yeni sitelerde toplu yapı yönetimi gereklilikleri ve profesyonel hizmet talepleri öne çıkarken, eski küçük apartmanlarda gönüllü yöneticilerin basit ve pratik çözümlere ihtiyacı daha belirgin.
Sakarya genelinde her yıl binlerce apartman ve site yöneticisi aynı süreci sizinle aynı hafta yaşıyor. Doğru adımları doğru sırayla atmak, ilerleyen aylarda oluşabilecek hukuki ve mali sorunların önünü büyük ölçüde kapatır.
İlk 30 Gün: Geyve'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay, yöneticilik görevinin en yoğun ve en kritik dönemidir. Dört haftayı belirli bir sırayla yönetmek, sonraki aylarda yaşanacak karışıklıkları büyük ölçüde önler.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alınması gereken belgelerin listesi şunlardır: karar defteri, işletme defteri, kasa tutanağı, banka hesap dökümleri, tedarikçi ve bakım sözleşmeleri, aidat borç-alacak çizelgesi, sigorta poliçeleri ve bina teknik belgeler (asansör muayenesi, yangın tüpü bakım kayıtları). Devir-teslim tutanağı her iki tarafça imzalanmalı; bu belge ilerleyen aylarda olası anlaşmazlıklarda temel başvuru kaynağınız olacak.
Geyve gibi eski ve yeni konut stoğunun iç içe geçtiği ilçelerde, bazı eski apartmanlarda yazılı defterlerin hiç tutulmadığı görülebilir. Bu durumda tutanakta "mevcut belge bulunamadı" ibaresi açıkça yer almalı; sorumluluk sınırınızı baştan çizin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site ya da apartman adına banka hesabı bulunmuyorsa, bu hafta açılması gerekiyor. Hesap kişisel adınıza değil, yönetim kararında belirtilen "site adına" ya da yönetici sıfatınıza bağlı olmalı. Aidat borçlusu listesini çıkarın; bu listenin güncel ve belgelenmiş olması, ilerleyen aylarda icra takibi gerekirse işinizi kolaylaştırır.
Sakarya ilinde binalara göre değişen gider kalemleri arasında deprem sigortası (DASK) yenileme tarihleri özellikle takip edilmeli. DASK, ülkemizde zorunlu bir sigorta olup ilgili poliçenin güncel olup olmadığını bu hafta içinde kontrol etmeniz önerilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim listesini düzenleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalı; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu mesaj, e-posta listesi ya da apartman panosu kombinasyonu işe yarar. Arıza ve talepleri kayıt altına alacak basit bir düzenek kurun; bu kayıtlar hem genel kurulda hesap vermede hem de olası uyuşmazlıklarda kanıt oluşturur.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız, iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu takibi ilk gün hazır gelir; dört haftanın üçüncü ve dördüncü adımları önemli ölçüde kısalır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, apartmanın yıllık gider kalemlerini ve her dairenin ödeyeceği payı öngörür. Geyve'de hava koşulları Sakarya geneline benzer biçimde seyreder; ısıtma sezonuna girilmeden önce kalorifer ya da kombi bakımının planlanması, sürpriz arızaları önler. Çatı ve su yalıtım durumunun sonbahar öncesi gözden geçirilmesi de yerinde bir önlem olur.
Geyve'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Geyve için yayımlanmış ayrı bir resmi aidat istatistiği bulunmamaktadır. Sakarya genelinde aylık aidat, il geneli ortalama olarak ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; bu rakam şerh düşülerek okunmalıdır. Asansörlü, güvenlikli ya da sosyal tesisli yeni sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilirken, asansörsüz eski apartmanlarda alt banda yaklaşılabilir. Geyve'nin coğrafi konumu ve ilçedeki bina stoğunun çeşitliliği göz önüne alındığında, bu iki uç arasındaki bütün değerlerin karşılaşılması mümkündür.
Aidatı belirlemek KMK m.20 ve m.37'ye dayanır. Yönetici önce yıllık işletme projesini hazırlar; bu projede tüm gider kalemleri (temizlik, elektrik, bakım, sigorta, personel varsa SGK, DASK yenileme payı vb.) tek tek listelenir ve toplamı daire sayısına — ya da arsa payına — bölünür. Genel kurul bu projeyi onayladıktan sonra belirlenen aidat miktarı bağlayıcı hale gelir; yönetici kendi başına aidat miktarını değiştiremez.
Geyve ve Sakarya'da dikkat edilmesi gereken maliyet sürücülerinden biri de deprem riskidir. DASK priminin ve bina güçlendirme yedek fonunun işletme projesine dahil edilmesi, yöneticinin ilerleyen dönemlerde hukuki sorumluluktan korunmasına katkı sağlar. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat için en güvenli yöntem banka transferi ya da apartman adına açılmış hesaba havale/EFT'dir. Elden para toplamak hem yöneticiyi hesap tutma yükümlülüğü açısından riske sokar hem de sonradan doğabilecek anlaşmazlıklarda ispat güçlüğü yaratır.
Ödemeyi geçen maliklere önce yazılı hatırlatma gönderilmesi yaygın pratiktir. Yazılı bildirime rağmen ödeme yapılmamışsa KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu tazminat hakkının kullanılabilmesi için karar defterinde ya da yönetim planında açıkça belirtilmiş olması gerektiğini mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir. Devam eden ödenmeme durumunda ihtarname → icra takibi sırası izlenir; sürecin tamamı yazılı belgeye dayanmalıdır.
Otomatik borç hatırlatmaları ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı hatırlatmaları sizin yerinize hazırlar ve onayınızla gönderir; takip sürecindeki manuel iş yükü önemli ölçüde azalır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Geyve İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak, belli bir daire ve blok eşiğinin üzerindeki yapılar için maliyet-fayda analizini lehte çevirebilir. Aşağıdaki tablo temel karar kriterlerini özetliyor:
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | Genellikle <50 daire | 50+ daire, çok bloklu |
| Maliyet | Düşük (emek gönüllü) | Aylık daire başı ücret |
| Uzmanlık | Öğrenme eğrisi var | Mevzuat ve operasyon deneyimi |
| Esneklik | Yüksek | Sözleşme kapsamıyla sınırlı |
| Şeffaflık | Doğrudan hesap verme | Raporlama ve denetim gerektiriyor |
Geyve gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçeklik, gönüllü yönetici ile uygun araç kombinasyonunu çoğunlukla en pratik çözüm haline getiriyor. Sakarya il merkezinde şirket seçenekleri daha geniş olsa da Geyve'nin kendi bünyesinde ya da çevresinde faaliyet gösteren firmalarla çalışmak istediyseniz teklif almanız ve referans kontrolü yapmanız önerilir.
Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi bir yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyet avantajı hem de tam kontrol sunar. Bu konuyu ilerleyen bölümde ayrıntıyla ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman adına banka hesabı açmak için çoğunlukla vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Genel ihtiyaç duyulan belgeler şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Sakarya Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankaya başvurularak site hesabı açılabilir. Bu hesabın tüm giriş-çıkışları kayıt altında olduğundan hem şeffaflık hem de denetim kolaylığı sağlar. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmaktan kaçının; bu durum hem yasal sorumluluk riski hem de kat malikleriyle güven sorunu doğurabilir.
Çalışan istihdamı söz konusu olduğunda (kapıcı, güvenlik görevlisi vb.) SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. İşverenin SGK yükümlülükleri ve stopaj bildirimleri konusunda son sözü mali müşavirinize sorunuz; bu alanda mevzuat değişkendir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul her yıl en az bir kez yapılmak zorundadır. Çağrı, gündem maddelerini belirterek toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine ulaştırılmalı; bu süre taahhütlü mektup ya da imza karşılığı teslimle belgelenmelidir.
KMK m.30-32 çerçevesinde ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı itibarıyla çoğunluk (çift nisap (toplantı yeter sayısı)) aranır. İlk toplantıda bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı katılımcı sayısından bağımsız yapılabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılımcılarca imzalanmalıdır.
Sık yapılan üç hata özellikle dikkat gerektirir: çağrıda gündem maddesi bulunmadığında kararlar sonradan itirazla iptal edilebilir; vekâlet belgesi olmadan başkası adına oy kullanılması geçersiz sayılır; karar defterinin tutulmaması ise ilerleyen dönemlerde ciddi ispat sorunlarına yol açar.
Çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci belgeli ve tartışmasız hale getirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar biriken dertlerin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, DASK takibi, depreme bağlı sigorta kaygıları — tek bir platformda çözüme bağlanabilir. Reklam değil, kestirme yol anlatısı: işte nasıl çalışır.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Pratik bir senaryo: "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onay verirseniz sistem kanallar üzerinden iletir; siz sadece son kontrolü yaparsınız.
Geyve ve Sakarya'da olası depreme bağlı senaryoda düşünün: bina ortak alanında bir arıza oluştuktan sonra acil servis gerektiriyorsa AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza geçmişi ve yapılan işlemler belgelenmiş şekilde sisteme işlenir; genel kurulda "ne yaptık, ne harcadık" sorusunu tek ekranla yanıtlarsınız.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: 15 günlük çağrı süresi yaklaşınca hatırlatır, çağrı metni taslağını hazırlar, vekâlet belgelerini takip eder ve toplantı sonrası karar defteri taslağını oluşturur. Siz onaylarsınız; imzalar tamamlanır. Her adımda denetim sizde.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Yol Gösteren Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal kararı ve KMK çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname aşaması, icra takibi seçeneği. Yanıtın sonunda her zaman şu şerh yer alır: "Bu bilgi yol gösterici niteliktedir; dava aşamasına geçmeden önce avukatınızla görüşmeniz önerilir." Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir — hatalı bir adım atmaktansa doğru yönlendirme almak yöneticinin çıkarınadır.
KMK m.20'nin aidat ve gecikme tazminatına ilişkin hükümleri, m.29-32'nin genel kurul yeter sayıları ya da m.38'in yöneticinin hukuki sorumluluğu gibi konular da AI Danışman'a sorulabilir. Her yanıt, mevcut içtihada ve kanun metnine dayalıdır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Yönetim
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden değerlendiren bir karne sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzenli yapılıyor mu — bunların tamamı tek bir puan üretir. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 52 olabilir; altı ay sonra 79'a çıkmışsa genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Bu fark, kat maliklerinin güvenini kazanmanın en kestirme yoludur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve hizmet sağlayıcı — her rol kendi portal üzerinden sisteme erişir. Geyve'deki bir apartmanda malik başka şehirde oturuyorsa borcunu, aidat geçmişini ve önemli duyuruları kendi portalından takip eder; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır, toplantı öncesi "neden bu kadar harcadık" tartışmalarını büyük ölçüde önler. Sakin portali ise arıza bildirimi ve rezervasyon gibi talepleri doğrudan sisteme iletir; kayıt kendiliğinden oluşur.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Gerektirmez
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza herhangi bir yazılım kurmanıza gerek yoktur. Tek daireli apartmandan büyük konut sitesine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden, ücretsiz deneyebilirsiniz. Bu deneme süresi yönetimi devraldığınız ilk ayı karşılayacak uzunluktadır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticilik görevinin ilk yılını bir kronoloji olarak düşündüğünüzde, farklı aylarda farklı iş kümeleri ön plana çıkar. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye doğal biçimde yerleşir.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
Online aidat tahsilatı ile borç takibi, yöneticinin en fazla zaman harcadığı alandır. Aidat takip programı borçlu listesini otomatik günceller; hatırlatmalar onayınızla gönderilir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, merkezi ısıtma ya da ortak su sayacı olan binalarda tüketim verilerini daireler arasına dağıtır; tartışmalı dönemler yaşanmaz. Apartman muhasebe programı ise e-Fatura uyumlu çalışır; işletme defteri otomatik güncellenir ve mali müşavirinize veri aktarımı standart format üzerinden gerçekleşir.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım talepleri sisteme düşer düşmez kayıt altına alınır; iş emri oluşturmak birkaç tıkla tamamlanır. Duyuru ve SMS modülü, tüm kat maliklerine tek seferde ulaşmanızı sağlar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel ve bordro modülü; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belgesi arşivi — bunların tamamı aynı platformda yönetilir. Sakarya'nın deprem riski göz önüne alındığında, DASK poliçesi yenileme tarihleri ve ortak alan sigorta belgelerinin bu arşivde güncel tutulması özellikle değerlidir.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Geyve'deki ya da Sakarya genelindeki tedarikçilerden teklif toplamak artık kapalı zarf sistemine bağlı değil. İhale Portalı sayesinde asansör bakımı, çatı yalıtımı ya da boya-badana işi için şeffaf ve kayıt altında teklif toplarsınız; en az üç teklifi karşılaştırarak genel kurulda belgeleyerek sunar, ihaleyi tartışmasız sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ilanlarını tek çatı altında toplar. Bu iki özellik rakip site yönetim platformlarında bulunmamaktadır.
Dönem sonunda devir-teslim modülü, bir sonraki yöneticiye teslim edilecek tüm belgeleri, borç-alacak listesini ve arıza geçmişini hazır hale getirir. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu yaşayan yeni yönetici olmazsınız; sizden sonraki yönetici yarım günde devirini tamamlar.
Geyve'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Geyve, Marmara Bölgesi'nde Sakarya ili sınırları içinde yer aldığından deprem riski hem ulusal mevzuata hem de yerel yönetim kararlarına doğrudan yansıyor. Bu gerçeklik, bölgedeki site yöneticilerinin bazı konulara diğer ilçelere kıyasla daha fazla dikkat etmesini gerektiriyor.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), ülkemizde zorunlu deprem sigortasıdır ve konutun kat malikine ait bölümünü kapsar. Ancak merdivenler, asansör, otopark gibi ortak alanlar DASK kapsamı dışındadır. Bu alanlar için ayrı bir bina sigortası ya da konut sigortası eklentisi gereklidir. Yönetici olarak poliçelerin güncel olduğunu ve ortak alanlar için ek teminat bulunup bulunmadığını devir teslimde kontrol etmeniz önerilir.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Bina güçlendirmesi gibi önemli yapı değişiklikleri KMK'nın ağırlaştırılmış çoğunluk koşullarına tabidir; bu tür kararlar için gerekli oy çoğunluğu sıradan yönetim kararlarından farklıdır. Güçlendirme kararı almak istiyorsanız yönetim planınızı ve güncel KMK hükümlerini bir avukat aracılığıyla incelemeniz ve doğru nisabı baştan belirlemeniz önemlidir.
Arıza ve Bakım Takviminde Öncelik Sıralaması
Geyve'de iklim koşulları ısıtma sezonunda bakım gerektiren cihazlar için belirleyici olabilir. Sonbahar öncesinde kazan ya da kombi bakımı, çatı ve su yalıtımı kontrolü, yangın söndürücü süresi denetimi ve asansör muayenesi birer yükümlülük olarak takvime alınmalıdır. Bakım takibi modülü, bu periyodik yükümlülükleri önceden hatırlatır ve tamamlandığında kayıt altına alır; hem güvenlik hem de genel kurul hesabı açısından değerlidir.
Geyve ve Çevresinde Site Yönetimi
Site yönetimi sorunları Geyve ile sınırlı değil; Sakarya genelinde benzer sorular, benzer mevzuat ve benzer pratik çözümlerle karşılanıyor. Sakarya geneli site yönetimi rehberinde tüm ili kapsayan konulara ulaşabilirsiniz.
Sakarya'nın ilçe yapısı iki kümeye ayrılabilir. Merkeze yakın, kentsel yoğunluğu yüksek ilçelerde — Adapazarı, Arifiye, Erenler, Serdivan — çok katlı siteler ve toplu yapılar ağırlıklıdır; profesyonelleşme ihtiyacı ve yönetim şirketi arzı bu ilçelerde daha belirgindir. Akyazı, Hendek, Ferizli ve Karapürçek gibi orta ölçekli ilçelerde ise gönüllü yönetici ile pratik araç kombinasyonu öne çıkar.
Kıyı ilçelerinden Karasu ve Kocaali'de yazlık niteliğindeki konutlar sezonluk doluluk değişkenini yönetime dahil eder; Kaynarca ve Pamukova'da daha kırsal bir yapı söz konusudur. Sapanca, hem şehirleşen yapısı hem de turizm etkisiyle özgün bir yönetim gerçekliği sunar. Taraklı ve Söğütlü'de ise küçük apartman stoğu gönüllü yönetimi ön plana çıkarır.
Geyve'nin komşusu olan tüm bu ilçelerde SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından, Geyve'deki apartmanla Adapazarı'ndaki siteyi veya Sapanca'daki yazlık siteyi aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmek mümkündür.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk hem mali hem de hukuki boyut taşıdığından yasal yükümlülükleri baştan bilmek, ilerleyen aylarda ciddi iş yükünü önler.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken iki başlık vardır: güvenlik kamerası kaydı ve iletişim listesi. Kamera kayıtları için bina girişine aydınlatma metni asılmalı; kim tarafından, hangi amaçla kaydedildiği açıklanmalıdır. Kat maliklerinin iletişim bilgilerinden oluşan liste de kişisel veri sayılır; bu liste yönetim amacı dışında kullanılmamalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.
Çalışan istihdamı varsa iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri başlar. Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli için SGK bildirimi zorunludur; risk değerlendirmesi ve iş güvenliği belgesi hazırlanmalıdır. Bu konularda son sözü mali müşavirinizden almanızı öneririz.
KVKK uyum belgelerini ve yasal arşivi düzenli tutmak için site yönetim yazılımı aydınlatma metni şablonları ve belge arşivi özelliğiyle bu süreci yönetilebilir kılar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Sakarya genelinde ve Geyve'de yeni yöneticilerin ilk yılda en sık karşılaştığı sorunları yansıtıyor. Her madde gerçek bir riski temsil ediyor.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven sorunu doğurur; her zaman ayrı site hesabı kullanın.
- Elden para toplamak: Makbuz olmadan yapılan tahsilat, ileride anlaşmazlık yaratan en klasik hatadır. Banka transferi tek güvenli yöntemdir.
- Karar defterini tutmamak: Alınan kararların yazılı belgesi olmadığında her toplantı tartışmaya açılır; karar defteri her toplantı sonrası imzalanmalıdır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden toplantıya çağrılırsa alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 zorunluluk getiriyor; proje olmadan bütçe tartışmaları çözümsüz kalır ve yönetici sorumluluğu doğabilir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeme yapan kat maliklerine karşı haksız bir durum oluşur; aidat kararıyla birlikte gecikme tazminatı kuralını da netleştirin.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Geyve'de bazı eski apartmanlarda önceki yöneticiden hiçbir belge teslim alınmadan göreve başlandığı görülüyor. Bu durumda ilerleyen aylarda eski borçlar ya da eksik belgeler için sizi sorumlu tutulmaya çalışılabilir. Tutanakta "mevcut belge bulunamadı" ibaresi bile sizi korur.
Geyve ve Sakarya genelindeki apartmanınızın yönetimini devraldınız. İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, yaygın hatalar elinizde. Bir sonraki adım operasyonu pratik kılmak: aidat tahsilatı, arıza takibi, genel kurul hazırlığı ve yasal uyum belgelerini tek platformdan yürütmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi gerekmez, kurulum yoktur, yönetimi devraldığınız gün kullanmaya başlayabilirsiniz. Aidat miktarınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını ücretsiz kullanabilirsiniz.